Тімур Бондарєв, Arzinger: Підсумки карантинних «орендних» тижнів

Авторська колонка Тімура Бондарєва, керуючого партнера, адвоката, керівника практики нерухомості та будівництва юридичної компанії Arzinger

Минув місяць з моменту запровадження карантину.

Протягом цих тижнів я щодня дуже довго спілкувався зі своїми клієнтами з різних індустрій щодо впливу на їх бізнес ситуації із пандемією та відповідних регуляторних та законодавчих змін. Й однією з центральних тем наших дискусій залишалось питання оренди нерухомого майна та фінансових відносин між орендарем та орендодавцем у нових умовах. Усі ці розмови викликають в мене однозначне відчуття дежавю, адже я та моя команда вже проходили це під час кризи 2008-2009 і 2014 років.

З одного боку, ситуація, в якій ми опинились, досить чітко врегульована чинним законодавством. Зокрема, відповідні положення статті 762 Цивільного кодексу України звільняють наймача від плати за користування майном або надають йому право вимагати зменшення плати за час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає. В «антикризовий» закон №540-ІХ також була включена норма, яка передбачає, що наймач може бути звільнений від плати за користування до завершення карантину. Водночас я був приємно здивований, що останнім часом у переважній більшості випадків сторони договорів оренди майже не звертались до тлумачення відповідних законодавчих норм і дискусій щодо їх застосування в тому чи іншому випадку й добровільно домовлялись про реструктуризацію орендних відносин та їх адаптації до нових реалій, незважаючи на положення договорів оренди.

Нижче – деякі думки, спостереження та рефлексії за підсумками карантинних «орендних» тижнів:

1. Очевидно, що відповідні законодавчі норми передбачають зменшення або звільнення від орендної плати саме на час карантину. Тому основне питання, яким повинні вже зараз перейматися сторони договорів оренди, це яким чином будуть урегульовані відносини сторін після завершення карантину, але вже в умовах жорсткої економічної кризи, яка насувається.

2. Я був приємно здивований «шляхетністю» та згуртованістю орендодавців – власників торговельної нерухомості, які, зазвичай, мають дуже жорсткі й «однобічні» договори оренди та, через різні причини, неохоче йдуть на будь-які відступлення від умов договорів. Як уже відомо на сьогоднішній день, переважна більшість великих лендлордів звільнили орендарів від орендної плати у зв’язку з фактичною неможливістю здійснювати бізнес внаслідок запроваджених карантинних обмежень.

3. Зовсім інша ситуація на ринку офісної та складської нерухомості – тут ми не бачимо потрібної згуртованості. Більшість лендлордів чомусь має думку, що наявна ситуація не впливає на прибутковість їх партнерів – орендарів, останні мають право безперешкодно користуватись приміщеннями, отже немає підстав для реструктуризації орендних відносин. Останні тижні деякі орендодавці все ж таки почали змінювати думку, і ми вже були запрошені до участі в переговорах щодо «кризових» домовленостей. Водночас на ринку поки що немає єдиної позиції, знижки надаються дуже вибірково, не системно та на дуже конфіденційних умовах.

4. Слід зазначити, що ринку притаманні велика гнучкість і відсутність формалізації: переважна більшість кризових домовленостей, з нашого досвіду, фіксується шляхом листування між сторонами без підписання додаткових формалізованих угод. Звісно, завжди можна розпочати дискусію щодо прийнятності такої форми змін для довгострокових договорів, що посвідчені нотаріально, водночас, на нашу думку, за умови необхідності швидкого реагування обмін відповідною комунікацією між сторонами є достатнім інструментом для досягнення необхідної короткострокової мети.

5. Ми вже побачили перші випадки, коли сторони договорів оренди домовляються про певну фіксовану орендну плату в гривні – прийнятний для орендаря й орендодавця бюджет на певний період, незалежно від того, які домовленості та в якій валюті викладені в договорі оренди.

6. Будь-які домовленості стосуються саме адаптації орендної плати, але ж сервісні (ОРЕХ) та комунальні платежі (поки що) залишаються без змін і підлягають сплаті орендарями.

7. Приємне враження я отримав від позиції українських та іноземних банків, які фінансували девелопмент або придбання відповідних об’єктів комерційної нерухомості, та кредитні договори з якими мали досить жорсткі ковенанти щодо процедури погодження з кредитором умов перегляду орендних договорів. У всіх без виключення випадках банки проявили велику гнучкість і розуміння ситуації, в якій опинились їх клієнти та партнери.

8. Дуже позитивним розвитком для мене особисто є та обставина, що переважна більшість моїх клієнтів, які свого часу не приділяли потрібної уваги перемовинам щодо договорів оренди, відмовлялись від послуг юристів у частині їх аналізу, підписували договори на умовах орендодавця або повністю приставали на рекомендації брокерів, не залучати юристів до обговорення умов договорів оренди (таке теж буває), вже чесно визнали свою помилку. Саме «завдяки» такій позиції на ринку, з деякими невеличкими виключеннями, домінують однобічні landlord friendly договори оренди й орендарі, на превеликий жаль, не мають усього обсягу прав та обов’язків, які вони могли б отримати, якби приділяли достатню увагу та повагу до інституту оренди на стадії укладення договору.

9. Для мене особисто це є найбільшим досягненням, оскільки навіть у своїх лекціях (вже багато років я викладаю спеціалізований курс, присвячений операціям з нерухомістю, в Києво-Могилянській академії) я дуже багато часу й уваги приділяю саме відносинам і філософії договорів оренди нерухомості. На мою думку, в сучасних умовах оренда є чи не найважливішим інструментом, який забезпечує успіх відповідного нерухомого проєкту. Водночас ми говоримо не лише про інтереси орендодавців, які при виході з проєкту фактично продають договори оренди (точніше, платіжний потік, який вони забезпечують), а не brick & mortar (фізичний об’єкт), як прийнято вважати. Якісний і збалансований договір оренди є також важливим інструментом забезпечення бізнес-успіху й оптимізації ризиків для орендаря, особливо в тих випадках, коли в об’єкт оренди вкладаються великі інвестиції.

10. Саме тому я прогнозую «ренесанс» орендних правовідносин найближчим часом – орендарі приділятимуть суттєво більше часу й уваги відповідним правовідносинам і цінуватимуть юристів, які мають відповідну експертизу, досвід і репутацію.

11. Я в черговий раз зробив висновок, що бажання та готовність до конструктивного діалогу між сторонами договору оренди, а також глибоке розуміння балансу інтересів сторін, є ключовим фактором для успіху будь-яких реструктуризаційних переговорів, навіть у тих випадках, коли договір оренди має дуже жорсткий та односторонній характер і взагалі не передбачає будь-які можливості для його зміни. В принципі, це стосується рівною мірою будь-якого договору.

12. Попри те, що переважна більшість ринку вже знайшла або обов’язково знайде спільну мову, ми все ж таки побачимо орендні спори, які опинятимуться в суді, й ми вже чекаємо на відповідну цікаву «посткарантинну» судову практику щодо орендних правовідносин.

13. Мене трохи занепокоює ставлення деяких моїх клієнтів, які під час переговорів щодо реструктуризації орендних правовідносин оперують часовим проміжком карантину. На моє переконання, сторони договорів оренди вже зараз повинні думати зовсім іншими часовими проміжками, адже очевидно, що економічна криза затягуватиметься.

Авторська колонка опублікована в журналі Commercial Property №3(200) квітень 2020.