Законодательные изменения в сфере недвижимости в 2007 году

МОРАТОРИЙ НА ОТЧУЖДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ


Наталья Кочергина, старший юрист компании «Ди Эл Эй Пайпер Украина»
фото: «Ди Эл Эй Пайпер Украина»

С момента вступления в силу Земельного кодекса Украины в 2002 году, в начале практически каждого последующего года поднимался вопрос продления моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Не стал исключением и 2007 год. Закон Украины №490 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета на продажу земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов» (далее – «Закон №490-16»), принятый Верховной Радой Украины 19 декабря 2006 года, не только продлил мораторий до 1 января 2008 года, но также расширил круг действия моратория и ввел отлагательные условия его отмены посредством принятия Законов «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель». Так, кроме отчуждения, Законом №490 был установлен запрет на изменение целевого назначения земель для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также земельных участков для ведения личного крестьянского хозяйства, выделенных собственникам земельных долей (паев).
Оценивая результаты действия моратория в течение 2007 года, сложно определить, достиг ли данный запрет своей цели. Как показала практика, операции с землей осуществлялись в период действия моратория, и введение новых правил в 2007 году приостановило сделки с землей лишь на первые 1,5-2 месяца. Недостатки формулировок, использованных в Законе, а также вступление в силу Закона лишь 13 января 2007 года привели к появлению множества новых, а также обновления существующих схем обхода запрета на продажу и изменение целевого назначения земель. Сегодня, используя некоторые положения действующего гражданского и земельного законодательства, можно обеспечить переход права собственности и изменение целевого назначения практически на любой инвестиционно привлекательный участок, попадающий под действие запрета. Однако при этом всегда остается риск признания в судебном порядке подобных сделок недействительными, а процесс изменения целевого назначения – незаконным, что влечет за собой прекращение права собственности и, соответственно, аннулирование правоустанавливающего документа, выданного новому собственнику земельного участка.
Подобные риски наравне с недостатками законодательства являются одними из основных препятствий увеличения объемов иностранных инвестиций в Украину. Непрозрачная и длительная процедура приобретения земельных участков, строительства и ввода в эксплуатацию недвижимости делают для иностранного инвестора более выгодным приобретение готовых объектов, построенных украинскими компаниями. Вместе с тем, на рынке существует дефицит готовых объектов, что, безусловно, тормозит его развитие.


ИЗМЕНЕНИЯ В ЗЕМЕЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ


Дмитрий Пикалов, младший юрист компании «Ди Эл Эй Пайпер Украина»
фото: «Ди Эл Эй Пайпер Украина»

В 2007 году произошли положительные изменения в законодательной сфере, к которым следует отнести вступление в силу с 20 июня Закона №997-16 «О внесении изменений и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины», принятого 27 апреля 2007 года (далее – «Закон №997»). Данным Законом устранено существовавшее до недавнего времени противоречие между Земельным и Гражданским кодексами относительно перехода права на земельный участок при приобретении недвижимого имущества. На сегодняшний день оба кодекса устанавливают единое правило: к лицу, которое приобрело недвижимое имущество, переходит право собственности на земельный участок, на котором это имущество размещено, без изменения целевого назначения и в размерах, установленных договором. Если же договором размер земельного участка не определен, к лицу, приобретающему участок, переходит участок непосредственно под объектом недвижимости и часть, необходимая для обслуживания этого объекта; такие же правила применяются в том случае, если приобретаемое недвижимое имущество находится на земельном участке, переданном в пользование. Следует отметить, что Закон №997 лишь частично решил существующую проблему, не урегулировав случаи приобретения недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, переданном в постоянное пользование, а также переход прав на земельные участки при приобретении целостных имущественных комплексов, частью которых такие земельные участки являются. Данные вопросы требуют дополнительного законодательного регулирования.
Еще одной положительной стороной Закона №997 является введение в Земельный кодекс статей, регулирующих договора эмфитевзиса (право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд) и суперфиция (право пользования земельным участком для строительства). Данные правовые конструкции представляют собой имущественные права на земельные участки, возникающие на основании договора между собственником и пользователем земельного участка. При этом такие имущественные права могут быть отчуждены пользователем на основании гражданско-правовых сделок. Являясь в целом эффективными правовыми титулами использования земельных участков, эмфитевзис и суперфиций практически не находят применения, поскольку подлежат государственной регистрации, а в Украине подобная система регистрации отсутствует, в то время как ее создание должно быть одним из приоритетов государства по развитию сферы недвижимости.


РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Эффективная система регистрации прав на недвижимое имущество является одной из основ стабильного рынка недвижимости. В Украине существует законодательная база для создания подобной системы в виде Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений», принятом в 2003 году. В целом, данный Закон отвечает мировой практике создания единой унифицированной системы регистрации прав на недвижимое имущество. Однако, до сегодняшнего дня система регистрации в Украине не создана по финансовым, организационным и другим причинам. При определении сроков реализации данного Закона, государству важно понимать, что создание подобной системы регистрации прав обеспечит значительные гарантии для операций с недвижимым имуществом, в частности, с точки зрения истории возникновения и перехода прав на такое имущество, что в целом повысит инвестиционную привлекательность страны.


РЕКОНСТРУКЦИЯ КВАРТАЛОВ (МИКРОРАЙОНОВ) УСТАРЕВШЕГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
В 2007 году в Украине вступили в силу законодательные акты, часть из которых пока не реализована на практике. К таким актам относится Закон Украины №525-16 «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда», принятый 22 декабря 2006 года и вступивший в силу с 16 января 2007 года (далее – «Закон о реконструкции»). Данный Закон установил, что реконструкция ветхого жилого фонда может происходить путем перестройки жилищного фонда с целью улучшения условий проживания (переселение жителей в маневренный жилищный фонд), или путем сноса устаревшего жилого фонда в квартале (микрорайоне) и строительство нового (переселение жителей разрешается только в стартовые дома). Кроме того, Законом о реконструкции определен порядок разработки и утверждения проектов реконструкции (замены) устаревшего жилищного фонда, проведения конкурсов по определению инвесторов-застройщиков для реализации проектов реконструкции. При этом значительное внимание Закон о реконструкции уделяет гарантиям и защите прав жильцов при их переселении.
Проблема устаревшего жилищного фонда с каждым годом становится более острой. Показательным примером является Киев, в котором, по прогнозам экспертов, 20% общего объема жилья (около 6 миллионов м² жилых площадей), через 10 лет перейдет в разряд аварийного фонда. Ситуация усложняется и увеличивающимся дефицитом свободных земельных участков для строительства.
Закон про реконструкцию на практике не работает, ввиду отсутствия законодательно установленных критериев отнесения жилья к категории ветхого жилищного фонда, необходимости утверждения Кабинетом Министров Украины типовой формы инвестиционного договора с инвестором-застройщиком, типовой формы гражданско-правового договора для определения имущественных прав на построенные, реконструированные жилые и нежилые помещения, внесения изменений в законы Украины «О налоге с доходов физических лиц», «О налоге на добавленную стоимость», «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», декрет Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине». Подобные недостатки законодательства необходимо устранить в следующем году, поскольку они могут объективно препятствовать реализации Закона о реконструкции и, соответственно, решению проблемы ветхого жилищного фонда.


ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
В апреле 2007 года произошло знаковое для украинского спорта событие, открывающее значительные перспективы для развития рынка недвижимости. Речь идет о решении исполнительного комитета УЕФА о проведении в Украине и Польше чемпионата Европы по футболу в 2012 году. Для того чтобы провести мероприятие подобного уровня, Украине предстоит выполнить ряд требований, в том числе в сфере недвижимости, в числе которых – наличие как минимум 12 пятизвездочных гостиниц, аэропортов с высокой пропускной способностью, транспортной системы, спортивных сооружений, телекоммуникаций, учреждений охраны здоровья и многое другое. Все это является значительным импульсом для привлечения в Украину иностранных инвестиций для реализации запланированных программ, которые, согласно данным, содержащимся в постановлении Кабинета Министров Украины №1295 «Об утверждении Государственной целевой программы подготовки и проведения в Украине финальной части чемпиона Европы 2012 года по футболу», необходимы в объеме около $20 миллиардов. Учитывая важность данного мероприятия для Украины, инвесторы могут ожидать поддержки государства в вопросах строительства объектов недвижимости в рамках подготовки к чемпионату. Определенные шаги в этом направлении уже сделаны. В частности, был принят Закон Украины «Об организации и проведении финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу в Украине», ряд актов Президента Украины и Кабинета Министров Украины.
Следует отметить, что иностранные инвесторы пока не спешат выходить на украинский рынок и вкладывать деньги в проекты строительства объектов недвижимости, хотя в целом позитивно оценивают изменения, происходящие в Украине. Выжидательная позиция зарубежных инвесторов объясняется нестабильным инвестиционным климатом. Его улучшению в стране будет способствовать нормативное регулирование сферы недвижимости, в частности:
– решение сложностей для иностранных компаний в процессе оформления прав на землю, в том числе, отсутствие предприятий со 100% иностранными инвестициями среди субъектов права собственности на землю;
– устранение проблемы соотношения категории и целевого назначения земельного участка, внедрение полноценного зонирования земель;
– упрощение процедуры отвода и предоставления земельных участков государственной и коммунальной собственности в аренду и собственность для строительства;
– уточнение порядка приобретения земельных участков иностранными юридическими лицами.


НЕОБХОДИМЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ


фото: Олег Герасименко

Решение существующих проблем в сфере нормативного регулирования рынка недвижимости во многом зависит от эффективной работы Верховной Рады Украины нового, шестого созыва. Украинскому парламенту предстоит, прежде всего, рассмотреть и принять Законы «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель», необходимые для прекращения моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, а также определиться с дальнейшей судьбой моратория. Большинство экспертов рынка недвижимости высказываются за отмену моратория, что позволит сделать сельскохозяйственные земли новым ликвидным активом на украинском финансово-инвестиционном рынке.
В сфере строительства от парламента ожидают, прежде всего, усовершенствования и узаконивания норм высотного строительства, внесения в законы такого понятия как «апартаменты», упрощения процедуры получения разрешений на строительство путем завершения создания «единого разрешительного окна» в этой сфере, законодательного решения вопроса об оформлении права собственности на жилье, приобретенного с помощью облигаций, фондов, а также других схем, что приведет к улучшению инвестиционного климата в стране.
Также позитивно скажется на сфере недвижимости принятие Закона «О риэлторской деятельности», что обеспечит упорядочивание и контроль за деятельностью субъектов одного из самых больших и финансово насыщенных рынков страны.
В целом, уходящий 2007 год отмечен позитивными тенденциями в нормативно-регуляторной сфере недвижимости. Вместе с тем, этот год поставил больше задач, чем предложил решений по существующим вопросам.