Чи тепло, чи світло? Як бізнес-центри підготувалися до зими 2022/2023
ФОТО: UNSPLASH, ІЛЮСТРАТИВНЕ
Завчасна підготовка до опалювального сезону – справа не нова для українського бізнесу. Однак цьогоріч зима може виявитися особливо суворою для України. Як бізнес-центри відповідають на нові виклики і чи забезпечать орендарям можливість безперебійної роботи в умовах випробування морозами та тривалими відключеннями електропостачання?
Текст: Тетяна Маєвська
СТРАТЕГІЯ – ЕКОНОМІЯ
«Зимовий сезон 2022/2023 буде чи не найскладнішим в історії сучасної України й проходитиме під гаслом: жодного зайвого кіловата електроенергії, жодної зайвої гігакалорії тепла. Ми вже запровадили більш економний температурний режим у наших об’єктах і вжили додаткових заходів для збільшення енергоефективності», – розповідає Андрій Федоров, CEO компанії City Capital Group. У її портфель входить торговельна й офісна нерухомість, зокрема, бізнес-центр Platforma Korolenkivska в Києві.
Бізнес-центри компанії Forum Group ще влітку закупили енергоносії у вигляді дров. Лише два з одинадцяти її об’єктів (усі розташовані в Києві) опалюються газом. Щоб забезпечити в них безперервність опалення, були придбані дизельні генератори. «Перебоїв не буде, – запевняє Ірина Школьнік, керівна партнерка компанії Forum Group. – Адже наша опалювальна система повністю автономна й не залежить від централізованої. Тож навіть під час руйнування критичної інфраструктури тепло подається в кожну опалювальну точку всіх наших бізнес-центрів». Тому компанія не має наміру оптимізувати процес обігрівання приміщень і запевняє: протягом усього поточного сезону температура в її об’єктах буде зафіксована на рівні нормативних показників.
«Ситуація з відключенням електроенергії та інших комунальних послуг у цьому році через російську агресію є нестандартною й підготуватися до неї на 100%, з відсутністю практики, складно», – каже Олександр Шморгун, директор з Facility Management компанії Dragon Capital Property Management. В її управлінні – 14 об’єктів у Києві, Львові, Вінниці, Запоріжжі, вони з різноманітними технічними системами та обладнанням, у кожного є свої особливості експлуатації. Процес їх підготовки до зимового сезону цьогоріч відрізнявся від досвіду попередніх років. Як і раніше, були здійснені необхідні роботи з налаштування теплопунктів і систем обігрівання будівель, перевірка стану зовнішніх конструкцій, проведено ремонт та утеплення. Водночас більше приділяли уваги альтернативним джерелам енергії.
Додатково в компанії обговорюють з орендарями питання увімкнення опалення та зміни температурного режиму. «Намагаємося знайти баланс між комфортом та економією комунальних ресурсів. Ця робота проводиться не тільки в опалювальний період, а також і в літній для економії електроенергії на охолодження повітря», – розповідає Олександр Шморгун. Він зазначає, що орендарі з розумінням підтримують такий підхід та економію. В періоди, коли вони надають перевагу віддаленій роботі й, відповідно, в офісах перебуває небагато працівників, у приміщеннях підтримується мінімальна температура від теплопункту. Однак за допомогою електрообігрівачів повітря нагрівається локально – лише в тих зонах, де є люди.
Київський БЦ «Сенатор» ще в липні закупив газ на весь опалювальний сезон. З його стартом процес обігрівання приміщень виглядає так: розігрів починається о 7:00, а після 21:00 він поступово зменшується. Водночас температуру нагріву води на подачі було знижено так, щоб повітря в офісних приміщеннях коливалося в діапазоні 16-18 °С.
Системи вентиляції з рекуперацією та кондиціювання дають змогу київському БЦ Astarta Organic Business Centre нагрівати приміщення до комфортної температури, поки зовнішня температура не опускається нижче позначки 0 °С. Коли ж вона менша, в об’єкті запускають власну газову котельню та регулюють теплоносії залежно від кількості відвідувачів і зовнішньої температури протягом усього робочого дня за допомогою BMS-системи автоматизації та управління будівлею найбільш раціональним способом.
ЕКОНОМНИЙ ТЕМПЕРАТУРНИЙ РЕЖИМ І ЗМІНЕНИЙ ПРОЦЕС ОБІГРІВАННЯ ПРИМІЩЕНЬ – ОДНІ ІЗ ЗАХОДІВ ПІДГОТОВКИ БІЗНЕС-ЦЕНТРІВ ДО ОПАЛЮВАЛЬНОГО СЕЗОНУ 2022/2023
ПЕРЕБОЇ – NEW NORMAL
Для підтримання роботи критичних систем City Capital Group нині використовує генератори у своїх об’єктах. Водночас, розуміючи перспективи довготривалих відключень у майбутньому, компанія вже займається проєктуванням монтажу сонячних батарей.
З іншого боку, в Dragon Capital Property Management вважають, що сонячні панелі взимку в Україні малоефективні, а вночі взагалі не працюють. Щоб їх повноцінно використовувати, потрібні потужні акумулятори, які коштують досить дорого й мають головний недолік – деградацію.
Тому з альтернативних джерел електроенергії поки що дизельні генератори є найкращим рішенням – переконаний Олександр Шморгун. Компанія ще до війни, попрацювавши на випередження ризиків повного знеструмлення об’єктів, здійснила централізовану закупку електрогенераторів малої потужності для забезпечення охорони резервним живленням для зв’язку, аварійного освітлення та підігріву їжі. Із плюсів такого обладнання – незначне споживання палива. Більшість бізнес-центрів компанії вже оснащені потужними дизель-генераторами, деякі забезпечують 100% споживання всієї будівлі. «Тож під час відключень у наші БЦ приходять орендарі навіть із сім’ями. Побачивши ефективність роботи безперебійного живлення, ми докуповуємо дизельні генератори, збільшуємо загальну потужність, щоб забезпечити ще більше комфорту орендарям», – розповідає Олександр Шморгун.
Наявність дизель-генератора дало змогу працювати всім системам життєзабезпечення під час відключень і «Сенатору». Олена Букало, директорка цього БЦ, каже: «Це не 100% працюючі офіси, але це можливість працювати в принципі. Більшість орендарів дуже вдячні за таку можливість».
Деякі компанії вирішують проблему з відключеннями світла так би мовити «в режимі реального часу». До прикладу, Forum Group перебуває в процесі контрактування закупівлі дизельних генераторів, щоб забезпечити всіх орендарів мінімальним рівнем електроенергії.
Водночас, разом зі всією Україною, ця компанія пройшла восени шлях додаткової оптимізації споживання електроенергії. Ще від початку повномасштабного вторгнення Forum Group повністю дотримується рекомендацій Київської обласної військової адміністрації щодо світлового маскування, а від 10 жовтня – і прохання «ДТЕК» щодо мінімізації електроспоживання. Зокрема, здійснена заміна всього освітлення на енергоощадні LED-лампи та значно скорочено загальне використання світла. Компанія також відмовилась від зовнішнього освітлення об’єктів, залишивши лише мінімальне підсвічування пунктів охорони в темний час доби для нагляду периметра території, оскільки це важливо для безпеки майна орендарів. Завдяки цьому споживання електроенергії для зовнішнього освітлення скоротилося на 80%.
Впоратися з відключеннями світла БЦ Astarta Organic Business Centre допомагають два незалежні підведення електричних мереж. Паралельно менеджмент працює над підключенням дизельної станції для забезпечення критичної інженерної інфраструктури об’єкта й задоволення потреб орендарів. У часи ранкового та вечірнього максимуму споживання електроенергії значно зменшують, відключаючи некритичні інженерні системи та використовуючи енергоємне технологічне обладнання, що було запроєктовано на етапі будівництва.
З АЛЬТЕРНАТИВНИХ ДЖЕРЕЛ ЕЛЕКТРОЕНЕРГІЇ ПОКИ ЩО ДИЗЕЛЬНІ ГЕНЕРАТОРИ Є НАЙКРАЩИМ РІШЕННЯМ. ПРОТЕ ЕНЕРГОЗАБЕЗПЕЧЕННЯ БУДІВЕЛЬ ЗА ДОПОМОГОЮ ГЕНЕРАТОРІВ У 4-5 РАЗІВ ДОРОЖЧЕ, НІЖ ЧЕРЕЗ ЦЕНТРАЛІЗОВАНУ ЕНЕРГОСИСТЕМУ
ЕНЕРГОНЕЗАЛЕЖНІСТЬ – «ДОРОГЕ ЗАДОВОЛЕННЯ»
Енергозабезпечення будівель за допомогою генераторів у 4-5 разів дорожче, ніж через централізовану енергосистему. Зокрема, через додаткові витрати на встановлення дороговартісного обладнання та ціну самого пального – пояснюють у компанії Forum Group.
Підвищення вартості енергоносіїв – один із чинників, який безпосередньо впливає на рівень орендних платежів у будь-який час. Втім, непроста ситуація в країні зробила вразливими обидві сторони – як орендодавців, так і орендарів. Знаходити спільну формулу виживання допомагають переговори. «Процес погодження орендної плати нині дуже персоніфікований, все залежить від виду бізнесу, хто як постраждав за період війни. Все дуже індивідуально», – каже Олена Букало. Зафіксувати вартість опалення на весь поточний сезон для орендарів БЦ «Сенатор» вдалося завдяки оплаченому ще в липні запасу газу. А ось вартість електроенергії, яку виробляє дизель-генератор, зросте.
У БЦ Astarta Organic Business Centre також кажуть, що з початку війни були досягнуті певні домовленості з усіма орендарями.
Відкритість до діалогу та готовність йти на компроміси допомагає зберегти основних орендарів – стверджують у компанії City Capital Group. А ще це також сприяє залученню нових. «Ми апріорі з лютого цього року ведемо політику взаємопідтримки та відкритого діалогу з орендарями, реагуємо на їхні запити й обставини, знаходимо компроміси – десь йдемо назустріч ми, десь – вони. Наше головне завдання сьогодні – це витримати виклики разом», – зазначає Андрій Федоров.
Команда Forum Group щодня комунікує з орендарями, щоб бути в курсі їхніх потреб і в разі необхідності максимально швидко реагувати на них. Ірина Школьнік переконана: підприємці та керівники компаній стикаються з проблемами, які ставлять під загрозу їхню діяльність і, відповідно, працю людей, тому нині, як ніколи, бізнесу важливі відчуття підтримки та допомоги. Такий підхід дає плоди: з моменту початку повномасштабних воєнний дій жоден з орендарів не звертався щодо перегляду договору оренди – стверджують у Forum Group.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ СТАТТЮ «РЕКОНСТРУКЦІЯ ІНЖЕНЕРНИХ СИСТЕМ: ЗНИЖЕННЯ ВИТРАТ І ГНУЧКІСТЬ КЕРУВАННЯ ПРИМІЩЕННЯМИ»
ОРЕНДНА ПЛАТА. СПРАВЕДЛИВЕ РОЗПОДІЛЕННЯ
Ще на початку проєктування БЦ Astarta Organic Business Centre було передбачено та реалізовано облік усіх ресурсів: це лічильники електроенергії, теплопостачання, холодного та гарячого водопостачання. Тому комунальні платежі сплачуються орендарями відповідно до споживання.
У БЦ Platforma Korolenkivska, крім лічильників, на етапі проєктування було впроваджено технологічні рішення, які загалом забезпечують економію на опаленні об’єкта й певну автономію в роботі. Зокрема, металевий каркас будівлі та фасадні HPL-панелі забезпечують низьку теплопровідність, а VRF-система кондиціювання дає змогу адаптувати мікроклімат зонально.
Якщо в більшості нових БЦ окремий облік ресурсів, які споживають орендарі, був реалізований ще на етапі будівництва, то деякі об’єкти, введені в експлуатацію давніше, починають зараз під тиском обставин інтегрувати ці рішення.
Стандартною є практика встановлення лічильників води й електроенергії в орендованих приміщеннях у бізнес-центрах компанії Dragon Capital Property Management. «Ми намагаємося зробити розподілення максимально справедливим, наскільки це можливо технічно», – каже Олександр Шморгун.
Усвідомлюючи, як важко нині планувати бюджети, в бізнес-центрах компанії Forum Group вирішили зафіксувати тариф на опалення 1 м2: цього року орендарі платитимуть стільки ж, скільки й у попередньому сезоні. «Це один із тих способів, яким ми можемо підтримати їх у такі часи», – зазначає Ірина Школьнік. І якщо зовнішні обставини не зазнають суттєвих змін, то компанія не змінюватиме тарифи в поточному сезоні. Щодо інших ресурсів, то за кожним орендарем у бізнес-центрах мережі Forum закріплено особистий лічильник, згідно з показаннями якого він сплачує за спожиту лише ним електроенергію, зокрема й на кондиціювання та вентиляцію.
Втім, є складність вирахувати спожите тепло й електроенергію, які постачаються в орендоване приміщення системою вентиляції, уточнюють у Dragon Capital Property Management. Окрім цього, залишається частина комунальних, яка витрачається на місця загального користування, технічні приміщення, загальну експлуатацію об’єкта. Такі рахунки розподіляються зазвичай між резидентами відповідно до частки орендованого ними приміщення.
У БЦ «Сенатор» розрахунок оплат за опалення також проводиться згідно з формулою, залежно від площі. Тоді як лічильники електроенергії та водопостачання в цьому об’єкті для кожного орендаря були встановлені від початку його роботи.
Стаття опублікована в журналі Commercial Property №3(224-225) жовтень-листопад 2022.
