Защита недвижимости от рейдерских захватов

Commercial Property №9 (157) сентябрь 2016

ЭКСПЕРТЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ VB PARTNERS – АЛЕКСАНДР ЛУКЬЯНЕНКО, ПАРТНЕР, АДВОКАТ, И ДЕНИС ШКАРОВСКИЙ, ЮРИСТ – РАССКАЗЫВАЮТ О СУЩЕСТВУЮЩИХ СПОСОБАХ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ В СЛУЧАЕ РЕЙДЕРСКОГО ЗАХВАТА.


 

Александр Лукьяненко, партнер, адвокат VB PARTNERS

В последнее время в Украине обострилась проблема рейдерских захватов, в том числе объектов коммерческой и жилой недвижимости. В частности, как отметил Павел Мороз, заместитель министра юстиции Украины, в интервью сайту «Экономическая правда», с 1 января 2016 года ведомство получило 250 жалоб, из которых около 75% – это жалобы на противоправные действия государственных регистраторов, связанные с рейдерскими захватами. В интервью также отмечено, что за указанный период в Минюст поступило более 1000 обращений, но они не были жалобами по своему содержанию. Можно утверждать, что реальное количество захватов в несколько раз превышает официальную статистику, ведь далеко не все владельцы недвижимости обращаются в Министерство юстиции, поскольку не верят в эффективность механизма обжалования регистрационных действий.

С проблемой рейдерских захватов столкнулись представители как среднего, так и крупного бизнеса. Широко известны случаи захвата объектов, принадлежащих крупным международным компаниям. Резкое ухудшение ситуации объясняется упрощением системы государственной регистрации прав. Так, с 1 января 2016 года право на осуществление любых регистрационных действий кроме государственных регистраторов имеют также нотариусы. При этом был введен принцип экстерриториальности, который предусматривает возможность осуществления регистрационных действий в отношении недвижимости независимо от местонахождения объекта (ранее регистрационное действие возможно было совершить только по местонахождению объекта или по месту совершения нотариального действия).

Также законом предусмотрена возможность регистрации права собственности на объекты недвижимости на основании судебных решений даже при наличии обременений (арестов) на недвижимость. Поэтому часть рейдерских захватов происходит на основании поддельных решений судов.

Наиболее используемые схемы захвата недвижимости:

1. регистрация права собственности непосредственно на объект по поддельным документам;

2. захват корпоративных прав компании, которая является собственником недвижимости.

После юридического оформления прав собственности на недвижимость рейдеры приступают к получению физического контроля над объектом силовыми методами

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ ПО ПОДДЕЛЬНЫМ ДОКУМЕНТАМ

В данном случае для реализации незаконного захвата злоумышленники на основании поддельных документов регистрируют право собственности на объект. Это могут быть поддельные правоустанавливающие договоры на объект (купли-продажи, дарения и т.д.), свидетельства о праве собственности, решения судов. Довольно распространенным являлось использование поддельных решений, якобы принятых судами АР Крым в феврале 2014 года и судами, находящимися в зоне АТО, в апреле-июле 2014 года. Это связано с тем, что проверить реальность принятого в то время решения невозможно, поскольку все материалы дел остались на оккупированной территории. Как правило, в таких схемах принимал участие недобросовестный государственный регистратор или нотариус, который «не замечал» явной подделки документов.

 

Денис Шкаровский, юрист VB PARTNERS

ЗАХВАТ КОРПОРАТИВНЫХ ПРАВ КОМПАНИИ-СОБСТВЕННИКА НЕДВИЖИМОСТИ

При реализации схемы незаконного захвата корпоративных прав рейдеры используют поддельные документы для получения контроля над компанией. Это достигается путем изменения учредителей и/или директора компании, которая является собственником недвижимости.

При этом для реализации данной схемы злоумышленникам не обязательно привлекать недобросовестного государственного регистратора или нотариуса. Рейдеры используют пробелы в законодательстве, согласно которым подписи на уставе компании и протоколе общего собрания (или ином документе) не требуют нотариального удостоверения. В свою очередь, государственный регистратор или нотариус не обязан проверять подлинность подписей и печатей на документах. Формально, процедура изменения собственников и директора компании происходит законно, т.е. с соблюдением процедур.

После оформления юридического контроля над компанией рейдеры получают дубликаты правоустанавливающих документов на недвижимость и продают ее. При этом формально получение дубликата документа о праве собственности на недвижимость и заключение сделки купли-продажи являются законными. Поэтому даже добросовестный нотариус не всегда может определить, что принимает участие в рейдерском захвате.

Для усложнения процедуры возврата объект недвижимости может быть разделен и продан по частям различным лицам, в том числе нерезидентам. В таком случае для возобновления прав собственнику недвижимости потребуется несколько судебных процессов, которые будут усложнены международными процедурами вручения документов (возможны перерывы до семи месяцев между судебными заседаниями).

Дополнительно, в случае захвата корпоративных прав, объектами атаки рейдеров могут стать другие ценные активы: денежные средства на счетах, отрицательное значение НДС (налоговый кредит) и др.

СПОСОБЫ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ

Законодательством Украины предусмотрен ряд способов восстановления прав собственников недвижимости. Необходимо отметить, что в случае с недвижимостью вероятность восстановления прав выше, чем с иными активами (отрицательное значение НДС, денежные средства).

Комиссия при Министерстве юстиции

При Министерстве юстиции и его территориальных органах действуют специальные комиссии, которые рассматривают жалобы на действия государственных регистраторов и могут отменить их решения.

Однако, по нашему мнению, эффективность таких комиссий невысока. Во-первых, фактический срок обращения с жалобой в комиссию составляет 30 дней со дня принятия решения. В случае пропуска срока в удовлетворении жалобы будет отказано. Случаи, когда собственник не узнает о смене прав на недвижимость в течение 30 дней и более, не являются редкостью, ведь немногие осуществляют постоянный мониторинг реестра прав на недвижимость.

Во-вторых, если после спорного действия право собственности на объект передано третьему лицу, в удовлетворении жалобы будет отказано. Этим часто пользуются рейдеры, осуществляя несколько сделок с недвижимостью подряд.

В-третьих, в случае захвата корпоративных прав незаконное регистрационное действие отменить невозможно, если в отношении юридического лица проведено следующее действие (например, повторно изменены собственники компании).

В-четвертых, срок рассмотрения жалобы составляет до 45 дней. За этот период рейдеры уже успевают провести несколько операций с недвижимостью и иными активами.

Таким образом, у рейдера достаточно «законных» способов противодействия решениям комиссии.

Вероятно, низкая эффективность данного органа также объясняет несоответствие официальной статистики реальным случаям захвата недвижимости.

Обращение в правоохранительные органы (полиция, прокуратура, НАБУ)

В случае любого незаконного действия с недвижимостью обязательным является обращение в правоохранительные органы (в первую очередь, в полицию) с заявлением о совершении преступления.

Процессуальные меры, которые предусмотрены Уголовным процессуальным кодексом Украины, предоставляют заявителю и правоохранительным органам эффективные способы сбора доказательств и привлечения виновных к ответственности.

К сожалению, проведение досудебного расследования является длительной процедурой и занимает, в отдельных случаях, более года. В связи с этим все еще отсутствуют приговоры по фактам захватов недвижимости после 1 января 2016 года.

Кроме того, маловероятным является привлечение к ответственности реальных организаторов преступных действий. Как правило, полиции удается установить только исполнителей преступления, а не их заказчиков. Однако полученные в рамках уголовного производства доказательства могут быть использованы при защите прав в суде.

Отмена незаконных решений в судебном порядке

По нашему мнению, наиболее реальным, хотя и продолжительным, является отмена незаконных решений в отношении недвижимости через суд.

Подача иска в суд позволяет (1) заблокировать дальнейшие действия с недвижимостью (например, путем ареста или запрета осуществлять регистрационные действия с недвижимостью) и (2) отменить все незаконные действия в рамках одного-двух процессов.

Однако, учитывая загруженность судов, получение вступившего в силу решения о восстановлении прав собственника возможно не ранее шести месяцев после подачи иска.

СОВЕТЫ

К сожалению, полностью обезопасить свою недвижимость от захвата невозможно.

На данный момент Верховной Радой Украины рассматривается законопроект, который предусматривает усложнение процедур регистрации и увеличивает ответственность за осуществление незаконных действий регистраторами и нотариусами. Ожидаем, что после принятия данного закона волна рейдерских захватов спадет.

Возможным способом защиты является обременение объекта недвижимости ипотекой. В таком случае для продажи объекта рейдерам будет необходимо дополнительно освободить предмет из-под ипотеки.

Также в сложившейся ситуации обязательным является ежедневный мониторинг состояния компании и недвижимости в общедоступных реестрах. Очень часто в случае выявления попытки захвата ее удается остановить на первоначальном этапе до завершения рейдерами всех действий по переоформлению прав.