SvitLand Development: «Мы, как и многие западные инвесторы в Украине, заняли выжидательную позицию»

Расскажите о достижениях компании SvitLand Development в 2013 году. Эдди Прилепский, генеральный директор компании SvitLand Development ФОТО: SVITLAND DEVELOPMENT Если говорить об Украине, то это открытие торгово-офисного центра Silver Breeze в Киеве, который является нашим первым крупным проектом в стране. Общая площадь ТОЦ составляет 75 000 м². Он включает в себя офисную и торговую составляющие, спортивный комплекс, др. На данный момент на основании подписанных договоров аренды заполняемость ТОЦ Silver Breeze составляет 50%. Среди наших арендаторов можно назвать такие компании как Johnson & Johnson, GSK, также предварительные договоры аренды подписаны с Berlin-Chemie, Porsche, др. Расскажите об особенностях девелопмента проекта ТОЦ Silver Breeze. Для нас было очень важно построить комплекс там, где развивается транспортная инфраструктура, ведь строительство объектов недвижимости, генерирующих дополнительный поток людей, без реализации развязок приводит к транспортному коллапсу. Так, в районе, где построен ТОЦ Silver Breeze, было произведено строительство развязки с моста им. Е.О. Патона, построен новый мост и, таким образом, снят вопрос транспортной нагрузки. С другой стороны, мы были осведомлены с планом стратегического развития Киева и переноса бизнес-активности на Левый берег города – этот фактор также сыграл в нашу пользу. Вторым фактором в пользу реализации проекта стало понимание того, что в этом районе мы могли купить землю и построить комплекс за адекватные деньги, чтобы в дальнейшем предлагать современный и лояльный по стоимости продукт. В-третьих, для нас было важно создать многофункциональный комплекс, арендатор которого сможет получить все услуги в одном месте. Западные компании – потенциальные арендаторы – уделяют особое внимание собственным кадрам, и поэтому девелоперы создают максимально комфортные офисы для арендаторов, оборудованные всем необходимым и даже больше – вплоть до игровых площадок. Именно поэтому мы сделали в Silver Breeze спортивный комплекс с бассейном, оборудовали 10 ресторанов, др. Над какими проектами недвижимости компания работает сейчас и планирует ли в перспективе 2014 года запустить принципиально новые? В настоящий момент мы ведем строительство жилого комплекса Silver Park по ул. Багговутовской в Киеве. Ввод в эксплуатацию ЖК планируется примерно через два года. Что касается новых проектов, мы, как и многие западные инвесторы в Украине, заняли выжидательную позицию. На сегодняшний день очень мало инвесторов, которые готовы озвучить свои планы на ближайшее будущее, так как неизвестно, каким оно будет. Отмечу, что деятельность SvitLand Development не сфокусирована только на Украине – компания работает на территории всего СНГ (в Украине работает подразделение компании SvitLand Development – SvitLand Ukraine – ред.). Таким образом мы диверсифицируем свою деятельность и если увидим, что тенденции в Украине отрицательные, то сможем развиваться в других странах. Еще в 2008 году компания SvitLand имела грандиозные планы по развитию в Украине параллельно восьми проектов. Но сейчас мы приняли решение развивать проекты последовательно – один за другим, делая это очень осторожно и продуманно. Также мы смотрим на существующие проекты с целью их приобретения – для этого у нас есть финансы и возможности для их привлечения. Но сейчас, чтобы мы приняли решение войти в проект, он должен быть действительно очень интересным. Необходимо также четко видеть, что, с одной стороны, есть возможность минимизировать риски, и с другой – получить доход, который бы нас устроил при существующих рисках. В Киеве в настоящее время входить в проекты коммерческой недвижимости – очень неответственное решение. Планируете ли Вы покупку земельных участков в 2014 году? У нас есть несколько земельных участков в региональных центрах Украины, в частности, в таких городах как Харьков, Николаев и Луганск. Однако на данный момент компания SvitLand решила сосредоточиться на Киеве ввиду более сложной ситуации на региональных рынках. В целом, на данный момент мы не рассматриваем регионы и приобретать там новые участки в ближайшее время не планируем. Касательно развития уже находящихся в собственности компании участков следует отметить, что перед тем как принимать решение о строительстве какого-либо объекта в регионах, следует очень четко понимать, что ты хочешь построить и как ты это будешь продавать. К примеру, в данный момент мы проводим маркетинговое исследование в Харькове на предмет целесообразности реализации проектов недвижимости. Какие сегменты недвижимости компания SvitLand рассматривает как наиболее перспективные? Логистика была первым сегментом, который нас интересовал при выходе в Украину в 2007 году. Однако в то время мы не нашли для себя подходящего проекта. Сегодня украинский рынок складской недвижимости характеризуется невысокими арендными ставками и невысоким спросом. Это можно объяснить тем, что Украина по-прежнему не является мощной транзитной страной. Отельный бизнес в таком виде, как он существует в Украине, а именно реализация проекта под определенного оператора, нас не интересует. Здесь почти не существует практики подписания договоров (по крайней мере, в тех проектах, которые нам были интересны), согласно которым гостиничный оператор платит минимальную арендную плату за построенное здание. Оператор согласен платить процент от оборота, но, учитывая существующие в Украине риски, подписывать такой дорогостоящий договор наша компания не готова. На данный момент в сегменте офисной недвижимости наблюдается сильная конкуренция: заполняемость бизнес-центров происходит в основном путем перемещения компаний из одного объекта в другой за счет того, что собственники и девелоперы переманивают арендаторов существующих офисных зданий, а это возможно только при наличии уникальных преимуществ, которых нет в других объектах. В сегменте жилой недвижимости самый важный фактор – это существование ипотеки. На сегодняшний день ипотечного рынка в Украине практически не существует, и это негативное явление для отрасли. Однако положительной тенденцией в данном сегменте можно назвать «застой» в строительстве жилья, который привел к увеличению спроса на данный сегмент недвижимости и определенную волну трансакций. Можно предположить, что в ближайшие годы жилой сектор будет развиваться, но все же девелоперские риски будут оставаться очень большими. Заниматься строительством жилья в Киеве можно, только если ты можешь построить его дешево. Какой объем инвестиций компания вложила в развитие проектов коммерческой недвижимости в Украине за время своей деятельности? На сегодняшний день компания SvitLand инвестировала во все проекты в странах СНГ около $200 миллионов, из них большая часть была направлена в Украину, в том числе в приобретение земель. В проект ТОЦ Silver Breeze мы инвестировали около $85 миллионов – эта сумма включает стоимость земли, строительства и отделочных работ. SvitLand является практически единственным инвестором в Киеве, который строит проекты по западному образцу, а именно – привлекая внешнее финансирование. У нас есть инвесторы в лице израильских пенсионных фондов, которые инвестируют в проекты холдинга Fishman Group, в структуру которого входит компания SvitLand. Также нас финансируют западные банки, например ЕБРР, который охотно предоставляет средства на реализацию проектов в Беларуси. В России нашим стратегическим партнером является «Сбербанк России». Как Вы оцениваете эффективность законодательных изменений в Украине в 2013 году? Упростили ли они ведение девелоперского бизнеса в стране? Те законодательные изменения, с которыми мне лично доводилось столкнуться, были произведены только в худшую сторону. Зарубежным компаниям, бизнес которых в Украине организован по западному образцу, то есть с уплатой всех налогов, с прозрачной деятельностью и так далее, сложно работать в этой стране. Поэтому зарубежному девелоперу приходится либо сотрудничать с местным девелопером, который может обеспечить «зеленый» коридор, либо пытаться самому бороться со всеми проблемами. Это одна из причин, почему на рынке Украины нет западных девелоперов, а если они и есть, то рано или поздно закрываются и уходят. Девелоперам доводится испытывать немало «атак» со стороны разных структур. Так, недавно все могли наблюдать ситуации рейдерских захватов ТРЦ «Универмаг «Украина» и ТВК «Глобус» в Киеве. Ваши прогнозы касательно развития рынка коммерческой недвижимости Украины в перспективе 2-3 лет. Развитие рынка недвижимости, как и других сегментов экономики, зависит от политической ясности, от понимания, в какую сторону движется страна. Ведь тяжело «сидеть между двумя стульями» – в итоге это приводит к экономическому краху. Подобную ситуацию можно было наблюдать в Беларуси, которая два года назад пережила гиперинфляцию как раз потому, что у руководства страны не было четкого понимания, куда «идти» – на Запад или на Восток. Сегодня сложно делать какие-либо прогнозы касательно развития экономики Украины. Украина, в отличие от России, – это экономически зависимая страна из-за отсутствия многих собственных природных ресурсов. Если европейская экономика пойдет вверх, а это, по прогнозам, может случиться года через два, то и Украине будет легче.