Ігор Заболоцький, Colliers Ukraine: «Закрити все на тривалий час – це найгірше рішення»

З погляду збору орендних платежів просіли всі торгові центри України, навіть ті, що працюють у західних регіонах, де ситуація загалом відносно краща. За підрахунками Ігоря Заболоцького, провідного експерта консалтингової компанії Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості, в Києві навіть кращі об'єкти отримують не більше половини від надходжень до війни. А в західних областях цей показник становить 70-85% від довоєнного. Причини: закриття магазинів, зокрема призупинення діяльності міжнародних брендів, і падіння товарообігів інших ритейлерів.

Текст: Тетяна Антонюк, Марина Паралюш

Наприкінці липня повноцінно відновив роботу київський ТРЦ RETROVILLE, який суттєво постраждав від ракетного удару. Інші українські ТЦ/ТРЦ, які зазнали різного ступеню ушкоджень, теж поступово відновлюються і запускаються. Наскільки правильний такий крок – відкриватися поетапно? 

Кількість закритих ТЦ/ТРЦ в Україні незначна. Таких об'єктів більше в регіонах, які наближені до воєнних дій і постійно обстрілюються. Наприклад, у Харкові ситуація щодо роботи торгових центрів дуже складна. Легше перерахувати в цьому місті об'єкти, які працюють, бо великою мірою всі закриті чи функціонують у дуже обмеженому форматі. В інших регіонах фактично не працюють лише ті, що перебувають у якійсь специфічній ситуації.

Якщо говорити про поновлення роботи, всі попередні кризи показали таке: найбільш безболісно пройшов дистанцію той об'єкт, який першим відновився та розпочав операції, першим почав надавати послуги та пропонувати якийсь асортимент товарів для покупців. Такий ТЦ/ТРЦ завжди трохи попереду, ніж конкуренти.

Наш ринок останні чотири роки суттєво лихоманить. Проте в нинішній ситуації воєнного стану й орендарі, й орендодавці доволі підготовлені з погляду методології дій у різних стресових обставинах, таких як вимушена зупинка роботи, необхідність передомовлятися тощо. На чільне місце завжди ставиться збереження операційної діяльності хоча б у якомусь форматі. Обидві сторони в нас дуже добре усвідомлюють, що закрити все на тривалий час – це найгірше рішення. Краще працювати, трохи заробляючи, тоді є шанси максимально підготовленим підійти до початку відновлення споживчого попиту.

Наскільки ефективно працюють ТЦ/ТРЦ, якщо говорити про ті, що відкриті повноцінно?

Загалом торговим центрам найчастіше вдається зібрати 50-60% від довоєнного обсягу орендних платежів. Є об'єкти, що отримують 20-30%. У західному регіоні, найімовірніше, загальні збори сягають 70-80% від довоєнних показників. Причин декілька.

Потрібно розуміти, що в більшості найкращих проєктів не працюють до 10-15%, а іноді й 20% площ. Це якраз ті міжнародні ритейлери – група Inditex, бренди H&M і New Yorker, до останнього часу магазини групи LPP тощо – які раніше формували ядро ​​якірних орендарів, і фактично на них покладалося основне завдання генерування fashion-потоків. Нині вони закриті й, зрозуміло, нічого не дають торговому центру ні в грошовому еквіваленті, ні з погляду трафіку.

Ще важливий момент – падіння продажів за деякими категоріями, що спостерігається навіть у західних регіонах, де загалом ситуація у секторі ритейлу порівняно краща. Так, є сегменти, які просіли абсолютно на всіх ринках. Наприклад, класичний одяг – у цій категорії продажі, яким би хорошим оператор не був, суттєво скоротилися.

Тому недоотримання оренди відчувають всі торгові центри, навіть у західних регіонах. Зрозуміло, що там ситуація краща, порівнюючи з Києвом чи Харковом. Для тих девелоперів, які мали мережу торгових центрів, розташованих у різних частинах України, об'єкти в західних регіонах зараз, можна сказати, спонсорують всю компанію з погляду грошового потоку.

Чи укладаються нові договори оренди?

Нині угоди оренди укладаються. Зрозуміло, що не так багато, як раніше. Наймасовіше – це переїзд магазинів, наприклад, у pop-up-форматах, на захід України. Найактивніший у цьому плані, певно, Львів, але інші регіони так чи інакше також. 

Поки в орендарів є товар, їм потрібно його продавати. Якщо вони зараз втратять сезон і залишаться з цією продукцією до наступного року, у кращому разі вона буде реалізовуватися зі знижками. Очевидно, маржу оператори втратять. Тому в окремих випадках є приклади, коли компанії, які мають закритий магазин, вирішували з мінімальними вкладеннями перевезти товар та обладнання в якийсь об'єкт у центрі чи на заході України. Мені здається, що саме ТЦ/ТРЦ на заході України можуть бути першими, в яких почнуться класичні угоди, коли оператор заходить повноцінним форматом, з нуля робить ремонт, відкривається та працює за 3-5-річним контрактом.

Чи є ризик, що міжнародні бренди покидатимуть наш ринок?

Такі гіганти, як Inditex та H&M, у яких в Україні представлена маленька частка їхнього великого бізнесу та кількість людей у ​​штаті порівняно невелика, можуть собі дозволити приймати вольові рішення закрити магазини заради безпеки співробітників у воєнний час. На щастя, нині не йдеться про те, що хтось із міжнародних ритейлерів має намір залишити український ринок – IKEA, Inditex, H&M, New Yorker, McDonald's глобально заявляють, що залишаються в Україні, і щойно загальна ситуація дасть змогу гарантувати безпеку їхнім співробітникам і гостям на території магазинів, вони намагатимуться відновити операції.

Напевно, однією з перших міжнародних мереж, яка почала відкривати магазини, була група LPP, багато в чому завдяки тому, що у компанії власники в Польщі. Можливо, вони краще відчувають все, що тут відбувається. Магазини групи LPP, де вони відкрилися та дали товарну глибину, демонструють непогані продажі.

З огляду на те, що деякі бренди призупинили діяльність, така ситуація на користь конкурентам – турецьким брендам. Приблизно така ж тенденція і в операторів фуд-кортів, які раніше конкурували із McDonald's. Вони відчувають, що ця мережа не працює. І покупці, які раніше харчувалися McDonald's, стали клієнтами інших закладів.

Як щодо ефективності роботи ритейлерів?

Деякі орендарі у гривневому еквіваленті в успішних проєктах досягають показників, близьких до довоєнних. Починаючи від Вінниці у бік Львова є ті оператори, які показують приріст. Але збереження обороту у гривні – це невелике досягнення у наш час з огляду на девальвацію та інфляцію. Тим не менш, для роздрібних мереж з погляду їх виживання важливим є той факт, що торгівля йде, і, попри всі складнощі та втрати, нині ритейл живий.

Щодо категорій, то популярні товари першої необхідності. Електроніка та побутова техніка нині трохи просіли порівняно з першими трьома місяцями воєнних дій. З урахуванням того, що курсові коливання, безперечно, змусять ритейлерів переглядати ціни, це негативно вплине на продажі в наступні пів року. Я думаю, що частину товару було викуплено раніше, і для підтримки попиту гривневі ціни будуть тимчасово зафіксовані. Відповідно, для споживача, у якого є валютні збереження, це автоматично стає дуже вигідною покупкою, і частково цей чинник може спровокувати певний попит, так само як ця історія стимулювала інтенсивні продажі автомобілів.

Які настрої покупців?

Для українського споживача психологічний стан – важливий чинник з погляду шопінгу. У нас загалом нація, яка схильна витрачати чимало, порівняно з більшістю європейських країн, де люди раціональніші у прийнятті рішень. У багатьох ситуаціях українці витрачають більшу частину зароблених грошей – іноді 90-95%, ця особливість багато в чому давала змогу ритейлу швидко відновлюватися після стресових ситуацій, коли відбувалася адаптація споживачів до нових умов.

Які наслідки міграції населення?

Останні п'ять місяців супроводжувалися значною внутрішньою міграцією населення, тому спостерігалася тенденція підвищеного споживчого попиту в деяких регіонах.

Насамперед – у західних областях. Проте великий сплеск продажів тривав два місяці: березень і квітень. Потім ситуація стабілізувалася. Багато в чому це пов'язано з тим, що у квітні російські війська відступили від Києва, тому чимало людей почали повертатися до столиці чи передмістя, кому було куди повертатися.

У низці продуктових мереж у Києві, які у березні-квітні мали товарний запас, у більшості випадків сплеск продажів був навіть вищим, ніж на заході України. Зрозуміло, що це було спровоковано панічними закупівлями. Фактично ті мережі, які цей товар мали, отримали певний прибуток. Проте він явно не перекрив втрати, які, напевно, кожна національна мережа зазнала внаслідок окупації територій.

З погляду роботи ритейлерів, напевно, західний регіон досить стабільний, і я думаю, що найближчі 6-12 місяців ця тенденція триватиме, але основною там є вже не кількість переселенців, а те, що в цих областях менше постраждала інфраструктура та промислові об'єкти, відповідно, є більше робочих місць. Економіка цього регіону працює стабільніше. Плюс частина виробництв харчової та інших видів промисловості зараз змушена працювати більше, щоб перекривати втрати на сході та півдні України. Західний регіон буде досить стабільним, але з моменту стабілізації лінії фронту так чи інакше першість у формуванні оборотів повернеться Києву.

Хоч як дивно, але для низки гравців регіоном з одним із високих рівнів продажів на кв. м став не західний, а Дніпро та Дніпропетровська область. Я думаю, багато в чому це пов'язано з тим, що це найближче велике місто до сходу та півдня України, частина якої окупована. Тому в Дніпро перемістилася чимала кількість і населення, і підприємств, і навіть нині, попри часті обстріли, торгівля у місті непогана. Однак не можна говорити, що там однаково ефективно працюють абсолютно всі ритейл-категорії.

З якими складнощами може стикнутися ринок ритейлу в найближчий час? Чи можуть бути проблеми з новими колекціями?

Правильний торговий центр – це набір товарів і послуг. В ідеалі він має бути досить широким для того, щоб споживачеві було цікаво весь час їздити в те саме місце й задовольняти там всі свої потреби. Ритейлери зі свого боку теж мають запропонувати покупцям певний асортимент: відчиняючись, магазин необхідно завантажити товаром. На щастя, нині вже немає обмежень щодо критичного імпорту – по суті, можливість завозити товар є. Проте зараз ми ще бачимо складнощі з новими колекціями. У цьому контексті необхідно розуміти, що багато брендоутримувачів не знають, що робити з квотою товарів, які в них призначалися для російського ринку, з якого вони пішли. У класичному вигляді замовлення на осінньо-зимову колекцію найчастіше формується за 9-12 місяців, а оплачується за 6 місяців до початку сезону. Тому осінній і зимовий асортимент для більшості ритейлерів у росії був замовлений ще до війни. Відповідно весь цей обсяг пішов у виробництво. І тепер багатьом брендоутримувачам треба думати, що робити з цим товаром. Ймовірно, частина буде перерозподілена на наш ринок. Насамперед це ті позиції, які зараз мають більший попит: спортивний і повсякденний стиль, а також fast-fashion.