Коворкінги на підйомі

Зміна організації робочого процесу в бік віддаленого формату чи гнучкого графіка частково веде до зменшення необхідності в традиційних робочих просторах і зростання популярності коворкінгів. Як в умовах пандемії почувається цей ринок, як він розвиватиметься далі стало, зокрема, предметом дискусії в межах круглого столу «Коворкінги на підйомі», який відбувся 23 вересня. 

Текст: Тетяна Антонюк, Марина Паралюш

УЧАСНИКИ КРУГЛОГО СТОЛУ

Тетяна Антонюк: Який поточний обсяг ринку коворкінгів у Києві та містах-мільйонниках? Які нові локації відкрились у поточному році?

Олександр Семенов: Станом на кінець першого півріччя 2020 у Києві працювало 29 операторів, загальна кількість коворкінгів – 53 сукупною площею 86 600 м², з них 23 000 м² – це нова пропозиція, виведена на ринок за перші шість місяців поточного року. За підсумками всього 2019 року в структурі поглинання офісних приміщень коворкінги зайняли 8%.

Львів – це друге місто за обсягом коворкінгів після Києва. На початок поточного року пропозиція становила понад 6000 м². Наразі найбільший гравець на ринку Львова – Platforma Futura. Однак очікується вихід й інших мережевих операторів. У Дніпрі загальна пропозиція становить близько 4300 м², у Харкові – понад 2000 м².

Ярослав Авраменко: Додам, що в Одесі є один коворкінг площею 1500 м². Попит на такі простори саме в цьому місті низький, що пов'язано із рівнем заробітних плат IT-фахівців, які є їхньою основною цільовою аудиторією. У Києві найвища заробітна плата IT-спеціалістів, далі йдуть Львів, Харків, Дніпро й Одеса; відповідно розподілився й ринок коворкінгів.

Вікторія Журбас: В Одесі працював «Термінал 42». Цей коворкінг закрився в період карантину, однак не через нього.

Анастасія Качан: У регіони поки не заходять великі оператори, яких ми звикли бачити в Києві. Тож в інших містах ця послуга відрізняється, її якість ще не досягла рівня столичних локацій. Коворкінги в регіонах є: і невеликі, і великі площею близько 1000 м², але загалом поза Києвом цей сектор тільки починає розвиватися. Львів найпопулярніший серед них, тому що він ближче до Європи, до того ж офісний сегмент цього міста більш розвинений.

Тетяна Антонюк: Торік у межах круглого столу від Commercial Property була висловлена думка, що український ринок коворкінгів відстає від світового на 10-15 років. Чи погоджуєтесь із цим? На якому етапі розвитку перебуває ринок коворкінгів в Україні?

Ілля Безручко: На яких критеріях ґрунтувалася така оцінка: цінова політика, займані площі, процентне співвідношення з комерційною нерухомістю? За кількістю коворкінгів наш ринок однозначно відстає, наприклад, якщо порівнювати з такими гігантами, як WeWork і Mindspace, які мають величезну кількість локацій у європейських столицях.

Анастасія Качан: Я не зовсім погоджуюсь із твердженням, що наш ринок відстає. Важливим є питання, за якими критеріями оцінювати та в яких умовах він розвивався. Якщо розглядати ринок традиційної офісної оренди – він менший, ніж у європейських столицях та інших великих містах. У Києві пропозиція саме цього сектора становить близько 1,9 мільйона м², у Варшаві, наприклад, це 5,5 мільйона м², у Парижі – 18 мільйонів м². Тому є сенс розглядати насиченість ринку з погляду частки гнучких рішень у загальному обсязі офісних приміщень. За даними CBRE Ukraine, у Києві є приблизно 90 000 м² гнучких рішень станом на перше півріччя 2020, це близько 5% від загальної пропозиції офісного ринку. В Європі цей показник становить 2-3%. Але, наприклад, такі європейські міста, як Лондон із 5,7% та Амстердам із 4,5% мають також досить високий відсоток насичення.

Однак ми не можемо говорити про те, чи це високі показники насичення, чи низькі, адже пропозицію формує попит. Середня заповнюваність українських коворкінгів до пандемії становила 80%, іноді сягала 100%. У Європі цей показник був трохи нижчим, та й для заповнення локацій необхідно було більше часу, ніж нашим гравцям.

Кожен ринок проходить свій етап розвитку. Український сектор коворкінгів дійсно почав розвиватися трохи пізніше, ніж у Європі й Америці. Тому, відповідно, пропозиція на локальному ринку дещо менша. Зростання українського сектора гнучких офісів припало на бум традиційної офісної нерухомості у 2018-2019 роках. Однак вважати, що наш ринок коворкінгів малорозвинений, не варто. Звісно, є концепції гнучких офісів, якітільки починають розвиватися на нашому ринку. Наприклад, бізнес-інкубатори чи бізнес-акселератори. Окреме питання – співробітництво між коворкінг-операторами та лендлордами. У нас переважає традиційна оренда, рідко – партнерські відносини. На інших ринках коворкінг-оператори можуть виступати як фасіліті-менеджери. Тобто вони отримують плату за те, що управляють офісними площами інших компаній. В Україні така практика відсутня, оскільки поки немає запиту на цю послугу, та й сама послуга фасіліті-менеджменту як така не дуже популярна серед українських власників нерухомості. Тож, звісно, є багато чого, що наш ринок ще може запровадити.

Олександр Семенов: Згідно з нашими даними загальна пропозиція офісів у Києві становить 2,06 мільйона м². Це класифіковані приміщення класів A, B і C. Є низка приміщень, які не класифіковані та не входять до цієї цифри. Тому потрібно розуміти, як оцінюється загальна пропозиція на інших ринках, щоб підрахувати співвідношення офісних і гнучких просторів.

«ЗРОСТАННЯ УКРАЇНСЬКОГО РИНКУ ГНУЧКИХ ОФІСІВ ПРИПАЛО НА БУМ ТРАДИЦІЙНОЇ ОФІСНОЇ НЕРУХОМОСТІ У 2018-2019 РОКАХ»

Тетяна Дадочкіна: Згідно з новою термінологією гнучкі робочі простори діляться на три категорії: форматні мініофіси та коворкінги, неформатні, такі як антикафе та колівінги, та спеціалізовані, такі як IT-акселератори тощо. Вони загалом і формують ринок цих гнучких робочих просторів. Можливо, якщо так рахувати, то обсяг буде більшим, але якщо оцінювати лише коворкінги, то цифра відрізнятиметься.

Ілля Кенігштейн: Я вважаю, що ми переганяємо західний ринок. З погляду коворкінгової індустрії Європа, крім Лондона, Парижа, Берліна й Амстердама, можливо ще декількох міст, майже не розвинена. Нині в Києві є дуже круті гнучкі робочі рішення. Тож проблема нашого ринку не в пропозиції. У 2017 році, коли одночасно відкрилося декілька проєктів, попиту не було взагалі, особливо на преміальні коворкінги. Локація, яку я тоді розвивав, вісім місяців була заповнена приблизно на 12%. Нині наш проєкт Creative State of Dnipro в Дніпрі заповнений на 35%. Тобто дніпровський ринок відстає з погляду споживання – нам доводиться його навчати, ми не чекаємо, поки зросте попит, а самостійно його створюємо. Однак я вважаю, що за п’ять років усі бізнеси працюватимуть у такому форматі, який створюємо ми чи наші колеги.

На фото: коворкінг The Space, Київ

ФОТО: THE SPACE

Тетяна Антонюк: Чи є інші метрики оцінювання насиченості ринку коворкінгів, наприклад, співвідношення кількості м² на 1000 осіб, як у торговельній чи офісній нерухомості?

Анастасія Качан: Поки таких метрик немає. Тому що, насправді, ринок досить молодий. Згодом, можливо, вони з'являться. Компанія CBRE Ukraine наразі оперує лише співвідношенням гнучких офісних рішень до традиційних.

Тетяна Дадочкіна: Є дослідження, яке оцінило середні розміри робочого місця в коворкінгах у різних містах світу: Мюнхен – 16 м², Ванкувер – 14,7 м², Бостон – 13,6 м², Париж – 12,5 м², Гонконг – 11 м², Лондон – 10 м², Нью-Йорк – 10 м², Шанхай, Москва, Чикаго – 8 м².

Тетяна Антонюк: Розкажіть, як ви пережили суворий карантин. Зупиняли роботу чи продовжували працювати під час локдауну? Якою була відвідуваність у цей період?

Ілля Кенігштейн: У лютому, під час подорожі до Відня, в аеропорту я побачив групу мандрівників у масках і зрозумів, що скоро це буде і в Україні. Сказав співробітникам, щоб терміново замовили брендовані маски й антисептики. Як наслідок, коли в Україні було введено карантин, ми були готові. Не було того, що б ми не зробили з погляду заходів безпеки.

Ми не зачиняли локації, їх відвідуваність була майже нульова. Перші тижні карантину всі резиденти чекали його закінчення, однак після чергового продовження, приблизно в середині квітня, вони почали звертатися за знижками. Невеликим компаніям до 10 осіб ми надали 30-40%, великим – менше, максимальним був 23% дисконт. Ми зосередили всю увагу на наявних резидентах, не орієнтуючись на нових. Постійно були з ними в контакті, забезпечили робочими меблями вдома, робили все, щоб відтік із локацій був мінімальний. Нам це вдалося. За час карантину мережу покинуло 10% резидентів. Creative State of Senator втратив більше, Creative State of Gulliver – менше. На щастя, до введення обмежувальних заходів ми ще не відкрили ні Creative State of Arsenal, ні Creative State of Dnipro – їх запуск відклали на літо.

З урахуванням того, що відвідуваність локацій була майже нульова, відповідно навантаження на інфраструктуру було мінімальне, ми швидко припинили закупівлі, скорочуючи витрати. У компанії знизили заробітну плату: топменеджерам на 50%, іншим – до 25%. Я взагалі відмовився від заробітної плати. Ми не скорочували штат, однак хтось сам прийняв рішення покинути компанію. Скажу, що орендодавці не дали нам ніяких знижок: в обох локаціях ми заплатили майже 100% ціну за час карантину.

Тетяна Дадочкіна: У нас є коворкінги мережі Platforma та Platforma Office Club. Нам вдалося домовитися з лендлордами, з їхнього боку ми отримали підтримку і розуміння.

У чому принципова відмінність між цими локаціями? Platforma Office Club – великий коворкінг для великих компаній, він розрахований на обмежену кількість резидентів. Коли настала криза, бізнеси пішли на карантин і, природно, ніякого руху в цій локації не було. У мережі Platforma, оскільки в ній працюютьі фрілансери, і компанії зі штатом 5-10-15 осіб тощо, ми розробили індивідуальні програми лояльності для різних категорій клієнтів. За час карантину кількість наших резидентів зменшилась на 15-20%. Позитивним є те, що в квітні повернулися ті, хто працював віддалено. Вони захотіли руху, знову опинитися у спільноті однодумців. Нових резидентів за час суворих обмежень ми не залучили.

Ситуація все ще досить складна. Ми припускаємо, що такий карантин виникатиме регулярно раз у 2-2,5 роки. Тож необхідно посилюватися з погляду дезінфекції, нових заходів безпеки тощо. У нас навіть є програма, як зробити робочі простори екологічно дружніми й іще більш безпечними.

Ярослав Авраменко: З орендодавцем нам пощастило не менше, ніж Тетяні Дадочкіній. На період суворого карантину Anthill Space не зачинявся, оскільки ми надаємо не лише робочі місця чи кабінети, а й технічні приміщення. Щодо роботи з резидентами, то буквально в перший день введення обмежень великі компанії, які в нас працювали, повідомили, що переходять на дистанційний режим. З усіх клієнтів залишилося 5%. Якщо хтось із резидентів просив знижку, то ми давали її, якщо хтось просив заморозити договір – ми заморожували.

Після 2-3-го етапу продовження карантину люди втомилися працювати віддалено та почали шукати коворкінг поруч із домом. Тож до нас почали приходити ті, хто живе неподалік, приїжджати на електросамокатах, велосипедах тощо. Так у нас з'явилися нові клієнти. Також були запити від великих компаній на розміщення їхніх співробітників локально, щоб вони якомога менше часу витрачали в громадському транспорті. Крім того, до нас повернулися резиденти, з якими ми працювали до карантину. З настанням літа досвідченіші керівники великих бізнесів прийняли рішення повернути співробітників у коворкінг. Адже люди можуть поїхати з ноутбуком, умовно, в Одесу, й ніби працювати там, а це вже не та якість роботи.

З іншого боку, потрібно зрозуміти, що криза вплинула на всі бізнеси й наших резидентів зокрема. Хтось був змушений скоротити штат, а відтак і кількість необхідних робочих місць. Найбільший плюс коворкінгу для них у тому, що він гнучкий. Якщо резиденти займали, умовно, 100 робочих місць, то після скорочення відмовилися від деяких кабінетів і платять менше.

Варто зазначити, що в нас несподівано з'являються конкуренти. Знову ж таки, через скорочення співробітників компанії, які орендують традиційні офіси, почали віддавати свої площі в суборенду як коворкінг.

Ілля Безручко: Ситуація, м'яко кажучи, неприємна для бізнесу, який орієнтований на відвідування, на людей. Перше, що ми зробили – проаналізували поточний стан рахунків, витратну та прибуткову частину та зрозуміли, що в умовах повної відсутності оплати від резидентів зможемо працювати декілька місяців у режимі економії. Якщо говорити про наш персонал, практично всі працювали віддалено, за винятком кількох співробітників. Попри це, ми зберегли обсяг заробітної плати – людям необхідна підтримка в цей період.

Усі наші резиденти отримали знижки, можливість користуватися нашими меблями вдома. За час карантину ми втратили 5-7% клієнтів, які працювали в лаунж-зоні, де незакріплені робочі місця. Передусім це компанії, діяльність яких пов'язана зі сферою івентів. Однак тенденція така, що поточна ситуація негативно вплинула на всі підприємства, навіть якщо це сфера IT і вона працює на європейський ринок. Адже у їхніх замовників відбувається скорочення, оптимізація, перерозподіл фінансування проєктів тощо. Є IT-спеціалісти, у яких згорнулися проєкти на Заході. В одного з наших резидентів – це ритейл-компанія – закриваються магазини.

«У НАС НЕСПОДІВАНО З'ЯВЛЯЮТЬСЯ КОНКУРЕНТИ. ЧЕРЕЗ СКОРОЧЕННЯ СПІВРОБІТНИКІВ КОМПАНІЇ, ЯКІ ОРЕНДУЮТЬ ТРАДИЦІЙНІ ОФІСИ, ПОЧАЛИ ВІДДАВАТИ СВОЇ ПЛОЩІ В СУБОРЕНДУ ЯК КОВОРКІНГ»

На фото: коворкінг BeeWorking, Київ

ФОТО: BEEWORKING.UA

Дар'я Мішалова: Нам певним чином пощастило. Коворкінг The Space частково відкрився 25 травня, тобто коли суворі карантинні обмеження були зняті. У нас не виникло питання з орендодавцем, оскільки наша компанія і є власником приміщення. Щодо команди, то ми набирали її після суворого карантину, тож не довелося вирішувати питання скорочення персоналу чи заробітних плат.

1 серпня ми відкрили ще 2500 м², тому перебуваємо на фінальній стадії заповнення коворкінгу. До нас звертаються компанії, які повертають працівників із віддаленого режиму роботи, які скорочують витрати і з'їжджають з офісів, які звикли працювати в коворкінгах, проте змінюють розташування. Нині кілька бізнесів перебувають у процесі переїзду до нас. Окрім того, ми чекаємо на резидентів із Білорусі.

Вікторія Журбас: Зі свого боку, як представник коворкінг-спільноти, додам декілька моментів. Дійсно, в якомусь сенсі більше пощастило тим просторам, у яких хороші партнерські відносини з лендлордами чи є своє приміщення. Не всі орендодавці визнавали карантин форс-мажором. Домовитися про пільги було непросто – важкий ланцюжок отримання відповідного сертифікату в торговій палаті, яка, до того ж, не працювала.

Щодо співробітництва з резидентами, то, наприклад, Kooperativ на 2,5 місяці заморожував договори. А LIFT99, нішевий коворкінг, сконцентрований суто на стартапах, інкубаторах тощо, добре заповнюється навіть зараз. Наскільки мені відомо, він приймає не всі компанії, лише тих, хто підходить за його профілем. Нішевих об’єктів не так багато, і нішевість LIFT99 його врятувала.

Тетяна Антонюк: Частково вже були озвучені дані щодо заповнюваності коворкінгів. Як змінився попит після локдауну? Компанії із яких бізнес-сегментів найбільше цікавляться коворкінгами зараз?

Ілля Кенігштейн: Цього року в нас повторилося те, що було у 2017, коли я відкрив першу локацію своєї минулої компанії – Creative Quarter у БЦ Gulliver. Поняття коворкінгу на той момент було маргінальне, ринок взагалі не міг зрозуміти, як можна платити $300 за одне робоче місце. Тепер, коли IT-фахівці почали працювати з дому, ми сфокусувалися на реальному секторі та почали його навчати, як тоді у 2017 році навчали ринок загалом, що таке коворкінг. Це дало свої плоди. Наразі в нашому Creative State of Arsenal лише 25% займає IT-сектор, усі інші – реальний сектор: аграрні компанії, юридичні фірми тощо. Державні підприємства, громадські організації, спільноти нині теж активно пішли в коворкінги. Збільшився попит від компаній із Білорусі через події в цій країні; але я не скажу, що це порятунок для коворкінгів.

В усіх локаціях Creative States єдиний принцип: коли ми відкриваємо новий простір, то залучаємо ключового чи якірного резидента. Лише в Creative State of Dnipro такого не сталося: за два-три тижні до в'їзду відомий банк відмовився переїздити, мотивуючи це поганими фінансовими показниками. Тож заповнюваність цієї локації на 3500 м² і 600 місць становить 35%. У Creative State of Gulliver жодного вільного робочого місця немає. Creative State of Senator майже повністю заповнений. А Creative State of Arsenal, який стартував наприкінці червня, сьогодні проданий на 75%.

Тож моя порада: якщо ви плануєте відкриватися в регіонах, подумайте двічі. З Києвом нічого не порівняти. Регіональні міста відстають від столиці приблизно назавжди.

Ілля Безручко: Насправді в нас не дуже показова історія. Наша локація розміщена на Подолі, має лише до 1000 м², нині вона заповнена на 95%. Ми бачимо тенденцію, що компанія з ритейлу планує скорочення співробітників, закриття магазинів, зменшення поставок тощо. Якщо говорити про другу локацію в районі Голосієво, запуск якої лише планується, там щодня проходять екскурсії, представники з абсолютно різних сфер приходять – аж до торгівлі металопрокатом. Ми задумували концепцію коворкінгу на Голосієво пов'язати з людьми, які живуть у цьому районі, та тими, хто мешкає за Києвом по Одеській трасі. Вони матимуть змогу працювати недалеко від дому, оминаючи складний столичний трафік.

Додам свій коментар щодо Білорусі. Україна може мати хороший імідж серед фахівців із цієї країни. Насправді білоруським IT-спеціалістам працювати в нас простіше. В Білорусі податкова система вважається однією з найскладніших у світі, до того ж постійно змінюється. У мене багато друзів у Мінську, вони всі пориваються в Україну, але хочуть від роботодавця чіткого плану дій, розуміння щодо проживання, оренди житла тощо.

Тетяна Дадочкіна: Ми відкрили Platforma Office Club після нового року. Цей коворкінг розрахований на трьох великих резидентів, наразі є два. Через карантин шукати клієнтів стало складніше. Нині ведуться переговори; ми розраховуємо, що скоро ще один гравець зайде до нас і ця локація заповниться повністю.

Що стосується коворкінгів мережі Platforma, ми бачимо, що активізувалися запити від деяких бізнес-сегментів. Перший – це крафтове виробництво. Наприклад, на «Арт-заводі «Платформа» є багато приміщень, які можна використовувати під виробництво, а бек-офіс компанії може розміщуватися поряд у коворкінгу Platforma Art-Zavod. Другий – це архітектурні та дизайнерські бюро. Перебуваючи на карантині, люди займалися ремонтом, залучаючи до цього дизайнерів. Ми цю гіпотезу перевірили на «Даринку», оскільки в цьому маркет-молі є сектор, де продаються меблі, попит на які в період карантину зріс. Третій сегмент – цифрові агентства та продакшен, які, на фоні того, що вся класична й ATL-реклама за час карантину суттєво постраждала, дуже піднялися, набирали людей і «нарощували м'язи» день за днем. Від таких компаній теж з’явились запити на коворкінги.

«МИ БАЧИМО, ЩО АКТИВІЗУВАЛИСЯ ЗАПИТИ ВІД ДЕЯКИХ БІЗНЕС-СЕГМЕНТІВ. ПЕРШИЙ – ЦЕ КРАФТОВЕ ВИРОБНИЦТВО, ДРУГИЙ – ЦЕ АРХІТЕКТУРНІ ТА ДИЗАЙНЕРСЬКІ БЮРО, ТРЕТІЙ – ЦИФРОВІ АГЕНТСТВА ТА ПРОДАКШЕН»

Дар'я Мішалова: Наш коворкінг розміщений на Лівому березі Києва. Як ми бачимо, в нас відіграє роль як локація, так і цінова політика. Приблизно 40% резидентів The Space – IT-фахівці, які, можливо, працювали в центрі міста, а нині через скорочення бюджету чи дистанційну роботу працюють ближче до дому. Друге місце після цієї сфери – освітні проєкти, як не дивно, вони зараз живуть, але в онлайн. Також серед нашої аудиторії – діджитал-компанії та продакшен. Ще 20% – компанії з інших сфер.

Ярослав Авраменко: У нас вакантність наразі велика. З послабленням карантинних обмежень заповнюваність нашої локації зростала, проте нещодавно ми втратили якірного резидента. Намагаємося з брокерами спрацюватися, щоб заповнити простір. Також ми зрозуміли, що легше та краще залучити кілька дрібних компаній, адже коли втрачаєш якірного орендаря, то потрапляєш у скрутну ситуацію. Я погоджуюсь із тим, що потрібно навчати споживачів, зокрема через брокерів. Однак з ними дуже складно працювати: агенти прагнуть здавати в оренду офіси, а коворкінги для них в останню чергу.

Олександр Семенов: Цікаво, який відсоток заповнюваності саме від брокерів?

Ілля Кенігштейн: Приблизно 10% від загальної кількості резидентів приходять від брокерів. EBA до нас привела невелика брокерська компанія. Проте, як я вже казав, нам самим доводиться створювати попит. У нас у Дніпрі працює тільки так. Люди інертні, компанії інертні, їх потрібно рухати, з ними потрібно працювати, а цикл закриття угоди може становити від двох тижнів до двох місяців. Коли ми дзвонимо з пропозицією переїзду до нас – погоджуються найнесподіваніші компанії.

Дар'я Мішалова: Я погоджуюсь із тим, що робота з брокерами на цьому етапі не настільки ефективна. Наші активні продажі працюють на 99% і 1% – робота з брокерами.

Ілля Безручко: Є дуже просте пояснення: коли людина продає продукт, у який вона дійсно вірить і розуміє його, конверсія набагато більша. Консультанти пропонують коворкінги нарівні з офісними приміщеннями. Та й аудиторія, яка приходить до консультантів, звикла до офісів.

Олександр Семенов: Ні для кого не секрет, що традиційні офісні угоди більш привабливі для брокерів, що працюють з офісною нерухомістю. Конверсія з активності по коворкінгах дуже невелика.

Анастасія Качан: Підтримую. Наразі ми спостерігаємо тенденцію, коли коворкінг-оператори готові покращувати умови співпраці та навіть підвищувати брокерські винагороди задля залучення резидентів. Проте, порівнюючи час, який витрачається агентами на традиційну угоду й угоду в коворкінгу та фінансовий результат за такими угодами, є суттєві відмінності, чим пояснюється нижчий рівень активності агентів щодо співпраці з коворкінг-операторами в цій фазі ринку.

Вікторія Журбас: До мене часто звертаються з проханням порадити локацію. Тож бачу, що попит є. Зазначу, що люди не завжди розуміють додаткові послуги коворкінгу, тому вибирають дешевший варіант, можливо, не в найбільш якісному бізнес-центрі.

Тетяна Антонюк: Хочу залучити до дискусії компанії, які не є прямими гравцями ринку коворкінгів, проте тісно працюють із ними чи суміжними сферами. Компанія «Сталкон» працює із сектором HoReCa та офісним сегментом. Чи відчула компанія зростання ринку коворкінгів? Чи з’явилися специфічні вимоги до облаштування коворкінгів за карантинні місяці?

Сергій Скоморохов: Безумовно, це новий сегмент для нас як виробників меблів. Ми відчули попит і специфіку. До того ж помітили різницю між власником бізнесу, який робить офіс для свого колективу, й оператором, який облаштовує коворкінг для чужих людей. В останньому більше економіки: йде розрахунок на те, як швидко «відіб'ється» вартість меблів, інтер'єру. Оператори набагато ретельніше рахують гроші, проте менше часу приділяють спілкуванню з виробниками та постачальниками меблів, тому що сконцентровані на здачі локації в певні терміни.

У співпраці з коворкінгами є свої складнощі. Водночас ми розуміємо, наскільки це великий ринок, до якого ми повністю готові. Нашій компанії 20 років. Ми виготовляємо меблі для офісів, ресторанів і кафе, кінотеатрів, готелів, БЦ і ТРЦ. Намагаємося задовольняти всі забаганки дизайнерів, вони ж наші основні постачальники замовлень, але вони й найбільше впливають на собівартість продукції. У нас є свої відпрацьовані лінійки, розроблені дизайнерами; це дає змогу забезпечити 1000-3000 робочих місць за місяць, включаючи корпусні меблі. Однак часто ми змушені винаходити велосипед, створюючи такі меблі, яких ніколи ніде не було. Або були, але потрібно додати декілька «ґудзиків».

Відвідуючи виставки, ми зрозуміли, що тенденції на ринку офісних меблів характеризуються двома словами – простота й геніальність. Усі геніальні зміни в дизайні прості, але дуже свіжі та дійсно викликають задоволення від того, як це зроблено. Наші архітектори та дизайнери зазвичай намагаються додати складності та ще трохи химерності. Тож, як наслідок, такий геніальний простір не завжди зручний, однозначно важкий для виробництва та дорожчий, ніж міг би бути.

Окрім консалтингу з питань дизайну та виробництва ми надаємо гарантійне та післягарантійне обслуговування. Готові бути партнерами, надавати послуги лізингу, оренди офісних меблів, облаштовувати скайп-кабіни, зони приймання їжі, виготовляти терасні меблі, спальні місця тощо. У нас працює 200 співробітників, офіс розміщений у Києві, а виробничі та складські приміщення на 6000 м² – біля Броварів.

Тетяна Антонюк: Із досвіду співпраці з різними замовниками, що б ви могли порадити?

Сергій Скоморохов: Рішень безліч. Дуже часто на них немає попиту. З нами не обговорюють те, що можна зробити та як зробити це краще. Ми отримуємо дизайн-проєкт, затверджений менеджментом, і маємо виготовити його. Часто дискусії про те, що це можна втілити інакше, ні до чого не приводять. Маючи 20 років досвіду, ми можемо порадити, як виготовити швидше, правильно підібрати матеріали тощо, щоб меблі були зручними, мобільними, адаптивними та слугували довше.

На фото: бізнес-простір Creative State of Dnipro, Дніпро

ФОТО: CREATIVE STATES

Тетяна Антонюк: Компанія Danfoss займається компонентами для систем мікроклімату для різних типів приміщень. Що б ви порадили гравцям ринку коворкінгів?

Андрій Деменін: Я почув схожу проблему, з якою ми стикаємося: часто оператори коворкінгів не знайомі з рішеннями, які можна зробити в плані мікроклімату. Продуктивність праці суттєво залежить від параметрів мікроклімату: це якість повітря, температура в приміщенні тощо. Друге, це параметри енергоефективності приміщень, і третє – це гнучкість інженерних мереж. За правильного підходу системи мікроклімату будуть готові до зміни заповнюваності, ротації резидентів коворкінгів, зміни інтер'єрних рішень, площі та зонування робочих просторів.

Але я хотів повернути дискусію з питанням про перспективи коворкінгів. Це будуть простори в центральних офісних центрах, як нині? Чи розвиток бізнесу відбуватиметься в структурі житлових комплексів або за містом як частина, наприклад, котеджного містечка? На що нам чекати: на п'ятикімнатні квартири з кабінетами для кожного члена сім'ї, мініковоркінги біля житлового комплексу чи залишиться наявний формат? Від цього дуже залежить вибір рішення, яке варто було б впровадити для підвищення керованості бізнесу.

Ярослав Авраменко: Коворкінги можна розділити на два типи: локальні та центральні. Наприклад, будується новий житловий комплекс на 15 000 квартир, а це 15 000 сімей. І навіть якщо 1% із них займатиметься віддаленою роботою, йому потрібне робоче місце. Всі, хто давно працює віддалено, розуміють, що необхідно чітко розділяти роботу та дім. Тож для такої аудиторії підійдуть локальні коворкінги. У таких проєктах переважають простори open space. Центральні коворкінги орієнтовані на великі компанії, де вони збирають найкращих фахівців, які з усіх околиць з'їжджаються в центр. Тому в таких проєктах більше масивних кабінетів, є поділ людей на групи, на відділи.

Вікторія Журбас: На початку карантину багато бізнесів, агентств, дизайн-студій тощо говорили, що працюватимуть у коворкінгах. Не знаю, зробили вони це чи ні. Але підводжу до того, що власники приміщень – ідеальна ситуація для того, щоб відкривати зараз коворкінг. Інше питання, чи мають вони відповідну експертизу. Друге, що хочеться додати: дослідження показують, що багато житлових комплексів залишають місця під коворкінг або подібний простір. Мені здається, що не всі хочуть їздити в центр, адже більш сфокусовано можна попрацювати поруч із домом. Тож не лише в центрі, але й в інших районах міста очікуються такі коворкінги чи ще далі – в котеджних містечках за межами Києва.

Анастасія Качан: Я вважаю, що мають місце обидва формати. Розвиватимуться й наші, й міжнародні коворкінги, причому і в центрі, і в нецентральних локаціях. Наприклад, відкриття The Space біля станції метро «Дарниця» чи Regus біля станції метро «Шулявська». Тобто ми бачимо рух від центрального ділового району, і в цьому теж є сенс: люди зрозуміли, що працювати вдома не дуже ефективно, але витрачати дві години на дорогу в центр не всім хочеться.

Дар’я Мішалова: Не погоджуюсь, що за межами Києва будуть коворкінги. Навіть у межах Києва є робочі локації та неробочі. Я не уявляю, наприклад, щоб Creative States, The Space чи Platforma відкрились у котеджному містечку та працювали на 20 будиночків. Коворкінг у житловому районі – це інший формат, це невелике за площею приміщення, умовно на 300 м², і зовсім інша економіка.

Ілля Кенігштейн: Економіки в такому проєкті взагалі немає.

Тетяна Дадочкіна: Я підтримую, в Києві є робоча центральна локація та робочі нецентральні локації. Район Голосієво – однозначно робоча, оскільки вона неподалік від центру, охоплює кілька потоків. Тож у BeeWorking на вул. Ломоносова має бути все добре. Лівий берег теж хороший для коворкінгів, тому що для багатьох людей це біль – щодня їздити на Правий берег і стояти в заторах. Проспект Перемоги, де станції метро «Берестейська» та «Шулявська», я вважаю, теж хороша локація.

Ілля Безручко: Але це колишня промзона й теж багато заторів.

«ДОСЛІДЖЕННЯ ПОКАЗУЮТЬ, ЩО БАГАТО ЖИТЛОВИХ КОМПЛЕКСІВ ЗАЛИШАЮТЬ МІСЦЯ ПІД КОВОРКІНГ АБО ПОДІБНИЙ ПРОСТІР»

Олександр Семенов: Економічний аспект краще знають оператори, але для того, щоб створити якісний коворкінг, капітальні витрати більш-менш однакові – чи то окраїна міста, чи центр. Звісно, всім цікавіше та вигідніше розвиватися в центральних локаціях, ніж у спальних районах.

Ілля Кенігштейн: Коворкінг – це частина міського середовища. Не можна ігнорувати це, інакше в підсумку це все дорого коштуватиме. Наша стратегія саме така – проєкти мережі Creative States інтегруються в міське середовище.

Потрібно розуміти одну річ. У більшості міст США відсутнє таке поняття, як центр. Якщо мова йде про мегаполіс, то в ньому може бути до двадцяти таких центрів. У європейських містах прийнято, що є один центр ділової активності, й усі їдуть туди. Безумовно, є різні формати коворкінгів, які можна відкривати й у центральних районах міст, і в нецентральних, таких як Лівий берег у Києві. Але коли людині потрібно лише спуститися вниз, щоб потрапити в коворкінг, – це не робоча історія взагалі. Поготів, якщо мова йде про котеджне містечко – туди можна навіть не заходити. Абсолютно всі сприймають центр як скупчення життя. Люди приходять у коворкінг не тільки для того, щоб попрацювати. Є дві причини. Перша – нівелювання ризиків, особливо в такій країні, як Україна. Друга – люди шукають комунікації, можливості вийти у світ, де є маса перспектив і в одному середовищі можна познайомитися з потрібними людьми. Тому завжди перемагають великі проєкти, а не маленькі. У підсумку, коворкінг не працюватиме ні, умовно кажучи, в районі Теремки, ні у структурі торгового центру на третьому поверсі поряд із фуд-кортом.

Окрема історія з лендлордами, які хочуть відкрити свій коворкінг, – вона не завжди працює. Є нерозуміння того, що це бізнес, який дуже тонко налаштовується, в якому багато деталей і складників. Немає жодного бізнесу, аналогічного бізнесу коворкінгів. Це сфера гостинності. Ми підрахували, що виконуємо більше процесів, ніж готель Hilton.

Резюмуючи, вважаю, що в центрі Києва та згодом, сподіваюсь, інших міст коворкінги будуть переважно преміальними. Звісно, працюватимуть і нішеві проєкти, орієнтовані на аудиторію за рівнем доходів або напрямом діяльності, їх географія – великий центр. А історія з коворкінгом біля дому не настане ніколи, тому що сучасна людина не хоче жити та працювати в одному й тому ж місці. Звідси втратила сенс ідея технопарків із житлом.

Тетяна Антонюк: Як розвиватиметься ринок коворкінгів далі? Які плани щодо подальшої експансії, чи плануєте відкриття нових локацій?

Дар’я Мішалова: Ми нещодавно відкрилися, наразі починаємо розглядати варіанти щодо нових локацій у Києві. Будемо ближче до прийнятого рішення робити анонси.

Ілля Безручко: Попри те, що в Києві будуються великі бізнес-центри, вони, звісно, в якийсь момент знайдуть свого клієнта, але потім його втратять. Як було сказано про лендлордів, які відкривають, а потім закривають коворкінги – це негативно впливає на репутацію ринку, що формується. Тому що коли великий гравець намагається сформувати культуру роботи в коворкінгу, він дає людям цінність цього простору, а маленький лендлорд, створюючи неякісний простір і намагаючись продати його як коворкінг, формуючи негативний досвід у клієнтів, фактично знецінює працю і гроші великих гравців.

Найближчим часом ми відкриємо коворкінг площею майже 5000 м² на вул. Ломоносова, 73-з. Він запускатиметься двома чергами. Навесні 2021 року плануємо відкрити коворкінг у районі Лук'янівки. Це окрема будівля на 2500 м² із підземним паркінгом. Цей коворкінг орієнтуватиметься на консультаційний бізнес: юристів, бухгалтерів тощо.

Ярослав Авраменко: Наразі ми працюємо над декількома проєктами. В найближчі півтора року здамо 8000 м² у центрі Києва в різних будівлях і 2000 м² на околиці.

Тетяна Дадочкіна: Наразі наша мета – заповнити Platforma Office Club. Його площа становить 3700 м² і більшу частину вже здано. Якщо все буде успішно – то будемо розширюватися.

Також плануємо відкрити коворкінг площею 1500 м² у бізнес-центрі на місці колишньої фабрики «Воронін» у Києві.

Ілля Кенігштейн: У нас буде Creative State of Arsenal 2, це сусідній корпус із Creative State of Arsenal. І найближчим часом оголосимо про п'яту локацію, якщо вважати проєкт на «Арсеналі» як одну. Ми продовжуємо працювати в центрі столиці. Йти в регіональні міста України поки немає мети, нам потрібно заповнити проєкт у Дніпрі.

До пандемії ми планували розвиватися в Західній Європі. Була ідея заходити в, скажімо, «другі» міста, не в столиці, бо коли там працює WeWork чи Mindspace на 10 000 м², нам робити нічого. Ми дуже багато всього вивчили, прораховували математику. Економіка проєкту починає працювати від 1500 м². Відкривати простір менший за площею немає сенсу, хіба що це буде якась унікальна історія. Такі були в нас плани, але почався карантин, тож вони змінилися і тепер ми більше ніж на три місяці наперед не плануємо.

Олександр Семенов: Ми бачимо картину трохи ширше, можливо тому, що працюємо з усім ринком офісної нерухомості. Судячи з того, що багато бізнесів з початку карантину призупинили пошуки нових локацій як мінімум на шість місяців, ми розуміємо, що поки ситуація не стабілізується, навряд чи хтось розвиватиметься. У коворкінгів з'явиться сильна конкуренція з боку суборенди офісів. Певна кількість компаній, зокрема великих міжнародних, відмовляються від частини орендованих офісних приміщень, тому що люди вже почали звикати до нового формату роботи й почали перебудовувати процеси. Багато таких приміщень і зростання ринку суборенди впливатимуть на коворкінги. Звісно, орендарі таких приміщень не матимуть переваг у плані інфраструктури, ком'юніті, але, в будь-якому випадку, це тиснутиме на ринок коворкінгів.

За даними деяких великих міжнародних компаній, робота поза офісом не така ефективна. Є керівники компаній, у яких свої метрики, одні стверджують, що такий формат дійсно неефективний, інші вважають навпаки. Моя думка з цього приводу наступна: коли більша частина людей у певному секторі економіки працюватиме віддалено, а хтось один із його гравців поверне команду в офіс, то останній завдяки цьому вирветься вперед у плані бізнесу, а решта конкурентів підтягнуться й повертатимуться в офіси.

Ілля Кенігштейн: Ні, не підтягнуться. Ми бачимо зараз, що деякі банки чи IT-компанії продовжують працювати в офісі, водночас інші – віддалено.

Що стосується суборенди – це реальна небезпека, така пропозиція може конкурувати з коворкінгами. Окрім того, дуже швидко включаться і бізнес-центри. Оренда з п'яти років впаде до одного, історія про shell & core похована назавжди, ніхто з орендарів не вкладатиме кошти в ремонт.

Олександр Семенов: У довгостроковій перспективі, років за 5-10, кількість проєктів, які здаватимуться у стані shell & core, значно зменшиться. Для орендодавців із метою збільшення орендної ставки та, відповідно, інвестиційної вартості будівлі зазвичай вигідно робити принаймні базове оздоблення.

«ІСТОРІЯ З КОВОРКІНГОМ БІЛЯ ДОМУ НЕ НАСТАНЕ НІКОЛИ, ТОМУ ЩО СУЧАСНА ЛЮДИНА НЕ ХОЧЕ ЖИТИ ТА ПРАЦЮВАТИ В ОДНОМУ Й ТОМУ Ж МІСЦІ»

Тетяна Антонюк: Чи розглядає компанія DEOL Partners коворкінг як ще один напрям у своїй діяльності? Чи припускаєте можливість поєднання/взаємодії між форматом готелю і форматом коворкінгу?

Марина Лео: Діяльність компанії DEOL Partners насамперед спрямована на створення та розвиток нішевих продуктів на ринку нерухомості, які започатковують нові сегменти на ринку та задають нові стандарти якості та бачення. Ми першими в Україні запустили мережу професійних апарт-готелів. Наш 11 Mirrors став першим дизайн-готелем в Україні. Нещодавно ми відкрили ще один нестандартний об’єкт – готельний хаб Globe Runner, де поєднуються найкращі елементи готелю, апартаментів і сучасного хостелу.

Окрім готелів у нашому портфоліо є також проєкти офісної, житлової, торговельної нерухомості. Тому тема коворкінгів нам знайома й у певному сенсі вже інтегрована в наші об’єкти. Наприклад, на першому поверсі Globe Runner є креативний простір, що складається з декількох зон – для відпочинку, роботи та розваг. Тут гості зустрічаються, знайомляться, обмінюються ідеями, працюють. У просторих апартаментах Senator є робоча зона, у них взагалі створені всі умови, щоб легко поєднувати працю та відпочинок.

Після того як багато компаній (не лише представники IT) під час карантину перейшли на дистанційну роботу, ми розуміємо, що запит на коворкінг – середній варіант між офісом і квартирою – матиме попит. Хоча його формати можуть змінюватися залежно від соціальної ситуації.

Ми відкриті до спільних проєктів, включаючи також і коворкінги, з інвесторами та власниками бізнесу. Для нас вирішальний критерій – це перспективність проєкту, професіоналізм, уміння прораховувати ризики та досягати результатів.

* У портфелі компанії − «Арт-завод «Платформа», маркет-мол «Даринок», коворкінг-хаб Platforma Office Club (Київ) тощо. На момент публікації стало відомо, що Тетяна Дадочкіна залишила посаду директора з маркетингу City Capital Group.

Матеріал опубліковано в журналі Commercial Property №9(206) жовтень 2020.