Як пандемія вплинула на зміни в торговельній нерухомості України
Минулий рік став стресовим для торговельної нерухомості. П'яту частину року торгові центри були закриті на жорсткий локдаун, відвідуваність впала загалом за рік на третину. На 20% скоротилася кількість ресторанів і кафе у столиці. Зміни вплинули не лише на tenant mix ТРЦ, а й на попит із боку ритейлерів. Найзатребуванішими стали площі у великих ТРЦ регіонального формату як найбільш захищеного від різких амплітуд змін відвідуваності, а також районні торгові центри, розташовані в кроковій доступності від пересадкових вузлів і густонаселених масивів. Саме ці формати компанія UTG розвиває як найефективніші.
Текст: Євгенія Локтіонова, директор UTG
Районний торговий центр – це об'єкт невеликої площі (15-25 тисяч м2), що розташований у пішохідній доступності та пропонує асортимент товарів повсякденного попиту. Цей тип торговельної нерухомості практично не постраждав під час карантину.
Класичні районні ТЦ – це Smart Plaza Polytech у Києві чи S)Mall у Вінниці.
У Smart Plaza Polytech, наприклад, представлені продуктовий супермаркет, кінотеатр, «Нова Пошта» й Rozetka, хімчистка, банки, популярні міжнародні універмаги Pull & Bear, Bershka, оператори електроніки. Підібраний компанією UTG якісний tenant mix дав змогу зберегти нульову вакантність Smart Plaza Polytech навіть у карантинний час.
S)Mall у Вінниці, попри пандемію, відкрився в кінці квітня. За сприяння брокера UTG створено абсолютно новий сучасний торгово-розважальний центр з ідеальною локацією, кращими мережевими операторами країни («Алло», «Люксоптика», «Аптека Доброго Дня», продовольчим супермаркетом «Сільпо», великим супермаркетом косметики та парфумерії Eva), що дає змогу прогнозувати його популярність серед споживачів і високий товарообіг орендарів.
Регіональні ТРЦ націлені на потреби широкої аудиторії в місті та передмісті (охоплення до 30 хвилин автомобільної доступності) та пропонують широкий асортимент. Приклади: столичний Lavina Mall і найбільший у регіонах України – харківський Planeta Mall.
Відкриття Planeta Mall планується в кінці 2021 – на початку 2022 року. Попри те, що його створення відбувалось на тлі стресової ситуації локдауну, проєкт показав свою затребуваність. За сприяння UTG вже підписано понад 60% договорів, повністю сформовані зони електроніки, дитячих товарів, відвідувачам буде запропоновано найбільший у Харкові асортимент одягу різної цінової політики, а також розважальна складова із 7-зальним кінотеатром і дитячим розважальним центром.
Регіональні ТРЦ закривалися на карантин. Але, як показав 2020 рік, щойно дозволяють їхню роботу – покупці повертаються за цільовою покупкою та відкладеним попитом, який вплинув на підвищення конверсії відвідувача в покупця.
Районні ТЦ оптимально відповідають на щоденні запити споживача, регіональні пропонують максимальний асортиментний ряд і їх цілеспрямовано відвідують на вихідних.
Ці два формати максимально затребувані з боку покупців. Концентрація у 2020 році інтересу споживачів на регіональні та районні центри підтверджує і дослідження UTG. Найсуттєвіше падіння відвідуваності, порівнюючи із 2019 роком, відбулося в окружних торгових центрах: з 992 до 678 осіб на 1000 м2, тобто на 32%. ТРЦ регіонального формату виявилися стійкішими до кризи: в них трафік знизився на 49 осіб (або 10,5%) до 420 відвідувачів на 1000 м2.
Але найголовніше – цей тренд спостерігався й до пандемії, вона лише загострила його.
Наразі у столиці працюють сім ТРЦ регіонального формату загальною площею 644 050 м2, 26 окружних сумарною площею 593 450 м2, 25 районного формату площею 168 100 м2. Абсолютно інша картина перспективних об'єктів: на стадії реалізації перебувають сім проєктів регіонального формату, а це 597 050 м2, три окружного сукупною площею 151 400 м2, а також 16 районних на 227 250 м2. За сприяння UTG будуть відкриті районні S)Mall у Вінниці та White Lines у столиці, регіональний Planeta Mall у Харкові.
Що ж чекає на окружні ТРЦ? Еволюційні зміни: або цільова реконцепція з пошуком індивідуального споживача, або редевелопмент для альтернативного способу використання.
Суттєві зміни чекають на постраждалі від локдауну 2020 фуд-корти. Практично в кожному ТРЦ – що вже працює чи майбутньому – нині відбувається перегляд концепції цього сегмента. Кожен намагається придумати якусь фішку, ноу-хау, чому саме до них треба йти у фуд-зону.
У карантин найбільш виграшно почувався стріт-формат або ті ресторани, які мають окремий вхід і/або локальне вікно. Ресторани, розташовані в ТРЦ, фактично виявилися заручниками свого місця розташування і не змогли працювати на доставку. Подивимося, що буде після локдауну, але велика ймовірність, що деякі фуд-корти поступово трансформуються на фуд-холи.
Як тренд фуд-хол від UTG проявився в Україні до пандемії. Популярність, часом ажіотажну, такий формат мав на Бессарабці й Арсеналі в Києві. За сприяння UTG фуд-холи з'являться після карантину в декількох діючих торгових центрах і проєктах, що перебувають на стадії будівництва.
Для організації фуд-холу власник бізнесу робить ремонт і здає в оренду готову точку операторам громадського харчування. Головне у фуд-холах – унікальність складу представлених кухонь, брендів, видів посадки, вітрин і розваг. Перевагою для операторів є значно менші інвестиції в облаштування приміщень і гнучкість швидкого реагування на зміни запитів споживачів при оренді 3-5 кухонь.
Загалом ринок торговельної нерухомості України зберігає позитивну динаміку зростання і є, як і раніше, найефективнішим і популярним типом комерційної нерухомості. ℗
Стаття опублікована в журналі Commercial Property №4(212) квітень 2021.
