Юрий Брикайло, юрист АК «Коннов и Созановский» фото: Олег Герасименко
Желающих строить новые здания и сооружения в Киеве сейчас достаточно много. Интерес к строительству в столице вызван тем, что средний срок окупаемости объектов коммерческой недвижимости здесь составляет от 2,5 до 5 лет, то есть норма доходности составляет 20-40% годовых. А это практически самые высокие показатели в Европе. Процесс создания объекта недвижимости длительный и дорогостоящий. Заказчику нужно решить огромное количество вопросов, получить массу согласований, разрешений; до момента начала строительных работ может пройти несколько лет. Создание объекта недвижимости можно условно разделить на несколько этапов. 1. Получение земельного участка (в собственность, либо в аренду). Решение земельного вопроса, а именно: выбор земельного участка, процедура отвода земли, оформление права собственности или аренды на землю и др., справедливо считается одним из наиболее сложных и запутанных. Заказчика в первую очередь заботит не столько сама процедура выделения земельного участка, сколько возможность найти свободную землю под строительство. Главная проблема заключается в том, что в Киеве земельный кадастр «охватывает» не все земельные участки, поэтому трудно получить достоверную информацию о правовом статусе того или иного участка. Соответственно, затягивается согласование его месторасположения. Для получения земельного участка, находящегося в собственности города, заказчик должен обратиться в Киевсовет, который предоставляет его в собственность или в аренду для строительства. Если же участок находится в частной собственности, то он может быть либо куплен у собственника по договору купли-продажи, либо арендован. При покупке следует обратить внимание, в частности, на то, какие имеются правоустанавливающие документы, и на целевое назначение данного участка. В случае необходимости изменения размера участка либо его целевого назначения, заказчик должен получить проект землеотвода, а это займет немало времени. Также очень важно перед приобретением участка получить одобрение на размещение запланированного объекта, поскольку после покупки может оказаться, что строительство определенных объектов на этом участке запрещено, либо вовсе невозможно. Поиск участка под застройку может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. Все зависит от масштабности проекта и тех требований, которым должен соответствовать участок. Осложняет выбор земельных участков и тот факт, что Киев живет и развивается без местных правил застройки. Киевгоргосадминистрация планирует разработать этот документ до 2006 года. Данные правила будут включать в себя текстовую (процедурную) и графическую (план зонирования) части. По замыслу разработчиков, правила застройки Киева должны ликвидировать множество противоречий между действующим законодательством Украины и существующими нормативами застройки столицы, принятыми в 1995-м году. Подобные планы призваны помогать инвесторам-застройщикам находить свободные участки под конкретные объекты; кроме того, это может упростить порядок и сократить сроки подготовки полного пакета документов, необходимых для получения земельных участков и разрешений на строительство. В создаваемых правилах будет учтена комплексность застройки и благоустройства Киева. А за счет детального зонирования отдельных территорий города ужесточатся требования к выполнению порядка застройки столицы. Поэтому сейчас в большинстве случаев заказчик вынужден методом «тыка» вычислять свободные участки под строительство конкретных объектов. Пока только Печерская райгосадминистрация заказала разработку детального плана территории своего района. Завершается этап поиска земельного участка получением документа, подтверждающего право собственности, либо право пользования земельным участком, на котором планируется постройка объекта. 2. Получение разрешения на размещение объекта градостроительства. После того, как оформлены документы на землю (государственный акт на право собственности или договор аренды), заказчику необходимо получить разрешение на размещение на данном участке конкретного объекта. Для этого заказчик должен обратиться в Киевсовет, приложив к заявлению документ о праве на землю, после чего поданные документы проходят предварительное согласование в разных инстанциях и, через 2-4 месяца заказчик получает разрешение на размещение объекта, а также письмо-разрешение на проектирование. 3. Разработка и согласование проектной документации. Разработка проекта – это достаточно сложная и дорогостоящая процедура. Основанием для разработки проекта является разрешение на размещение объекта, письмо-разрешение на проектирование, архитектурно-планировочное задание (АПЗ), которое предоставляется Главным управлением градостроения и архитектуры, и технические условия (ТУ). Их выдают организации и предприятия, на содержании и балансе которых находятся внешние инженерные сети, к которым то или иное здание будет подключаться («Киевводоканал», «Киевэнерго», «Киевгаз», ГАИ и т.д.). Также, если объект будет размещаться в охраняемых культурных зонах, нужны ТУ органов по охране памятников, если в природоохранных зонах, – разрешение органов охраны окружающей среды. К тому же, необходимо заказать и получить градостроительное обоснование. Этот документ подготавливает Управление охраны памятников истории, культуры и исторической среды Киева. После этого в проектной организации необходимо заказать изготовление проекта. Разрабатываться проект может либо в одну стадию, либо в две. Сложный объект, как правило, разрабатывается в две стадии: эскиз и собственно проект. После того, как проект подготовлен, его архитектурно-планировочная часть подается на рассмотрение градостроительного совета. Решение совета подписывает главный архитектор Киева, и его подпись свидетельствует о согласовании архитектурно-планировочной части проекта. Другие разделы проекта, например, проект внешних сетей, экологический раздел проекта (если это производственный объект), раздел дорожного движения согласовываются отдельно с соответствующими службами и теми организациями, которые имеют отношение к проекту. Когда стадия согласований пройдена, и они все получены, проект сдается на комплексную государственную экспертизу. Проверяется выполнение противопожарных норм, санитарно-гигиенических, экологических требований, требований по охране труда, по обеспечению энергосбережения, проводится также проверка соответствия проекта нормативным требованиям, действующим в отрасли строительства. Прохождение этого этапа займет около года. 4. Получение разрешения на выполнение строительных работ. Пройдя все согласования, остается получить разрешение на разрытие участка (выдается Главным управлением контроля по благоустройству и внешнему дизайну города Киева). После этого заказчик обращается в Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды с заявлением, приложив к нему необходимые документы, на получение разрешения для выполнения строительных работ. Этот этап можно пройти за 1-2 месяца. 5. Строительные работы. Имея на руках утвержденный проект, разрешение на выполнение строительных работ и другие необходимые документы, заказчик может начинать строительство. Если он планирует строить собственными силами, ему придется получить разрешение на проведение строительных работ, или же он может нанять подрядчика, который будет возводить объект (в таком случае лицензия нужна только подрядчику). Строительство объекта должно проводиться в строгом соответствии с проектной документацией и государственными строительными нормами и нормативами. 6. Порядок и условия сдачи объекта. После завершения строительных работ заказчик должен сдать построенный объект. Прием-сдача объекта строительства проводится приемной комиссией, которая назначается заказчиком. В ее состав, кроме заказчика и подрядчика, входят представители следующих инстанций: – cанэпидемслужбы; – пожарников; – экологов; – энергетиков; – управления по охране труда; – государственной архитектурной инспекции; – местного совета. Если проверки подтвердили, что объект отвечает всем нормативным требованиям и построен согласно проекту, инспектора вышеперечисленных служб подписывают государственный акт приема-сдачи здания. После утверждения данного акта, он регистрируется заказчиком в киевском Бюро технической инвентаризации (БТИ), и местный орган власти выдает свидетельство о праве собственности. 7. Ввод построенного объекта в эксплуатацию. Имея на руках акт приема-сдачи объекта, заказчик обращается в Управление охраны труда за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После получения этого документа заказчик может полноценно использовать построенное здание. Таков, в основном, порядок получения земельных участков, разрешения на строительство, реконструкцию, реставрацию и капитальный ремонт, утверждения проекта и разрешения на выполнение строительных работ, а также приема-сдачи и ввода построенных объектов в эксплуатацию. Однако следует отметить, что правила получения необходимой документации так и не собраны в единую и понятную застройщикам (заказчикам) схему. Все обязательные требования и порядки согласований «разбросаны» по множеству законов и подзаконных нормативных актов разных министерств, ведомств, госадминистраций и т.д. Более того, многие министерства и ведомства, причастные к выдаче разрешений, с завидной регулярностью выпускают нормативные акты с новыми требованиями к строительным работам. Уследить за всей документацией, а тем более согласовать ее в различных инстанциях простому человеку очень сложно.
