Украинский «УЭМБЛИ»?

Commercial Property №11 (15) ноябрь 2004

Рынок коммерческой недвижимости Украины уверенно набирает обороты. Об этом, в частности, свидетельствует и тот факт, что к развитию офисной, торговой, гостиничной, складской и кинотеатральной недвижимости подключаются объекты, не имеющие прецедентов создания за все годы независимости нашего государства. Речь идет о заявленном в Донецке строительстве футбольного стадиона международного уровня.

Текст: Андрей Назаренко, Валентин Богданов

Остин Рейли, директор проекта строительства стадиона

фото: Валерий Дудуш

Заказчик проекта – руководство ФК «Шахтер» – поставил перед исполнителями цель создать стадион международного уровня. Его дизайн и внутреннее устройство должны соответствовать официальным требованиям УЕФА и ФИФА для 5-звездочных стадионов. Это позволит новому стадиону «Шахтер» подавать заявки на проведение финальных матчей УЕФА и ФИФА и быть в списке стадионов, претендующих на проведение важнейших национальных соревнований.

Также выдвинуты строгие требования, определяющие высокие стандарты обеспечения комфортности всех посетителей стадиона: игроков, официальных лиц, VIP-гостей, зрителей и обслуживающего персонала. Основным приоритетом заказчика является безопасность, поэтому объект будет спроектирован в соответствии с «Руководством по безопасности спортивных сооружений», изданном Британским правительством после серии трагических случаев, произошедших на стадионах этой страны. Соответствующая служба безопасности и стюарды будут обеспечивать безопасность зрителей при передвижении по стадиону, а также при пользовании его инфраструктурой. Стадион будет отвечать самым высоким стандартам безопасности, для чего в нем, в частности, предусмотрены специальные входы и выходы.

По замыслу, новый стадион «Шахтера» призван стать не просто высококлассным стадионом. Запланировано также возведение целого комплекса, предназначенного не только для спортсменов и болельщиков (на территории комплекса будет осуществляться продажа всей спортивной экипировки ФК «Шахтер»), но и для всех жителей города.

Более подробно о новом проекте мы попросили рассказать Остина Рейли, директора проекта строительства стадиона.

CP: В чем будет заключаться уникальность нового стадиона ФК «Шахтер»? Чем он будет кардинально отличаться от нынешнего стадиона и от существующих на сегодняшний день в Центральной и Восточной Европе?

Новый стадион «Шахтера» будет примером для подражания как объект, обладающий уникальным набором свойств, которые помогут ему стать поворотной вехой в истории стадионостроения в Украине и сделают его моментально узнаваемым при сравнении с другими шедеврами мировой спортивной индустрии. Это будет первый стадион на территории Центральной и Восточной Европы, инфраструктура и внешний вид которого соответствуют пятизвездочному уровню аккредитации УЕФА.

Стадион будет построен на территории парка имени Ленинского Комсомола недалеко от центра Донецка. Это очень красивая историческая местность, популярное место проведения досуга и отдыха.

Концепция нового стадиона, одобренная руководством клуба, гармонично вписывает новое здание в природный ландшафт. Оно будет простым и элегантным с хорошо освещенным полем. Для сохранения природной красоты парка вырубка деревьев во время строительства будет сведена к минимуму.

Основной архитектурной особенностью стадиона станет легкая крыша «космической» структуры, наклоненная на три градуса к югу, в соответствии с естественным контуром земли. Это позволит максимизировать использование дневного света для освещения игровой зоны. Вторая особенность – использование стеклянного фасада, делающего стадион привлекательным днем и ошеломляющим при подсветке ночью.

CP: По каким критериям осуществлялся отбор эскиза стадиона среди предложенных вариантов?

Руководство клуба рассмотрело около тридцати вариантов концепции внешнего вида стадиона, разработанных шестью архитекторами. Кроме тех критериев, которые были описаны выше, проект концепции стадиона должен отвечать следующим требованиям:

• комфортабельное размещение 50 000 зрителей (исключительно сидячие места);

• набор дополнительных услуг для посетителей (кафе, рестораны);

• наличие средств для обслуживания инвалидов и семейных посещений;

• ярусы со зрителями должны быть размещены близко от поля и защищены крышей;

• поле должно иметь систему естественной воздушной циркуляции.

Исходя из всех вышеизложенных требований, было принято решение одобрить проект компании ArupSport.

CP: Что, кроме спортивной составляющей (непосредственно стадиона), включает в себя проект комплекса? Предусматривается ли в нем создание торговых и развлекательных центров?

Футбол, естественно, будет основным, но не единственным бизнесом стадиона. В его структуре планируется размещение таких коммерческих объектов, как кафе и рестораны, супермаркет и фитнесс-центр. Такой набор «бизнес-дополнений» стандартен для современных стадионов. Полный комплект сопутствующих услуг, используемых в дни матчей, также будет доступен для проведения корпоративных и социальных мероприятий в нематчевые дни, когда стадион сможет предложить полный диапазон помещений для встреч и мероприятий, а также паркинг.

CP: Проводилась ли разработка маркетинговой концепции и бизнес-плана стадиона? Каковы их ключевые положения?

Разработка начального технико-экономического обоснования завершилась несколько месяцев назад. С тех пор руководство клуба продолжает пересматривать маркетинговые и бизнес-планы. Это делается с целью максимизации дохода, согласующегося с экономической и социальной структурой Донецка. Город постоянно меняется, причем происходит это в довольно высоком темпе. В связи с этим ключевым элементом дизайна стадиона должна быть гибкость в использовании внутреннего пространства.

CP: Какой общий объем инвестиций планируется осуществить для реализации проекта? Каков планируемый срок их окупаемости?

Окончательный объем инвестиций еще не определен. Бесполезно говорить и об инвесторе до тех пор, пока не составлен полный список затрат. Например, строительство стадиона изменит местную сеть коммунальных сооружений и дорог, полный список и количество затрат на это еще не определены.

То же самое можно сказать и о периоде окупаемости. В целом, футбольные стадионы не относятся к объектам с быстрой окупаемостью. Однако не стоит забывать об их социальном значении и способности привлекать бизнес и людей в регион. Объекты такого уровня обладают значительной «побочной» ценностью; например, большинство серьезных событий в Европе происходят в городах, где расположены крупные стадионы.

CP: Охарактеризуйте состав участников проекта строительства стадиона. По каким критериям они отбирались? Используются ли услуги консультантов при строительстве стадиона? Уже известен генподрядчик строительства и состав подрядчиков?

В команду разработчиков стадиона входят такие компании: проектный архитектор – ArupSport, менеджер по затратам – Northcroft и проектный менеджер – Bovis Lend Lease. Выбор команды был осуществлен после рассмотрения предложений от всех заинтересованных компаний и собеседований, которые проводились в Донецке. Поиск генерального подрядчика только начался. Он должен быть определен до начала следующего года, к этому времени планируется завершить разработку окончательного детального проекта стадиона. Компания, которая будет управлять стадионом после его сдачи в эксплуатацию, также еще не определена.

CP: Когда запланировано введение стадиона в эксплуатацию? Оно будет осуществляться поэтапно или одномоментно?

Открытие стадиона запланировано на 2007 год. Точная дата пока не известна, это предмет переговоров с генеральным подрядчиком. Срок строительства объекта может оказаться несколько больше, чем в странах Западной Европы. Это обусловлено погодными условиями, а также дефицитом необходимых материалов и квалифицированной рабочей силы в одном регионе. Руководство клуба рассчитывает на то, что игры на стадионе начнутся со стартом футбольного сезона 2007 года.

CP: Каковы особенности стадиона как объекта недвижимости? Может ли он приносить стабильный доход или его функция в большей степени носит социальный характер?

Мировой опыт показывает, что некоторые стадионы, предназначенные для одного вида спорта, способны приносить прибыль. Поэтому так много стадионов принадлежит муниципальным властями или спонсируются ими. Также возможны варианты, при которых один стадион делят между собой несколько клубов. Последний факт объясняется тем, что владельцы стадионов все чаще используют новые технологии покрытия поля, – это позволяет чаще проводить игры. Многие мировые арены – это часть больших комплексов, включающих в себя торговые центры, места семейного отдыха, бизнес-центры. В планировании работ и управлении такими комплексами могут возникать проблемы, связанные с графиками игр. Они зависят от времени телевизионных трансляций. А работа торговых центров с ними не связана. Также проблематично отделять болельщиков от других посетителей комплекса. Существует множество вариантов решения этих проблем, однако среди них нет ни одного простого. Это неутешительный факт и пока до конца нерешенная проблема.

СОСТАВ УЧАСТНИКОВ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА СТАДИОНА «ШАХТЕР», ДОНЕЦК

Остин Рейли – директор проекта. Его предыдущий проект был связан с разработкой и строительством стадиона Estadio da Luz в Лиссабоне, на котором проходила финальная часть чемпионата Европы 2004 года. Ранее Остин Рейли был руководителем проекта реконструкции 5-звездочного Национального стадиона Шотландии. Через два года после его открытия на стадионе был проведен финальный матч Лиги чемпионов 2001 года.

Bovis Lend Lease – международная компания, предоставляющая услуги по управлению проектами, является проектным менеджером строительства стадиона. Она будет осуществлять контроль и управление работой проектной группы и генподрядчика. Имея огромный опыт работы в Восточной Европе и Украине, Bovis Lend Lease командирует в Донецк пять своих постоянных сотрудников. Герхард Клауберг, руководитель группы, приехал в Донецк после завершения работы над проектом строительства нового стадиона Allianz Arena в Мюнхене.

Основанная в 1885 году в Лондоне, на сегодняшний день компания Bovis Lend Lease насчитывает 7500 сотрудников в 98 офисах в 38 странах мира.

ArupSport – международное архитектурное бюро со штаб-квартирой в Великобритании осуществляет разработку архитектурной концепции стадиона. Компания работает в России с 1990 года, в Украине – с 2002 года. Проект нового стадиона «Шахтер» разработал ее главный архитектор Джей Периш. ArupSport уже достаточно давно разрабатывает проекты стадионов, ряд из них построены в Англии, Испании, Италии, Германии и Кувейте. В настоящее время Джей Периш заканчивает разработку проекта олимпийского стадиона в Пекине, Китай.

Компания ArupSport является дочерней структурой компании Arup Group, основанной в Великобритании в 1946 году, – ведущей международной проектной организации, выполняющей проектные работы и управление проектами объектов гражданского и промышленного строительства. В в настоящее время компания насчитывает более 7000 сотрудников, работающих над проектами в 32 отделениях в 73 странах мира.

Корпорация Northcroft будет осуществлять управление затратной частью проекта. В недавнем прошлом компания занималась управлением затратами ведущих стадионов, на которых проходил Чемпионат Европы 2004: SL Benfica, Sporting Lisbon, Faro и Boavista. Для работы над проектом компания Northcroft пришлет в Донецк двух своих постоянных представителей.

Northcroft является международной корпорацией со штаб-квартирой в Лондоне и сетью офисов в разных странах мира, предоставляющих профессиональные услуги по управлению проектами в различных секторах недвижимости.