Первым выступил Хади Тегерани, директор архитектурной компании BRT Architekten Hamburg (Гамбург, Германия). На примере немецких проектов он рассказал о западном опыте проектирования объектов офисной недвижимости, новых подходах к проектированию систем вентиляции, инфраструктуры зданий, созданию экологичных решений, которые впечатлили присутствующих. Однако, после выступления немецкого гостя Вадим Жежерин, глава Киевской организации Союза архитекторов Украины, подчеркнул, что, к сожалению, подобные новаторские подходы в проектировании объектов коммерческой недвижимости остаются невозможными в нашей стране исходя из целого ряда факторов. По его словам, главная препона на пути к активному продвижению западного опыта на украинском рынке – несовершенная нормативная база, которая, к примеру, делает невозможным строительство зданий с атриумами из-за необходимости согласования таких архитектурно-планировочных решений с пожарными службами. фото: Сергей Хитрый
«В Украине складывается ситуация, когда любой инвестор, заинтересованный в развитии проекта, идет на великий эксперимент – после нескольких лет усилий в работе над проектом на градостроительном совете или же в госэкспертизе может появиться абсолютное вето со словами «этого здесь строить нельзя, – сказал Вадим Жежерин. – Поэтому Украину на сегодняшний день можно назвать «зоной рискового земледелия», где все вопросы в развитии проектов, их согласовании решаются на бюрократическо-чиновничьем уровне». Архитектор также подчеркнул, что стратегической задачей всего украинского рынка недвижимости должен стать выход из этого «пике субъективизма» посредством вывода системы проектирования объектов на независимый от чиновников уровень: «Союз архитекторов Украины бьется над решением этой задачи уже около 12 лет; любой архитектор может решить первую стадию проекта за три месяца, однако согласовывать проекты мы обречены годами». «У нас существуют рудиментарные органы, проводящие цензуру, – это Главкиевархитектура, Государственная инвестиционная экспертиза, Управление охраны памятников культуры и истории и так далее, которых на Западе нет. В Лондоне, Париже и Нью-Йорке не существует главных архитекторов городов, ответственность за проекты несут главные архитекторы проектов, а не «бюрократическая надстройка». У нас пока не создана система персонального лицензирования архитекторов и инженеров, а ведь она, а не профильное высшее образование, должна быть гарантией умения профессионала работать на рынке. Вся экспертиза должна базироваться на профессионале и его лицензии, которую он может потерять, а не на системе круговой поруки», – сказал Вадим Жежерин. Глава Киевской организации Союза архитекторов Украины также резюмировал те последствия, к которым привела нынешняя градостроительная политика: сегодня в Киеве земля в важнейших и ключевых инфраструктурных зонах продана или продается, хотя должна была бы остаться стратегическим запасом на будущее; политика согласования проектов жилой недвижимости в центре города была названа лишь «веянием времени». «Жилые дома в центре прорастают, как зубы дракона, однако их массовое появление ведет к нивелированию культурно-деловой функции центра города, – сказал Вадим Жежерин, обратив внимание на еще один аспект проблемы. – В градостроительстве напрочь отсутствует «творческий субъективизм», когда город наполняется «мозаикой времен», в которой сосуществуют старинные здания наряду с современными». По мнению ряда специалистов, на данном этапе становления рынка недвижимости в Украине необходимо не декларативно, а реально упрощать систему прохождения согласований проектов – здесь речь о системе «одного окна», в которое подается полный пакет документов по проекту и из которого он же, согласованный, получается обратно. По данному вопросу было проведено уже около 6 совещаний на наивысшем уровне в Госстрое Украины и даже подготовлен проект соответствующего Указа Президента Украины, однако дело так и не сдвинулось с мертвой точки. Тем не менее, как отметили эксперты, этот камень преткновения может быть сдвинут с пути девелоперов и проектантов довольно быстро – в случае, если украинские судебные инстанции завалят исками, к примеру, к Главкиевархитектуре и другим инстанциям по поводу возмещения морального и материального ущерба от задержки реализации проектов, и если украинские суды заведут практику рассмотрения таких дел и вынесения вердиктов в пользу истцов. Было указано и на сложившуюся в Киеве и Украине практику земельных отношений, при которых государственные или же муниципальные власти продают/выставляют земельные участки на аукционы с целевым назначением по застройке и проектированию, что, согласно мировым тенденциям, является абсурдом, ведь для девелопера и инвестора очень важно право выбора целевого использования земли в зависимости от конъюнктуры рынка недвижимости. Возможно, именно поэтому в Украине нередки случаи, когда к реализации заявляются, выражаясь несколько иронично, проекты «торгово-развлекательно-общественно-жилых зданий с социальной инфраструктурой и пристроенными помещениями для размещения объектов офисной и гостиничной недвижимости». На заседании также выступил один из харьковских юристов, который обратил внимание общественности на сложности правового поля в деятельности проектировщиков и архитекторов. По его словам, с 1 января 2004 года украинские юристы, нотариусы и судьи находятся в шоковом состоянии в связи со вступлением в законную силу Гражданского и Хозяйственного кодексов Украины, поскольку Верховная Рада приняла оба кодекса с интервалом в 15 минут, не проведя необходимого количества слушаний для столь важных документов, не говоря уже о том, что эти кодексы разрабатывались представителями двух разных юридических школ. Как пример были приведены перечни объектов интеллектуальной собственности в обоих документах: в одном – из 13 позиций, во втором – из 19. «В Украине теперь существует два кодекса, имеющих полную законную силу, но устанавливающих, образно говоря, официальное правостороннее и левостороннее движение автотранспорта одновременно, – подчеркнул эксперт. – Поэтому до тех пор, пока не сформируется судебная практика, мы будем находиться в состоянии, когда важно знать не законы, а судей... Возможно, нам сейчас даже необходимо имитировать судебные процессы и проводить их виртуально для того, чтобы выработать практику. Не секрет, что на Западе сейчас до судов второй инстанции доходит от 2% до 5% дел, рассмотренных в судах первой инстанции, в Украине же этот показатель составляет 95%...». Внимание журналистов в вопросах интеллектуальной собственности было особо обращено на статью 429 Гражданского кодекса Украины «Права интеллектуальной собственности на объект, созданный в связи с выполнением трудового договора», внесенной в Гражданский кодекс Украины с учетом опыта бразильского законодательства. Статья 429 часть 2, в частности, гласит, что «имущественные права интеллектуальной собственности на объект, созданный в связи с выполнением трудового договора, принадлежат работнику, который создал этот объект, и юридическому или физическому лицу, где или у которого он работает, совместно, если иное не установлено договором». Таким образом, речь идет об установлении не долевой, а именно «совместной собственности», то есть о термине, применимом скорее к сфере семейного права. Как в данном свете определить принадлежащие разным сторонам части в имущественных правах на объект – большой вопрос. Еще более сложный вопрос: как в данной ситуации вести бухгалтерский учет и заключать контракты по данному объекту... В ходе своего выступления Наталия Зенькович, руководитель отдела маркетинга АО «Киевпроект», обратила внимание на то, что если в 1998-1999 годах в Киеве ежегодно согласовывалось порядка 160-170 проектов, то с 2001 года эта цифра возросла до 250 проектов ежегодно. При этом, если ежегодно рассматривается лишь около 2-3 проектов строительства новых дошкольных учреждений и школ, то данный показатель считается более чем успешным. Эти данные, в частности, могут служить очевидной лакмусовой бумагой и предтечей серьезного инфраструктурного кризиса в городе. Кроме того, Наталия Зенькович обратила внимание на то, что инвесторы и девелоперы имеют свои задачи, на нынешнем этапе направленные на получение быстрых денег в виде прибыли от объектов недвижимости, и не всегда задумываются над проблемами инфраструктуры и социальной сферы. В ходе заседания с презентацией «Коммерциализация архитектурно-планировочных процессов» выступил Сергей Сергиенко, генеральный директор киевского офиса компании Colliers International. В ходе доклада он осветил особенности архитектурно-проектировочных процессов в СССР, которые предполагали исключительно технический подход к проектированию и пренебрегали долгосрочной перспективой; это, в свою очередь, привело к беспорядочной застройке центра разноплановыми объектами, несоблюдению постулата о максимально рациональном использовании земли. Итогом стало ухудшение эстетической привлекательности исторического центра, чрезвычайно быстрая амортизация диссонирующих окружающей застройке зданий, сложность их перепрофилирования, а конвертируемые объекты в нынешних условиях остаются неконкурентоспособными, разве что за исключением производственных промышленных корпусов, которые возможно перепрофилировать в ТЦ, БЦ либо в иные объекты сообразно с современными требованиями. Кроме того, эксперт подчеркнул, что практически ни один из объектов гостиничной недвижимости советской постройки невозможно реконструировать так, чтобы он соответствовал нормам гостиничной индустрии современности. Сергей Сергиенко, директор киевского офиса Colliers International (справа) фото: Сергей Хитрый
Ведя речь об особенностях архитектурно-планировочных процессов в наши дни, Сергей Сергиенко отметил склонность архитекторов и планировщиков к следованию наработанному опыту и отметил слабые пробы работы с коммерческими заказчиками, когда решения по проектам следуют СНиПам и эстетической логике, но не требованиям коммерческой целесообразности или советам коммерческих консультантов. Это, по мнению генерального директора киевского офиса компании Colliers International, неумолимо влечет за собой сложности в практическом применении архитектурно-планировочных решений, несовместимости зданий с их окружением, сложностям в коммерческой реализации проектов. Как пример такого рода деятельности Сергей Сергиенко привел фасад здания Бессарабского квартала на углу ул. Б.Васильковской и Бессарабского проезда, где офисные помещения изнутри «изолированы» от внешнего мира двумя круглыми окнами-бойницами, а также ряд других проектов. Рассказывая об архитектурно-планировочных процессах в условиях рыночной экономики, Сергей Сергиенко указал на важность глубокого понимания архитекторами и планировщиками коммерческих целей заказчика, на необходимость самой тесной командной работы архитекторов с коммерческими консультантами, на проектные решения, выполненные с учетом долгосрочной перспективы объектов недвижимости и их гибкости.
