Дмитрий Безпалов, и.о. директора по девелопменту группы компаний «АВЭК»фото: ГК «АВЭК»«ПОСТКРИЗИСНЫЙ «РЫНОК ПОТРЕБИТЕЛЯ» НЕ ПОЗВОЛИТ ДЕВЕЛОПЕРУ СУЩЕСТВЕННО СЭКОНОМИТЬ ЗА СЧЕТ КАЧЕСТВА»КОММЕНТАРИЙ«Естественно, компания «АВЭК» практикует проведение тендеров для выбора генподрядчика – это эффективный инструмент, позволяющий девелоперу оценить текущую ситуацию на рынке и тем самым минимизировать часть строительных рисков при реализации проектов. Одного «постоянного» генподрядчика у нас нет, это объясняется тем, что в портфеле реализованных нами проектов есть недвижимость разных категорий и уровня сложности, соответственно, мы работали как с локальными небольшими подрядчиками, так и с крупными зарубежными компаниями. Как правило, тендеры проводит тендерная комиссия, состоящая из специалистов нескольких департаментов.Важным моментом при подготовке тендерной документации является разработка правильного задания с четко определенными параметрами, единого и понятного для всех участников. Как правило, это позволяет сэкономить всем сторонам время и тем самым проработать материалы более качественно, особенно когда тендер проводится на ранней стадии проектирования.Иногда во время подготовки тендера бывают сложности при распределении собственного веса критериев выбора для того или иного объекта, они могут отличаться в зависимости от специфики и внешних условий проекта.Основными проблемами в процессе проведения тендера для нас, как правило, являлись:– Ценовой демпинг некоторых участников – наверное, эта проблема является общей для всех девелоперов, мы также имеем подобный негативный опыт при реализации одного из знаковых проектов в Харькове. Победитель тендера занизил цены на некоторые позиции, надеясь на их последующее увеличение, когда заказчик будет «загнан в угол». Однако грамотно разработанный договор подряда позволил нам избежать дополнительных финансовых расходов, но время на различные разбирательства было упущено.– Отсутствие соответствующего опыта и завышение участниками ресурсного потенциала компании.– Выбор победителя из равных претендентов – в таком случае преимущество определяется за счет дополнительных критериев, таких как уровень управления качеством, срок гарантийного обслуживания, рекомендации и т.п.– Преодоление «психологического» барьера при отказе участнику, предложившему наименьшую цену, но не прошедшему по другим критериям.Какого-либо «ноу-хау» в алгоритме проведения тендера и рассмотрения предложений в нашей компании нет. В первую очередь комиссия анализирует полученные данные об участниках (структура организации, ресурсы, финансовые показатели компании, опыт строительства в Украине и за рубежом, реализованные и текущие проекты, уровень управления качеством, история арбитража и т.п.). Далее специалисты структурируют данные и проводят анализ на основании полученных оценок, после чего составляется общий отчет заказчику тендера для принятия решения.Конечно, при выборе генподрядчика основополагающими являются все факторы – и качество выполняемых работ, и сроки, и стоимость. Вопрос лишь в том, какому фактору, в зависимости от ситуации, может быть отдан приоритет, или же они могут быть равнозначны. Однако с уверенностью можно сказать, что посткризисный «рынок потребителя» не позволит девелоперу существенно сэкономить за счет качества.Новые технологии в строительстве, без сомнения, являются важным критерием на первоначальном этапе выбора генпроектировщика. А уже затем перед потенциальным генподрядчиком возникает вопрос, обладает ли он соответствующей технологией для воплощения проектных решений? В любом случае, как любая развивающаяся компания, мы стремимся к получению дополнительных конкурентных преимуществ за счет применения новых технологий – это фундамент для все более ужесточающихся требований рынка (быстрее, качественнее, дешевле).При реализации дорогостоящих объектов очень актуальными являются такие вопросы как, к примеру, предоставление генподрядной организацией банковских гарантий на аванс. Несмотря на рекомендации и проведение пристального анализа истории претендента, мы всегда требуем сторонние гарантии на действия генподрядчика. Скажу, что серьезных прецедентов не было, но апеллировать к соответствующим документам в диалоге с генподрядчиком и финансовыми учреждениями приходилось неоднократно».Гавайн Минкс, управляющий директор Multi Development UkraineГавайн Минксфото: MULTI DEVELOPMENT UKRAINE«ПРИ ВЫБОРЕ ГЕНПОДРЯДЧИКА, ЕСТЕСТВЕННО, ГЛАВНУЮ РОЛЬ ИГРАЮТ ТАКИЕ КРИТЕРИИ КАК КАЧЕСТВО, ЦЕНА, ГАРАНТИИ, ОПЫТ И ПОСЛУЖНОЙ СПИСОК»КОММЕНТАРИЙ«При выборе генподрядной организации у нашей компании индивидуальный подход в случае с каждым отдельным проектом. Когда складываются хорошие отношения с какой-то компанией, а цена и качество продолжают соответствовать нашим нуждам, мы можем рассматривать варианты продолжения отношений, так как работа с надежными партнерами для нас очень важна.Тендеры для выбора генподрядных организаций мы, конечно же, практикуем. Так, проводился предварительный тендер для проекта во Львове. В нашей компании ответственным за проведение тендеров является технический отдел и непосредственно его руководитель – Владимир Платонов.В процессе тендерного отбора генподрядчика основной трудностью является сравнение различных предложений от компаний, а также уверенность в том, что подобные предложения можно сравнивать в принципе. Некоторые компании, например, могут казаться более дорогостоящими, однако они предоставляют больше услуг и с ними возникает меньше вопросов касательно дополнительных затрат в дальнейшем.Процедура проведения тендера нашей компанией выглядит следующим образом: сначала компании подписывают договор о неразглашении; далее кандидаты получают тендерную документацию и могут посетить площадку будущего строительства. Мы устанавливаем определенное время, в течение которого могут быть заданы и обсуждены дополнительные вопросы. До установленного срока генподрядчиком должно быть предоставлено заполненное техническое задание. Основываясь на нем, мы производим сравнительный анализ данных для того, чтобы определить количество сторонних подрядчиков, которые будут задействованы каждым претендентом. Если генподрядная организация подает все документы в установленный срок, ее ответы принимаются для дальнейшего рассмотрения и объективного выбора наиболее достойного кандидата. Перед началом тендера мы с нашим партнером по проекту разрабатываем четкие и измеряемые критерии отбора, которые позволяют максимально объективно определить победителя конкурса.При выборе генподрядчика, естественно, главную роль играют такие критерии как качество, цена, гарантии, опыт и послужной список. Возможности применения новейших технологий строительства также принимаются во внимание».Сергей Овчинников, директор по проектам в недвижимости компании Smart Holdingфото: SMART HOLDING«ЧАСТО В УКРАИНСКОЙ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ИНТЕРЕСЫ ГЕНПОДРЯДЧИКА И ЗАКАЗЧИКА ПОСЛЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ КОНТРАКТА НАЧИНАЮТ РАСХОДИТЬСЯ»КОММЕНТАРИЙ«На всех объектах нашей компании генеральным подрядчиком является «Стокман Констракшн». К сожалению, только такой способ позволяет наилучшим образом контролировать и организовывать ход работ. Это вынужденный шаг, так как нормы и стандарты IBC и FIDIC в Украине не легитимны. Гарантии выполнения работ, а также страхование их своевременного и качественного исполнения находятся в зачаточном состоянии. К тому же часто в украинской действительности интересы генподрядчика и заказчика после заключения контракта начинают расходиться.Если нашей компанией проводится тендер для выбора подрядчика, его организовывает тендерный комитет, который занимается подготовкой, рассматривает документацию и принимает решение. Текущую деятельность осуществляет менеджер по закупкам и проектный отдел.Основная сложность при проведении тендера заключается в том, что на момент его проведения рабочая документация часто отсутствует в полном размере, либо имеется в наличии лишь частично. Часто качество рабочей документации заставляет вносить изменения, что сказывается на контроле себестоимости проекта.Организация тендера в нашей компании выглядит следующим образом: предложения, поданные участниками, проверяются сметно-договорным отделом, рассматриваются участниками тендерного комитета, затем в процессе обсуждения определяется потенциальный подрядчик. После этого предложение подрядчика либо акцептируется, либо дорабатывается им по интересующим нас критериям.При определении победителя тендера ключевыми критериями являются репутация и опыт подрядчика, которые обеспечивают качество и сроки, и без которых взвешенное рассмотрение последнего важного критерия – цены – не имеет оснований. Однозначно ответить на вопрос касательно значения новых технологий при выборе подрядчиков достаточно сложно. Если компания опытная и вводит новую технологию в основное поле своей деятельности, тогда да, иные случаи требуют более детального рассмотрения.Банковские гарантии как возможность снижения риска в нашей стране работают слабо. Стоимость получения гарантии велика и учитывается в стоимости работ, что, естественно, увеличивает себестоимость проекта».Майкл Типпин, генеральный директор Tippin CorporationМайкл Типпинфото: «CP»«КОМПАНИИ-ПОДРЯДЧИКИ ДОЛЖНЫ СООТВЕТСТВОВАТЬ НАИВЫСШИМ МЕЖДУНАРОДНЫМ СТАНДАРТАМ КАЧЕСТВА, В ТО ЖЕ ВРЕМЯ ОНИ ДОЛЖНЫ ИМЕТЬ ТВОРЧЕСКИЙ И ГИБКИЙ ПОДХОД»КОММЕНТАРИЙ«Для каждого нового проекта мы всегда организовываем новые тендеры. Ввиду того, что все наши проекты уникальны, критерии отбора зависят от текущих потребностей. Нам нравятся местные подрядчики, но на конкретном объекте может потребоваться международный опыт.Тендеры в нашей компании организовывает назначенный менеджер проекта. Управляющий директор вместе с менеджером по развитию отвечают за выбор подрядных организаций.Большинство наших проектов представляют собой повторное использование и реставрацию уникальных исторических зданий. Ввиду этого при строительстве таких проектов может возникать значительное количество непредвиденных трудностей, что требует творческого подхода, гибкости и практического опыта. Эти аспекты тяжело проверить во время проведения тендера.Для своих проектов мы ищем подрядчиков с глубоким знанием местного рынка, а также с международным опытом. Компании должны соответствовать наивысшим международным стандартам качества, в то же время они должны иметь творческий и гибкий подход. Подрядчик также должен быть способен общаться и предоставлять отчеты на английском языке. Кроме того, иметь профессиональное и ответственное руководство. Подрядчик должен иметь опыт в осуществлении больших по объемам проектов и в восстановлении исторических зданий. Если компании, участвующие в тендере, соответствуют всем перечисленным требованиям, то наименьшие сроки реализации проекта и наиболее приемлемые цены будут преимуществом при выборе победителя. При этом гарантии и рекомендации важны для того, чтобы гарантировать непосредственно выполнение поставленных задач.Для нас более важным является способность подрядчика выполнить все специфические технологические требования конкретного проекта реставрации или строительства, чем применение самых современных технологий.Если будет установлено, что участник конкурса предоставил ложную информацию или тендер был подстроен, или если подрядчик неспособен выполнить условия договора, результаты тендера могут быть пересмотрены».
