Іпотека − проблеми та ризики

Правове регулювання іпотеки є досить широким, охоплює низку законів та інших нормативно-правових актів. Однак між ними є неузгодженість окремих положень, що на практиці призводить до негативних наслідків. Аналізуємо обмеження та можливі ризики для забудовників.

Текст: Олександр Буртовий, партнер юридичної фірми «Антіка», Василь Шеретько, старший юрист юридичної фірми «Антіка»

Правове регулювання іпотеки є досить широким і не обмежується Цивільним кодексом України (далі – ЦК України) і Законом України «Про іпотеку» (далі – Закон). Важливі для розуміння призначення та сфери застосування іпотеки положення містяться також у Законах України «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», інших нормативно-правових актах.

Відповідно до ч. 1 ст. 575 ЦК України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. У Законі іпотека визначається як вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за допомогою предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому Законом.

Предметом іпотеки є нерухоме майно, яке охоплює не лише земельні ділянки та сформовані об’єкти нерухомості, але й об'єкти незавершеного будівництва, майнові права на них, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно в майбутньому.

Іпотекою може забезпечуватися виконання будь-якого дійсного (основного) зобов'язання (зокрема, за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу) або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Водночас визначальною ознакою іпотеки є її похідний (акцесорний) характер від основного зобов'язання.

Продовження читайте в журналі Commercial Property №3(211) березень 2021.