Александр Носаченко: «Офисная недвижимость − достаточно активный рынок»
ФОТО: COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА)
ПРОГНОЗИРУЕМЫЙ И СТАБИЛЬНЫЙ – ТАК ХАРАКТЕРИЗУЕТ РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА АЛЕКСАНДР НОСАЧЕНКО, УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА). АКТИВНОСТЬ В ЭТОМ СЕГМЕНТЕ ВОЗРОСЛА, ПРИЧИНОЙ ЧЕМУ СТАЛ УСТОЙЧИВЫЙ СПРОС СО СТОРОНЫ АРЕНДАТОРОВ. В НАСТОЯЩИЙ МОМЕНТ И В БУДУЩЕМ ПОТРЕБЛЕНИЕ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НА РЫНКЕ БУДЕТ «ПОДПИТЫВАТЬ» IT-ИНДУСТРИЯ.
Текст: Татьяна Антонюк
Первое полугодие 2018 было достаточно пассивным с точки зрения вывода нового предложения на рынок офисной недвижимости Киева. Как результат – рост арендных ставок и снижение вакантности. Какие тренды наблюдались на рынке во второй половине года?
Принципиальных изменений на рынке офисной недвижимости Киева во втором полугодии 2018 не произошло – это не срок для любого сегмента. Заметные колебания наблюдаются только в случае, если происходит что-то экстраординарное в геополитической или экономической ситуации страны.
В настоящий момент в офисной недвижимости наблюдается стабильный спрос на помещения любого класса. Данный сегмент на таких рынках, как украинский, является более прогнозируемым и устойчивым, чем, к примеру, торговая недвижимость. Потребителями офисных площадей в Киеве являются украинские, а также международные компании. Последним свойственно заключать длительные договоры аренды помещений. Кроме того, на таких арендаторов приходится около 2/3 потребления офисов, причем эта доля сохраняется в таких пропорциях от года к году. Международные компании, как правило, прогнозируют свое присутствие на том или ином рынке на 3-5 лет вперед. Изменить их вектор развития, и то не всегда, могут масштабные продолжительные кризисные явления.
В отличие от офисов, в сегменте торговой недвижимости изменения происходят моментально. Торговые центры страны на 95% заполнены украинскими предприятиями, работающими по схеме франчайзинга и не имеющими финансовых возможностей материнских компаний перекрывать убытки на отдельно взятом небольшом рынке за счет прибыли на других крупных рынках.
Если сегмент офисной недвижимости Киева зависит от международных компаний, возникает вопрос − каковы их настроения и планы относительно украинского рынка?
Необходимо понимать, что международные компании оценивают не только отдельные рынки, но и регионы или ряд соседних государств. Если несколько крупнейших рынков одного региона демонстрируют хорошие показатели, то небольшие рынки, а в их список может входить и Украина, не имеют принципиального влияния на общее финансовое здоровье крупных корпораций. Соответственно, если отдельно взятый небольшой рынок приносит убытки, но при этом является для компании перспективным, она оценит годовые показатели работы, экономические предпосылки дальнейшего развития страны и скорректирует стратегию на ближайший год или несколько лет.
Положительный тренд заключается в том, что международные компании не сокращаются, не задаются вопросом, покидать Украину или нет. Они видят свое присутствие на нашем рынке, но корректируют темпы развития. Постоянное и прогнозируемое потребление офисных помещений – прямое доказательство настроения международных компаний, которые по-прежнему заключают долгосрочные контракты (в среднем на 3-5 лет). Это значит, что они гарантированно предполагают свое присутствие в Украине еще как минимум на этот период.
С другой стороны, темпы развития международных компаний в Украине не столь динамичны, и возникают сложности с ответом на вопрос, есть ли у них планы по расширению штата в следующие несколько лет, а значит и по занимаемому количеству офисных метров. Исключение, безусловно, – сектор IT-услуг, который активно развивается и, соответственно, формирует значительную долю потребления офисных помещений не только Киева, но и, как минимум, Львова и Харькова.
Представитель одной из девелоперских компаний Украины считает, что еще 10 лет IT-сектор будет расти, что положительно скажется на потреблении офисов. Каково Ваше мнение?
Я считаю, что Украина имеет хорошие перспективы развития в этом секторе и они не ограничиваются десятью годами. Наша страна на сегодняшний день является крупнейшим поставщиком аутсорсинговых IT-услуг в Европе. Согласно результатам исследования ассоциации IT Ukraine и Офиса эффективного регулирования (BRDO) по итогам первого полугодия 2018 сфера информационных технологий стала второй крупнейшей отраслью в Украине по экспорту услуг – более 20%. В будущем у нее есть все шансы стать индустрией номер один с точки зрения экспорта услуг и валютной выручки в страну. Вопрос только в том, как удержать квалифицированных программистов, востребованных и во многих европейских странах.
