Специфика рынка коммерческой недвижимости Одессы

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ТРЦ Riviera Shopping City в Одессе фото: DTZ В то время, когда ритейл-операторы в полной мере ощутили снижение покупательной способности и объема выручки практически во всех региональных центрах Украины, Одессу данные проблемы затронули в меньшей мере. Уровень продаж в одесских ТЦ снизился не более чем на 15% (в большинстве украинских городов – на 30% и более), а операторы готовы платить арендные ставки на уровне докризисных. Не произошло в 2009 году и массового закрытия магазинов в сегменте стрит-ритейла, которое прогнозировали некоторые эксперты. Спрос на качественные торговые площади по-прежнему высокий. При этом наиболее востребованными являются помещения в пределах района, ограниченного улицами Дерибасовской, Ришельевской, Пушкинской и Греческой. Не наблюдается массовой ротации арендаторов в торговых объектах. Проблема пересмотра условий аренды практически не коснулась успешных ТЦ, однако собственники менее качественных торговых объектов еще в конце 2008 года заявили о готовности обсуждать новые условия сотрудничества, чем не преминули воспользоваться их арендаторы. Введенные в эксплуатацию ТЦ/ТРЦ В 2009 году состоялось открытие первой и второй очередей торгово-развлекательного центра Riviera Shopping City на Старониколаевской магистрали. Первая очередь ТРЦ (открылась в феврале 2009 года) была представлена отдельно стоящим гипермаркетом строительных материалов немецкого оператора OBI (общая площадь – 14 000 м²). Открытие второй очереди ТРЦ состоялось в октябре 2009 года. Его основной составляющей стал немецкий гипермаркет Real общей площадью 12 500 м² (торговая – 8500 м²), открывшийся впервые в Украине. В октябре 2009 года ожидается открытие магазинов Zara, Bershka, Pull & Bear и Stradivarius (брэнды Inditex Group), а также BROCARD, «Ин-тертоп», Mango, Motivi, Antonio Biaggi, Levis, Sepbupo, Derby, Stenders, Hallmark и другие. В ТРЦ также разместятся 9-зальный кинотеатр IMAX, боулинг-клуб на 16 дорожек, комплекс детских развлечений, мебельный дом «Евразия» (5000 м²), магазины Marks & Spencer, Reserved, Cropp Town, House, Adidas, Reebok. Владельцем и девелопером проекта ТРЦ выступает компания Argo Real Estate Opportunities Fund. Управление объектом осуществляет компания DTZ. В июле 2009 года была введена в эксплуатацию I-я очередь (8500 м²) специализированного мебельного центра «6 элемент», расположенного на 6-м км Овидиопольской дороги. В связи с кризисными процессами ряд проектов ТЦ/ТРЦ не был введен в эксплуатацию в соответствии с заявленными сроками. Например, не состоялось открытие торгового центра «Амстор» по ул. Генерала Петрова (общая площадь – 60 000 м²), анонсированное на 2008 год. Проблемы финансового характера не позволили компании Goldblat (Одесса) открыть в заявленные сроки ТЦ «Муравей» (общая площадь – 20 480 м²) и ТРЦ Casablanca (31 716 м²) в Суворовском районе. Введение в эксплуатацию ТЦ «Муравей» было заявлено на I квартал 2009 года, ТРЦ Casablanca – на III квартал 2009 года.

Торговые центры Одессы, введенные в эксплуатацию в 2009 году
Название	Расположение	Девелопер	Общая площадь, м2	Ввод в эксплуатацию
ТРЦ Riviera Shopping City (I и II очереди)	Старониколаевская магистраль	Argo Real Estate Opportunities Fund	65 923 (полезная площадь)	I очередь – февраль 2009 года, II очередь – октябрь 2009 года
ТЦ « 6 элемент» (I очередь)	6-й км Овидиопольской дороги	НД	8500	Июль 2009 года

Реализующиеся проекты ТЦ/ТРЦ В декабре 2009 года ожидается открытие второй очереди ТЦ «6 элемент» площадью 2500 м². Третья очередь (10 000 м²) откроется ориентировочно во II квартале 2010 года. Общая площадь ТЦ составит 21 000 м². Арендаторами центра являются крупные локальные и сетевые операторы по продаже мебели, товаров для дома и др. Общий объем инвестиций в реализацию проекта составит около $10 миллионов. Одним из крупнейших реализующихся проектов торговой недвижимости Одессы является ТРЦ «Ипподром» общей площадью около 155 000 м² по ул. Краснова, 3. Его девелопер, компания Acteeum Group, намерена ввести объект в эксплуатацию в III квартале 2010 года. Компания «Край Проперти» (Киев) реализует проект ТРК «Магелан» по ул. Вильямса, 16. Общая площадь комплекса составит 75 000 м². Якорными арендаторами комплекса являются гипермаркет «Країна» (14 тысяч м²), супермаркет бытовой техники, а также операторы развлекательной зоны. Девелопер затрудняется назвать дату введения объекта в эксплуатацию. Некоторые девелоперы заморозили реализацию собственных проектов в Одессе. В частности приостановила реализацию проекта ТРЦ «Караван» по ул. Черноморского казачества, 80 группа компаний «Караван» (Киев). Общая площадь ТРЦ, согласно проекту, составляет 130 000 м². Заморожены планы по возведению торгового объекта компании IKEA, под который уже приобретен участок в Беляевском районе Одессы. По данным экспертов, в связи с замедлившимся насыщением рынка качественными торговыми объектами, в ближайшее время в Одессе сохранится дефицит торговых площадей, что позволит собственникам функционирующих ТЦ/ТРЦ удерживать арендные ставки на высоком уровне.

Основные проекты ТЦ/ТРЦ, запланированные к реализации в Одессе в 2009-2010 годах
Название	Расположение	Девелопер	Общая площадь, м2	Ввод в эксплуатацию
ТЦ «6 элемент» (II и III очереди)	6-й км Овидиопольской дороги	НД	12 500 (II и III очереди)	II очередь – IV квартал 2009 года, III очередь – II квартал 2010 года
ТРЦ «Ипподром»	Ул. Краснова, 3	Acteeum Group	155 000	III квартал 2010 года
ТРК «Магелан»	ул. Вильямса, 16	«Край Проперти»	75 000	НД
ТРЦ «Караван»	Ул. Черноморского казачества, 80	ГК «Караван»	130 000	НД

Арендные ставки В 2009 году в Одессе не произошло массового закрытия магазинов в сегменте стрит-ритейла, которое прогнозировали некоторые эксперты. При этом спрос на качественные торговые площади по-прежнему высокий фото: АНДРЕЙ ВАСИЛЬЕВ Снижение арендных ставок не коснулось качественных торговых объектов. Так, арендные ставки в ТЦ «Сады Победы» на площади 10 Апреля в Аркадии остались на уровне 2008 года и составляют $150-200/м²/в месяц (без учета НДС); в торговых центрах «Вузовский» (Люстдорфская дорога, 140/1), «Панорама» (площадь Бориса Деревянко, 1) и «Маршал» (проспект Академика Глушко, 29-а) – $30-40/м²/в месяц (без учета НДС). Арендные ставки в большинстве торговых объектов Одессы зафиксированы в долларах по коммерческому курсу. Наибольшим спросом у арендаторов по-прежнему пользуются помещения в центральной части города, что позволяет их собственникам удерживать высокие арендные ставки. Торговые площади на центральных улицах – Дерибасовской, Екатерининской, Греческой – обходятся ритейл-операторам в $100-150/м²/в месяц (с учетом НДС), на второстепенных улицах – $50-80/м²/в месяц (с учетом НДС). В спальных районах арендные ставки находятся в диапазоне от $20 до $40/м² (с учетом НДС). СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ По данным Research Development Company, более 75% складских площадей Одессы представляют собой постройки советского периода, как правило, перепрофилированные под складские функции производственные цеха. Кроме того, вдоль Киевской, Николаевской и Окружной трасс выставлено на продажу более 10 участков с измененным целевым назначением под реализацию проектов складской недвижимости. За последние три года в Одессе было анонсировано более 10 проектов профессиональных складских комплексов. Однако с приходом кризиса строительство некоторых из них было заморожено. ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Торговый зал гипермаркета Real, открывшегося в составе второй очереди ТРЦ Riviera Shopping City в Одессе в октябре 2009 года фото: «REAL УКРАИНА» К Чемпионату Европы по футболу в 2012 году в Одессе планируется строительство 11 новых гостиниц и реконструкция 14 функционирующих объектов. Реконструкции подлежат в частности гостиницы «Большая Московская», «Спартак», «Красная», «Октябрьская», «Белая акация» и «Аркадия Плаза». В приморском районе Одессы планируется возведение многофункционального комплекса, в составе которого предусмотрена 4-звездочная гостиница. В конце апреля 2009 года на заседании Одесского градсовета был утвержден эскизный план проекта. Разработчик проекта – ОАО «Одесгражданпроект», заказчик – компания «Фагот-Юг». Комплекс расположится на участке площадью 1,44 гектара в рекреационной зоне на первой, второй и третьей террасах берегового склона Черного моря. Комплекс общей площадью 79 тысяч м² будет состоять из двух строений высотой 17 и 24 этажа, выполненных в форме паруса. В 17-этажном здании планируется разместить 4-звездочный отель на 277 номеров. Его площадь составит 17,5 тысячи м². С 1 по 9 уровень 24-этажного корпуса общей площадью 32 тысячи м² расположатся офисы (13 тысяч м²), с 10 по 24 – 98 апартаментов. Башни будут объединены трехуровневым стилобатом общей площадью 30 тысяч м². На его первых двух уровнях запроектирован подземный паркинг на 450 машиномест. Над ним – конференц-залы, оздоровительный центр с открытым и закрытым бассейнами, магазины, рестораны и бары. Работы на участке предполагается начать в 2010 году. Отель планируется сдать в эксплуатацию к Евро-2012, а второй корпус – в 2014 году. Общий объем инвестиций в реализацию проекта составит около $100 миллионов. Сейчас заказчик ведет переговоры с международными гостиничными операторами. Компания Reikartz приобрела площадку для строительства отеля в Одессе. Сейчас на участке расположено несколько зданий Одесской табачной фабрики. В рамках первого этапа реализации проекта будет проведена реконструкция части существующих зданий, где разместится 60 гостиничных номеров, а также комплекс сооружений, необходимый для обслуживания объекта. Второй этап предусматривает строительство нового корпуса на 100 номеров. Гостиница будет позиционироваться в категории 4 звезды. Открытие первой очереди проекта планируется в 2011 году, второй – в 2013.