DEOL Partners: «Либерализация визового режима привлечет туристов»
Commercial Property №9 (147-148) ноябрь-декабрь 2015
ПО ЗАЯВЛЕНИЮ КОМПАНИИ DEOL PARTNERS, ЗАГРУЗКА ЕЕ ОТЕЛЕЙ (А ЭТО ЧЕТЫРЕ ОБЪЕКТА В КИЕВЕ) ПО СОСТОЯНИЮ НА ДЕКАБРЬ ТЕКУЩЕГО ГОДА СОСТАВИЛА ОКОЛО 72%. ЭТО ЯВЛЯЕТСЯ ДОСТАТОЧНО ВЫСОКИМ ПОКАЗАТЕЛЕМ НЕ ТОЛЬКО В СЛОЖНЫЕ, НО И В БЛАГОПРИЯТНЫЕ ДЛЯ СЕГМЕНТА ГОСТЕПРИИМСТВА ВРЕМЕНА. В ЦЕЛОМ, НАСТРОЕНИЯ И ПРОГНОЗЫ РУСЛАНА ОЛЕКСЕНКО, УПРАВЛЯЮЩЕГО ПАРТНЕРА DEOL PARTNERS, В ОТНОШЕНИИ РЫНКА ГОСТИНИЧНЫХ УСЛУГ КИЕВА ДОСТАТОЧНО ОПТИМИСТИЧНЫ, БОЛЕЕ ТОГО – КОМПАНИЯ УЖЕ НАШЛА ПЛОЩАДКУ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ В ГОРОДЕ ЕЩЕ ОДНОГО ПРОЕКТА.
Текст: Татьяна Антонюк
Руслан Олексенко, управляющий партнер DEOL Partners
Нестабильная социально-политическая и сложная экономическая ситуация в стране крайне негативно отразилась на рынке гостиничной недвижимости Украины. В таких условиях управляющие компании были вынуждены прибегать к различным способам оптимизации бизнеса. По Вашему мнению, какие из них являются наиболее оптимальными?
Проблемы в отрасли гостеприимства – это урок, из которого необходимо извлечь максимум пользы. Только сильные бренды с высокими показателями лояльности процветают на рынке в таких условиях. Необходимо прилагать максимум усилий, чтобы оставаться в их числе. Рынок гостиничных услуг является эластичным, но в то же время спрос на размещение в гостиницах высокого класса остается всегда ввиду специфики целевой аудитории, которой являются люди с высоким уровнем достатка.
Любая сложная ситуация – это повод стать лучше, вырасти и доказать, что, несмотря ни на что, твой продукт остается конкурентоспособным. Однако, в сложившихся в Украине условиях многие отели прибегали к сокращению расходов и персонала, а также демпингу цен, чем еще больше усугубили ситуацию на рынке. Наша компания не находится в их числе.
Какие основные факторы оказывали влияние на рынок гостиничной недвижимости в Украине в 2015 году?
На рынок гостиничной недвижимости повлияли те же факторы, что и на экономику страны в целом, – политическая нестабильность, обостренная ситуация на Востоке страны. Однако, несмотря на общий неблагоприятный политический и экономический контекст, в Киеве ситуация в индустрии не катастрофична, особенно в сфере делового туризма, который пострадал несколько меньше по сравнению с туристической отраслью в целом. Так, падение в корпоративном сегменте в 2014 году по сравнению с 2013-м составило около 25-30%, в то время как по туристическому рынку в общем – более 35%. Однако, я вижу хорошие перспективы роста рынка делового туризма в ближайшие несколько лет. Так, согласно прогнозам Всемирного совета по туризму и путешествиям, рост расходов на деловой туризм в Украине вырастет в два раза к 2024 году.
К счастью, сложившаяся ситуация почти не повлияла на загрузку наших объектов и, соответственно, на их доходность. Это обусловлено тем, что каждый из объектов – дизайн-гостиница 11 Mirrors и сеть сервисных апартаментов Senator Apartments – занимает свою нишу на рынке, а их гости, среди которых – бизнесмены, представители шоу-бизнеса, топ-менеджеры международных и украинских компаний, сотрудники дипломатических представительств – продолжают приезжать в Киев, как и раньше.
Как изменилась ситуация на рынке гостиничной недвижимости Киева в 2015 году по сравнению с 2014?
В 2015 году по сравнению с 2014 заполняемость отелей Киева выросла с критичной точки в 30% до 50-55% в сегменте отелей 4-5 звезд. В сегменте 5 звезд незначительно увеличился СОТ – со 150 евро до 160 евро. Ситуация на рынке гостиничной недвижимости улучшилась благодаря увеличению бизнес-потока. Так, только в первом полугодии 2015 столицу посетило на 20% больше гостей, чем в прошлом году. Такое изменение, скорее всего, связано с более спокойной ситуацией на Востоке страны и увеличением количества бизнес-активностей в Киеве, таких как конференции и выставки. В свою очередь рост заполняемости позволил гостиницам незначительно повысить цены.
Какие настроения преобладают у гостиничных операторов сегодня? Взаимодействуют ли игроки рынка гостиничной недвижимости с целью стабилизации ситуации в секторе гостеприимства в Украине и его развития?
Большинство игроков рынка заинтересованы в развитии туристического потенциала Украины и Киева. Моя коллега Марина Рымаренко, партнер компании DEOL Partners, генеральный менеджер сети Senator Apartments, активно занимается данными вопросами, являясь главой рабочей группы по туризму в Американской торговой палате и членом экспертного совета по туризму в Верховной Раде. Мы верим, что либерализация визового режима для многих стран, в частности для Китая, Индии и арабских стран, может дать новый толчок не только туризму, но и в целом развитию экономики Украины.
Загрузка гостиниц компании DEOL Partners (а это четыре объекта в Киеве) по состоянию на декабрь текущего года составила около 72%
ФОТО: DEOL PARTNERS
Как изменились в 2015 году основные показатели работы гостиниц, находящихся в управлении DEOL Partners, по сравнению с 2014? Какой уровень заполняемости номерного фонда гостиниц и апартаментов, находящихся в управлении DEOL Partners, по состоянию на декабрь 2015 года?
Загрузка в среднем по всем гостиницам Senator Apartments и дизайн-гостинице 11 Mirrors в декабре составила около 72%. Увеличился и средний СОТ. По сравнению с 2014 годом все показатели эффективности работы значительно улучшились. Особенно это касается проекта Senator Apartments Maidan. Гостиница расположена в самом центре столицы, рядом с главной площадью. В прошлом году ее месторасположение по очевидным причинам было, скорее, минусом, чем плюсом. В 2015 году ситуация стабилизировалась, и теперь Senator Apartments Maidan пользуется большим спросом.
Какой была ценовая политика Вашей компании?
Наш департамент Revenue Management (управления доходами) проводит мониторинг всех изменений на рынке гостиничных услуг. Чтобы отслеживать загрузку по другим отелям Киева и уровень их цен, мы используем ряд международных рыночных инструментов (Travelclick, STR и другие). С их помощью мы регулируем цены наших отелей и адаптируемся к существующим условиям. Такая стратегия позволяет сохранять стабильно хорошую загрузку объектов.
Какие меры принимала компания DEOL Partners по привлечению постояльцев в свои отели в текущем году?
Для привлечения новых клиентов и повышения лояльности наш отдел маркетинга и продаж постоянно разрабатывает необычные предложения, за счет которых мы стараемся выделяться и привлекать целевую аудиторию. Это и специальные сезонные предложения, и новые, уникальные на украинском гостиничном рынке услуги.
Компания DEOL Partners планирует реализовать в Киеве четвертый комплекс сети сервисных апартаментов Senator Apartments
ФОТО: DEOL PARTNERS
Расскажите о стратегических планах компании DEOL Partners. Планируете ли дальнейшее развитие сети Senator Apartments либо реализацию других проектов в сегменте гостеприимства и не только?
Основные направления деятельности компании – инвестиционный менеджмент, девелопмент и строительство коммерческой недвижимости. Мы не мотивируемся сиюминутными, моментальными финансовыми результатами. Наша компания похожа на марафонского бегуна: нас интересует долгосрочная перспектива – успешные продукты, которые приносят инвесторам стабильный доход. На этом мы и фокусируем свою ежегодную деятельность.
Среди инвестиционных и девелоперских проектов компании – сеть сервисных апартаментов Senator Apartments, которая включает три комплекса в Киеве. Открытие последнего объекта сети – отеля Senator Apartments Maidan (запуск объекта состоялся в 2013 году – ред.) – показало, что спрос на сегмент длительного проживания существует. Поэтому мы не намерены останавливаться на достигнутом, будем работать над развитием этого бренда и открыты к переговорам по поводу создания новых объектов. В частности, на данный момент мы ищем партнеров для реализации четвертого комплекса сети, для которого уже выбрано здание в центре Киева.
Что касается других планов компании, то мы рассматриваем возможность экспансии бренда 11 Mirrors в Европе и США, а также ищем соинвестора для начала строительства первой фазы многофункционального комплекса Kiev Airport City.
Какие Ваши прогнозы относительно развития гостиничного сегмента в 2015 году?
Мы прогнозируем стабилизацию ситуации и даже оптимистично смотрим на будущие перспективы рынка, если сохранится та же динамика роста, что и в 2015 году. Все будет зависеть от экономической и политической ситуации, инвестиционного климата в Украине и от степени безопасности гостей, которые приезжают в Киев. Хотя предугадать что-либо сейчас очень сложно, даже сезонность в этом году была непредсказуемая по месяцам: нестандартно высокая заполняемость летом и немного ниже традиционные сезоны деловых поездок – осень и весна.
На 2016 год в Киеве заявлено открытие ряда гостиниц категории 3-4 звезды. По Вашему мнению, как они изменят «расстановку сил» на рынке гостиничной недвижимости Киева?
В условиях рыночной экономики хорошая конкуренция – это двигатель сегмента. Появление качественных объектов стабилизирует рыночную цену и сделает ее еще более привлекательной для гостей столицы. Но главное, это дождаться их открытия, ведь заявленные сроки запуска работы часто не соответствуют действительности, поскольку некоторые отели в связи со сложившейся ситуацией откладывают открытие на два-три года.
