Василий Котынкевич, советник по юридическим вопросам Агентства защиты прав застройщиков фото: Александр Микула
CP: При строительстве объектов жилой недвижимости за счет средств физических лиц строительные компании или их уполномоченные банки и агентства недвижимости заключают договора, по которым граждане обязуются по установленному графику вносить деньги, а компании – к оговоренному сроку построить дом и передать квартиры в собственность гражданам. Унифицированы ли такие договора на законодательном уровне? Нет. За время моей работы советником по юридическим вопросам Агентства защиты прав застройщиков я изучил сотни договоров. И общий вывод следующий – у нас сейчас распространены в основном два вида договоров: об инвестировании и о долевом (паевом) участии в строительстве. Правовая природа договоров о долевом участии законодательством не определена, но компании-застройщики сводят их к договорам о совместной деятельности. Часто встречаются договора с двойным названием: договор о долевом участии в совместной деятельности по строительству жилого дома. Есть еще договора, которые называются так же, как и договора первых двух видов, но, по сути, это договора подряда или купли-продажи квартиры, которой еще не существует. Таким образом, украинское законодательство разрешает продажу несуществующего объекта, который в реальности появится лишь через некоторое время, но при условии, что этот объект четко индивидуализирован. CP: Имеет ли значение для собственника будущей квартиры, какой вид договора заключать? Да, имеет. Юридические последствия у разного вида договоров отличаются. Самые опасные в наших условиях для человека, вкладывающего деньги в строительство жилого дома, – договора о совместной деятельности. В этом случае строительство жилого дома является предметом совместной деятельности компании, ведущей строительство, и лица, желающего приобрести квартиру в строящемся доме. Стороны договора о совместной деятельности – строительная компания и гражданин – должны совместно принимать все решения и вместе нести все риски, связанные со строительством, в том числе и ответственность за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию, некачественные работы подрядных организаций и так далее. Договор о совместной деятельности предполагает и возникновение в ее результате совместной собственности. Но я еще не встречал случаев, когда граждан, подписавших со строительной компанией договор о совместной деятельности, привлекали к принятию каких-либо решений или распределению прибыли от продажи квартир в жилом доме после завершения строительства. А вот претензии относительно сроков строительства от них не принимают на том основании, что граждане – не заказчики строительных работ, а их участники, партнеры по договорам о совместной деятельности. Изредка даже в договорах о совместной деятельности можно встретить соглашение о штрафных санкциях за нарушение сроков строительства в пользу инвестора. Но взаимные штрафные санкции противоречат сути договора о совместной деятельности, ведь это договор о партнерстве. Договор о совместной деятельности предполагает и совместные финансовые риски. Практически это означает, что если в ходе строительства дома по каким-то причинам расходы строительной компании возрастут по сравнению с предполагавшимися, она может требовать от своего партнера, физического лица, уплаты за квартиру суммы большей, чем указана в договоре. И это не потому, что строительная компания ведет себя некорректно, а потому, что такова правовая природа договора о совместной деятельности. Он не защищает интересы инвесторов, а наоборот, может создать им дополнительные проблемы. CP: Каким образом вы в таких случаях защищаете интересы людей, которые обращаются за помощью в ваше агентство? Если не удается достичь согласия между строительной компанией и инвестором путем переговоров, мы обращаемся с иском в суд о признании договора о совместной деятельности таковым, каким он является по своей сути: договором подряда, либо договором купли-продажи. Эти договора предоставляют больше возможностей для защиты интересов человека, уплатившего деньги строительной компании. Закон предполагает, что при разрешении конфликта необходимо руководствоваться сутью договора. Но на практике суд часто руководствуется исключительно текстом этого документа. Существует такое понятие – притворный договор. Для того, чтобы принять решение – притворный это договор или действительный – суд должен провести исследование правовых отношений и определить, какие нормы права применять. CP: На что необходимо обращать внимание при подписании договора со строительной компанией? Чрезвычайно важно, насколько однозначно определен в договоре объект финансирования, то есть будущая квартира. В договоре или же приложениях к нему должен быть четко указан метраж квартиры, ее место в доме согласно поэтажному плану. Желательно, пусть и в качестве приложения к договору, иметь заверенную подписью и печатью экспликацию из поэтажного плана, где указано, на каком этаже и в каком его месте будет находиться квартира. В договоре нужно описать качественные характеристики будущего дома, его строительный адрес и характеристики будущей квартиры. В моей практике были случаи, когда квартиры «исчезали» с одного этажа и внезапно «появлялись» на другом, изменялись их параметры. Нередко по окончании работ строительные компании сдают инвесторам квартиры с некачественной отделкой, целым рядом недоработок или же откровенным браком в оборудовании (стеклопакеты, сантехника, батареи и прочее). Есть моменты, которые кажутся само собой разумеющимися. Но в действительности это не так. И если в договоре не оговорено, что должно быть в квартире: какая стяжка, какая отделка стен, какие столярные изделия, сантехника, инвестора могут ожидать неприятные сюрпризы. Недостаточно записать в договоре, что пол будет покрыт ламинатом. Он ведь бывает разным. То же можно сказать и о металлопластиковых окнах, они бывают и очень хорошими, и очень плохими, в зависимости от изготовителя, комплектации, качества монтажа. Поэтому качество строительства нужно постоянно контролировать. Если в договоре написано, например: «Оформление интерьера по классу «элит», но четко не определено, что имеется в виду, инвестор может в результате получить в собственность квартиру, которая его совершенно не устраивает. То же применимо и к площадям общего пользования – в идеале договора должны содержать и детальную информацию о приемлемой ширине лестничных клеток, лифтовых холлов, самого лифтового оборудования, отделки входной группы на наземном этаже. Договора должны быть юридически корректными, то есть иметь все необходимые реквизиты: штампы, печати, регистрационные номера, даты. Подписывать документы могут только должностные лица, имеющие соответствующие полномочия. В противном случае может оказаться, что договор или приложение к нему не имеют законной силы. Поэтому нужно обращать внимание на преамбулу, все реквизиты договора и приложений. В разделе договора о правах и обязанностях сторон нужно определить, насколько понятен и приемлем для инвестора график платежей, что последует в случае нарушения графика инвестором. Важны не только сроки сдачи дома в эксплуатацию, но и сроки передачи квартиры в собственность инвестора. Это разные действия, и передача квартиры в собственность инвестора может затянуться, если срок не оговорен заранее. Иногда при подписании договора граждане верят устным разъяснениям строительных компаний или же их «джентльменским заверениям», но в случае возникновения конфликтов и разногласий сами компании и суды руководствуются исключительно текстом договора, не принимая во внимание любые ссылки на устные договоренности. Встречаются договора, в которых строительная компания принимает на себя ответственность перед инвестором-физическим лицом в соответствии с Законом Украины «О защите прав потребителей», и даже обязуется платить 3% от суммы инвестиций за каждый день просрочки ввода объекта. Но такие высокие проценты штрафных санкций должны изначально насторожить инвестора. Или это заведомый обман, или компания не ориентируется в ситуации на рынке недвижимости, а, значит, не является высокопрофессиональной. Сегодня нередко по независящим от строителей причинам сроки ввода объектов нарушаются, даже приемную комиссию бывает трудно собрать. Высокие процентные ставки штрафных санкций на практике означают разорение для компании, она тогда вообще ничего не сможет построить. Нужно также обращать внимание на стоимость объекта. Она должна быть заранее оговорена и зафиксирована в договоре. Когда после окончания строительства проводится инвентаризация, иногда оказывается, что фактическая площадь квартиры отличается от записанной в договоре. Эту ситуацию также нужно оговаривать заранее. При меньшем количестве физических м2 и, соответственно, фактической стоимости, инвестору должны вернуть деньги, но вопрос – какую именно сумму? Ведь в настоящее время, пока дом строится, стоимость жилья очень быстро возрастает. Если фактическая площадь окажется больше той, за которую инвестор внес деньги, ему придется доплачивать. Опять-таки, по какой цене за квадратный метр: той, что была в начале строительства, или той, которая сложилась к его окончанию? И не всякий инвестор в состоянии сделать доплату, даже если он, «затянув пояс», четко рассчитал свои финансовые обязательства по отношению к строительной компании. В таких случаях, если инвестору-физическому лицу не смогут предложить квартиру меньшей площади, ему будут предлагать вернуть деньги, но ведь стоимость жилья за время строительства возросла, и инвестор, которому вернули внесенные деньги, сможет приобрести жилье уже более низкого качества и, как правило, значительно меньшей площади. Следует обращать внимание на площади балконов и лоджий. В этом вопросе важна еще и однозначность определений. Строители позиционируют балконы и лоджии как веранды и оценивают их не с применением понижающих коэффициентов, а так же, как площадь комнат. Нередко эти договора предлагают инвесторам не заказчики или генподрядчики строительства, а субподрядчики, разного рода посредники. Но они не влияют на ход строительства, и инвестор рискует тем, что ему вообще некому будет предъявить претензии в случае каких-то осложнений. В таких случаях инвестор для заказчика и генподрядчика не является равной договорной стороной, поскольку они не принимали перед ним никаких обязательств. Защитить интересы инвестора в таких ситуациях чрезвычайно сложно. В подобных случаях мы рекомендуем инвесторам брать от заказчика дополнительную письменную гарантию. Но даже при наличии дополнительной гарантии, как и в случае прямых договоров инвестора с заказчиком или генподрядчиком, инвестиции физических лиц защищены сегодня недостаточно. фото: Елена Губанова
Приведем пример, когда заказчиком выступает компания Х, а генеральным подрядчиком – компания Y. По договору расчет между ними осуществляется квартирами, которые Х и Y продают инвесторам, каждый своим. Продаются, заметьте, будущие квартиры в будущем доме. Но если генподрядчик Y не выполнит своих обязательств перед заказчиком Х, он может не получить часть квартир, однако деньги за них от инвесторов он уже принял и вложил в строительство. В таком случае инвесторы компании Y не получат квартиры, в лучшем случае им вернут только суммы инвестиций, и то, если у компании Y достаточный экономический потенциал и строившийся дом не был ее единственным бизнес-проектом. Недостаточно защищены интересы инвесторов и в случае отказа компании-заказчика от своих функций в ходе строительства или в случае банкротства компании- заказчика. Нужен контроль использования инвестиций, они далеко не всегда идут на строительство того объекта, в который внесены. Здесь может помочь страхование инвестиционных рисков, тем более, что страховая компания будет контролировать строительную. Но бывает, что строительные компании отказываются предоставлять необходимую информацию страховым. Для инвестора это должно сразу же послужить предупреждающим сигналом о неблагополучии. Возможно, необходимо было бы сделать обязательным страхование инвестиционных рисков по примеру того, как в западных странах во многих случаях является обязательным страхование профессиональной ответственности проектировщиков и строителей. Думаю, что все эти вопросы должны решаться на законодательном уровне. CP: А что касается качества выполнения строительных работ? Сроки и порядок предъявления претензий по некачественным строительным работам подробно прописаны в украинском законодательстве. Иногда эти положения дублируются в договорах, но стоит отметить, не всегда в пользу инвесторов. Некоторые строительные компании уменьшают предусмотренные законом сроки гарантии и предъявления претензий собственниками квартир. Но такие отступления от закона могут быть обжалованы в судебном порядке. CP: Возникают ли проблемы с паркингами в проектах жилой недвижимости? Если да, то какие? За место для парковки в современном жилом комплексе платятся немалые деньги, но нередки случаи, когда под одно машиноместо отводится всего 7-8 м2 площади. Современный автомобиль с его габаритами ни заехать, ни уместиться на таком пространстве не может. Но если инвестор просто платит за место №56 на стоянке, не интересуясь его площадью, планом паркинга, схемами въезда и выезда автомобилей, парковаться он не сможет, разве что если купит мотоцикл. И для претензии к строительной компании по этому поводу юридических оснований нет. Строительные компании четко следуют букве договора – условия договора выполнены, место №56 на паркинге инвестору предоставлено в собственность или же в пользование. Да, деньги, возможно, и вернут, но автомобиль в итоге парковать придется за несколько кварталов от дома, что вызовет значительные неудобства. Выход один – оформить приложение к договору физического лица со строительной компанией с обязательным планом-экспликацией паркинга, схемами въездов и выездов, площадью стояночного места. Или же второй вариант – отдельный детальный договор по паркингу. И не нужно думать, что подписание договора инвестирования строительства квартиры автоматически решает проблему парковки автомобиля. У нас еще немало строится домов, даже элитных, в которых квартир больше, чем машиномест на паркинге. CP: И как же конечный потребитель, решивший участвовать финансово в строительстве жилого дома и, таким образом, приобрести в нем квартиру, может на практике воспользоваться всеми этими рекомендациями? Думаю, что в настоящее время это сложно, чтобы не сказать невозможно. Сейчас украинский рынок недвижимости – это рынок продавца. В условиях ажиотажного спроса интересы инвесторов и покупателей защищать трудно. Откровенно говоря, я бы не рискнул в такой ситуации приобретать квартиру на первичном рынке. Возможно, это результат накопившегося у меня негативного опыта, ведь моя работа заключается в том, чтобы разбирать конфликтные ситуации. Одно хорошо – подавляющее большинство украинских строительных компаний не мошенники. Качество работ, включая проектирование, неуклонно повышается, хотя многим над этим еще необходимо долго и кропотливо работать, но вот сроки строительства нарушают почти все строительные компании. фото: Сергей Хитрый
Нужно упорядочить процесс на всех этапах, начиная с разрешительной системы, качества проектирования и заканчивая контролем строительных работ. У строительных компаний тоже положение сложное, их можно понять, и они не случайно нарушают сроки. Ведь сегодня инвесторы привлекаются уже в ходе строительства, и компания, приступая к работам, еще не знает, на какую точно сумму инвестиций сможет рассчитывать. Поэтому первоначальный проект дома в ходе строительства несколько раз пересматривается. У нас не всегда будет такой неразборчивый спрос на жилье. Очень скоро инвесторы станут грамотнее и требовательнее. И тогда на рынке останутся только те компании, которые умеют работать честно по отношению к заказчикам и партнерам, и строить качественно. CP: Вы сказали, что инвесторам-физическим лицам нужно самостоятельно контролировать качество строительных работ. Но ведь это может делать только специалист. Не считаете ли вы, что инвесторы-физические лица должны объединяться в организации еще на начальных этапах строительства? Тогда у них будет возможность нанять юриста, строителя и реально защищать свои интересы... Было бы очень хорошо, если бы инвестирование жилищного строительства гражданами происходило только через специализированные структуры. Нам было бы легче защищать интересы инвесторов, объединенных в организации, а не разрозненных, как сейчас. Действующий с 1 января 2004 года Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» создает новый механизм защиты интересов инвесторов жилищного строительства. Закон предусматривает создание фондов финансирования строительства (ФФС), но это – тема отдельного разговора. Я также считаю, что должно еще пройти какое-то время, чтобы они проявили себя, и чтобы сложилась практика работы данных структур.
