Законодательство о строительстве, недвижимости и земельных отношениях: итоги года

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В СФЕРЕ РЕГУЛИРОВАНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Александр Буртовой, ассоциированный партнер юридической фирмы «Антика» В числе нормативно-правовых актов, на наш взгляд, особое значение для рынка имеет Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 года №3038-VI, вступивший в силу 12.03.2011 года (далее – «Закон о регулировании градостроительной деятельности»). Данным Законом были внесены существенные изменения не только в процедуру оформления разрешительной документации, выполнения строительных работ, ввода в эксплуатацию, но и в процедуру проектирования объектов строительства. Также ряд подзаконных нормативно-правовых актов был принят с целью имплементации положений Закона о регулировании градостроительной деятельности. Достаточно упомянуть, что положениями раздела V «Заключительные положения» Закона о регулировании вносятся изменения в более два десятка Законов Украины (включая такие законы как «Об основах градостроительства», «Об архитектурной деятельности», «О государственных строительных нормах», «О местном самоуправлении в Украине», «О землеустройстве», «Об инвестиционной деятельности», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», «Об аренде земли» и др.), чтобы понять масштабы изменений в градостроительной сфере. Частью 2 раздела V Закона о регулировании градостроительной деятельности установлено, что все законы и другие нормативно-правовые акты, принятые до вступления в силу Закона, действуют в части, не противоречащей его положениям. Таким образом, Закон о регулировании градостроительной деятельности допускает применение на практике государственных строительных норм (далее – «ГСН»). Согласно положениям Закона, процедура застройки земельных участков условно разделена на три этапа: (1) Оформление прав на земельный участок. Данный этап не имеет четкого определения в Законе, но без надлежащим образом оформленных прав собственности на земельный участок или пользования с правом застройки земельного участка, невозможно начать процедуру застройки. (2) Проектирование. Включает в себя три подэтапа: (а) получение исходных данных; (б) разработка проектной документации (включая, где это необходимо, экспертизу проекта); (в) утверждение проектной документации. (3) Строительство (включая ввод в эксплуатацию и регистрацию прав собственности на завершенный строительством объект). Порядок разработки, экспертизы и утверждения проектной документации (далее – «ПД») устанавливается положениями ст. 31 Закона о регулировании градостроительной деятельности, ст. 7 Закона Украины «Об архитектурной деятельности», «Порядка утверждения проектов строительства и проведения их экспертизы», утвержденного Постановлением КМУ от 11.05.2011 года №560 (далее – «Порядок утверждения №560»), «Порядка разработки проектной документации для строительства объектов», утвержденного Приказом Минрегионстроя от 16.05.2011 года №45 (далее – «Порядок разработки №45»); другими нормативно-правовыми актами, включая ГСН. Первым или предварительным этапом проектирования объектов строительства является получение исходных данных. К основным составляющим исходных данных относятся градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка («ГУО»), а также задание на проектирование («ЗП»). Порядок выдачи ГУО, а также перечень объектов, на которые ГУО не выдаются, определен положениями отдельных порядков, утвержденных Приказом Минрегионстроя от 07.07.2011 года №109. Ключевым моментом в определении стадийности проектирования, состава и содержания ПД является определение надлежащей категории сложности объекта строительства. Согласно ч. 1 ст. 32 Закона, все объекты строительства, в зависимости от сложности архитектурно-строительного решения и/или инженерного оборудования, делятся на I, II, III, IV и V категории сложности. Согласно ч.ч. 2-3 ст. 32 Закона, категория сложности объекта определяется заказчиком и проектировщиком в соответствии с ГСН и ГОСТ на основании класса последствий (ответственности) зданий и/или сооружений. Порядок отнесения объекта строительства к IV и V категориям сложности определяется Кабинетом Министров Украины (на сегодняшний день действует Постановление КМУ от 27.04.2011 года №557 «Об утверждении Порядка отнесения объектов строительства к IV и V категорий сложности»). Разработанная проектировщиком ПД подлежит обязательному утверждению заказчиком, а в отдельных случаях – экспертизе и утверждению. Проекты строительства объектов I-III категории сложности не подлежат обязательной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных законом, или в добровольном порядке; объекты IV-V категории сложности подлежат экспертизе. Кроме того, заказчику предоставляется право принять решение о добровольной экспертизе ПД. Экспертиза ПД проводится экспертными организациями независимо от формы собственности, которые соответствуют критериям, утвержденным Минрегионстроем. Соответствующие критерии разработаны и утверждены Приказом Минрегионстроя от 23.05.2011 года №53 («Критерии»). В дополнение к требованиям о техническом оснащении и квалификации специалистов экспертной организации, Критериями определено, что информация об экспертных организациях, соответствующих Критериям, размещается на официальном Интернет-сайте Минрегионстроя (на сегодняшний день весьма не многие организации попали в список). Экспертиза проводится по поручению заказчика на основании договора с экспертной организацией. Порядком утверждения ПД установлены предельные сроки для проведения экспертизы. Несмотря на то, что основной целью Закона было упрощение процедур на всех этапах застройки земельных участков, его принятие стало лишь началом общего процесса реформирования и не принесло ожидаемого эффекта. Независимо от заявлений законодателей и ожиданий рынка, формирование нормативно-правовой базы еще далеко от завершения. Кроме того, следует отметить, что проблемой является не только отсутствие отдельных нормативных актов, но и качество уже принятых. Использование противоречащих терминов в разных документах, «уточнение и дополнение» отдельных норм Закона подзаконными актами, наличие отсылочных норм в подзаконных актах – это лишь немногие дефекты, которыми изобилуют принятые документы. 6 сентября 2011 года вступил в силу Порядок проведения конкурса на право аренды государственного имущества, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 31 августа 2011 года №906. Документом определяется процедура проведения конкурса на право аренды целостных имущественных комплексов государственных предприятий, учреждений и организаций, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), недвижимого имущества (строений, сооружений, помещений) и иного отдельного индивидуально определенного имущества, находящегося в госсобственности. Такой конкурс проводит конкурсная комиссия, которая создается арендодателем. Порядком определяется процедура публикации объявления о проведении конкурса, условия конкурса, порядок проведения конкурса на право аренды государственного имущества, критерии определения победителя конкурса, а также другие вопросы, связанные с проведением такого конкурса. 25.05.2011 года Кабинет Министров Украины принял постановление «О градостроительном кадастре» №559, согласно положениям которого под «градостроительным кадастром» подразумевается государственная система хранения и использования геопространственных данных о территории, административно-территориальных единицах, экологических, инженерно-геологических условиях, информационных ресурсах строительных норм, государственных стандартах и правилах для удовлетворения информационных потребностей в планировании территорий и строительстве, формировании отраслевой составляющей государственных геоинформационных ресурсов. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В СФЕРЕ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ На данный момент на подписании у Президента Украины находится принятый Верховной Радой Украины 09.12.2011 года Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения реализации прав на недвижимое имущество и их обременений при их государственной регистрации». Данным Законом до 1 января 2013 года продлен срок для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и осуществления мер, связанных с ведением Государственного земельного кадастра. Кроме того, 09.11.2011 года в реестр нормативно-правовых актов Украины было внесено постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка ведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество» от 26.10.2011 года №1141 (далее – «Порядок №1141»). Порядком №1141 определяется процедура ведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – «Государственный реестр прав»). Ведение Государственного реестра прав включает в себя регистрацию заявлений (запросов) в базе данных, поиск сведений в Государственном реестре прав, оформление решений, Свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество, открытие разделов и/или внесение записей в Государственный реестр прав, внесение изменений в записи и отмена записей Государственного реестра прав, предоставление информации из Государственного реестра прав, закрытие разделов Государственного реестра прав. Порядок №1141 должен вступить в силу с 01.01.2012 года. В то же время, на сегодняшний день наиболее актуальным вопросом остается фактическое решение проблем по созданию такого органа, его материальное обеспечение, подготовка специалистов и пр. Не менее важным является вопрос передачи данных действующих реестров в Государственный реестр прав. И если с передачей реестров ипотек и запрещений отчуждения недвижимого имущества, держателем которых является Минюст, все ясно, то вопрос передачи данных из БТИ и ГЗК гораздо актуальнее. ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ 2 августа 2011 года Президент Украины подписал Закон Украины «О Государственном земельном кадастре» №3613-VI, принятый Верховной Радой Украины во втором чтении 07.07.2011 года (далее - «Закон о ГЗК»). Указанный Закон вступает в силу с 1 января 2012 года, за исключением некоторых его положений. В соответствии с п.п. 14-15 Земельного кодекса Украины, данный закон является одним из двух законов, с принятием и со вступлением в силу которых связывается прекращение моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Закон устанавливает правовые, экономические и организационные основы деятельности в сфере ГЗК. В целом, принятие данного Закона является важным шагом на пути развития рыночной экономики в Украине, в частности, прозрачного функционирования рынка земель Украины. С 1 января 2013 года право собственности, пользования земельным участком будет оформляться согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». На данный момент в Верховной Раде Украины находится принятый за основу законопроект «О рынке земель». Данным законопроектом установлен перечень субъектов рынка земель сельскохозяйственного назначения, пригодных для ведения товарного сельскохозяйственного производства, личного сельского хозяйства: граждане Украины, территориальные общины в лице органов местного самоуправления; государство в лице государственного земельного банка; соответствующие органы государственной власти, Совет Министров АРК. Данным законопроектом предлагается продлить срок моратория на отчуждение определенных категорий земель сельскохозяйственного назначения до 01.01.2013 года. Законопроект содержит также предложение установить ограничение общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, которая может находиться в аренде одного человека с учетом связанных лиц и лиц, связанных с ним отношениями контроля, на уровне не более 6000 гектаров сельскохозяйственных угодий на территории одного района и не более 5% площади сельскохозяйственных угодий на территории области.