Жилая недвижимость столицы: эксперименты над людьми

Рассмотрим проблему на конкретном (наиболее ярком для последнего времени) примере дома, строящегося в Киеве по улице Грушевского, 9-а, рядом с Мариинским парком. Мы уже приводили мнения специалистов относительно того, что дом строится на оползневом склоне, и существует вероятность его обрушения. Нельзя только точно спрогнозировать, когда это может произойти, так как скорость развития оползневых процессов определяется многими обстоятельствами (см. статью «Киев: строим или разрушаем?», «СР» №5(21), 2005).
После публикации статьи мы познакомились с мнением других специалистов, которое сводится к тому, что оползневых процессов в приднепровских склонах Киева нет. Они считают, что здание военной комендатуры возле ст.м. «Арсенальная» треснуло не из-за оползня, а по какой-то другой причине, а в Городском саду (бывший Пионерский парк) имеет место не трещина закола, а проседание поверхности, вызванное тем, что организации городской противооползневой службы «прорыли в склонах чересчур много штолен и галерей». Сам же дом (Грушевского, 9-а – ред.) поставлен на очень длинных сваях, доходящих до сухих, так называемых полтавских песков, и ему ничто не угрожает. (Сторонники оптимистичного прогноза развития ситуации, мнение которых приводится, пожелали остаться неназванными).
Судя по тому, что строительство вышеупомянутого дома все же продолжается, авторы проекта и службы КГГА, отвечающие за согласование проектов и оформление разрешений на ведение строительных работ, выбрали более оптимистичный прогноз, а, возможно, даже не знают о существовании прогноза пессимистичного.
Кто из геологов прав, покажет время. Но если мнения о геологии участка и прогнозы столь противоречивы, стоит ли вообще рисковать? Допустимы ли в принципе такие эксперименты, ведь их возможный результат – повреждение имущества и гибель людей?
Среди киевских архитекторов и строителей распространено мнение, что современные технологии позволяют строить здания на любых участках. Но практика показывает, что результаты процессов, происходящих в грунтах густонаселенного города, могут быть неожиданными даже для ученых и специалистов.
Возвращаясь к дому по улице Грушевского, 9-а, следует отметить, что существует одна позиция, по которой совпадают мнения всех специалистов: и тех, кто считает, что оползневых процессов в приднепровских склонах Киева нет, и тех, кто считает, что активные оползневые процессы в них уже начались, – судьба дома во многом будет зависеть от условий его эксплуатации. Любые утечки из трубопроводов будут ускорять процесс движения грунтов вниз. На склоне же в трубах возникают дополнительные напряжения растяжения, и вероятность разрывов труб значительно возрастает. Скорость движения грунтов будет также зависеть от того, насколько снежными будут зимы, от количества и интенсивности дождей. Повлияет на нее и качество ливневой канализации на данном участке и прилежащих территориях, но, как мы видим, ливневая канализация производства киевских строителей оставляет желать лучшего – после сильных дождей на многих улицах города подолгу приходится передвигаться по щиколотки в воде.
Безопасная эксплуатация жилого дома во многом определяется качеством его обслуживания. Современные жилые дома, особенно дома повышенной комфортности, представляют собой сложные инженерные сооружения. Однако очень немногие компании сегодня принимают на себя обязательства по комплексному обслуживанию вновь построенных жилых домов, поскольку этот бизнес в условиях Украины чаще всего сложен и пока, как правило, убыточен. Именно поэтому дома нового поколения обслуживаются коммунальными жилищно-эксплуатационными организациями, которые даже с обычными домами справляются с большим трудом и без особого успеха.
У дома по Грушевского, 9-а есть еще одна «достопримечательность» – он построен по проекту, который не проходил государственную экспертизу, то есть является объектом незаконного строительства. И когда на Киевсовете и градостроительном совете обсуждается дальнейшая судьба этого дома, почему-то не поднимается самый главный вопрос: кто принимает на себя ответственность за безопасность жизни, здоровья и сохранность имущества его будущих жильцов?
Архитекторы любят приводить пример – дом с химерами по улице Банковой построен на крутом склоне, однако стоит уже более ста лет. Но дело в том, что архитектор Владислав Городецкий построил его для себя и на свои собственные деньги, не рискуя жизнью и имуществом других людей.
Несколько раз уже поднимался вопрос о сносе дома по Грушевского, 9-а. Такой вариант, возможно, является наиболее правильным, так как речь идет о жизни людей. Исправление градостроительных просчетов путем сноса здания практикуется не только в развитых странах. В свое время из-за архитектурной неприемлемости был снесен вновь построенный дом на месте теперешнего ЦУМа на углу Крещатика и ул. Богдана Хмельницкого.
В Киеве сегодня ведется строительство 14 жилых домов высотой более 25-ти этажей (73,5 метров). После их ввода в эксплуатацию планируется разработка нормативного документа для проектирования высотных домов. Пока не утверждены государственные строительные нормы на такие дома, строительство любого жилого дома высотой более 73,5 метра является экспериментальным, и разрешение на него должно оформляться по особой процедуре. Иными словами, строить высотные дома в Киеве девелоперы, заинтересованные в повышении высотности с целью увеличения «отдачи» земельного участка и снижения себестоимости 1 м² только учатся. Эксплуатировать эти дома будут учиться также в экспериментальном порядке после их заселения. Оплачивать же все эти эксперименты придется самим жильцам. Никто не отрицает необходимости высотного жилого строительства, однако оно должно быть грамонтым и технологичски продуманным.
Во всем мире принята практика испытания новых моделей самолетов, автомобилей, но при этом испытатели рискуют своей жизнью осознанно и добровольно. Во время клинических экспериментов пациентов предупреждают о том, что препарат проходит испытания, и о его возможных побочных действиях. Добровольное согласие пациента на участие в клинических испытаниях оформляется в письменном виде.
Какая из столичных компаний, продающих квартиры в строящихся сегодня домах, предупреждает покупателей, а тем более в письменной форме, о том, что строительство дома является экспериментальным, и некоторые специалисты считают, что оно ведется в неблагоприятных геологических условиях, которые могут привести к разрушению дома? О том, что они платят значительные суммы не только за комфорт, но и за дорогой фундамент? Предупреждают ли покупателей квартир о реальных возможностях Министерства чрезвычайных ситуаций Украины по спасению людей из высотных домов? Осведомлены ли потенциальные жильцы о том, что, по словам специалистов, высотные дома в Киеве строятся практически без учета сейсмичности территории и что технологии их эксплуатации еще не отработаны, а стоимость их обслуживания намного выше, чем домов меньшей этажности?
В своих интервью, опубликованных в последние годы в различных СМИ, в том числе и в нашем журнале, Анатоль Карминский, начальник службы «Киевгосэкспертиза», неоднократно акцентировал внимание на том, что сегодня в Киеве строительство многих объектов ведется с самовольными отступлениями от проектов, прошедших госэкспертизу, а немало объектов вообще строится по неутвержденным проектам на самовольно захваченных участках. Покупателям квартир в незаконно построенных домах ничего об этом не известно, а ведь такие объекты несут в себе потенциальную угрозу жизни, здоровью и имуществу жильцов.


фото: Олег Герасименко

В Гражданском кодексе Украины существует статья 1163, регламентирующая устранение угрозы жизни, здоровью и имуществу физического лица или имуществу юридического лица, а также статья 1164 о том, что в случае неустранения вышеупомянутой угрозы заинтересованное лицо имеет право требовать принятия безотлагательных мер, компенсации причиненного вреда и запрета деятельности, создающей данную угрозу. Только как покупатели квартир в «проблемных» домах могут воспользоваться статьями кодекса, если у них нет никакой информации об этих проблемах, а законодательство никого не обязывает ознакомить их с ними?
Согласно российскому законодательству, продавцы квартир в строящихся домах обязаны предоставлять покупателям полную информацию о предмете купли-продажи. Очевидно, украинскому рынку недвижимости также необходим подобный закон, устанавливающий полный перечень информации, которая должна быть предоставлена покупателю квартиры, и исключающий возможность строительства жилых домов на участках со «спорными» геологическими условиями и скрытые строительные эксперименты за счет средств населения.