Стрит-ритейл: мировые и локальные тенденции

ГЛОБАЛЬНЫЙ КРИЗИС НАНЕС УДАР ПО САМЫМ ДОРОГИМ ТОРГОВЫМ КОРИДОРАМ МИРА

Несмотря на снижение арендных ставок на 8,1% в 2008 году, Пятая Авеню в Нью-Йорке осталась самой дорогой торговой улицей мира фото: CUSHMAN & WAKEFIELD Глобальный экономический кризис повлиял на уровень ставок в более чем половине самых престижных торговых коридоров мира – снижение отмечалось в 54% из 274 улиц, мониторинг арендных ставок на которых ведет компания Cushman & Wakefield. При этом рост ставок на площади стрит-ритейла наблюдался лишь в 18 регионах. Согласно отчету, который отражает популярность и торговую активность стрит-ритейла в 60 странах мира за период июль 2008 – июнь 2009, ставки на 10 главных торговых коридорах мира либо остались стабильными, либо снизились, поскольку некоторые операторы розничной торговли пересмотрели свои планы развития. Несмотря на снижение арендных ставок на 8,1% в 2008 году, Пятая Авеню (5th Avenue) в Нью-Йорке осталась самой дорогой улицей мира. Торговые помещения на ней сдаются по ставке $17 000 за квадратный метр в год. Стоит отметить, что Пятая Авеню сохраняет статус лидера мирового стрит-ритейла уже в течение 8 лет. Жене Спигелман, исполнительный вице-президент компании Cushman & Wakefield, так прокомментировала мировые лидерские позиции главного нью-йоркского торгового коридора: «Пятая Авеню дает уникальную возможность международным торговым маркам транслировать свое послание широчайшей мировой аудитории. Ограниченное предложение помещений класса «прайм» по отношению к растущему спросу на такие площади минимизировало последствия кризиса на арендные ставки на Пятой Авеню. Залог успеха Пятой Авеню состоит в ее привлекательности как для люксовых марок, так и для специализированных торговых марок, а также в их успешном сосуществовании на самом дорогом торговом коридоре мира. Несмотря на то, что мировой экономический кризис оказал существенное влияние на сектор торговой недвижимости, торговая зона Манхэттена и, в частности, Пятая Авеню довольно хорошо пережили его по сравнению с общими показателями рынка торговой недвижимости».

Улица Pitt Street Mall в Сиднее, Австралия фото: CUSHMAN & WAKEFIELD Козвэй Бей (Causeway Bay) в Гонг-Конге и Елисейские поля (Avenue des Champs-Elysees) в Париже занимают 2-ю и 3-ю позиции в рейтинге самых престижных торговых коридоров мира. Примечательно, что арендные стави на мюнхенской Кауфингерштрассе Kaufingerstrasse) в 2009 году выросли на ,1% по сравнению с прошлым годом, и на вошла в десятку самых дорогих улиц мирового стрит-ритейла. Инга Шварц, руководитель отдела исследований в компании Cushman & Wakefield в Германии, отметила: «Германия является крупнейшим и самым развитым в сфере ритейла рынком Европы. Именно поэтому ведущие международные и локальные торговые сети всегда рассматривали возможности открытия своих магазинов в крупных городах Германии. Несмотря на глубокие последствия глобального кризиса в экономике, потребительские расходы на удивление сохранялись на высоком уровне, а потребительские настроения улучшились по сравнению с ранней весной. В связи с высоким уровнем спроса и низким уровнем свободных площадей на престижных торговых улицах в краткосрочной перспективе не произойдет изменения ставок, которые оставались стабильными даже во время кризиса. Главным фактором популярности мюнхенского рынка торговых площадей для международных марок останется высокий уровень благосостояния его жителей и прилегающих к нему районов». Наиболее значительное снижение арендных ставок в десятке самых престижных торговых коридоров мира в размере 22,5% наблюдалось на улице Графтон (Grafton Street) в Дублине, и в итоге она опустилась с пятой позиции на восьмую. В целом же в Европе самое существенное падение ставок на 48,1% произошло на площади торгового коридора Калеа Викториеи (Calea Victoriei) в Бухаресте.

Пятая Авеню, Нью-Йорк, США фото: CUSHMAN & WAKEFIELD Наиболее ощутимое падение арендных ставок в мире (на 63,5%) зафиксировано в Мумбае на улице Колаба Козвэй (Colaba Causeway). Джон Страчан, руководитель направления торговых площадей в головном офисе Cushman & Wakefield, отметил: «Последние 12 месяцев были одним из самых сложных периодов в истории развития рынка торговых площадей, учитывая падение продаж и сокращение потребительских затрат на многих рынках. За прошлый год мировые торговые рынки были довольно гибкими к экономическим изменениям, и только в последнее время их влияние оказалось ощутимее, когда все последствия мирового кризиса были осознаны в полной мере. Однако есть и позитивные моменты. Они заключаются в том, что самое плохое уже, определенно, позади. Мы сейчас наблюдаем оживление экономики на ведущих рынках, таких, например, как Германия, которая объявила об окончании рецессии. Без сомнения, некоторые страны будут ощущать последствия кризиса еще в течение следующего года, но мы уверены, что все большее количество стран будут входить в стадию роста экономики». Самым дорогим торговым коридором Москвы по-прежнему остается улица Тверская. Арендные ставки на ней с сентября 2008 года снизились на 30%, количество свободных площадей увеличилось. В среднем в данный момент арендная ставка на Тверской составляет $3500 за квадратный метр в год. Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, так комментирует влияние глобального кризиса на российский рынок торговых площадей: «Падение арендных ставок на торговую недвижимость отражает движение глобальных рынков, однако для России это имеет очень важное следствие. Многие западные торговые операторы в предыдущие годы не могли или не хотели развиваться в России из-за высоких ставок на торговую недвижимость. Сегодня снижение арендных ставок станет стимулом для экспансии на российский рынок, а это, в свою очередь, даст новый импульс развитию рынка розничной торговли». Говоря о возможном сценарии дальнейшего развития мирового стрит-ритейла, Антея То, аналитик по торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield, заявила: «Мировой рынок торговых площадей сейчас стабилизировался, и в скором времени мы станем свидетелями его оживления и роста активности. Тем временем, предложение торговых площадей на лучших торговых улицах мира ограничено, а спрос со стороны арендаторов увеличивается. Мы предполагаем дальнейшее снижение арендных ставок на второстепенных торговых улицах в связи с тем, что спрос ритейлеров сместился сейчас в сторону аренды площадей в «прайм»-районах и закрытия магазинов в менее популярных местах. В ближайшее время спрос со стороны арендаторов останется выборочным, а уровень арендных ставок существенно не увеличится, по меньшей мере, до тех пор, пока в мировой экономике не появятся устойчивые признаки оживления».

Десятка самых дорогих торговых улиц мира 2009
Позиция 2009	Позиция 2008	Страна	Город	Улица	Евро/м²/ в год	% изменения
1	1	США	Нью-Йорк	Пятая Авеню (5th Avenue)	13 027	-8,1
2	2	Китай	Гонг-Конг	Козвэй Бей (Causeway Bay)	11 687	-15,1
3	3	Франция	Париж	Елисейские поля (Avenue des Champs-Elysees)	7732	0
4	4	Италия	Милан	Виа Монтенаполеоне (Via Montenapolione)	6800	1,5
5	7	Япония	Токио	Гинза (Ginza)	5950	0
6	6	Великобритания	Лондон	Нью Бонд Стрит (New Bond Street)	5885	6,9
7	8	Швейцария	Цюрих	Банхофштрассе (Bahnhoffstrasse)	5246	0
8	5	Ирландия	Дублин	Графтон Стрит (Grafton Street)	4356	-22,5
9	12	Германия	Мюнхен	Кауфингерштрассе (Kaufingerstrasse)	3600	7,1
10	9	Австралия	Сидней	Питт Стрит Молл (Pitt Street Mall)	3436	-3,2

Источник: Cushman & Wakefield УКРАИНСКИЙ СТРИТ-РИТЕЙЛ ТАКЖЕ ПОСТРАДАЛ

Елисейские поля, Париж, Франция фото: CUSHMAN & WAKEFIELD Экономический кризис оказал значительное негативное влияние и на украинский стрит-ритейл. По словам Натальи Кравец, директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина), «по результатам последнего года кризисных явлений можно сделать вывод, что спрос на торговые помещения в большей степени был скорректирован на стрит-ритейле, чем в торговых центрах. Это связано, прежде всего, с тем, что посещаемость торговых центров практически всегда выше, чем отдельно стоящих помещений на стрит-ритейле. Соответственно, падение ставок здесь за последний год превышает их падение в ТЦ/ТРЦ». Арендные ставки на помещения в центральных торговых коридорах Киева упали в среднем на 40-60%. При этом ставки в ТЦ Киева снизились на 20-40%. В региональных центрах Украины понижение арендных ставок было еще более значительным и составило, по данным экспертов, 30-70% в ТЦ и 50-80% для помещений стрит-ритейла в зависимости от месторасположения. Наименьшим образом негативному влиянию кризиса подверглись широкие столичные улицы с высоким пешеходным и транспортным трафиком как в центре, так и в густонаселенных жилых массивах. Что касается Крещатика, главного торгового коридора Киева, он также пострадал от экономических изменений, что отразилось в падении ставок здесь за последний год практически в два раза. Однако при этом крупные ритейлеры в большинстве своем остались в помещениях на Крещатике, поскольку он по-прежнему является центральной торговой улицей столицы с постоянным высоким потоком пешеходов. Стоит отметить, что стоимость аренды помещений на Крещатике за последние три года выросла до уровня некоторых мировых столиц и, по мнению Натальи Кравец, была экономически неоправданной. Ставки на помещения площадью около 100-300 м² до осени 2008 года составляли $350-370/м²/в месяц (без учета НДС). Безусловно, большинство крупных ритейлеров, особенно международных, всегда были заинтересованы в открытии своих flagship-магазинов на Крещатике, несмотря на завышенные арендные ставки. Однако многие мировые брэнды, планировавшие выход на украинский рынок во время интенсивного развития рынка, с наступлением кризиса свернули свои планы по экспансии. Уже присутствующие на рынке ритейлеры переориентировали свою бизнес-стратегию с экстенсивного развития и капитализации на оптимизацию, соответственно, экономию расходов. Эти факторы значительным образом способствовали падению ставок на помещения центрального торгового коридора столицы. Эксперты отмечают, что, снизившись до уровня трехлетней давности, арендные ставки на Крещатике стали сегодня экономически обоснованными. По состоянию на октябрь 2009 года арендные ставки на помещения размером 100-300 м² в главном торговом коридоре столицы, по данным Colliers International (Украина), составляют $120-160/м²/в месяц.

Наименьшим образом негативному влиянию кризиса в Украине подверглись широкие улицы Киева с высоким пешеходным и транспортным трафиком как в центре, так и в густонаселенных жилых массивах фото: ИВАН РУДЮК Как отмечает Мария Шкарпетина, аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, Украина, «в связи с экономической и политической нестабильностью в Украине международные торговые операторы предпочитают занимать сегодня выжидательную позицию. Если некоторые из них и выходят сейчас на украинский рынок, то они предпочитают размещаться в успешных ТРЦ, а не открывать отдельные магазины на торговых улицах. Исключением является Крещатик, как наиболее успешный среди торговых коридоров. К примеру, в октябре здесь открыл свой первый магазин известный испанский брэнд Desigual. Эта улица будет оставаться всегда привлекательной». Поскольку владельцы помещений стрит-ритейла в большинстве своем не являются профессиональными девелоперами, ритейлерам сегодня сложнее договориться с ними о снижении арендной ставки, а тем более о комбинированной схеме (ставка + процент от оборота), чем с владельцами ТЦ/ТРЦ. Как правило, общение собственников стрит-ритейла с арендаторами ограничено, они не имеют достаточного опыта работы на рынке, поэтому редко могут объективно оценить актуальную ситуацию. К тому же владельцы таких помещений не готовы подписывать длительные договора аренды или фиксировать арендную ставку на длительное время. Что касается помещений стрит-ритейла, которые ранее занимали игорные заведения, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, существенного влияния на уровень арендных ставок или соотношение «спрос-предложение» на рынке они не окажут. Такие помещения зачастую были расположены не в самых удачных местах, а их планировки не были оптимальными. Обширные площади в подвальных помещениях, низкие потолки, большое количество колонн, отсутствие качественных витрин – все это было не принципиально для игорных заведений, однако не приемлемо для брэндовых магазинов. По словам Натальи Кравец, «небольшая часть таких помещений в центре, скорее всего, будет поглощена брэндовыми магазинами, а основная часть – салонами (автомобильными, студиями дизайна), фитнес-студиями, мебельными магазинами и т.д. Однако последний месяц показал, что в бывших помещениях игорных заведений стали открываться так называемые «интерактивные клубы». В целом же хочется резюмировать, что кризис высветил многие непрофессиональные моменты на украинском рынке недвижимости, в частности неоправданный острый дефицит и непомерно высокие арендные ставки в наиболее популярных торговых коридорах, особенно столичных. И если сегодня профессиональные ТЦ и ТРЦ Киева страдают от вакантности и снижения ставок незначительным образом, большое количество витрин с вывесками «Сдается в аренду» в центре Киева свидетельствует о серьезных проблемах, с которыми столкнулись непрофессиональные собственники стрит-ритейла.

Версия для печати