Как изменилась за 2012 – первую половину 2013 года политика ЕБРР касательно вопросов финансирования проектов недвижимости в Украине? От каких проектов банк, как правило, отказывается?Маринa Исмаилa, старший банкир Европейского банка реконструкции и развитияФОТО: ЕБРРПодход ЕБРР к финансированию проектов недвижимости не поменялся. Банк всегда отличался очень избирательным подходом. За 20 лет нашего присутствия в Украине было профинансировано всего 5-6 проектов недвижимости. В данной сфере мы утверждаем не более одного проекта в год, и обращаем особое внимание на опыт и финансовое положение Спонсора проекта. Хорошим примером проекта недвижимости, типичного для ЕБРР, является проект торгово-развлекательного центра Forum Lviv во Львове, подписанный недавно. Спонсором проекта является голландская компания Multi Development, реализовавшая похожие проекты в 14 странах мира.Какие сферы сегодня являются приоритетными для инвестиций банка в Украине? Какую долю в общем портфеле проектов ЕБРР в Украине составляют проекты в сфере недвижимости?Финансирование недвижимости составляет очень малую часть общего портфеля банка в Украине и не является для нас приоритетной отраслью. Приоритетными отраслями для банка являются агробизнес (от выращивания сельхозпродукции до переработки и реализации), инфраструктура (государственная и коммунальная), энергосбережение. В связи с возможностью кредитовать в национальной валюте, мы ожидаем оживления в сегменте малого и среднего бизнеса.В какой пропорции сегодня распределяются проекты в частной и государственной собственности?Все 5-6 проектов, профинансированных банком в сфере недвижимости Украины, – частные.Финансирование государственной недвижимости не является кредитованием недвижимости в чистом виде. Под финансированием недвижимости имеется в виду исключительно финансирование коммерческой недвижимости, где основой источник погашения кредита – аренда или продажа недвижимости, а не государственный бюджет. В целом, соотношение частных и государственных проектов в портфеле ЕБРР составляет 70%х30%.Насколько избирательным является процесс «отбора» заемщиков на сегодняшний день?Наши требования к потенциальным заемщикам не изменились. Подход остался очень избирательным. ЕБРР всегда последователен в своих подходах – как и во времена роста, так и во времена кризиса. Мы всегда уделяли и будем уделять особое внимание Спонсору проекта, его опыту, финансовому положению, а также источнику происхождения его капитала. Обсуждение проекта всегда начинается со знакомства со Спонсором, его финансовыми данными, похожими проектами, которые он реализовал. И только после этого, когда мы уверены, что сможем начать рассмотрение проекта именно этого Спонсора, мы знакомимся с самим проектом.Изменились ли условия заключения кредитных договоров в целом и, в частности, в сфере недвижимости (структурирование финансирования и др.) и ритейл-бизнеса?Условия не изменились.Какое количество обращений поступает от потенциальных заемщиков к ЕБРР касательно участия в проектах недвижимости, если обратиться к динамике запросов в течение последних 12 месяцев?Количество обращений не изменилось. В сфере недвижимости мы рассматриваем в среднем одну заявку в месяц, а утверждаем – одну в год. Это является реальным отражением инвестиционного климата в стране и непрозрачности сектора недвижимости в частности. Последнее, впрочем, характерно не только для Украины.Имеются ли изменения в региональном расположении проектов, в кредитовании которых принимает участие ЕБРР?Возможно, фокус больше сместился на регионы, поскольку в Киеве нами уже было профинансировано достаточно проектов недвижимости.Планируете ли Вы сокращать/расширять объем участия в проектах недвижимости в Украине в перспективе второй половины 2013 – в 2014 году?Объемы останутся на уровне прежних лет.Участвуете ли Вы сегодня в кредитовании украинских банков?Активная работа ведется только в рамках Программы развития внутренней торговли до 2016 года. Есть также ряд программ по финансированию проектов в области альтернативной энергетики и энергосбережения. Возможно, стоит ожидать активизации работы с банками и по другим направлениям (например, кредитование МСП) после получения от Национального банка Украины разрешения кредитовать в национальной валюте.«БЕСПРОИГРЫШНЫМИ, КАК ВСЕГДА, БУДУТ ПРОЕКТЫ, ПОСТРОЕННЫЕ ПОД КОНКРЕТНОГО АРЕНДАТОРА, ТАК НАЗЫВАЕМЫЕ ПРОЕКТЫ «BUILT-TO-SUIT»Какие советы Вы могли бы дать украинским девелоперам касательно поиска источников финансирования собственных проектов недвижимости?Многие украинские девелоперы все еще должны решить вопросы реструктуризации/консолидации, и только потом можно говорить о поиске нового финансирования.После того как будет завершен этот этап реструктуризации/консолидации среди самих девелоперов, источники финансирования могут появиться как следствие, например, из внутренних ресурсов компании, которые освободятся в процессе реструктуризации/консолидации.Как Вы сегодня оцениваете интерес западных банков к украинской экономике и сектору недвижимости в частности? Какие проекты сегодня способны привлечь финансы зарубежных банков?Как вы знаете, многие иностранные банки, к сожалению, ушли с украинского рынка. Те, которые остались, ужесточили свои подходы к финансированию недвижимости.Беспроигрышными, как всегда, будут проекты, построенные под конкретного арендатора, так называемые проекты «built-to-suit». Если арендатор, например, имеет рейтинг Standard and Poor's и уже является клиентом этого иностранного банка, банк будет более открыт для финансирования проекта.Какие трансформации наблюдались в политике финансирования ЕБРР в течение 2012 – в первой половине 2013 года в других странах мира?В сфере недвижимости политика банка не изменилась. В минувшем, в 2012 году, банком было подписано около 6 проектов в сфере недвижимости во всем регионе, где ведется деятельность ЕБРР, и все они соответствовали нашим строгим критериям отбора.Европейский банк реконструкции и развитияЕвропейский банк реконструкции и развития является крупнейшим финансовым инвестором в Украине. По состоянию на 1 июля 2013 года банк взял на себя обязательства относительно предоставления 8,63 миллиарда евро путем финансирования 333 проектов в Украине.ЕБРР предоставляет Украине финансовые средства в широком диапазоне, делая при этом упор на финансовые организации, агропромышленный комплекс, проекты в области недвижимости, выработки и передачи электроэнергии, развития инфраструктуры и т.д. Кроме того, особое внимание уделяется обеспечению ядерной безопасности: по линии Чернобыльского Фонда «Укрытие», распорядителем средств которого выступает ЕБРР, предоставляется помощь в превращении Чернобыльской АЭС в безопасный и экологически устойчивый объект.С 1 июня 2013 года директором ЕБРР в Украине является Шевки Аджунер, который ранее занимал должность заместителя директора ЕБРР в Турции.*В феврале 2013 года ЕБРР объявил о выделении кредита в размере до $50 миллионов компании «Новус Груп», которая осуществляет развитие розничной торговой сети в Украине. Целевое назначение кредита – финансирование расширения сети Novus. В частности, кредит ЕБРР будет направлен на строительство 7 новых магазинов Novus.В мае советом директоров ЕБРР было утверждено выделение кредита для осуществления ремонта офисного здания в Одессе. Общая арендуемая площадь помещения составляет 4756 м2. Данный объект станет первым в Одессе офисным помещением, специально приспособленным для деятельности IT-компаний. Объем кредита – $4,9 миллиона. Заемщик – компания Rialto Residence (входит в состав ISTIL Group).В июне 2013 года ЕБРР официально объявил об организации пакета финансирования на сумму 52,1 миллиона евро девелоперской компании «Мульти Весте Украина», мажоритарным собственником которой является голландская компания Multi Corporation B.V. Цель сделки – финансирование строительства и запуска торгово-развлекательного центра Forum Lviv во Львове. До 30 миллионов евро из этой суммы предоставит UniCredit Bank на условиях синдицирования.
