UTG: «Украине необходимо демонстрировать себя миру в правильном свете»

Сегодня, говоря об Украине и украинском рынке недвижимости как объекте для капитальных инвестиций, эксперты называют ряд негативных факторов, таких как вооруженный конфликт, высокие страновые риски, сложные макроэкономические проблемы страны, др. По Вашему мнению, приобрели ли перечисленные проблемы характер хронических? Виталий Бойко, управляющий партнер компании UTG ФОТО: UTG Ситуация довольно сложная. Как ожидается, текущий год завершится с одними из самых критических для создания инвестиционной привлекательности страны макроэкономических показателей: падение ВВП прогнозируется на уровне -7%, закредитованность государства (доля госдолга по отношению к ВВП) составит более 69%, налицо высокая инфляция и девальвация национальной валюты, сокращение уровня заработной платы, рост безработицы. Тем не менее, я не оцениваю сложившуюся ситуацию как безвыходную. В наших силах не дать ей достичь «дна». Тем более что в мире имеются примеры, что и как необходимо делать, чтобы добиться позитивных результатов. Взять, к примеру, Грузию, которая, несмотря на тяжелейшее экономическое положение, эмбарго на поставку грузинских товаров в Россию, вооруженный конфликт и аннексию двух частей страны, успешно пережила сложный период, максимально сократила энергетическую и торговую зависимость от Российской Федерации. Сегодня Грузия, согласно наиболее авторитетным рейтингам, на которые ориентируются инвесторы, входит если не в ТОП-10, то в ТОП-20 стран, наиболее прогрессирующих в развитии и привлекательных для инвестиций. Грузия улучшала условия для ведения бизнеса непосредственно в период военных действий. Именно этим сейчас необходимо активно заниматься и нашей стране, и результат не заставит себя ждать – после завершения военных действий Украина «взлетит» в инвестиционном плане, поскольку украинский рынок – большой и многообещающий. Также не стоит забывать, что Украина – это мощная по потенциалу экономика и огромный потребительский рынок. Наша страна по объему экономики занимает 20-е место в Европе, 10-е – по размеру розничного рынка, 8-е – по размеру рынка потребления продуктов питания. В прошлом году Украина заняла 12-е место среди самых посещаемых стран мира. Кроме того, страна объявила курс на евроинтеграцию и борьбу с коррупцией. Поэтому Украина просто не может не привлекать интерес инвесторов. Прокомментируйте актуальную ситуацию в сегменте украинского девелопмента. Чем она отличается от рыночной ситуации кризисных 2008-2009 годов? Пережив 2008-2009 годы и получив неоценимый опыт, игроки украинского рынка недвижимости понимают, что после сложного периода рано или поздно наступают позитивные изменения. Поэтому опытные девелоперы, которые остались на рынке, продолжают работать – искать земельные участки, развивать их, вести реализацию начатых проектов. Современная ситуация совсем другая, чем в 2001-2008 годах. На тот момент девелопмент был «легким бизнесом» с низким порогом входа. Практически каждый чиновник мог стать владельцем договора аренды на земельный участок, создать концепцию проекта, пойти с ней в банк и получить кредит – и вот он уже девелопер! После 2009 года получить кредитные средства стало невозможно, поэтому на рынке девелопмента остались только те компании, которые обладали большим объемом собственного капитала или возможностью привлечь его. Сейчас количество таких компаний еще больше сократилось. Как ведут себя сегодня российские инвесторы, которые ранее активно интересовались украинским рынком? Среди наших клиентов есть российские компании, которые продолжают инвестировать и намерены завершить реализацию начатых проектов. Но это единичные примеры. Есть компании, которые остановили свое развитие в Украине. В их числе – сетевые ритейл-операторы. Как влияют на рынок недвижимости Украины в целом и Киева в частности военные действия на Юго-Востоке страны? Какое будущее ждет девелоперов, сформировавших свои портфели на основе бизнеса в этих регионах? Крупнейшие донецкие компании уже переехали в Киев и частично перевезли персонал. Они будут дальше развивать свой бизнес, но уже в других регионах страны. В захваченных сепаратистами городах Донецкой и Луганской областей многие предприниматели потеряли собственность. Арендаторы в большинстве объектов не работают, многие магазины были разграблены. Что будет с этими объектами? Наверное, каждый из владельцев, вложив огромное количество денег и потеряв генерирующий прибыль объект, будет стремиться решить данную проблему. Однако долгое время в регионе не будет возможности для заключения инвестиционных сделок. Как изменилась посещаемость столичных торговых центров страны в последние месяцы? Показатель посещаемости нас удивил – в некоторых торговых центрах в июне 2014 года он был выше по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Например, в ТРЦ Ocean Plaza средняя посещаемость увеличилась до 55 000 человек/день, что является самым большим показателем среднедневной посещаемости за все время работы этого объекта. Рост посещаемости на уровне 25-30% в летние месяцы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года был зафиксирован также в ряде столичных ТЦ/ТРЦ регионального формата. Это объясняется сокращением посещаемости меньших – окружных – торговых центров площадью до 30 000 м², а также ТЦ/ТРЦ с некачественной или устаревшей концепцией. Какие изменения наблюдаются в потребительском поведении и предпочтениях? В кризисные периоды люди начинают очень бережно относиться к деньгам. В спокойные времена, как правило, 60-70% товарооборота обеспечивается импульсными покупками. Однако, когда у потребителя пусто в кошельке, все импульсы пропадают. Первостепенную роль начинает играть ценовая составляющая или составляющая выбора. В окружном торговом центре потребитель не получит настолько широкого ассортиментного и ценового предложения, как в региональных ТЦ/ТРЦ. В связи с этим региональные торговые центры демонстрируют хороший уровень посещаемости. Потребительские предпочтения поменялись как по отношению к объектам, так и к брендам. Наиболее уверенно чувствует себя сегодня сегмент affordable fashion, предлагающий модную одежду по демократичным ценам. Такие ритейл-операторы фиксируют прирост в товарообороте и готовы к развитию и подписанию новых договоров аренды. Те ТЦ/ТРЦ, где представлена данная категория ритейлеров, получают сегодня большие потребительские потоки. Как ведут себя сетевые ритейл-операторы в связи с замедлением темпов роста розничного товарооборота? Ритейлеры замечают, что назрела необходимость менять себя, поскольку потребители ведут себя по-иному. Однако не все понимают, как это правильно сделать. Так, некоторые операторы, потратившись на покупку новой коллекции, считают, что потратиться на рекламу они уже не могут, и ожидают, что это будет делать их арендодатель. Такой подход в корне неправильный. Хотя стоит отметить, что торговые центры должны помогать арендаторам, направляя маркетинговые бюджеты на их развитие и, соответственно, увеличение товарооборота. Количество потребителей не растет, и возможности потребления сжимаются. Чем больше потребителей сможет переманить к себе ТЦ/ТРЦ, тем больше будет его доля рынка, которая просто «взорвется», когда потребительский рынок восстановится. Сейчас во многих ТЦ/ТРЦ идет борьба арендаторов с арендодателями касательно вопроса снижения арендных ставок, что является закономерным в свете снижения товарооборота ритейл-операторов. По Вашему мнению, какие существуют решения данной проблемы? Некоторые собственники идут навстречу бастующим арендаторам и понижают арендную плату. Но это путь в никуда, потому что, получив скидку, нет никакой гарантии того, что арендатор использует ее для улучшения бизнеса. Например, управляющая команда ТРЦ Ocean Plaza перед тем как дать арендатору скидку, требует рассказать о программе – для чего необходима эта скидка. Ведь скидка – это инвестиция в ритейлера, действия которого должны быть направлены на улучшение товарооборота. Вместе со скидкой торговый центр активно помогает арендатору – предоставляет все имеющиеся у него маркетинговые инструменты. По завершении периода, на который предоставлена скидка, арендатор должен показать результаты деятельности. Анализируется каждый арендатор и каждый товарооборот – что сработало, что – нет, и вырабатывается программа на новый период. Таким образом арендатор и арендодатель пытаются улучшить бизнес друг друга. Данный подход я рекомендовал бы всем ТЦ/ТРЦ. Повлиял ли перенос сроков открытия ТРЦ Respublika с 2014 на 2015 год на интерес к данному проекту со стороны ритейл-операторов? Какая заполняемость объекта на сегодняшний день? На сегодняшний день в аренду сдано более 70% площадей торгового центра. С одной стороны, перенос открытия повлиял на планы большинства арендаторов, которые готовы были запустить магазины уже этой осенью. Но можно найти и положительный момент в переносе сроков. Так, возможно, новые для украинского рынка крупные мировые ритейлеры, отложившие свой выход на наш рынок на весну 2015 года, примут позитивное решение и смогут открыться вместе с другими арендаторами ТРЦ Respublika. На какой стадии находится реализация проекта второй очереди ТРЦ Ocean Plaza? Ее строительство уже началось, в частности, были выполнены свайные работы. Но в связи с изменением потребительского рынка были внесены корректировки в концепцию проекта, поэтому строительство приостановлено до полного завершения перепроектирования, которое займет около двух месяцев. Сейчас на рынке Киева проводится реконцепция ряда действующих ТРЦ. Какие проблемные моменты являются общими для таких объектов? На сегодняшний день на рынке торговой недвижимости наблюдается отток посетителей, одной из причин тому может быть неправильный с точки зрения современного арендатора тенант-микс. Сегодня необходимо привлекать в проекты крупных операторов сегмента fast и affordable fashion, у которых, в свою очередь, есть определенные требования к размещению в торговом центре, что, собственно говоря, и обуславливает спрос на услуги по реконцепции объектов торговой недвижимости. В портфеле завершенных работ – ТЦ «Дарынок», ТЦ «ГородOK», ТК «Метроград», ТРЦ «Метрополис», ТРЦ Gulliver и др. Почему было принято решение о реконцепции ТРЦ Gulliver, ведь его открытие состоялось в 2013 году? Какие изменения ожидают этот объект? Проводить реконцепцию объекта по истечении такого короткого срока – обидная ситуация, но это говорит о смелости и трезвости мышления девелопера. Наша реконцепция ТРЦ Gulliver включает увеличение торговых площадей за счет части офисного здания. В результате реконцепции объем полезных площадей ТРЦ увеличится на 24%. Таким образом, общее количество магазинов увеличится с 150 до более чем 200. Также будут проведены работы по корректировке планировочных решений ТРЦ для увеличения количества зон импульсных покупок и изменен тенант-микс: вместо брендов премиального и среднеценового сегментов будет усилен сегмент affordable и fast fashion. Тем более что в ТРЦ уже есть некоторые из таких брендов – магазины групп Inditex и LPP. Мы будем усиливать их и тем самым создадим более мощные потребительские потоки. В ТРЦ Gulliver уже реализована хорошая развлекательная зона с кинотеатром и боулингом, которая будет дополнена детским развлекательным центром. На фуд-корте представлены заведения еще не известных потребителям сетей. Мы рекомендовали девелоперу привлечь известных фаст-фуд операторов. Как изменился рынок консалтинговых услуг за последнее время? Текущая ситуация отличается от кризиса 2008-2009 годов тем, что мы продолжаем заниматься созданием концепций новых проектов, то есть рынок консалтинга не остановился. Параллельно развиваем новое направление – полное архитектурное проектирование. Правда, в связи с непростой рыночной ситуацией мы были вынуждены скорректировать стоимость услуг в сторону снижения. Изменился ли спрос на офисные помещения Киева в связи с переездом компаний из восточных регионов страны? Некоторые столичные бизнес-центры, среди них – «Парус» и Gulliver, улучшили заполняемость за счет переезда компаний из других регионов. Но общую ситуацию на рынке офисной недвижимости Киева это не исправило. Сегодня на рынке столицы существует порядка 270 000 м² вакантных площадей, а это около 20% всего офисного предложения Киева, что в условиях отсутствия спроса ведет к снижению арендных ставок. Ситуация в данном сегменте начнет меняться, как только прекратятся военные действия и ситуация в стране стабилизируется. Но это произойдет не сразу. Хочу отметить, что в период военных действий мы практически не получили инвестиций в экономику страны в целом и в сектор недвижимости в частности, но за это время мы заняли значительную часть информационного пространства мира – узнаваемость Украины значительно возросла. Мы должны использовать этот период как возможность показать себя в правильном свете.