Uniqa Group – новый собственник ТРЦ City Center в Николаеве

ТРЦ City Center в Николаеве
фото: Юлия Адеева

CP: Г-н Траунфельнер, расскажите о деятельности Uniqa Group в мире и планах развития группы в Украине.
Кристиан Траунфельнер: Uniqa Group – это австрийская страховая группа, один из лидеров европейского рынка. В структуру компании входит подразделение недвижимости, деятельность которого сфокусирована на инвестирование в страны Восточной Европы. В этом плане нам особенно интересна Украина, где мы наблюдаем высокий спрос во всех сегментах недвижимости. К тому же, Украина – развивающаяся страна с растущим уровнем доходов населения, что свидетельствует о перспективах для инвестирования.
Одной из сделок группы в Украине стала покупка контрольного пакета акций страховой компании Credo Classic в 2006 году.
Uniqa Group является открытым (публичным) акционерным обществом. Наше подразделение по недвижимости является инвестором. Подразделение по коммерческой недвижимости интересуют офисные центры в комбинации с торговыми площадями. Приобретение полноценного торгового центра в Николаеве – исключение из наших правил.
CP: Расскажите о стратегии Uniqa Group. Инвестирует ли группа только в реализованные проекты либо же готова войти в проект на этапе реализации?
К.Т.: Как инвестор мы готовы войти в проект на различных стадиях развития. Часто нам приходится входить в проект еще до его ввода в эксплуатацию, как, например, в проект, реализующийся в Харькове, открытие которого запланирован на конец 2008 года. Девелоперы заинтересованы в стороннем инвестировании на любом этапе развития проекта, поскольку имеют зачастую и ряд других проектов, нуждающихся в финансировании. Таким образом, инвестор и девелопер довольно быстро находят общий язык.


Кристиан Траунфельнер, член совета директоров Uniqa Group
фото: Uniqa Group

CP: Какие украинские города представляют для вас как инвестора наибольший интерес?
К.Т.: Мы заинтересованы в инвестировании не только в проекты в Киеве, но и в проекты, расположенные в крупнейших региональных центрах, таких как Одесса, Днепропетровск, Донецк, Львов и т.д.
В целом, на сегодняшний день объем инвестиций нашей группы, вложенных в сделки в Украине, оценивается в 100 миллионов евро.
CP: На сегодняшний день компания формирует портфолио проектов в Украине. Расскажите подробнее о приобретенных объектах и запланированных сделках.
К.Т.: Мы приобрели офисную башню в Одессе, в которой ранее размещалось государственное учреждение. Мы планируем комплексную реконструкцию этого объекта. Мы инвестировали также в офисную недвижимость в столице: купили старинное офисное здание по ул. Рейтарской, где сейчас находится офис нашей страховой компании Credo Classic. На сегодняшний момент у нас есть предварительное соглашение о приобретении офисного проекта во Львове.
Помимо этого, мы планируем приобрести еще один объект офисной недвижимости в Киеве, в котором разместим офис страховой компании Credo Classic. Часть площадей в объекте сдадим в аренду.
CP: Расскажите, пожалуйста, подробнее о сделке по приобретению торгового центра в Николаеве.
К.Т.: По ряду причин я не могу раскрыть сумму сделки, однако отмечу, что центр был приобретен по ставке доходности более 10%. ТРЦ City Center – действующий объект, расположенный по проспекту Ленина, 98. Его открытие состоялось в 2006 году. Общая площадь ТРЦ составляет 25 000 м². На данный момент центр заполнен арендаторами на 100%. В целом, мы считаем, что данный объект – хорошая инвестиция.
Терри Пикард: ТРЦ имеет хорошее расположение, способствующее успешной торговле. Объект располагается в центре города, рядом с одним из наиболее насыщенных перекрестков города – проспектом Ленина и ул. Садовой. Рядом с ТРЦ проходит более 20 маршрутов общественного транспорта. В пределах 10-минутной автомобильной доступности проживает почти половина населения города (около 250 000 человек).
Якорными арендаторами торгово-развлекательного центра являются супермаркет «Велика Кишеня», супермаркет электроники «City.com». Развлекательная зона представлена боулингом на 9 дорожек, бильярдным залом, многозальным кинотеатром сети «Мультиплекс-Холдинг» и т.д. Тем не менее, ТРЦ имеет ряд концептуальных ошибок: неправильное зонирование, малоэффективное использование площадей, архитектурные недочеты и т.д. Вместе с тем, все эти недостатки могут быть исправлены.


Терри Пикард, председатель правления консалтинговой компании NAI Pickard
фото: Олег Герасименко

CP: Какие функции выполняла компания NAI Pickard в рамках сделки?
Т.П.: В этой сделке компания NAI Pickard представляла интересы покупателя Uniqa Group. Это первая сделка, которую мы закрыли совместно с Uniqa Group.
После того, как Uniqa Group заинтересовалась проектом ТРЦ City Center, мы сделали первичный due diligence, собрали необходимую информацию по проекту, провели по просьбе заказчика маркетинговые исследования, подготовили отчет по целесообразности покупки данного центра, в котором рекомендовали покупать.
Стоит отметить, что приобретение ТРЦ City Center – это первая сделка Uniqa Group в сегменте торговой недвижимости, поэтому возникало множество вопросов, относительно арендных ставок и прогнозов, уровня конкуренции, на которые необходимо было получить ответ.
В целом, наше сотрудничество в Украине длится уже около двух лет. Мы продолжаем искать инвестиционные проекты, которые могут представлять интерес для этой компании.
NAI Pickard предоставила Uniqa Group консультации по проекту в Одессе, проводила исследования рынка Харькова. Сейчас мы работаем над возможностью синдицированной покупки несколькими инвесторами довольно крупного офисно-торгового проекта в Киеве, так как стоимость его для одного инвестора слишком высокая. Мы предлагаем Uniqa Group стать одним из инвесторов данной сделки.
CP: Как долго длится период от принятия решения до его воплощения, от предварительного соглашения до закрытия сделки? Как происходил процесс приобретения ТРЦ?
К.Т.: Наша компания достаточно быстро принимает решения. Много времени забирают такие процессы, как due diligence, согласование деталей договора и пунктов структурирования сделки.
Т.П.: Переговорный процесс по сделке начался в ноябре 2007 года и был завершен в начале августа 2008 года подписанием договора купли-продажи.
CP: Как будет организовано управление центром? Планируете ли вы вносить изменения в концепцию ТРЦ?
К.Т.: На сегодняшний день управление ТРЦ осуществляется персоналом девелопера проекта, однако мы планируем привлечь профессиональную управляющую компанию, работающую в Украине. Конечно, мы планируем изменить структуру центра, пул арендаторов и внести корректировки в управление с тем, чтобы повысить эффективность проекта и увеличить его доходность.