Перспективы торговой и офисной недвижимости Киева: что делать девелоперу?

Константин Олейник, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG

ФОТО: UTG

Сегмент торговой недвижимости Киева приближается к порогу первичного насыщения. Непредсказуема ситуация на рынке офисов, переживающем небывалый рост активности. Что делать девелоперу в таких условиях?

Текст: Константин Олейник

Рекордные объемы введенных в эксплуатацию торговых помещений в столице Украины за 2019 (GLA = 241 140 м²) и 2018 (GLA = 158 847 м²) годы или совокупно 400 087 м² арендуемых площадей за 24 месяца подняли уровень насыщенности торговыми площадями на 1000 жителей Киева до 599,6 м², обогнав главные торговые столицы СНГ – Москву (575,1 м² GLA на 1000 жителей) и Санкт-Петербург (570,8 м² GLA на 1000 жителей).

Не отстает и офисная недвижимость. Предложение в 2019 году пополнилось девятью бизнес-центрами: «Майдан Plaza» (GLA = 8000 м²), Iceberg (GLA = 2115 м²), P ALO ALTO (GLA = 4900 м²), UNIT.City B12 (GLA = 10 400 м²), «Паладис» (GLA = 5600 м²), по ул. Цитадельной, 3 (GLA = 3800 м²), «ПЛАТИНУМ» (GLA = 2500 м²), Amarcord (GLA = 7800 м²), «Б17» (GLA = 2900 м²). Стремительный расцвет IT-компаний, привлекающих валютные контракты на фоне девальвирующей гривны, привел к восстановлению и оживлению рынка, спровоцировал небывалый рост активности и реанимировал практически все замороженные проекты.

РЕКОРДНЫЕ ОБЪЕМЫ ВВЕДЕННЫХ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СТОЛИЦЕ УКРАИНЫ В 2018-2019 ГОДАХ ПОДНЯЛИ УРОВЕНЬ НАСЫЩЕННОСТИ ТОРГОВЫМИ ПЛОЩАДЯМИ НА 1000 ЖИТЕЛЕЙ КИЕВА ДО 599,6 М², ОБОГНАВ ГЛАВНЫЕ ТОРГОВЫЕ СТОЛИЦЫ СНГ

ТАК ЛИ ВСЕ ХОРОШО?

Объективных причин для высокой девелоперской активности нет. Потребительские расходы сокращаются (ежегодный рост услуг ЖКХ, инфляция, невысокие зарплаты населения, падение реальных доходов в динамике) не способствуют росту потребительских настроений, увеличению оборота предприятий розничной торговли. Появление новых крупноформатных торговых объектов провоцирует перераспределение трафика, а с ним – снижение среднесуточной посещаемости в большинстве объектов, падение РТО на каждый м² площади магазина, маржи доходности ритейлеров. Кроме того, уменьшается количество активных ритейлеров национального масштаба (PROSTOR нацелен поглотить сеть «КОСМО», BILLA свернула региональную сеть, ряд брендов, франшиз и компаний находятся в поиске покупателя), целых товарных групп (мебель) и операторов развлечений (ледовые арены, боулинги).

В сегменте бизнес-центров свои нюансы. Количество представленных в Украине международных компаний и их представительств (основных потребителей профессиональной офисной недвижимости) в динамике продолжает сокращаться. Покинувшая Украину (или значительно сократившая административный персонал) после мирового экономического кризиса 2008 года львиная доля международных финансовых учреждений так и не вернулась, а начало активной вооруженной кампании в зоне АТО привело к массовому оттоку российских или связанных с РФ бизнесов.

ЕСТЬ ЛИ ОПАСНОСТЬ?

Все ощутимее становится приближение первичного насыщения рынка – открытие любого крупноформатного торгового центра на фоне ограниченного ассортимента активных ритейлеров (национальных и международных) ощутимо влияет на показатель среднерыночной вакантности, затрудняет привлечение арендаторов. Для выхода на проектные мощности и заполнения торговой галереи на 90% ТРЦ Lavina Mall потребовалось целых три года с момента открытия для посетителей. Сетевые торговые операторы занимают избирательную позицию в планах развития, дают сдержанные прогнозы на обозримую перспективу, оптимизируют ассортимент, формат магазинов, их размер и площадь. Открытие ТРЦ Blockbuster Mall и в ближайшее время RETROVILLE, Ocean Mall, Respublika – потребует титанических усилий управляющей компании, отдела аренды или брокера при заполнении объектов.

Еще более непредсказуема и рискованна ситуация на рынке офисов. Сложившаяся тенденция поглощения помещений единственным оператором (компаниями сегмента IT) на фоне большого количества заявленных к открытию масштабных проектов, умеренного спроса на офисные помещения со стороны национальных компаний и дефицита международных представительств без комплексного оживления рынка может существенно обострить конкуренцию между действующими объектами. Укрепление обменного курса гривны, вероятность внесения изменений в законодательство по налогообложению (снятие преференций с сотрудников сферы IT) могут сделать IT-бизнес менее доходным, а операторов – менее платежеспособными и спровоцировать массовый отток мобильного (зависящего исключительно от портативного компьютера и скоростного Интернета) персонала в соседние страны (Польшу, Беларусь), а наиболее квалифицированных специалистов – в Западную Европу, Канаду, США.

СТРЕМИТЕЛЬНЫЙ РАСЦВЕТ IT-КОМПАНИЙ ПРИВЕЛ К ВОССТАНОВЛЕНИЮ И ОЖИВЛЕНИЮ ОФИСНОГО РЫНКА КИЕВА, СПРОВОЦИРОВАЛ НЕБЫВАЛЫЙ РОСТ АКТИВНОСТИ И РЕАНИМИРОВАЛ ПРАКТИЧЕСКИ ВСЕ ЗАМОРОЖЕННЫЕ ПРОЕКТЫ

ЧТО ЖЕ ДЕЛАТЬ?

• Для принятия взвешенного решения о девелопменте или разработке концепции проекта придерживаться скептического подхода при оценке состояния рынка и конкурентных угроз, опираться на обширные массивы аналитических данных, полевых исследований, предварительного тестирования заинтересованности операторов.
  
  
•  Сотрудничество с профессиональным консультантом, глубоко понимающим национальный рынок, остроту и актуальность проблем, современные тенденции, особенности и технические требования операторов для построения оптимальной галереи, ассортимента взаимодополняющих товарных групп, комбинации якорных и популярных сетевых арендаторов, эффективных архитектурно-планировочных решений, прогнозируемых арендных ставок, посещаемости, циркуляции потоков, достижения длительной конкурентной устойчивости. Безоговорочным лидером рынка является компания UTG, ежегодно выполняющая более 50 консалтинговых работ на территории Украины и крупнейших городов СНГ.
  
  
• Своевременная модернизация (редевелопмент, реконцепция) – дальновидные девелоперы уже приступили к комплексному обновлению коммерческих объектов (ТРЦ «Караван», «Метроград», «Квадрат» на Лукьяновке, Gorodok Gallery, «Магеллан», «Мармелад», Dream Town, «Сириус», Silver Breeze, inSilver, гостиница «Кооператор», «Славутич», Podol Mall), а ряд владельцев запланировали масштабные изменения.
  
  
• Привлечение опытного брокера. Местные, национальные и, тем более, международные ритейлеры, представленные во всех объектах и регионах страны, имеют огромный арсенал аргументов, как обеспечить свою безопасность и перенести ответственность на начинающего, среднего и даже очень опытного девелопера. Принципиально важным становится привлечение такого агента, который имеет опыт отстаивания интересов клиентов (собственников, инвесторов, девелоперов, управляющих компаний, ритейлеров), умеет противостоять напору сторон, может не только вести переговоры, но и сопровождать сделку до фактического открытия магазинов, проведения периодического или регулярного ритейл-аудита операторов, построения действенного маркетингового плана и продвижения объекта, оперативного управления, своевременного риск-менеджмента для заключения взаимовыгодных контрактов на длительный срок по принципу «победил-победил». В активном наборе UTG находятся 13 торговых объектов в различных регионах страны, что позволяет значительно экономить усилия, время и деньги для достижения наилучшего результата. ℗