Складская недвижимость московского региона: активность нарастает

ОСНОВНЫЕ СОБЫТИЯ И ТЕНДЕНЦИИ 2012 год стал рекордным по объему поглощения за всю историю развития рынка складов московского региона Фото: IS В 2012 году рынок складской недвижимости России продолжил активное развитие. Несмотря на отсутствие стабильности в мировой экономике, в России наблюдается высокая активность компаний – арендаторов и покупателей складских площадей. 2012 год стал рекордным по объему поглощения за всю историю развития рынка складов московского региона: по итогам 2012 года общий объем поглощения складских площадей на рынке составил более 1,5 миллиона м2, превысив тем самым показатель знакового 2007 года (1,29 миллиона м2). При этом средний объем сделки значительно вырос по сравнению с показателем 2008-2010 годов, достигнув в 2012 году 13 800 м2. – Свыше 60% сделок – более 940 тысяч м2 — заключено с участием ведущих компаний-консультантов рынка складской недвижимости. – В 2013 году ожидается возвращение докризисных темпов строительства складских комплексов: может быть введено около 1,5 миллиона м2 складов – максимальный показатель с 2007 года. Стоит отметить, что для многих из запланированных к вводу в 2013 году площадей арендаторы и покупатели уже определены. – Тенденция поглощения складских помещений задолго до завершения строительства – с соблюдением сроков и юридической чистоты оформления документации – приближает рынок складской недвижимости московского региона к западной практике, предполагающей строительство складов исключительно под заказ. – Все больше компаний приобретает складские площади в собственность. По итогам 2012 года доля сделок купли-продажи составила 19% от общего объема арендованных и купленных площадей. – Компании, занимающиеся Интернет-торговлей и ранее включаемые в сегмент торговых операторов, по итогам 2012 года увеличили свою долю до 10%, в связи с чем были выделены в самостоятельный сегмент, что, несомненно, является одной из наиболее заметных тенденций года.
Структура спроса по виду деятельности компаний в 2012 году
Источник: S.A. Ricci На инвестиционном рынке сумма сделок по покупке объектов складского сегмента в России в 2012 году превысила $570 миллионов (с учетом покупки земельных участков под дальнейшее строительство складских объектов), что на 20% ниже по сравнению с показателем 2011 года (795 тысяч м2). В числе знаковых инвестиционных сделок 2012 года можно отметить две крупные трансакции с участием иностранного капитала: компания Raven Russia приобрела два актива (СК «Шолохово» и участок под застройку на Новорижском шоссе), общая сумма сделок превысила $72 миллиона.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ Прирост предложения качественных складов в 2012 году составил более 525 тысяч м2 — на 42% больше, чем в 2011 году (370 тысяч м2), и на 40% больше, чем в 2010 году (375 тысяч м2). Предложение качественных спекулятивных складов в московском регионе по итогам 2012 года составило более 7,1 миллиона м2, из которых около 70% относятся к классу А, 30% – к классам В+ и В (примечание: сегмент складов класса В регулярно пополняется объектами реконструкции, при этом точный подсчет поквартального прироста предложения в данном сегменте затруднен в связи с разнородностью и непрозрачностью этого сегмента рынка). При соблюдении девелоперами заявленных сроков строительства в 2013-2014 годах объем предложения складов класса А может увеличиться более чем в полтора раза – с 5 миллионов м2 в конце 2012 года до 8,3 миллиона м2 к концу 2014 года.
Динамика средних арендных ставок на складские площади в Москвеи московском регионе в 2006-2013* годах
*Прогноз Источник: S.A. Ricci Среди крупнейших введенных в 2012 году объектов можно назвать новые фазы следующих складских комплексов: «PNK-Внуково» (введено более 125 тысяч м2, девелопер – PNK Group); «МЛП-Подольск», II фаза (80 тысяч м2, «МЛП»); «Тушино Пиво» (70 тысяч м2, «Внуково Логистик»); «Инфрастрой Быково» (более 135 тысяч м2, «Инфрастрой Быково»); «Промзона Люторецкая» (20 тысяч м2, «Стентон Трейд ЛТД»). Активизация спроса на складские площади, наблюдавшаяся в 2010-2011 годах, привела к возобновлению девелоперской активности в сегменте складов, результаты которой начнут проявляться в 2013 году. Наступивший год обещает стать рекордным по приросту предложения складских площадей: запланирован ввод около 2,5 миллиона м2 складов. Практика предыдущих лет показывает, что ввод значительной доли площадей будет перенесен на более поздние периоды, но и в этом случае темпы строительства в 2013 году приблизятся к уровню докризисного 2007 года, когда было введено около 1,5 миллиона м2.
СПРОС Объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями в 2012 году превысил 1,5 миллиона м2, что является рекордно высоким показателем за всю историю развития рынка складов московского региона, из них 81% (1,22 миллиона м2) пришлось на сделки аренды, и 19% (0,28 миллиона м2) на сделки купли-продажи. Одной из наиболее ярких тенденций последних лет является увеличение доли приобретаемых складских площадей в общей структуре поглощения. По итогам 2012 года было приобретено около 280 тысяч м2 складских площадей, т.е. 19% от общего объема поглощенных площадей. Многие российские компании сделали выбор в пользу приобретения площадей в собственность. Среди арендаторов складской недвижимости преобладают российские компании: в 2012 году на их долю пришлось более 70% поглощенных складских площадей, на долю иностранных компаний – чуть менее 30%. Крупнейшей сделкой 2012 года с участием иностранных компаний стала аренда (buit-to-suit) компанией Adidas 60 тысяч м2 в складском комплексе «ПНК-Чехов». ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ Уровень вакантных площадей в сегменте готовых складов класса А Московской области остается на уровне 1%, что в абсолютном выражении составляет менее 50 тысяч м2. В сегменте складов класса В свободно в целом по рынку около 3-5%, в черте Москвы доля вакантных площадей приближается к нулю. Основной объем ожидаемых к вводу в 2013 году складов уже распределен среди покупателей и арендаторов. Поэтому заметное сокращение дефицита на рынке складской недвижимости московского региона произойдет не ранее 2014 года. СТАВКИ АРЕНДЫ В течение 2012 года выраженного роста арендных ставок на качественные складские площади не зафиксировано. В среднем арендная ставка для сухого склада класса А в московском регионе держится на уровне $135-140/м2/ год (без учета НДС и операционных расходов). В отдельных комплексах, расположенных вдоль наиболее востребованных направлений, запрашиваемые арендные ставки во втором полугодии доходили до $150/м2/год. Эксперты S.A. Ricci не прогнозируют увеличение ставок на качественные складские площади в московском регионе в 2013 году. Рынок складской недвижимости московского региона представляет огромный потенциал для строительства складской недвижимости: существующий на рынке объем свободного предложения на сегодняшний день не удовлетворяет спрос, который в 2,3 раза выше имеющегося предложения. В ближайшие два года в Московской области будет успешно поглощаться 1,3-1,5 миллиона м2 складских площадей в год. При существующих и ожидаемых в 2013 году темпах ввода новых проектов площади продолжат поглощаться на этапе строительства. Важно отметить, что предложение складов будет постепенно смещаться вглубь области, что связано с дефицитом земельных участков и высокой стоимостью земли возле Москвы.