СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ Экономическая аксиома, гласящая, что спрос порождает предложение, бесспорно актуальна для всех сфер бизнеса, однако степень ее проявления для каждой из них различна. Ярким примером являются такие сегменты коммерческой недвижимости, как профессиональные складские и логистические комплексы, а также гостиницы высокого класса. По обоим этим направлениям эксперты констатируют значительную степень неудовлетворенного спроса, а также очень медленное развитие предложения. До сих пор, несмотря на позитивную динамику экономического роста Украины, постоянно увеличивающиеся объемы производства и международной торговли, организацию производства международных FMCG компаний в Украине (Coca-Cola, Procter&Gamble, Gallina Blanca), увеличение оборотов логистических украинских и международных операторов («Комора-С», «Ост-Вест Экспресс», «Українські Вантажні Кур'єри»; Kuehne + Nagel, FM Logistics, Frans Maas, «DHL Logistics Украина», «Maersk Logistics Украина», Revival Express, Schenker и другие), состояние рынка логистической и складской недвижимости характеризуется участниками рынка как «зачаточное». фото: Олег Герасименко
По словам Оксаны Елмановой, генерального директора компании FIM Group, «сегодня на украинском рынке практически не представлена складская недвижимость А и В классов, хотя спрос на эти помещения достаточно большой. Так что пока основную часть предложения составляют склады, размещенные в промышленных зданиях или же заброшенных гаражах, оставшихся с советских времен, – то есть помещения, не приспособленные для специализированного хранения и выполнения функций логистики». В СМИ можно встретить совершенно различную информацию об объеме представленных на киевском рынке складских площадей, – в некоторых источниках он составляет от 500 тысяч до 1 миллиона м2. Однако эксперты и, в частности, специалисты компании DTZ подчеркивают, что профессиональных складских помещений, которые соответствуют международным требованиям хранения и логистики грузов, сегодня на рынке насчитывается около 150 тысяч м2. По словам Евгении Разумной, старшего агента компании DTZ, «сегодня существует значительный спрос объемом около 500 000 м2, в большинстве случаев, за счет запросов международных компаний. Как правило, спросом пользуются высококачественные складские помещения площадью от 2000 до 15 000 м2». По данным компании «Colliers International Украина», объем профессиональных складских площадей в Киеве составляет чуть более 160 тысяч м2, из которых большая часть размещена в реконструированных зданиях. При этом спрос уже в этом году на высококлассные помещения составляет около 350 000 – 400 000 м2. За последние полгода на рынок было выведено всего 2 логистических комплекса класса А. Первый – это проект компании HCM общей площадью 9700 м2, расположенный в Обухове. Все площади комплекса арендовала компания «УВК». Второй проект – логистический комплекс компании FIM Group общей площадью складских помещений 27 000 м2. Комплекс построен по принципу build-to-suit, его основными арендаторами являются два международных логистических оператора – Kuehne + Nagel и Frans Maas. Для сравнения в Москве и области, по информации компании «Colliers International Россия», общее предложение качественных складских помещений классов А и В на начало 2006 года составило около 1,4 миллиона м2. Всего в 2005 году в Москве было построено около 280 000 м2 качественных складских помещений. Одной из основных причин столь медленного развития рынка складских помещений в Киеве эксперты называют сложность успешной реализации проектов в складском и логистическом сегменте по сравнению с жилой, торговой и офисной недвижимостью, а также более длительные сроки окупаемости. Так, по словам Игоря Лавренюка, соучредителя компании НСМ, «средняя стоимость строительства одного квадратного метра складских помещений класса А в Украине составляет $400-600. При этом параметры стоимости строительства объекта зависят от многих факторов, в том числе от роста цен на стройматериалы и топливо. В связи с постоянным удорожанием строительства, срок окупаемости инвестиций также меняется. Сегодня – это 6-8 лет, в будущем возможно заметное увеличение срока». В свою очередь Оксана Елманова отмечает, что «рентабельность складского комплекса в основном определяется его классом и именно класс склада, вместе с площадью, определяет будущие доходы владельца. При этом все расценки формируются индивидуально под каждого клиента и зависят от специфической информации о товаре и комплексе необходимых услуг. По нашим подсчетам, срок окупаемости складской недвижимости в Украине составляет 8-13 лет, в то время как в Европе, к которой мы медленно, но уверенно движемся, – 15-17 лет». Помимо этого, активному развитию складского и логистического сегмента недвижимости в Украине, и Киеве в частности, по мнению Оксаны Елмановой, препятствует отсутствие четкого стратегического плана развития региона, что невозможно без стабильной политической ситуации в стране. Еще одним фактором, определяющим сложившуюся ситуацию, является то, что основные инвесторы пока только присматриваются к нашему рынку и определяют правила игры на нем. Основная причина такой осторожности – «очень высокие требования, предъявляемые потенциальными потребителями к современным складским комплексам. Культура трейдеров, трансконтинентальных и местных компаний, работающих на этом рынке, заставляет ориентироваться исключительно на качественную логистическую недвижимость, поскольку именно она, благодаря сопутствующим услугам в своей сфере, призвана уменьшать стоимость предлагаемой трейдерами продукции. При этом у отечественных девелоперов и инвесторов отсутствует понятие, что же есть складская недвижимость, каков должен быть ее формат, какие отличия и какие стандарты качества на этом рынке должны работать, какой должна быть конфигурация помещений и т.д. Сегодня конечный потребитель пока только анализирует рынок. Результатом этого процесса должно стать понимание, какими должны быть современные логистические комплексы и как они должны располагаться на территории страны. Пока же это понимание скорее интуитивное. А, учитывая тот факт, что инвестиции любят точный расчет и максимальную, желательно 100-процентную вероятность окупаемости, то пока инвесторы не поймут, чего именно ждет от них рынок, активизация на нем будет исключительно вербальной», – отмечает эксперт. Одной из причин, по которой у девелоперов пока нет полной ясности относительно расположения, формата и конфигурации будущих объектов, является отсутствие разработанного и структурированного списка носителей спроса на высококлассные складские и логистические площади. Хотя некоторые наработки у компаний, работающих на рынке, все же имеются. Так, по словам Оксаны Елмановой, компанией FIM Group был проведен анализ потенциальных потребителей профессиональных складских и логистических площадей, результаты которого позволили разделить их на 3 группы: – логистические компании, которые должны осуществлять весь процесс на базе логистических комплексов, то есть, предоставлять услугу; а также компании, предоставляющие услуги по сборке товаров; – компании-трейдеры, для которых складская недвижимость несет функцию хранения товаров, которые затем распространяется по дистрибьюторской схеме; – компании-производители или импортеры.
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ По причине серьезного дефицита профессиональных складских помещений, о неком уровне вакантности существующих объектов говорить не приходится. А те компании, которым все же посчастливилось арендовать площади на отвечающем международным требованиям складе, по данным «Colliers International Украина», сегодня платят в среднем около $8-12 за 1 м2 в месяц, без учета эксплуатационных расходов, которые составляют $1,0-1,5 за 1 м2. По словам Евгении Разумной, в большинстве случаев цена зависит от месторасположения комплекса. Стоит обратить особое внимание на то, что приведенные цифры актуальны только для объектов профессионального логистического бизнеса, в то время как цены на непрофессиональные склады, по данным DTZ, составляют от $2-7/м2/месяц, в зависимости от месторасположения, а также от состояния помещения. По словам Александра Носаченко, руководителя отдела офисной и промышленной недвижимости компании «Colliers International Украина», «за последние несколько лет спрос со стороны логистических компаний имел следующую тенденцию – большинство зарубежных логистических операторов рассматривали сложившиеся на украинском рынке арендные ставки как завышенные. Такой вывод напрашивался исходя из сравнения стоимости аналогичных площадей в соседних странах, рынки которых более развиты. Так, например, средняя арендная ставка для помещений класса А на рынке Варшавы в 2005 году составляла $4,4 за м2, Праги – $5,7-6,36. В итоге, международные логистические компании занимали выжидательную позицию, рассчитывая на то, что украинский рынок складской недвижимости в ближайшие несколько лет пройдет те же этапы, что и рынки наших ближайших соседей (Чехии, Польши и Венгрии). Предполагалось, что на украинский рынок в самое ближайшее время выйдут крупные западные девелоперы, что существенно увеличит предложение помещений, и, как результат, уровень арендных ставок уже к 2006 году снизится с существовавшего в 2004 году ($6-8) до $5-6. Соответственно, на рынке не наблюдался значительный реализовавшийся спрос со стороны западных логистических операторов, которые, как правило, составляют основную часть потребления складских площадей. Результатом такого положения стал незначительный объем предложения, появившегося на рынке за два последних года, а арендные ставки, вопреки предсказаниям самих же логистических операторов, значительно возросли к средине 2006 года до уровня $8-12. От этой ситуации в основном пострадали западные логисты, так и не получившие достаточного количества необходимого для их бизнеса пространства. При этом отечественные логистические операторы, по сравнению с их западными коллегами, вели себя значительно активней – гораздо охотнее шли на подписание договоров на существующих рыночных условиях, а также начали реализовывать проекты современных логистических комплексов собственными силами. Такое положение, несомненно, дало украинским компаниям значительные конкурентные преимущества, что, в свою очередь, вынудило западных логистов пересмотреть свои позиции работы на украинском рынке».
ПРОБЛЕМЫ РЫНКА По словам Игоря Лавренюка, «самая большая проблема, с которой сталкивается не только наша компания, и которая сильно тормозит развитие всего рынка недвижимости, – это очень продолжительный по времени и чрезвычайно сложный процесс отвода земель под планируемое строительство». Как отмечает Евгения Разумная, «сегодня довольно сложно найти участок земли для строительства с подготовленным пакетом документов. В лучшем случае – это будет земля в статусе ОСГ (укр. – особисте селянське господарство, – ред.) и всегда существует опасность того, что девелоперу так и не удастся перевести ее в категорию земель промышленного назначения. В целом, процесс оформления необходимых для строительства документов и получения всех разрешений крайне сложен и длителен. Кроме того, существуют такие объективные факторы риска, как нестабильность политической системы и недостаточная развитость украинского рынка складской недвижимости». По словам Оксаны Елмановой, «еще один тормозящий момент – это тот ажиотаж, который существует сегодня на рынке земли и который вызван развитой спекуляцией. Хотелось бы отметить, что такой сдерживающий инструмент как мораторий на продажу пахотной земли не спасает положение, поскольку тот, кто серьезно работает на этом рынке, понимает, что в определенных случаях земля продается в обход существующего моратория. Данная ситуация только способствует росту цены на землю, и та цифра, которая доходит до стратегического инвестора, обычно не вписывается ни в какие рамки. При этом реальных факторов, обуславливающих цену земли, пока не существует и в основном она формируется на основе желания ее владельца. Также важно понимать, что при определении стоимости участка должно оцениваться не только его расположение и окружение, но и геодезические нормы, перспективы развития площадки. А пока это развитие находится под большим вопросом, так как до сих пор ни в Киеве, ни в области не разработаны детальные планы территорий. Более того, у нас нет понимания стратегического развития других городов и регионов, а также всего государства в целом. Еще одной проблемой можно назвать нечеткую работу государственных органов, что, естественно, создает ситуацию полной непредсказуемости на рынке строительства в целом. Сегодня в Украине сказать точно, когда тот или иной объект начнет строиться, или когда он будет введен в эксплуатацию очень не просто. Естественно, что все это ограничивает возможности более цивилизованного, быстрого и профессионального насыщения рынка складской недвижимости тем товаром, который был бы способен удовлетворить существующий спрос, поскольку для зарубежных инвесторов все те параметры, по которым в Украине наблюдается полная неразбериха, очень важны». Помимо этого эксперты обращают особое внимание на отсутствие разработанной и действующей в Украине классификации складских площадей. По словам Евгении Разумной, «на рынке пока не существует принятой классификации складских помещений с четкими критериями, которыми мы располагаем, например, в отношении офисных помещений. Поэтому в своей работе мы руководствуемся такими понятиями, как профессиональные склады согласно европейским спецификациям класса А, и склады, оставшиеся с советских времен, а также организованные в помещениях старых фабрик, гаражей или подвалов с минимальной реконструкцией или же без нее».
ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА Эксперты компании «Colliers International Украина» отмечают изменение коэффициентов привлекательности обоих берегов Днепра с точки зрения развития на них проектов крупных логистических комплексов. До недавнего времени размещение складского комплекса на Правом берегу Днепра, в частности, вдоль Ковельской, Житомирской и Одесской трасс считалось практичсеки единсвенным удачным месторасположением, при этом левобережная часть (Харьковское и Черниговское направление), не воспринимались как удачные зоны для девелопмента. Основная причина такой позиции объяснялась проблематичностью передвижения по мостам через Днепр. Однако в последнее время акценты в выборе месторасположения складских комплексов несколько сместились. В частности, среди девелоперов и пользователей складских площадей все больше растет уверенность в том, что основные трудности при переезде через Днепр возникают только в часы пик, при этом все остальное время проезд по мосту можно осуществлять вполне свободно. В итоге мнение относительно левобережной части Киева утратило свою категоричность и эта зона стала восприниматься как приемлемое месторасположение для логистического комплекса. В то же время, Евгения Разумная отмечает, что «логистические парки целесообразно строить за чертой города, вдоль основных трасс национального значения, расположенных на Правом берегу, чтобы грузовики имели возможность разгрузиться не въезжая в город с его напряженным движением». По словам Оксаны Елмановой, «наилучшим для складских и логистических комплексов можно считать расположение вдоль магистралей в 15-20 километрах от Киева, при этом наиболее востребованными направлениями выступают Житомирское, Днепропетровское, Одесское, Варшавское и Харьковское».
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА По мнению Оксаны Елмановой, «вероятней всего в ближайшие несколько лет рынок складской и логистической недвижимости будет развиваться по схеме очень неспешного удовлетворения спроса. Хотя нельзя исключить и другой вариант, при котором на рынок сразу будет выведено несколько крупных проектов, некоторые из которых прогорят». В целом, по мнению экспертов, на сегодняшний день рынок логистической недвижимости развивается скорее как PR-площадка, нежели как рынок реальных объектов. По словам Игоря Лавренюка, «многие компании заявляли и продолжают заявлять о строительстве суперсовременных логистических парков площадью от 150 000 м2. Это мировая и европейская тенденции. Безусловно, прогресс остановить нельзя, и мы будем развиваться, как и все ведущие страны мира. Однако, на сегодняшний день данные намерения остаются лишь на бумаге». Как отмечает Оксана Елманова, «несмотря на все заявки, существующие на сегодняшний день относительно строительства логистических комплексов, на деле работы ведутся на очень небольшом количестве площадок. Поэтому основную массу таких заявок мы не можем расценивать иначе как PR». В целом, про прогнозам экспертов, в 2006-2007 году реально может быть построено не более 100 000 м2 современных складских помещений. По мнению Евгении Разумной, при условии реализации всех заявленных на сегодня проектов, прихода крупных иностранных инвесторов и активизации украинских девелоперов, в течение 2007-2008 годах новое предложение может достичь 400 000 – 500 000 м2, хотя такое стремительное развитие рынка остается под вопросом. При этом эксперты рекомендуют компаниям, только собирающимся начать освоение рынка складских площадей, ориентироваться исключительно на строительство высококлассных объектов. Как отмечает Игорь Лавренюк, «мы будем идти тем же путем, что и другие европейские страны. Прежде всего – это строительство больших (до 150 000 – 200 000 м2) логистических комплексов класса А, расположенных в непосредственной близости от крупных областных центров. Также все чаще будет наблюдаться тенденция строительства складских и логистических объектов по принципу build-to-suit». По мнению экспертов «Colliers International Украина», даже в том случае, если темпы роста спроса превысят все предполагаемые прогнозы, объем предложения не увеличится до конца 2006 года. На данный момент имеются лишь несколько строящихся объектов, которые будут сданы в эксплуатацию не ранее самого начала 2007 года. При благоприятных обстоятельствах, значительного роста предложения на рынке складских помещений следует ожидать не ранее 2008 года. Среди наиболее крупных проектов, заявленных к реализации в ближайшие годы, можно назвать логистический комплекс класса А в Киевской области площадью около 90 000 м2 и реконструкцию существующего складского комплекса площадью 20 000 м2 компании HCM; проект ALACOR Logistic Park Obukhov компании ALACOR площадью 112 тысяч м2, расположенный в 9 километрах от Окружной дороги по Днепропетровскому шоссе. Кроме того, после реализации логистического комплекса класса А в Петропавловской Борщаговке, компания FIM Group заявила о начале работ по двум проектам логистических комплексов – в Киеве и в одном из регионов Украины. В целом, как отмечает Оксана Елманова, «то, какая недвижимость в итоге появится на рынке, зависит от количества и качества конечных потребителей. Именно после их детального анализа можно делать определенные выводы о том, каким должен быть формат помещений, и как они должны располагаться на карте и территории страны».
