Гра на підвищення

У цій статті розкриваються договірні формулювання, ігнорування яких орендарем на момент укладення договору може мати наслідком позапланове і необмежене збільшення орендної плати. Описані ситуації мали місце в моїй практиці, й лише підвищена увага до всіх деталей договору дала можливість зберегти комерційні домовленості, незважаючи навіть на зовнішні чинники.

Текст: Тетяна Пономарьова, провідний юрист ДП «Адідас-Україна»

ДОГОВІРНІ ТА ПОЗАДОГОВІРНІ ПРИЙОМИ ОРЕНДОДАВЦЯ

1. Найвідоміше формулювання, що перекочувало навіть в інтернет-шаблони договорів оренди, звучить наступним чином: «При зміні кон'юнктури ринку орендодавець має право змінити встановлену орендну плату. Така зміна набуває чинності з моменту відправлення повідомлення орендарю».

У чому підводні камені. В усьому. Наявність подібної норми в договорі змушує орендаря завжди перебувати в комерційно невизначеному стані, оскільки підвищення може статися будь-коли в будь-якому розмірі й скільки завгодно разів. Розглянемо детальніше.

По-перше, в цьому формулюванні використовується імперативна конструкція «має право змінити» замість диспозитивної «має право ініціювати зміну». Ми розуміємо, що в першому випадку норма не припускає згоди або навіть обговорення, а в другому ініціювання зводиться до пропозиції, яку можна відхилити. По-друге, невизначене обґрунтування підвищення дозволить на практиці збільшувати орендну плату без пояснення причин. Що таке кон'юнктура ринку, хто визначає її зміну, про яку саме зміну й про який саме ринок йде мова – всі ці питання залишаються невирішеними як у договорі оренди, так і на нормативному рівні. Як наслідок, до зміни кон'юнктури ринку орендодавці відносять усі зовнішні чинники – від коливання курсу долара до публікації статті на сумнівному сайті про те, що ставки оренди нібито підвищилися. А найчастіше власники нерухомості задовольняються одним своїм бажанням і не вдаються до пояснень. По-третє, норма передбачає автоматичне підвищення, що саме по собі виключає прив'язку до обґрунтування зміни будь-якої кон'юнктури. По-четверте, момент підвищення прив'язується до дати відправлення повідомлення, а не його отримання, це означає неможливість для орендаря хоч якось уникнути подібного підвищення. Нарешті, по-п'яте, в цій нормі не зазначено межі як для розміру, так і для кількості разів такого підвищення.

Хто використовує. Найчастіше подібні пункти можна зустріти в договорах оренди невеликих окремо розташованих приміщень (так званих «стрітів»), у власників неконцептуальних об'єктів, яким усе одно, хто буде займати їхні приміщення, і які, відповідно, мало дбають про свій імідж, бо попит на їх нерухомість усе одно перевищує значимість цього іміджу.

Порада. Завжди уникати такого формулювання, не намагатися видозмінити його, а просто виключити з договору. Це той випадок, коли варто враховувати не лише підводні камені, але й особистість орендодавця. В орендній практиці існує величезна кількість прецедентів, коли орендар намагався внести коригування, здавалося б, на свою користь, але налаштований на збільшення виручки власник все одно підвищував ставки.

2. Уявний натяк на згоду сторін містить наступне формулювання: «Орендодавець має право ініціювати підвищення орендної плати шляхом відправлення повідомлення про це за 30 днів до дати такого підвищення. При цьому сторони зобов'язуються протягом 10 днів після відправлення зазначеного повідомлення укласти додаткову угоду до договору оренди, в якій закріпити зазначені орендодавцем ставки. У разі відмови орендаря укласти цю додаткову угоду в обумовлений термін, цей договір оренди вважатиметься достроково розірваним за згодою сторін, починаючи з дати, зазначеної орендодавцем у відповідному повідомленні». Проте таке формулювання повністю виключає можливості для орендаря уникнути підвищення. Розглянемо детальніше.

У чому підводні камені. З одного боку, в цій нормі договору йдеться про ініціювання, тобто пропозицію зміни комерції. Більше того, така зміна прив'язується до укладення окремого документа – додаткової угоди до договору оренди, що створює видимість добровільного та взаємного рішення сторін збільшити ставки. Але з іншого боку, чітко вказано, що відмова орендаря підписати додаткову угоду веде до розірвання договору. Крім цього, зазначене твердження жодним чином не обмежує власника приміщення в причинах та розмірі підвищення орендної плати, що робить становище орендаря повністю залежним від односторонньої волі контрагента.

Хто використовує. Знову ж таки це формулювання характерне для стріт-локацій, але також трапляється й у торговельних центрах, зазвичай регіональних і невеликих за площею.

Порада. Чітко прописати розмір можливого підвищення, зовнішні фактори, що дають змогу його застосовувати, а також документи, без надання яких будь-яке підвищення не може мати місце.

3. Найпоширенішим і завуальованим інструментом підвищення орендної плати є закріплене в договорі право орендодавця розірвати його в односторонньому порядку без пояснення причин.

У чому підводні камені. Звичайно, можна довго сперечатися про юридичну можливість одностороннього розірвання (односторонню відмову), але відсутність однозначної й усталеної судової практики з цього питання дає можливість сторонам передбачати його в договорі оренди й досі. Таким чином, створюється видимість чіткої фіксації ставки, більш того, договір може містити окреме положення про те, що платіж не може бути змінений в односторонньому порядку. Однак наявність права одностороннього розірвання у власника може привести до ситуації, коли орендар отримає повідомлення про застосування такого права. Щоб не допустити розірвання, в усному порядку, від орендаря зажадають підписати додаткову угоду про зміну комерційних умов, а це свідчитиме не про одностороннє підвищення, що начебто заборонено договором, а про згоду сторін, на що заборони немає.

Хто використовує. У цьому випадку простіше визначити, де така схема майже не застосовується – в середньому сегменті ринку ритейлу. В нинішніх умовах складно уявити, щоб ритейл-оператори категорій «середній +» і «середній -» підписали довгостроковий договір оренди з правом орендодавця на одностороннє розірвання. Адже під час входу в проєкт вони прораховують бізнес-план принаймні на період окупності, а найчастіше на значний часовий проміжок, і цей план може бути схвалений і мати шанси на виконання виключно за умови відсутності ризику раптової втрати приміщення. Тому одностороннє розірвання договору оренди власником нині характерне або для тимчасових локацій, коли самому орендарю байдуже, чи буде він вести діяльність в одному об'єкті чи іншому, або кардинально протилежно – для суперконцептуальних ТЦ, обороти яких об'єктивно кращі в усьому регіоні. В останньому випадку фактором, що стримує орендодавця від використання можливості підвищити плату, буде виключно імідж і сумлінність власника об'єктa.

Порада. У жодному разі не допускати можливості одностороннього розірвання договору орендодавцем без пояснення причин і незалежно від формулювань. Також бажано максимально детально узгодити підстави для розірвання з вини орендаря, а головне – механізм фіксації таких порушень. У цьому випадку можна убезпечити себе від суб'єктивних та оціночних причин розірвання, які зрештою будуть завуальованим вільним розірванням договору.

ВИСНОВКИ

Підсумувавши викладене, можна зробити висновок: перш ніж поставити підпис під договором оренди, необхідно уважно вивчити формулювання окремих умов і не приймати зі свого боку ті, в однозначному тлумаченні яких існують сумніви. Також варто чітко розуміти формат власної торгової точки, мету її відкриття і період окупності для того, щоб визначитися, чи підходить модель договірних відносин, що застосовується конкретним орендодавцем, саме до вашого бізнесу. Й, звичайно ж, варто поцікавитися репутацією власника приміщення, що здається в оренду, яка склалася відповідно до його відносин з іншими орендарями. Таким чином, застосувавши всебічний підхід, ми зможемо досягти високого рівня ефективності роботи в межах орендованого приміщення й уникнути незапланованих комерційних ризиків у частині орендних платежів.

Стаття опублікована в журналі Commercial Property №1(197-198) січень-лютий 2020.