Гостиничный рынок Киева под влиянием Евро-2012

Компания Jones Lang LaSalle Hotels провела анализ рынка гостиничной недвижимости Киева и оценила, какое влияние на него оказал выбор города в качестве одной из столиц Чемпионата Европы 2012 года по футболу.

В числе основных выводов:

• только 28% номерного фонда Киева можно отнести к современному стандарту;
• ажиотажный девелопмент гостиничных проектов перед Евро-2012 приведет к почти двукратному увеличению объема предложения на рынке к 2015 году;
• Киев входит в ТОП-5 городов Европы по средней цене гостиничного номера за ночь (ADR) – $266. В то же время текущий ADR уступает докризисному почти на 30% (по данным на середину 2007 года);
• Ожидается, что резкий рост объема предложения в среднесрочной перспективе – при отсутствии предпосылок к значительному увеличению въездного потока – снизит операционные показатели отельеров в Киеве;
• 2012 год может стать сложным периодом в жизни гостиниц Киева: надежды на новый всплеск интереса к Украине/Киеву за счет проведения Евро-2012 пока не оправдываются, в то время как бизнес-туристы могут снизить число посещений города в период проведения матчей, а также во время осенних парламентских выборов.

Предложение

Гостиничный рынок Киева все еще находится на раннем этапе развития: согласно данным официальной статистики, он насчитывает свыше 9800 номеров в 133 зарегистрированных средствах коллективного размещения. При этом, по оценке Jones Lang LaSalle Hotels, только 28% от общего объема фонда – то есть 2759 номеров – можно отнести к современному стандарту.

Несмотря на достаточно низкую строительную активность на гостиничном рынке Киева в первые посткризисные годы, в 2011 году были открыты две новые гостиницы – з-звездочная «ibis Киев Бульвар Шевченко» на 212 номеров и 4-звездочная «Автограф» на 272 номера. В результате за прошлый год предложение современного стандарта в городе увеличилось на 18%.

Более трети качественного номерного фонда Киева относится к сегментам Luxury и Upper-Upscale – 933 номера, к сегменту Upscale – 607 номеров, Mid-Market – 557 номеров, Economy – 662 номера.

Марина Усенко, исполнительный вице-президент, руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ, комментирует: «Проведение чемпионата Евро-2012 и финансовые преференции, предложенные инвесторам со стороны государства, стимулировали всплеск строительства гостиниц, который уже в ближайшее время может повлиять на баланс рынка. К концу 2015 года на рынок Киева должно выйти еще 2279 номеров высокого и среднеценового стандарта, что увеличит текущее предложение на 83%. Желая воспользоваться потоком туристов, которые приедут в Киев на игры Евро-2012, отельеры активно строили масштабные объекты. При этом, к примеру, Hilton и Holiday Inn не успели открыться к июню, а значит, упустят период Чемпионата, который считался очень лакомым сезоном. В то же время, первоначальные надежды отельеров на существенное увеличение объемов бизнеса в связи с проведением Евро-2012, по всей видимости, не оправдаются, так как бронирование билетов на матчи четвертьфинала и финала, которые пройдут в Киеве, осуществляется крайне медленно – и это при том, что именно на эти матчи, способные привлечь интерес болельщиков из разных стран мира, были возложены основные надежды городских гостиниц».

Спрос. Операционные показатели

Главная «пятерка» стран, откуда в Киев прибывает больше всего зарубежных посетителей, – это Россия (25,8%), Германия (9,1%), США (8,3%), Белоруссия (4,9%) и Великобритания (4,3%). Причем спрос на гостиничное размещение в городе формируется преимущественно за счет бизнес-приезжих, вследствие чего загрузка отелей имеет «деловой» характер – основная часть гостей приезжает в будни, тогда как в период летних отпусков, а также в Рождество и на Новый год, продажи в отелях резко падают.

«До 2008-2009 годов гостиничный рынок Киева демонстрировал одни из лучших операционных показателей в регионе EMEA (страны Европы, Ближнего Востока и Африки), – комментирует Марина Усенко. – Загрузка объектов как современного качества, так и неотремонтированных, но имеющих расположение в центре города, составляла 65-70%, а уровень средней цены на номер в лучших объектах города достигал $400-500 за ночь».

В период экономического кризиса 2008-2009 годов число иностранных посетителей в Киеве снизилось. После наступления в 2010-2011 годах в стране некоторой экономической и политической стабильности, гостиничный рынок Киева начал демонстрировать улучшение операционных показателей.

Гостиницы современного стандарта восстановили загрузку уже ко второй половине 2010 года – с 40% в 2009 году до 53% к концу 2010-го. Киев по-прежнему остается преимущественно бизнес-направлением, где роста числа отдыхающих туристов не наблюдается. Это позволило высококлассным отелям современного стандарта в 2011 году достигнуть уровня загрузки в 62%, а гостиницам ниже классом, предлагающим проживание по более доступным ценам, а также площади для проведения конференций и банкетов, превысить уровень загрузки в 70-75%.

Гостиницы современного стандарта завершили 2011 год с позитивными результатами как по загрузке (увеличение на 15,7% в сравнении с предыдущим годом), так и по средней цене на номер (рост на 8,7% в сравнении с предыдущим годом), достигнув показателей в 61,9% и $266 соответственно. При этом перспективы 2012 года эксперты Jones Lang LaSalle Hotels оценивают более чем сдержанно. Текущий год может оказаться нелегким годом для гостиниц Киева в связи с вероятным замедлением бизнеса из-за игр в рамках Евро-2012 в июне, а также предстоящими в октябре парламентскими выборами, которые, как ожидается, «заморозят» многие бизнес-проекты.

Марина Усенко резюмировала: «Увеличение предложения на гостиничном рынке качественных отелей – в том числе, появление сетевых гостиниц нижнего ценового сегмента Ibis – при понижении объемов бизнеса вряд ли позволит тенденции роста сохраниться в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Если спрос на гостиничные номера не начнет расти сравнимыми темпами, можно ожидать, что повышение уровня конкуренции приведет к ценовым войнам между гостиницами и, как результат, к общему снижению операционной рентабельности для всех отелей города».