Украинский рынок M&A: настало время непростых решений

Алексей Ращупкин, вице-президент, инвестиционно-банковский департамент компании «Тройка Диалог Украина» Динамика последних шести месяцев показывает сокращение сделок M&A во всех сегментах экономики Украины в целом, и в секторе недвижимости в частности. Причин тому несколько: мировой кризис, снижение уровня ликвидности у инвесторов, портфели которых, как правило, диверсифицированы и имеют активы в разных отраслях экономики. В связи с этим все силы и средства инвесторов брошены сегодня на решение проблем на основных для них рынках. Дополнительно надо отметить, что в период кризиса появились уникальные возможности и предложения на более стабильных и развитых рынках, таких как Германия, Великобритания и др., где инвесторы могут получить доходность, сравнимую с украинским рынком, однако с гораздо меньшими рисками. ПОЧЕМУ НЕТ СДЕЛОК? Всех собственников активов в Украине сегодня можно условно разделить на две категории. Первая категория – это компании, ожидающие, что кризис скоро завершится («Вот еще немножко, и все вернется на круги своя»), и, соответственно, они смогут хорошо заработать на собственных проектах. Если у таких собственников имеется запас финансовых средств, они не идут на продажу активов, а если и думают об этом, то запрашивают цену докризисного уровня. Это стало причиной возникновения большого разрыва между ценой предложения и ценой покупки. Думаю, что в сложившейся ситуации продавцам придется пересмотреть свои ожидания и принимать порой непростые и болезненные для себя решения: ожидать, когда цены вернутся на прежний уровень, или продавать по новым ценам. В каждом конкретном случае все будет зависеть от финансового состояния продавца и объема его долга. Переход от диктатуры продавца к диктатуре покупателя произошел настолько быстро, что не все собственники недвижимости до конца поняли, насколько глубоким может быть кризис, и не готовы к новым ценам, которые могут быть на порядок ниже докризисных. В СЛОЖИВШЕЙСЯ СИТУАЦИИ ПРОДАВЦАМ ПРИДЕТСЯ ПРИНИМАТЬ ПОРОЙ НЕПРОСТЫЕ И БОЛЕЗНЕННЫЕ ДЛЯ СЕБЯ РЕШЕНИЯ Вторая категория собственников – это компании, у которых очень сложное финансовое положение, вынуждающее их приспосабливаться к новым условиям. Именно такие собственники и формируют предложение. Сегодня на продажу выставлены объекты и площадки, которых еще полгода назад невозможно было найти. Однако, как ни странно, инвесторов, готовых покупать активы даже по сравнительно низкой стоимости, совсем мало. В числе тех, кто все же планирует сделки M&A, – международные инвестиционные фонды, присматривающиеся к проблемным активам (distressed assets) или стратегические инвесторы. Все ожидают заключения первых сделок, чтобы понять, какой будет цена, – ближе к цене предложения или цене покупки. Необходим набор сделок (benchmark), чтобы игроки рынка начали к ним подтягиваться. ИЗМЕНИЛСЯ РЫНОК, ИЗМЕНИЛИСЬ И ИНВЕСТОРЫ Довольно комфортно чувствует себя крупный ритейл-оператор METRO Group. Ведь найти на украинском рынке хорошие земельные участки, которые раньше никогда не появлялись, сегодня уже не составляет особого труда фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО Инвесторы сегодня не готовы заходить в развивающиеся проекты недвижимости, их больше привлекает покупка готовых объектов. Кроме того, следует отметить тенденцию к более жесткому отбору проектов и объектов инвестирования со стороны инвесторов. Изменились ожидания инвесторов касательно доходной части проектов и подходы к оценке рисков. Так, если раньше инвесторы часто «строили воздушнее замки», рассчитывая на быструю прибыль при участии в реализации, скажем, проекта жилой недвижимости площадью 100 тысяч м², то теперь они думают прежде всего о том, что эти сто тысяч квадратных метров необходимо будет каким-то образом реализовать, да еще и по не самой выгодной для них цене. Следует отметить, что большинство инвесторов сосредоточили свое внимание на рынке Киева, и практически не интересуются регионами. УПРАВЛЯТЬ РЫНКОМ БУДУТ ТАКИЕ ОПЕРАТОРЫ, КАК METRO GROUP, IKEA, LEROY MERLIN, КОТОРЫЕ БУДУТ ПОКУПАТЬ ЗЕМЛЮ ПО ЦЕНАМ, УДОБНЫМ ДЛЯ НИХ Подходы инвесторов к оценке уровня доходности также изменились. В настоящее время они готовы говорить только о реальном денежном потоке, более жестко и взвешенно подходят к прогнозам доходности. Ставка капитализации, на которую сегодня рассчитывают инвесторы, составляет 20-25%. В результате стоимость активов уменьшилась в разы. К примеру, офисный центр, который в докризисный период можно было продать за $30 миллионов, сегодня может стоить не более $8 миллионов. Для собственника ощущение того, что активы стали дешевле практически в три раза, не совсем приятно. Но это новая реальность. СЕГМЕНТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И РЫНОК M&A На сегодняшний день инвесторы наиболее активны в сегменте ритейла, где их привлекают качественные функционирующие объекты, способные генерировать прибыль. Довольно комфортно чувствуют себя сегодня крупные ритейл-операторы – METRO Group, IKEA, Leroy Merlin. Они понимают, что настало их время: найти хорошие земельные участки, которые раньше никогда не появлялись, сегодня уже не составляет особого труда. Такие операторы будут управлять рынком, покупая землю по тем ценам, которые удобны им. По иному обстоит ситуация в офисном сегменте. В первом квартале 2009 года произошло снижение арендных ставок. Особенно пострадали региональные центры Украины – здесь ставки аренды упали в разы. Это связано в первую очередь с существенным снижением спроса на площади в дорогостоящих объектах офисной недвижимости: многие арендаторы, пересмотрев свои бюджеты, переехали в более дешевые офисы. Можно выделить три этапа поведения собственников украинских бизнес-центров, связанных с развитием кризиса. Первый этап (начало кризиса): отрицание кризиса как такового. Собственники утверждают, что их бизнес прекрасно развивается. Второй (разгар кризиса): осознание того, что кризис наступил. Как результат – у собственников депрессия, они не отвечают на телефонные звонки. Третий (современная ситуация): эффект холодного душа. Пришло понимание того, что арендаторы покидают офисный центр, и необходимо срочно что-то предпринимать, чтобы сохранить оставшихся арендаторов. КТО ЗАИНТЕРЕСУЕТСЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ КОМПАНИЯМИ? Французский ритейл-оператор Leroy Merlin относится к числу компаний, которые будут управлять украинским рынком, покупая землю по тем ценам, которые удобны им фото: LEROY MERLIN Сегодня мало кому интересна покупка девелоперской компании. Раньше подобные трансакции осуществлялись с целью подготовки к IPO: компания могла таким образом пополнить собственный портфель активов, а также диверсифицировать его. Сегодня это пока никому не нужно. Такие операторы, как IKEA, Billa, METRO Group, не нуждаются в девелоперах – им нужен только земельный участок, где они самостоятельно строят объекты. Смысла покупать девелопера, владеющего земельными участками, для них также нет. Разве что площадки являются уникальными с точки зрения месторасположения и качественных характеристик. Однако сегодня предложение на рынке земли очень богато. В ОЖИДАНИИ СДЕЛОК Безусловно, следует говорить о ряде отличий, которые существуют на украинском и зарубежных рынках в сегменте M&A. К основным отличиям можно отнести особенности нормативно-правовой базы, в частности, вопросы, связанные с оформлением прав собственности, и в целом переговорным процессом. К примеру, в Украине участники трансакций в основном предпочитают вести переговоры самостоятельно, без привлечения консультантов, что иногда не позволяет оценивать все потенциальные риски и не всегда положительно сказывается на результатах переговоров. 2009 год однозначно не станет рекордным годом по количеству сделок M&A в мире. Не станет исключением и Украина. По оценкам экспертов, активность на рынке M&A в 2009 году будет не большой, в том числе и в секторе недвижимости. Из-за снижения уровня ликвидности, как в Украине, так и на Западе, девелоперы не могут привлекать долговой капитал по тем ставкам, которые позволяют им получать необходимую доходность. При этом изменились и подходы банков к оценке залогов и соотношению капитал/долг, которое сегодня составляет 70%/30%. В связи с этим зарубежные девелоперы пересмотрели свои планы по экспансии в Украине: часть девелоперов заморозили проекты и сосредоточились на родных рынках, часть попросту закрыли офисы в Украине (к примеру, ЕСЕ). По моим прогнозам, пика заключения сделок слияний и поглощений стоит ожидать в IV квартале 2009 – I квартале 2010 года. Именно к этому времени у компаний появится понимание тенденций развития рынка и его перспектив. Ситуация на рынке недвижимости не может находиться долго в пассивном состоянии, потому что у продавцов заканчивается запас прочности, а инвесторам необходимо куда-то вкладывать средства.