Сергей Буря, партнер управляющей компании «Буря и Партнеры» фото: Александр Иванов
Рассмотрим примерный перечень статей и приведем их краткий обзор. Преамбула Указать: – номер подрядного договора (контракта); – место и дату заключения; – название и организационно-правовую форму юридического лица и полномочного лица, на подписание документов. 1. Термины и определения Ввести оптимальное количество определений, которые в дальнейшем будут использованы в тексте договора (контракта). 2. Предмет договора (контракта) Определить, какие работы и в какие сроки должны быть выполнены. Рекомендуется дать ссылку на приложение, в котором будет детально перечислен перечень работ. Аналогично следует поступить и со сроками их выполнения. 3. Цена Определить: – в какой валюте осуществляется привязка к цене; – цену, отдельно выделив НДС; – порядок изменения цены; – возможна ли разбивка цены; – является ли цена фиксированной, может ли быть осуществлена ее актуализация. 4. График и условия платежей Указать: – денежную единицу, в которой будут проводиться все расчеты и выплаты; – механизм или инструкцию пересчета иностранной валюты в украинскую гривну (в случае необходимости); – порядок авансовых выплат; – в соответствии с чем, или на основании чего будут производиться расчеты за уже выполненные работы. Если такие выплаты производятся на основании актов или графиков, формы актов (графиков) следует привести в приложениях; – гарантийные платежи или банковские гарантии (форму гарантии привести в приложении); – сумму гарантийного платежа (удержания) и срок, по окончанию которого такая гарантия возвращается. 5. Сроки выполнения работ Начало и окончание работ производится в соответствии с Графиком выполнения работ (График привести в приложении). Определить порядок внесения изменения в График. 6. Обязанности подрядчика: – строго придерживаться программы выполнения работ; – принять строительную площадку по Акту (форму Акта привести в приложении); – определить порядок монтажа всех временных сооружений на строительной площадке, подсоединения к действующим коммуникациям, приемки, разгрузки и хранения материалов и технологического оборудования (указать график, сроки поставок таких материалов, наличие сертификатов, а также какая из сторон осуществляет такие поставки); – установить календарную дату, не позднее которой заказчику представляются акты выполненных работ; – определить порядок передачи заказчику выполненных работ, форму документов, подтверждающих такую передачу, сроки, в течение которых она должна осуществляться; – принять соответствующие меры по пожаро- и взрывобезопасности, технике безопасности, защите окружающей среды на строительной площадке; – застраховать от несчастного случая собственный рабочий персонал; – определить порядок ведения документации; – предоставить заказчику все необходимые лицензии, разрешения для проведения соответствующих работ; – по окончании работ предоставить полный пакет документов «как построено»; – согласовать с заказчиком возможность использования субподрядных организаций; – в случае несвоевременных оплат субподрядным организациям предусмотреть возможность заказчика изымать из объема подрядные работы и подписывать прямые договора с субподрядчиками; 7. Обязанности заказчика: – передать подрядчику по Акту строительную площадку; – осуществить своевременную поставку (если это предусмотрено) материалов и технологического оборудования; – установить календарную дату, не позднее которой принимаются ежемесячные объемы, и подписывать акты выполненных работ, а также сроки, в течение которых будут проведены расчеты за такие работы; – определить форму, сроки и частоту технических инспекций; – предоставить подрядчику рабочий проект, необходимую техническую и другую документацию. 8. Рабочий проект (проектная документация) Готовится заказчиком и передается подрядчику. Необходимо указать количество передаваемых экземпляров. График и объемы передачи привести в приложении. Определить, кто несет ответственность за обнаруженную в проекте ошибку, механизм ее исправления. Оговорить порядок внесения изменений в рабочий проект. 9. Строительство (выполнение работ) Передать друг другу списки лиц, уполномоченных представлять их на строительной площадке. Заказчику определить лицо, уполномоченное представлять его для проведения технического надзора и инспекции. Подрядчику следует предусмотреть: – обязательную периодическую инспекцию и проверку качества поставляемых материалов и оборудования; – промежуточное инспектирование отдельных видов основных сооружений и систем, результаты которых отражаются в соответствующих актах. Установить форму таких актов; – составление Актов на работы, которые могут быть скрыты; – ежедневное ведение журнала выполненных работ (форму журнала привести в приложении). Работы, несоответствующие рабочему проекту, обнаруженные в ходе инспекции, подлежат устранению. Заказчику предусмотреть возможность давать письменное распоряжение подрядчику по расширению или сокращению объемов работ, отмене любых работ, изменению характера или качества любой части работы, изменению последовательности работ, выполнению дополнительных работ. Все изменения должны быть исключительно в рамках объекта, быть технически исполнимыми и совместимыми с характером будущего объекта. Детальная информация о процедуре внесения изменений должна быть представлена в отдельном приложении. 10. Рабочие кадры Подрядчику привлечь (нанять) квалифицированные кадры, а также подготовить с учетом рабочего проекта график движения персонала. 11. Инспектирование и испытания Подрядчик обязуется проводить периодические испытания материалов и оборудования, а также осуществлять инспекцию качества проводимых работ. Заказчик имеет право на проведение дополнительных (самостоятельных) проверок или инспекций работ или материалов. 12. Охрана и безопасность Подрядчик обязан: – с момента начала работ и до даты подписания Акта Государственной приемочной комиссией принимать необходимые меры охраны и нести полную материальную ответственность за строительную площадку, все материалы и оборудование, выполненные работы; – соблюдать нормы и правила техники безопасности; – обеспечить ограждение, освещение и охрану строительной площадки. 13. Страхование Подрядчик страхует собственный рабочий персонал, все строительное оборудование, механизмы и агрегаты, а также работы. Страхование должно быть проведено на условиях «все риски». 14. Гарантии Подрядчик гарантирует качественное и своевременное выполнение работ в строгом соответствии с рабочим проектом и применение исключительно качественных материалов. Определить срок гарантийного периода, который должен исчисляться с момента подписания Акта Государственной приемочной комиссии. Гарантийный период должен быть продлен на срок устранения обнаруженных дефектов. Определить порядок изъятия из работ некачественных материалов. Сторонам следует установить форму Рекламационного Акта и порядок фиксации в нем обнаруженных дефектов или неисправностей. Форму Акта привести в приложении. 15. Транспортировка Транспортировка материалов и оборудования осуществляется стороной поставки. 16. Сдача-приемка выполненных работ Завершенные строительством и подготовленные к эксплуатации работы принимаются Государственной приемочной комиссией. Для предъявления работ Государственной приемочной комиссией должны быть организованы Рабочие комиссии, члены которых назначаются заказчиком. Предусмотреть механизм принятия каждого этапа работ. В период с момента подписания Акта рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством работ и до момента подписания Акта Государственной приемочной комиссии подрядчик освобождается от рисков повреждения и нанесения ущерба законченным строительством зданиям, сооружениям. Подтверждением передачи подрядчиком заказчику выполненных работ в полном объеме является подписанный Акт Государственной приемочной комиссии. С момента подписания такого Акта начинается отсчет гарантийного периода объекта. По окончании гарантийного периода стороны подписывают Акт окончательной приемки работ. Форму Акта необходимо привести в приложении. 17. Устранение убытков Заранее по обоюдному согласию оценить формы и размеры возмещения причиненных убытков. Например, в случае отставания подрядчика от графика выполнения работ, из Акта выполненных работ удерживается определенный процент разницы между фактическим объемом ежемесячного Акта выполненных работ и объемом, установленным графиком выполнения работ и приведенным в приложении. Удержание осуществляется заказчиком и производится из оплат, причитающихся по ежемесячным Актам выполненных работ. Такой механизм не освобождает подрядчика от подобных удержаний в последующих месяцах, если отставание вновь будет иметь место. Если подрядчик сможет наверстать календарный график в последующих месяцах и компенсировать отставание, за которое заказчик уже произвел удержание, последний возвращает все удержанные суммы, вычтенные у подрядчика ранее. Если подрядчик не сможет закончить выполнение работ к оговоренному сроку сдачи, то все суммы, удержанные и оговоренные выше, могут быть отнесены заказчиком к штрафным и не быть возвращенными. Кроме оговоренных удержаний стороны могут определить размер штрафа, выраженный в процентах от цены договора (контракта), за каждый день задержки в течение первых, например, 30-40 дней и, в случае дальнейшей задержки устанавливается новый процент штрафа. При этом следует ограничить максимальный размер штрафных санкций. Сумма штрафа выплачивается подрядчиком заказчику по отдельно выставленному счету. Необходимо отразить в договоре (контракте), что процентные соотношения штрафов за задержку выполнения работ не могут быть изменены решением хозяйственных судов. Выплата штрафов не освобождает подрядчика от обязанности по завершению работ. Заказчик обязуется в случае несвоевременного выполнения им своих договорных обязательств осуществить 100% компенсацию подрядчику всех его расходов, связанных с задержками выполнения работ, если такие задержки были зафиксированы в журнале выполнения работ и явились по вине заказчика. Аналогичным образом сторонам следует поступить и в случае задержки платежей со стороны заказчика. 18. Форс-мажор К уже известным стихийным явлениям природы стороны могут отнести: взрывы, боеприпасы, находившиеся в земле, проведение раскопок останков и других исторических ценностей, трудовые конфликты, решения органов власти в отказе в выдаче необходимых документов, аннулирование разрешений и прочее. 19. Арбитраж Определить срок, в течение которого стороны принимают меры для урегулирования спора или конфликта. В случае невозможности согласованного решения спорный вопрос передается на рассмотрение в хозяйственный суд. 20. Расторжение и приостановление Определить случаи, при которых, договор (контракт) может быть расторгнут. Рассмотреть процедуру и порядок расторжения договора (контракта). 21. Авторский надзор Дать ссылку на механизм защиты авторских прав, патентов которые используются или могут быть использованы при выполнении работ. 22. Конфиденциальность Договориться рассматривать договор (контракт) как предмет конфиденциального характера, отдельно указать какие именно данные не могут быть опубликованы или оглашены без письменного согласия сторон. 23. Останки и археологические исследования Признать, что все ископаемые ценности, предметы старины, останки и прочее, обнаруженные на строительной площадке, считаются собственностью государства, принять все меры, чтобы предотвратить их повреждение. 24. Извещения и уведомления Предусмотреть, что вся информация передается исключительно в письменном виде, доставляется курьерской службой под расписку. Получение информации, в независимости от ее вида передачи, должно быть подтверждено другой стороной. 25. Начало работ Принять решение о дате, которая будет являться началом работ, например, дата получения авансового платежа или дата передачи строительной площадки. 26. Вступление в силу Принять дату подписания договора (контракта) либо письменное уведомление заказчика о таком начале. 27. Прочие условия Оговорить: – порядок внесения правок, изменений или дополнений в текстовую часть договора (контракта); – возможность передачи прав третьим лицам; – количество экземпляров текста договора (контракта); – языки ведения корреспонденции; – срок действия договора (контракта). 28. Перечень приложений – Предмет договора (контракта) и этапы работ. – График выполнения работ. – Перечень документации. – Цена договора (контракта). – Условия оплат. – Форма Акта приема-передачи строительной площадки. – Перечень материалов, поставляемых заказчиком. – Перечень материалов, поставляемых подрядчиком. – Форма Журнала строительной площадки. – Форма Акта выполненных работ. – Форма Акта скрытых работ. – Форма Акта приема на гарантийный период. – Форма Акта окончательной приемки. – Программа производства работ. – Форма протокола рекламации. – Процедура выдачи приказа об Изменении. 29. Подписи сторон Указать юридические (фактические) адреса сторон, финансовые реквизиты, подписи лиц и печати организаций.
