Як досягти девелоперських цілей за допомогою містобудівної документації

На перший погляд, будівельному та девелоперському бізнесу ні до чого заглиблюватись у містобудівну документацію, проте саме на неї органи містобудування й архітектури спиратимуться під час видачі містобудівних умов та обмежень на будівництво чи реконструкцію. Також за її допомогою можна досягти певних девелоперських цілей.

Текст: Юрій Хапко, адвокат, к.ю.н., керуючий партнер TOTUM LF

Містобудівна документація – це основа для урбаністичного розвитку та планування будь-якої території. Затверджена в Україні містобудівна документація здебільшого розроблена за застарілими нормами та підходами, деякі міста (навіть районні центри) мають генеральні плани ще з радянських часів.

Попри те, що саме держава чи місцева громада має забезпечувати розробку містобудівної документації на території під своїм управлінням, у реаліях саме інвестори в нерухомість є основним локомотивом її розроблення та затвердження.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» (далі – Закон), який набирає чинності 24.07.2021, докорінно змінює всю систему містобудівної документації. Насамперед він робить містобудівну документацію на місцевому рівні також документацією із землеустрою, що відкриває нові можливості для використання цього механізму. Наприклад, містобудівною документацією можливо буде формувати земельні ділянки (в такому випадку вона підлягає додатковому погодженню відповідно до Земельного кодексу України).

Система містобудівної документації в Україні є ієрархічною, тобто йде від найбільш важливого рівня до найменш важливого, який не має (в ідеальному світі) суперечити вищому рівню.

1) Державний рівень (найвищий):

• генеральна схема планування території України;
• схеми планування окремих частин території України (наприклад, кількох областей).

На практиці з державним рівнем пересічному власнику землі стикатися не доводиться.

2) Регіональний рівень:

• схеми планування областей;
• схеми планування районів.

Продовження читайте в журналі Commercial Property №3(211) березень 2021.