Обзор изменений законодательства, касающихся строительства, эксплуатации, продажи и покупки недвижимости в Украине
Юридический отдел компании Сolliers International (Украина) подготовил обзор нормативных актов, вступивших в силу и принятых в период с 1 по 19 октября 2012 года.
Представленный перечень изменений разделен на два направления: недвижимость и налогообложение в сфере недвижимости.
Недвижимость
Штрафы за самовольно построенные частные дома
Начиная с 01.01.2013 года минимальный штраф за самовольное строительство частных домов составит минимум 5100 гривен, в то время как сегодня он не превышает 170 гривен. Размер штрафа будет зависеть от масштаба самостроя. К объектам самовольного строительства относятся индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные приусадебные здания и пристройки к ним.
Источники: Приказ Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Украины №91 от 24.06.2011 года; Закон Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности».
Документы, подтверждающие соответствие завершенного строительством объекта проектной документации
Документом, подтверждающим соответствие завершенного строительством объекта проектной документации, согласно Письма №99-06-14-12 от 22.05.2012 года, является декларация о готовности объекта в эксплуатацию, зарегистрированная в установленном порядке Госархстройинспекцией и ее территориальными органами (по объектам I-III категорий сложности), и сертификат, выданный на основании акта готовности объекта в эксплуатацию (по объектам IV и V категорий сложности), которые подтверждают соответствие завершенного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам, и должны подаваться для оформления права собственности с выдачей свидетельства о праве собственности на новопостроенные, реконструированные объекты недвижимого имущества.
Источники: Постановление Кабинета Министров Украины №461 от 13.04.2011 года, письмо Государственной регистрационной службы №99-06-14-12 от 22.05.2012 года.
Расширен перечень зданий и сооружений, которые не относятся к самовольному строительству
Согласно Приказу Минрегионстроя Украины №404 от 09.08.2012 года, которым внесены изменения в Инструкцию о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, не относятся к самовольному строительству для домов садового типа, дачных и садовых домов:
- сооружение на земельном участке временных сооружений независимо от наличия фундамента, навесов, альтанок, палаток, ступеней, эстакад, летних душевых, теплиц, скважин, колодцев, люфт-клозетов, выгребных ям, заборов, бассейнов открытых и с накрытием, погребов и входов в них, подпорных стен, ворот, веранд, тамбуров, нежилых пристроек террас, бань, саун, хлевов, гаражей, летних кухонь;
- перестановка сантехнического оборудования в пределах назначения помещения, установка сантехнических приспособлений в помещениях нежилого назначения;
- объединение помещений кухни и жилой комнаты в единую кухню-столовую, сооружение мансардных помещений в пределах чердаков дома;
- сооружение или закрытие дверных (оконных) проемов внутренних не капитальных стен, увеличение или уменьшение жилой или вспомогательной площади за счет демонтажа или устройства перегородок (без нарушения несущих капитальных стен, опор, балок), утепление и оснащение стен;
- застекление балконов, лоджий, веранд, террас, кроме зданий, внесенных в Реестр недвижимых памятников Украины, замена материалов стен зданий без увеличения размеров фундамента и поверхности;
- изменение назначения хозяйственных зданий;
- индивидуальные (садовые) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) дома и сооружения, пристройки к ним, построенные до 05.08.1992 года.
Источники: Приказ Минрегионстроя Украины №404 от 09.08.2012 года, Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.
Изменился порядок подачи заявлений о государственной регистрации прав на недвижимость
Законом №5206-VI от 06.09.2012 года «О внесении изменений в статью 16 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» предусмотрено в случае возникновения, перехода, прекращения права собственности на жилой дом, здание, сооружение с одновременным возникновением, переходом или прекращением вещных прав на земельный участок, на котором они размещены, подается одно заявление на государственную регистрацию прав и их обременений на такие объекты. При этом одно заявление подается только в случае, если такие права регистрируются на одно лицо.
Порядок осуществления нескольких регистрационных действий по одному заявлению определяется Кабинетом Министров Украины.
Закон вступил в силу с 04.10.2012 года в связи с его официальным опубликованием 03.10.2012 года.
Источники: Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», Закон Украины «О внесении изменений в статью 16 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» №5206-VI от 06.09.2012 года.
Мораторий на продажу земли не продлили
За проект изменений в пункты 14 и 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины относительно срока продажи земельных участков №11106 народного депутата Владимира Яворивского проголосовало 111 карточек депутатов.
За аналогичный законопроект, подготовленный представителями Компартии, №11106-1 проголосовало 102 карточки народных депутатов при 226 необходимых. Проектами предлагалось продлить мораторий на продажу земли сельхозназначения до 01.01.2014 года.
Напомним, что закон о моратории принимается ежегодно, и в настоящее время действует до 01.01.2013 года.
Упрощена процедура изменения целевого назначения земельного участка
Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования процедуры отвода земельных участков и изменения их целевого назначения», принятым 02.10.2012 года, введена норма, согласно которой изменение целевого назначения земельных участков, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, будет осуществляться по их инициативе без принятия решений органами исполнительной власти или местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка. Законом предлагается сократить количество разрешительных органов, участвующих в согласовании документации по землеустройству.
Разрешена продажа земли иностранным юрлицам
02.10.2012 года был принят Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно приобретения права собственности на землю». Данным Законом предусмотрено право иностранных предприятий и предприятий, в уставном капитале которых есть иностранные инвестиции, иностранных государств, международных правительственных и неправительственных организаций приобретать земельные участки несельскохозяйственного назначения на праве собственности.
Одной из возможных схем является приобретение земли на имя оффшорных компаний, за деньги украинского бизнеса с целью получения дополнительных гарантий защиты права собственности. Это является положительным моментом для возвращения ранее вывезенного украинского капитала в Украину.
Негативным последствием принятия Закона станет, возможно, массовое изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения с целью продажи такой земли иностранным субъектам.
Недвижимость будут регистрировать нотариусы
01.01.2013 году вступят в силу новые положения Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», которыми на нотариусов возложена функция государственного регистратора прав на недвижимое имущество. Сегодня земельные участки регистрируют органы земельных ресурсов, недвижимое имущество – бюро технической инвентаризации (БТИ), налоговые залоги, сделки, запреты и т.д. – нотариусы. Теперь же с учетом новых полномочий нотариусы превратятся в «единое окно» для сделок с недвижимостью, регистрация таких прав будет проходить быстрее, но стоить дороже. Срок на регистрационные действия сократился с 14 до 5 рабочих дней. Ограничения на имущество можно будет зарегистрировать независимо от места нахождения такого имущества.
Минус Закона в том, что государственный реестр не стал публичным. Как и ранее информацию из Реестра смогут получать только собственники имущества, их родственники, наследники, и лица, которые имеют право на эту недвижимость. Реестр ипотек же теперь будет публичным.
Узаконивание перепланировок может остаться «вне закона», поскольку функция проведения инвентаризации все же осталась за БТИ, а нотариуса как регистратора не будет интересовать фактическое состояние объекта недвижимости и наличие незаконных перепланировок.
Источники: Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».
Изменились требования к документам на получение сертификата субъекта оценочной деятельности
Теперь, согласно Приказа Фонда Госимущества №3436 от 04.09.2012 года, которым внесены изменения в Положение о порядке выдачи сертификатов субъектов оценочной деятельности, копии квалификационных свидетельств оценщиков, которые работают в штатном составе субъекта хозяйствования, которые подаются в Фонд госимущества с целью получения сертификата оценочной деятельности субъекту хозяйствования, должны быть заверены печатью субъекта хозяйствования (ранее копии таких свидетельств необходимо было удостоверять нотариально).
Определена процедура конкурсного отбора исполнителей работ по землеустройству и оценке земель
Приказом Минагрополитики Украины №578 от 25.09.2012 утвержден Порядок закупки услуг по выполнению работ по землеустройству, оценке земель и определения исполнителя земельных торгов на конкурентных основаниях в процессе подготовки лотов к продаже земельных участков государственной или коммунальной собственности или прав на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис) на земельных торгах в случае, когда финансирование работ по землеустройству или оценке земель или проведение торгов проводится за бюджетные средства.
Так, информация о проведении конкурсного отбора обнародуется не позднее, чем за 30 дней до последнего дня принятия конкурсной документации, размещается на официальном вебсайте центрального органа власти по вопросам земельных ресурсов, а также публикуется (по желанию) в СМИ местного, регионального и общегосударственного распространения.
Перечень документов, которые подают конкурсанты, определен п.2.3 раздела II Порядка, прием заявлений начинается за 5 рабочих дней до даты проведения конкурса.
Приказ зарегистрирован с Минюсте Украины 26.09.2012 года под №1655/21967 и вступает в силу со дня его опубликования.
Источники: Приказ Минагрополитики Украины №578 от 25.09.2012.
Налогообложение, госпошлина
Исключены гостиничные услуги и услуги питания, которые предоставляются субъектами туристической деятельности, из перечня продукции, подлежащей обязательной сертификации
Минэкономразвития приказом от 30.07.2012года №876 внес изменения в перечень продукции, подлежащей обязательной сертификации в Украине, исключив из него пункт 30 – «гостиничные услуги и услуги питания, которые предоставляются субъектами туристической деятельности».
После вступления в силу документа, отмена проверок, испытаний и технического надзора за сертифицированной продукцией коснется услуг отелей с ресторанами и без, услуги кемпингов, молодежных турбаз и горных приютов, а также услуги других мест для краткосрочного проживания.
Документ вступает в силу с даты его официального опубликования.
Повышены ставки налога на земельные участки
03.10.2012 года Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект, предусматривающий незначительное повышение ставок налога на земельные участки в границах населенных пунктов, по которым не проведена нормативная денежная оценка.
Согласно предлагаемым изменениям, в частности, для населенных пунктов с населением от 50 до 100 тысяч человек ставка налога повышена до 1,69 гривны/кв.м с 1,57 гривны/кв.м; с населением от 100 до 250 тысяч человек – до 1,97 гривны/кв.м с 1,83 гривны/кв.м.
При этом в документе сохранены коэффициенты, применяющиеся для расчета налоговых ставок для Киева, Симферополя, Севастополя и городов областного значения.
