Законодательные изменения в правовом регулировании рынка земли и недвижимости Украины

НОВЫЙ ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ Алексей Кот, партнер, к.ю.н., ЮФ «Салком» Согласно Закону Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» №1878-VI от 11 февраля 2010 года, были внесены значительные изменения в законодательство Украины о регистрации вещных прав на недвижимое имущество. Так, Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» был полностью изложен в новой редакции. В соответствии с новой редакцией Закона полномочия по регистрации вещных прав на недвижимость передаются от Бюро технической инвентаризации (БТИ) Министерству юстиции Украины. К слову, государственная регистрация прав на недвижимое имущество в порядке, определенном новой редакцией Закона, осуществляется лишь с 1 января 2012 года. До этого момента государственная регистрация права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимого имущества, права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства, а также учет бесхозного недвижимого имущества и доверительное управление недвижимым имуществом проводится регистраторами бюро технической инвентаризации (БТИ), которые подключены к Реестру прав собственности на недвижимое имущество. В то же время госрегистрация договоров, ипотек, сведений об отягощении недвижимого имущества проводится нотариусами, регистраторами юридического лица, которое принадлежит к сфере управления Министерства юстиции Украины. Основные изменения в первую очередь коснулись перечня прав и ограничений, подлежащих государственной регистрации. Такой перечень был расширен и теперь включает в себя следующие права: – право хозяйственного ведения; – право оперативного управления; – право аренды земельного участка; – право пользования (найма, аренды) здания или другого капитального сооружения, их отдельных частей; – ипотека; – налоговый залог, предметом которого является недвижимость. В то же время из данного перечня была исключена обязательная необходимость регистрации договора аренды. Регистрации подлежит право пользования объектом недвижимости лишь в случае, если оно возникает на основании договора, заключенного сторонами на срок не менее чем три года. В отношении ипотеки изменениям подвергся только государственный реестр, в который вносятся сведения об ипотеке. Вместо Государственного реестра ипотек такие ограничения должны регистрироваться в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Также претерпела изменения процедура госрегистрация вещных прав. Так, эта процедура, как и ранее, должна начинаться с подачи пакета документов и его проверки в орган регистрации прав (до 2012 года – бюро технической инвентаризации (БТИ)). К слову, перечень таких документов новой редакцией Закона четко не определен. В то же время составление и утверждение такого перечня поручено Кабинету Министров Украины. Этот перечень должен быть прописан в отдельном порядке. Согласно новой редакции Закона государственная регистрация прав проводится в срок, не превышающий 14 рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления. В то же время госрегистрация ипотек и ограничений должна проводиться по ускоренной процедуре, – в течение одного рабочего дня. Кроме этого, важнейшим нововведением является изменение даты регистрации прав. Так, согласно ч. 11 ст. 15 новой редакции Закона датой и временем госрегистрации является дата и время регистрации соответствующего заявления в органе регистрации прав. В то же время в соответствии с ч. 3 ст. 3 новой редакции Закона, права на недвижимость, которые подлежат госрегистрации, возникают с момента такой регистрации. Таким образом, в случае, если дату и время регистрации можно считать «моментом регистрации», то собственник объекта недвижимости вправе в полном объеме реализовывать свои права в отношении такого объекта с момента подачи заявления о регистрации прав. Однако, согласно ч. 1 ст. 15 новой редакции Закона, такие понятия как «регистрация заявления» и «принятие решения о регистрации прав» являются абсолютно разными. К тому же принятию решения о регистрации прав предшествует установление оснований для отказа в регистрации прав. Кроме того, в процессе рассмотрения документов возможно прекращение регистрации прав. Таким образом, в случае, если на практике момент регистрации заявления о регистрации прав и, собственно, сама регистрация прав будут отождествляться между собой, то это может привести к существенным коллизиям при намерениях собственника распорядиться своим имуществом. Кроме этого, изменился перечень лиц, уполномоченных на получение информации из Государственного реестра прав. К слову, такая информация предоставляется в форме извлечения, информационной справки или выписки. Так, вышеуказанное извлечение могут получать уполномоченные лица собственников объекта недвижимости, его наследники и лица, в интересах которых установлены ограничения. Также новой редакцией Закона урегулирован механизм прекращения государственной регистрации прав. Этот механизм реализовывается в таких случаях: – вынесение судом определения о запрете осуществлять регистрационные действия; – кражи или утраты документов, которые подтверждают возникновение, переход, прекращение прав на недвижимость. Кроме этого, прекращение государственной регистрации прав осуществляется по заявлению собственника прав. Такое заявление рассматривается в течение двух дней после его получения. В таких случаях государственная регистрация прав прекращается до устранения причин, которые его вызвали. Таким образом, несмотря на некоторые отдельные недостатки, следствием принятия новой редакции Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» должно стать расширение перечня прав, подлежащих регистрации и унификация самого механизма регистрации вещных прав в Украине, который ранее реализовывался несколькими органами и отображался в разных государственных реестрах. УРЕГУЛИРОВАН ВОПРОС О ВЫДАЧЕ ИЗВЛЕЧЕНИЯ ИЗ ГОСРЕЕСТРОВ Следствием принятия новой редакции Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» должно стать расширение перечня прав, подлежащих регистрации и унификация самого механизма регистрации вещных прав в Украине фото: «CP» Согласно приказу Министерства юстиции Украины №615/5 от 26 марта 2010 года «Об урегулировании отношений по выдаче извлечений из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и оформлению свидетельств о праве собственности на объекты недвижимого имущества на специальных бланках» установлено, что с 1 июня 2010 года Бюро технической инвентаризации осуществляют выдачу извлечений о регистрации прав собственности на недвижимое имущество, извлечений из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и оформляют свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества только на специальных бланках по образцам, утвержденным Министерством юстиции Украины. Этим же приказом утверждены изменения к Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины №20/5 от 03.03.2004 года. Изменения в основном коснулись документов, которые необходимо предоставить нотариусу для осуществления сделок с объектами недвижимости. В частности, было упразднено такое понятие как «справка-характеристика». С этого момента предусмотрен единый документ – извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, которое и заменяет справку-характеристику по всей территории Украины независимо от факта проведения инвентаризации в каждом конкретном населенном пункте. ОТЧУЖДЕНИЕ ГОСИМУЩЕСТВА НА КОНКУРЕНТНЫХ ПРИНЦИПАХ В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины №220 от 2 марта в 2010 года «О внесении изменений в Порядок отчуждения объектов государственной собственности» были внесены изменения в Порядок отчуждения объектов государственной собственности, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины №803 от 6 июня в 2007 года. В соответствии с упомянутыми изменениями отчуждение объектов государственной собственности, в том числе недвижимости, осуществляется на конкурентных принципах в установленном Фондом государственного имущества порядке. ПОЛОЖЕНИЕ О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ Приказом Министерства юстиции Украины №324/5 от 17 февраля 2010 года «Об урегулировании отношений относительно государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество» были внесены изменения в приказ Министерства юстиции Украины №7/5 от 07.02.2002 года «Об утверждении Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество». В соответствии с вышеуказанными изменениями установлено, что до создания единой системы органов государственной регистрации прав и формирования Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их ограничений государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество будут осуществлять местные бюро технической инвентаризации. Изменениями в порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество определено, что регистрация прав собственности на объекты незавершенного строительства осуществляется в общем порядке с обязательным учетом особенностей, установленных в разделе 7 Временного положения (приказ от 07.02.2002 года №7/5). Так, для регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства в бюро технической инвентаризации вместе с заявлением о регистрации необходимо подать документы, которые подтверждают права субъекта на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, а также разрешение на выполнение строительных работ в отношении этого объекта. Кроме того, уточнено, что независимо от последующих трансакций с таким имуществом и их количества, регистрация прав собственности на недвижимое имущество – объект незавершенного строительства – осуществляется в аналогичном порядке. В связи с урегулированием механизма регистрации права собственности на недвижимость, в случае закрепления недвижимого имущества за юридическими лицами, которые осуществляют свою деятельность на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, вместе с информацией о собственнике такого имущества при регистрации права осуществляется проставление отметки о правовом режиме имущества (отметка о том, что имущество принадлежит лицу на основе права хозяйственного ведения или оперативного управления). НОВОЕ СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ ДОГОВОРОВ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ В последних числах декабря 2009 года вступили в силу изменения к ст. 120 Земельного кодекса Украины. Согласно этим изменениям, которыми предусмотрено отчуждение объекта недвижимости, еще одним существенным условием договора является кадастровый номер земельного участка, на котором такой объект расположен. Таким образом, при составлении договоров по отчуждению объектов недвижимости сторонами следует в обязательном порядке предусматривать кадастровый номер соответствующего земельного участка. В противном случае такой договор не будет считаться заключенным. ПРИСВОЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ НОМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ С 1 января 2010 года вступили в силу отдельные положения Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю», принятого 5 ноября 2009 года. Среди таких изменений значительный общественный резонанс вызвали нормы о необходимости присвоения кадастровых номеров земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимости, подлежащие отчуждению. На протяжении первого полугодия 2010 года Госкомземом Украины было принято несколько нормативно-правовых актов, направленных на урегулирование процедуры присвоения таких кадастровых номеров. Однако упомянутые нормативно-правовые акты просуществовали недолго и впоследствии были отменены. АВТОМАТИЧЕСКИЙ ПЕРЕХОД ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ Весьма интересной является позиция законодателя, касающаяся условий перехода права на аренду земельного участка при отчуждении недвижимости, которая расположена на нем. Так, в соответствии с новой редакцией ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли», действующей с 1 января 2010 года, к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, переходит право аренды такого земельного участка. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение прекращается договор аренды в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположено это здание. Вместе с тем, механизм перехода права на аренду после прекращения договора с предыдущим арендатором законодательством четко не определен. Таким образом, с 1 января 2010 года в Украине действуют новые правила перехода прав на земельные участки в случае приобретения жилых домов, зданий и сооружений, расположенных на них, условия исполнения которых урегулированы не до конца. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ 11 февраля 2010 года был принят Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и иные законодательные акты Украины», которым предусмотрено, что с 1 января 2012 года государственная регистрация прав на землю осуществляется в составе Единого реестра прав и проводится специально уполномоченными органами Министерства юстиции Украины. До 1 января 2012 года государственная регистрация прав на землю, а именно: – права собственности; – права пользования (сервитут) земельными участками; – права постоянного пользования земельными участками; – права аренды земельных участков; – права пользования земельными участками для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); – права застройки земельных участков (суперфиций) проводится территориальными органами земельных ресурсов. ОХРАНА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В этом году продолжилось совершенствование правового регулирования вопросов охраны земель сельскохозяйственного назначения. В частности, Законом Украины «О внесении изменений в пункты 14 и 15 раздела X «Переходные положения» Земельного кодекса Украины относительно срока на продажу земельных участков» от 19 января 2010 года срок действия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения продлен до 1 января 2012 года. Кроме того, 13 мая 2010 принят Закон Украины «О внесении изменения в статью 209 «Земельного кодекса Украины» согласно которому средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, используются на освоение земель для сельскохозяйственных и лесохозяйственных нужд, улучшения соответствующих угодий, охрану земель в соответствии с разработанными программами и проектами землеустройства, а также на проведение инвентаризации земель. Использование таких средств на иные цели не допускается. Этот Закон вступает в силу с 1 января 2011 года. Аналогичные нормы содержаться и в Законе Украины «О Государственном бюджете на 2010 год» от 27 апреля 2010 года.