«Золоті» часи офісної та торговельної нерухомості вже минули

Два роки карантинних обмежень і ризик агресії з боку Росії призводять до перестановки сил на українському ринку нерухомості. Сегменти-лідери втрачають позиції, а на зміну їм незабаром прийдуть нові перспективні напрями – вважає Михайло Непран, перший віцепрезидент Торгово-промислової палати України.

Як Ви оцінюєте інвестиційну привабливість України на початок 2022 року в очах міжнародного бізнесу?

Звісно, ситуація в Україні, яка триває останні декілька місяців, радикально змінила наше положення на інвестиційний карті світу. З цього погляду країна, на превеликий жаль, через агресивні наміри сусіда перейшла в не зовсім позитивну позицію: на межі між «помаранчевою» та «червоною» зонами. Зрозуміло, будь-який інвестор, який збирається вкладати гроші, обов’язково детально вивчає ситуацію, зокрема політичну, воєнну, економічну та правову. І наявність військ РФ на кордоні з Україною та всі заяви не сприяють підвищенню інвестиційної привабливості нашої країни. Тому говорити, що найближчим часом до нас можуть прийти приватні інвестори, я думаю, передчасно. Хоча можуть бути певні вкладення на рівні державної підтримки, але це буде більше не економічний, а політичний жест.

До речі, називаймо речі своїми іменами: така ситуація – це один з елементів гібридної війни. Адже одне із її завдань – знизити інвестиційну привабливість і зробити країну нецікавою для зарубіжних бізнесів. По суті, якраз гібридна війна проти нас і ведеться. І хоча вона триває давно, нині перейшла в активну фазу.

Проте в ситуації з нагнітанням на російсько-українському кордоні є один парадокс. А саме – гібридна війна привела до того, що ми потрапили на шпальти новин у світі та стали цікавими. Про нас все більше дізнаються, і якщо говорити на перспективу, ми вже не будемо terra incognita (з лат. – невідома земля), а станемо знайомою для світової спільноти країною. Колись один із зарубіжних інвесторів казав мені, що він не розуміє різниці між Україною та африканською Угандою. Зараз ми вже будемо впізнавані. І попри всі мінуси, це все ж таки великий плюс з інвестиційного погляду. Але це буде пізніше, тут ми говоримо про середньо- та далекострокову перспективу. Поки що, на превеликий жаль, Україна є інвестиційно ризиковою країною.

Але коли закінчиться загроза, які можливості Ви бачите?

Так, я б не хотів мислити минулим. Впевнений, що так чи інше ми житимемо в іншому світі, іншій геополітичній ситуації. Наприклад, нині складається зовсім нова політична вісь Лондон-Варшава-Київ. До теперішнього часу Варшава була дверима в Європу, тому в очах британського бізнесу ми в принципі були нецікаві. У нас були лічені приклади на всю Україну, де англійці брали участь в інвестиційних проєктах. Я пам’ятаю, як на початку 2000-х у неформальному спілкуванні англійські чиновники казали, що, по-перше, не знають України, на відміну від Росії або Східної Європи, по-друге, мають колишні колонії, які для них зрозумілі, з якими багато десятиліть вони мають встановлені економічні зв’язки.

Але нині ситуація радикально змінюється. Ми входимо в нову реальність. І питання в тому, як наповниться та виглядатиме союз України й Великої Британії з політичного та економічного погляду. Політика – це концентрований витвір економіки. Будь-яка політична складова буде міцною тоді, коли наповнена економічно. Тому я цілком прогнозую, що у нас можуть з’явитися англійсько-польсько-українські підприємства або надходитимуть англійські інвестиції у стратегічні галузі.

У такому разі які галузі або напрями привертатимуть найбільшу увагу інвесторів цієї країни?

Насамперед – енергетика, яка має дуже широкий профіль, починаючи від атомної енергетики та закінчуючи забезпечення газом.

По-друге, на тлі майбутнього дефіциту продовольства у світі перспективним є аграрний напрям; в Україні він цікавий ще й тим, що питання приватної власності на землю вже вирішене. Водночас необхідно врахувати, як кажуть аграрні експерти нашої Торгово-промислової палати, що із 100 гривень продукції сільського господарства, які експортуються, 90 гривень – імпортна складова. Адже ми багато закуповуємо добрив, агрохімії та техніки. Тобто тут «неоране» поле можливостей. Але треба розуміти, що вимоги до якості продукції та сертифікації продуктів харчування у Великій Британії набагато жорсткіші ніж навіть у ЄС.

Третій момент, який може бути у співпраці з англійцями, – великі інфраструктурні об’єкти: починаючи від доріг і закінчуючи портами.

Наскільки цікавою для вкладень є українська нерухомість?

З нашого погляду, хоч це буде не дуже приємно читати, золоті часи вкладення в українську нерухомість вже минули.

Візьмемо для прикладу офісний сегмент. Ситуація з ковідом показала, що орендарям в дійсності не треба стільки площ, скільки вони займали до пандемії. Передусім тому, що нині не всім співробітникам потрібно бути присутніми в офісах, адже є можливість працювати віддалено або зустрічатися в Zoom. Навіть лідери держав спілкуються через нього. Ще один приклад – Рада бізнес-омбудсмена. Як свідчить звіт про їх роботу у 2020 році, через ковід Рада більшість часу працювала у віддаленому режимі, і виявилося, що співробітники цілком з цим впоралися. Тому було вирішено відмовитися від 25% тієї площі, яку цей орган займав до пандемії.

Навіть ті самі коворкінги, які нині стали модними, «вбивають» офісну оренду. Навіщо сплачувати за повноцінний офіс, коли можна задовольнити свої потреби, наприклад, зустрітися та провести переговори, попрацювати та піти, за меншу вартість?

Тому, з нашого погляду, час офісної нерухомості вже минув. Безумовно, вона буде, але навряд чи найближчим часом виникне необхідність у таких додаткових приміщеннях. Тобто нині ми спостерігаємо перехід на інший якісний рівень, коли розвивається новий вид послуг – коворкінги з більш демократичною, дешевшою та практичнішою орендою робочих станцій.

А що Ви думаєте щодо перспектив розвитку торговельної нерухомості?

Коли я спілкувався з фахівцями та власниками ТЦ/ТРЦ, вони розповідали про те, що, порівнюючи показник забезпечення торговими площами в Європі та Україні, теоретично ми відстаємо. Це так, але ще є такий важливий показник як купівельна спроможність населення. Всі ми бачимо, що через карантин та економічні пертурбації вона впала. І це навіть швидше не питання доходів населення, а зміни психологічних настроїв: люди не поспішають витрачати гроші через невпевненість у завтрашньому дні. Інший приклад – заповнюваність торгових об’єктів. Ми бачимо, що в найбільших київських ТРЦ, а вони дійсно грандіозні та вражаючі, частина приміщень пусті. Це важливий показник. З цього погляду, можна сказати, що торговельна нерухомість, звісно, працюватиме, але вже не буде настільки привабливо, як раніше. Тому я думаю, що «золоті» часи для інвестицій як в офісну, так і торговельну нерухомість залишилися позаду.

Розгляньмо інший вид нерухомості – житлову. Які Ваші прогнози щодо цього сектора?

Якщо говорити про житло – це традиційний сектор для вкладень від населення. Тому найближчі декілька років квартири ще будуть цікаві з інвестиційного погляду. Але житлова нерухомість розвиватиметься лише до тих часів, поки врешті-решт держава не повернеться до фондового ринку та дасть можливість інвестувати в цінні папери. Хоча запуск фондового ринку – процес непростий як з економічного і законодавчого, так і політичного поглядів. Тому пройде ще досить тривалий час поки з’явиться альтернатива для інвестицій фізичних осіб, а житлова нерухомість перестане бути привабливою для вкладень. Та щойно це відбудеться, кращі часи і для цього сегмента залишаться позаду.

Якщо офісна, торговельна та житлова нерухомість поступово втрачають привабливість, залишаються складська та промислова. Наскільки ці сегменти мають перспективи для розвитку в Україні?

Є склади, які забезпечують життєдіяльність підприємств, наприклад, торгових мереж, локально, а є ті, що забезпечують міжнародні логістичні ланцюги. Нам як країні більше цікаві другі, які допоможуть Україні бути частиною світової логістичної схеми. Але щоб ми стали коридором між Сходом і Заходом, багато залежить від дій держави, політичної та економічної стабільності. Наприклад, китайська експортна програма, яка має умовну назву Великий шовковий шлях, не працює в Україні. На превеликий жаль, Шлях не пройшов через Україну – Росія перекрила для нас можливість бути коридором з Азії в Європу, блокуючи можливість перевезення вантажів. Потоки пішли через Білорусь, під Мінськом побудовано технопарк, де відбувається перевалка китайських вантажів у європейську залізничну мережу. От як пов'язані політика й економіка. Загалом у складів, які забезпечують міжнародні логістичні ланцюги, хороші перспективи, але все залежить від того, як вдасться вирішити питання на політичному рівні.

Будівництво промислових об’єктів – один із перспективних для нас напрямів. Нині у світі, особливо під час перших локдаунів, коли Китай просто закрили, багато міжнародних компаній задумалися про перенесення виробництв. Ця країна багато років була майстернею світу, а в період пандемії логістичні та технологічні ланцюжки, особливо у машинобудуванні та складних технологічних процесах, розірвалися. І маятник повернувся від всесвітньої глобалізації до національної локалізації. Виявилося, що коли шини виготовляють у Німеччині, напівпровідники – у Китаї, а в Африці їх клеять, у Кореї збирають, ланцюжки будь-якої миті можуть перерватися. І чим більше учасників, тим більше ризиків.

Україна може стати ринком для перенесення промислових об’єктів. Але багато залежатиме від нас: наскільки ми будемо комфортними, чи зможемо запропонувати кращі, ніж у ЄС, умови тощо. Адже крім бажання та потреби міжнародних компаній у релокації є ще економічна або бізнесова складова. І в таких проєктах прораховується все: починаючи від фінансових і закінчуючи політичними ризиками.

Останнім часом багато говорять про перспективи будівництва індустріальних парків в Україні. Як Ви оцінюєте цей напрям?

Безперечно, перспективи в індустріальних парків є, адже вони дають можливість для будь-якої території розвиватися, рухатися вперед. Взяти до прикладу Туреччину, яка дуже активно будує такі проєкти, чи Іран. Але для України головне питання полягає в тому, щоб індустріальні парки дійсно стали зонами мобільного економічного розвитку, як задумано. І я маю надію на це, адже нині в цей напрям прийшов великий бізнес. Наприклад, Василь Хмельницький відкрив індустріальний парк у Білій Церкві, Костянтин Єфименко також активно працює над таким проєктом. Тобто якщо в цей напрям приходить такий великий і серйозний бізнес, є надія, що з цього щось вийде.

Водночас багато залежатиме від того, наскільки послідовною буде держава у своїх пільгах і вимогах. Якщо знову на ходу не будуть змінені правила гри, я маю надію, що індустріальні парки стануть досить ефективною моделлю. До речі, ми в особі Торгово-промислової палати України є одним із драйверів, який її підтримує.

З огляду на все вищесказане, якими є Ваші загальні прогнози розвитку ринку нерухомості в Україні?

Питання не в тому, хороші чи погані прогнози. Я думаю, ми маємо виходити з того, що всі ринки, зокрема й сектор нерухомості, після теперішньої геополітичної ситуації будуть іншими. Світ змінився навколо нас, і життя в Україні також. Завтра до нас можуть зайти великі британські інвестиційній компанії. Але треба враховувати, що їх можливості набагато більші та вони будуть сильними конкурентами для українських гравців. Найімовірніше, до нас прийдуть зовсім інші інвестори, які зможуть задати інші правила гри. Тому багато вітчизняних бізнесів, на жаль, не виживуть.