Многие украинские собственники пока предпочитают сами управлять своими объектами. На фото – первая очередь торгового центра «Домосфера» в Киеве, управление которым осуществляет девелопер проекта – компания DeVisionфото: «CP»Известно, что максимальную финансовую отдачу от функционирующего объекта недвижимости можно достичь только при условии профессионального подхода к вопросам управления, которое включает в себя все возможные процессы, происходящие в здании, начиная от административной работы с арендаторами и заканчивая техническим обслуживанием. Фактически доход собственника объекта находится в пропорциональной зависимости от профессионализма работы управляющей компании.Рынок управленческих услуг в сфере недвижимости Украины до сих пор не сформирован должным образом, и кризис не привнес глобальных корректировок в данном отношении. Украинские девелоперы, как правило, создавали для каждого объекта собственные управляющие структуры из-за отсутствия должного предложения и желания сэкономить на этом виде услуг. Соответственно, при недостаточном спросе рост предложения в свою очередь также практически не наблюдался. И хотя сегодня представители большинства компаний по управлению отмечают увеличение спроса на данные услуги со стороны девелоперов с наступлением кризиса, тем не менее, украинские собственники, по мнению Тараса Шемелеха, директора компании «Рустлер Недвижимость Сервис», «пока предпочитают сами управлять своими объектами, видимо, в силу устоявшихся привычек, а также нежелания воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании, пусть даже в ущерб качеству услуг по обслуживанию своего объекта».«Свежим» примером может служить торговый центр «Домосфера» на Столичном Шоссе, 101 в Киеве, первая очередь которого начала функционировать в мае 2009 года. Девелопер проекта, компания DeVision, изначально заявила о планах развивать собственную управляющую компанию для обслуживания объекта. При этом компания SQM Experts, имеющая опыт управления РТЦ «Блокбастер», ограничилась выполнением функций агента по подбору арендаторов для «Домосферы».ОБНОВЛЕННЫЙ СПРОС?Управление ТРЦ City Center в Николаеве осуществляет компания « Рустлер Недвижимость Сервис», подписавшая соответствующий договор весной 2009 годафото: NAI PICKARDПредставители управляющих компаний заявляют, что постоянно общаются с владельцами объектов недвижимости и отмечают определенные тенденции возрастающего спроса на свои услуги. По утверждению экспертов, довольно большое количество собственников уже готово сегодня поручить управление профессиональным компаниям. Повышается спрос в первую очередь в связи с кризисом, требующим, соответственно, «кризисные» навыки, которыми владеют только опытные специализированные компании по управлению. Комментирует Сергей Бут, генеральный директор компании NAI Pickard: «Что касается востребованности услуг в связи с кризисом, то очевидно, что для управления в такой ситуации нужен опыт, который есть у единичных компаний, управлявших в предыдущие кризисы. Соответственно, спрос на «кризисное» управление растет, и не только в Киеве, но и во многих других городах Украины».Кризис на рынке недвижимости заставляет владельцев задуматься о более эффективном управлении собственными активами, которые стали приносить меньший доход из-за падения арендных ставок и стоимости объектов. Основной задачей, которую ставят перед собой собственники в первую очередь, является экономия, подразумевающая снижение затрат на эксплуатацию здания. Поставщики услуг по управлению утверждают, что наиболее верным решением в данном случае может стать привлечение профессиональной компании, способной эффективно управлять, оптимизировать расходы на содержание здания и доходную часть.Управление РТЦ « Блокбастер» осуществляет консалтинговая компания SQM Expertsфото: SQM EXPERTSУправляющие компании могут предложить снижение общих затрат на содержание и эксплуатацию здания путем оптимизации всех процессов, за счет более профессионального управления расходами и выбора наиболее подходящих субподрядных организаций. К примеру, представители SQM Experts утверждают, что благодаря внедрению определенных оптимизационных программ их департаменту управления недвижимостью удалось существенно уменьшить издержки по содержанию РТЦ «Блокбастер».Кроме непосредственно падения доходов, являющегося наиболее неприятным фактом для владельцев недвижимости, в ситуации, когда в бизнес-центрах и ТРЦ наблюдается отток арендаторов и снижаются арендные ставки, объекты коммерческой недвижимости начали конкурировать между собой по качественным показателям, одним из которых является профессиональное управление. Естественно, что, в связи с обострением конкуренции между объектами, сегодня перед управляющими компаниями ставятся новые задачи. Так, по словам Сергея Бута, «торговым центрам необходим инновационный маркетинг, направленный на стимулирование спроса, создание имиджа, удержание лояльных покупателей и завоевание новых. Во многих случаях необходима также реструктуризация коммерческих условий для сокращения рисков арендодателя и арендатора – переход на новые договора аренды, финансовое планирование, поиск новых арендаторов».В новой рыночной ситуации наиболее весомыми становятся услуги управляющих компаний по административной работе с арендаторами. Поскольку как в офисных, так и торговых центрах повсеместно наблюдаются проблемы с арендаторами, в частности, их отток, а пресловутые «листы ожидания» в ТРЦ растаяли в одночасье, сегодня собственники активно привлекают консультантов и непосредственно управляющие компании для оперативного контроля над ротацией арендаторов.РЫНОК УПРАВЛЕНЧЕСКИХ УСЛУГ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ ДО СИХ ПОР НЕ СФОРМИРОВАН ДОЛЖНЫМ ОБРАЗОМ, И КРИЗИС НЕ ПРИВНЕС ГЛОБАЛЬНЫХ КОРРЕКТИРОВОК В ДАННОМ ОТНОШЕНИИОднако судить о том, насколько действительно вырос спрос со стороны украинских собственников на услуги сторонних управляющих, достаточно сложно, не имея в наличии, за редким исключением, официально объявленных, «свежих» фактов подписания договоров на управление крупными объектами между девелоперами и профессиональными управляющими. Со своей стороны представители большинства компаний, оказывающих услуги по управлению, утверждают, что в данный момент ведут переговоры с несколькими и даже десятками потенциальных клиентов, что их юридические отделы уже работают непосредственно над договорами, однако, по традиции украинского рынка, не раскрывают подробную информацию о данных контрактах до «конкретных договоренностей».Учитывая менталитет украинских девелоперов, которые даже в «золотые» для рынка времена предпочитали экономить на привлечении сторонних управляющих, трудно предположить, что в новых условиях они будут готовы пересмотреть глобальным образом свое отношение к данному вопросу. Украинские собственники не всегда осознают, что привлечение профессионального стороннего управляющего – это в первую очередь действительно экономия средств, а не только времени. И если естественным и логичным, тем более в сложные времена, является как раз привлечение к управлению профессиональной компании, которая сможет максимально оптимизировать все процессы по обслуживанию объекта недвижимости, именно в сегодняшней ситуации, увлекшись повальной экономией, девелоперы могут тем более видеть необходимость экономить на сторонних управляющих. Кроме того, на рынке сложилась ситуация, при которой специализированные компании в области управления еще не успели заявить о себе должным образом и проявить свои качества в полном объеме, а собственные структуры многих девелоперских компаний уже успели наработать определенный опыт и в критичной ситуации могут вызывать больше доверия.ОПЫТ СОСЕДЕЙМарина Великорецкая, генеральный директор компании Colliers International FM (Россия)Как показывает практика, в России к услугам профессиональных управляющих компаний чаще прибегают владельцы деловых центров, многофункциональных комплексов. Торговые центры, как правило, предпочитают создавать собственные УК.В отличие от собственной управляющей компании внешняя УК является не только поставщиком услуг по эксплуатации здания, но и деловым партнером, который, как и собственник, заинтересован в максимальной доходности объекта, поскольку от этого в немалой степени зависит успешность бизнеса и самой управляющей компании.Еще один принципиальный момент – степень ответственности за риски, возникающие в процессе эксплуатации здания. Профессиональная УК, заключившая с владельцем контракт на предоставление услуг, несет юридическую и материальную ответственность и в случае возникновения проблемных ситуаций рискует собственными деньгами и репутацией.Кроме того, как показывает опыт, присутствие профессиональной управляющей компании на объекте обеспечивает собственнику наибольшую лояльность арендаторов, поскольку рассматривается ими как гарант высокого уровня сервиса, комфорта, безопасности и стабильности.Основной тенденцией, которая наблюдается в данный момент на российском рынке услуг по управлению коммерческой недвижимостью, является оптимизация затрат на содержание объектов. Многие владельцы проводят тендеры на предоставление услуг по управлению и эксплуатации недвижимости, тем самым выясняют реальное положение вещей на рынке – какие компании сегодня на нем работают, какие пакеты услуг и по каким ценам готовы предложить клиенту. Однако, как показывает опыт, основная цель таких тендеров заключается не столько в том, чтобы подписать контракт с победителем, сколько в снижении стоимости услуг управляющей компании, которая уже работает на объекте.Еще одна заметная тенденция рынка управления коммерческой недвижимостью – новые услуги, появление которых продиктовано сложившейся экономической ситуацией. Одна из них – консервация незавершенных строительных объектов. Какой бы сложной не была сегодняшняя экономическая ситуация, совершенно очевидно, что рынок недвижимости, в конце концов, выйдет из состояния стагнации. И в тот момент, когда он вновь вступит в фазу развития, немалые преимущества получат именно те девелоперы, в портфеле которых есть недостроенные объекты. Однако насколько успешным будет новый старт, каких финансовых вложений он потребует, а значит, насколько скорым будет выход на рынок, во многом зависит от степени готовности объекта к продолжению строительства. Как показывает практика, восстановительные работы на строительном объекте, простоявшем без специальной технической подготовки в течение даже одного года, в последствии могут потребовать финансовых вложений, сопоставимых со стоимостью нового строительства. По нашему мнению, понимание необходимости консервации таких объектов на рынке сегодня есть. Поэтому мы разработали и активно внедряем пакет услуг, которые позволяют девелоперам избежать вышеуказанных проблем, поскольку обеспечивают приостановленному объекту максимальную сохранность и тем самым создают прочную основу для продолжения его реализации без дополнительных временных и финансовых затрат.Еще одна услуга, к которой рынок проявляет сегодня большой интерес, – технический аудит объектов недвижимости. По заказу инвесторов мы проводим комплексное исследование зданий, оцениваем их физическое состояние, проверяем работоспособность инженерных систем и оборудования и т.д. Затем выдаем экспертную оценку, которая позволяет нашим заказчикам минимизировать риски при принятии решений по инвестированию в тот или иной объект.В силу того, что реализация новых объектов коммерческой недвижимости становится с каждым днем более проблематичной, внимание управляющих компаний все больше и больше будет концентрироваться на уже функционирующих объектах. Конкуренция будет только усиливаться, а значит, требования к качеству работы управляющих компаний будут расти. В итоге на рынке останутся сильные профессиональные УК, способные предоставить максимально высокий уровень качества обслуживания, а главное, гибко и оперативно реагировать на требования рынка.РАСТУЩЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕОдной из тенденций кризисного рынка стал рост предложения услуг по управлениюфото: SQM EXPERTSОдной из тенденций кризисного рынка стал рост предложения услуг по управлению, в первую очередь за счет активизации консалтинговых агентств в данной сфере. Консалтинговые компании столкнулись сегодня с падением доходов в результате снижения спроса на многие услуги, в основном востребованные девелоперами при разработке новых проектов, большинство из которых сегодня заморожено. При этом на рынке существует достаточное количество функционирующих объектов, требующих текущего управления. Поэтому многие консультанты в данный момент активно предлагают эту услугу, чтобы получить стабильный денежный поток «сейчас и сегодня».Сами игроки рынка отмечают рост конкуренции в сегменте услуг по управлению, однако при этом заявляют, что среди компаний, которые сегодня предлагают данные услуги на украинском рынке, только некоторые могут оказывать их на действительно профессиональном уровне. Многие же компании указывают этот пункт в своем портфолио, не имея соответствующего опыта и наработок, а главное – команды в данной сфере, и надеются на появление первого клиента, после чего вступает в действие принцип «а там разберемся».И хотя ведутся разговоры о росте конкуренции в сегменте, массового выхода новых компаний на рынок услуг по управлению не только с начала кризиса, но и за последний год, не наблюдалось. Среди новых игроков стоит назвать компанию по управлению и обслуживанию недвижимости «Рустлер Недвижимость Сервис», которая весной 2009 года подписала договор на управление торгово-развлекательным центром City Center в Николаеве. Ранее данным торговым центром управляла компания NAI Pickard. Смена управляющей компании была инициирована новым собственником ТРЦ, австрийской компанией Uniqa Real Estate AG. «Рустлер Недвижимость Сервис» является членом австрийской компании Rustler Gruppe GMBH, управляющей объектами недвижимости площадью более 1,6 миллиона м2 в Австрии, Венгрии, Германии, Сербии, Словакии, Чехии и Украине.УЧИТЫВАЯ МЕНТАЛИТЕТ УКРАИНСКИХ ДЕВЕЛОПЕРОВ, ТРУДНО ПРЕДПОЛОЖИТЬ, ЧТО В НОВЫХ УСЛОВИЯХ ОНИ БУДУТ ГОТОВЫ ПЕРЕСМОТРЕТЬ ГЛОБАЛЬНЫМ ОБРАЗОМ СВОЕ ОТНОШЕНИЕ К ПРИВЛЕЧЕНИЮ СТОРОННЕЙ УКСреди консалтинговых компаний, находящихся в активном поиске клиентов для собственных подразделений по управлению, стоит назвать «Украинскую Торговую Гильдию», управляющую сегодня несколькими торговыми центрами. Весной этого года «Украинская Торговая Гильдия» и общество с ограниченной ответственностью «Инжинирикс» (Engineerics), дочерняя компания австрийского инвестиционного фонда Meinl European Land Group, создали совместное предприятие UTG Engineerics, предоставляющее услуги комплексного управления объектами в Украине. Примечательно, что новая компания подписала долгосрочный контракт на услуги фасилити-менеджмента на все существующие объекты компании OBI Ukraine.Компания NAI Pickard заявляет о создании с Metro Group Asset Management Ukraine LLC совместного предприятия Property Management Group для управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. В новосозданной структуре NAI Pickard будет полностью отвечать за property management, Metro Asset Management – за facility management. Компания надеется до конца лета получить в управление 3 крупных торговых объекта и одно офисное здание.Компания DTZ заключила договор на комплексное управление ТРЦ Riviera Shopping City в Одессе, ввод в эксплуатацию второй очереди которого запланирован на август 2009 года.Ведет переговоры с потенциальными клиентами и SQM Experts. В данный момент департамент управления недвижимостью компании осуществляет управление РТЦ «Блокбастер». Международная консалтинговая компания CB Richard Ellis продолжает оказывать услуги по управлению, однако нет информации о том, как продвигается работа с потенциальными клиентами и есть ли новые контракты и договоренности.ЗАКАЗЧИКИ И УПРАВЛЯЮЩИЕ: СПАСЕМ БИЗНЕС ВМЕСТЕ!Естественно, в новых рыночных условиях со стороны собственников к управляющим компаниям предъявляются повышенные требования, ведь они должны помогать «спасать положение». В ситуации, когда владельцы и УК вынуждены бороться за арендаторов, а в ТРЦ и за посетителей, управляющим необходимо принимать зачастую достаточно сложные, иногда непопулярные решения, что может вызывать конфликтные ситуации между двумя сторонами. Как отмечает Сергей Бут, «при стабильной ситуации на рынке проблем возникать практически не должно. В кризисной ситуации, когда приходится постоянно принимать решения о снижении арендных ставок, о дополнительных затратах на маркетинг, возможны определенные противоречия между собственником и управляющей компанией. Здесь управленцам необходимо четко мотивировать необходимость принятия тех или иных решений».По мнению экспертов, наиболее актуальной проблемой во взаимоотношениях собственников и управляющих компаний сегодня является вопрос долгосрочного доверия. Комментирует Сергей Хоменко, директор по развитию UTG Engineerics Ukraine: «Поскольку рынок коммерческой недвижимости Украины достаточно молод, собственник привык ожидать краткосрочный результат работы управляющей компании в пределах 2-6 месяцев, что в текущей ситуации сильной конкуренции на рынке недвижимости уже практически невозможно. А управляющая компания, соответственно, может опасаться досрочного расторжения договора, успев многое исправить в работе объекта, но не успев ощутить успех от своей работы. Комплексный подход управляющей компании зачастую требует глобальных исправлений в структуре управления объектом, итогом которых будет выход объекта на новый качественный уровень ориентировочно ко 2-му году управления ним. В международной практике годовой бюджет и бизнес-план объекта коммерческой недвижимости считаются краткосрочными и не способными отобразить глобальные позитивные изменения в работе объекта. Стандартная практика в данном случае – совершенствовать объект, базируясь на 3-5-летнем бизнес-плане и бюджете».Если говорить о появлении новых проблем, с которыми пришлось столкнуться управляющим компаниям в изменившихся реалиях, то, по мнению Алексея Романца, директора департамента управления недвижимостью компании SQM Experts, «самая большая и главная проблема, которая обусловлена кризисом, – снижение покупательной способности населения, что повлекло за собой падение доходов торговой составляющей комплекса (РТЦ «Блокбастер» – ред.) и, как следствие, понижение уровня арендных ставок и изменения в планах развития операторов. Остальные проблемы, с которыми ежедневно приходится сталкиваться управляющей компании, сложно отнести к результатам кризиса. Они были до кризиса, останутся после его ухода и никуда не денутся до следующего».НАИБОЛЕЕ АКТУАЛЬНОЙ ПРОБЛЕМОЙ ВО ВЗАИМООТНОШЕНИЯХ СОБСТВЕННИКОВ И УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ СЕГОДНЯ ЯВЛЯЕТСЯ ВОПРОС ДОЛГОСРОЧНОГО ДОВЕРИЯОсновные условия сотрудничества УК и собственников объектов не претерпели значительных изменений в связи с кризисом. Эксперты отмечают, что договора на управление, как и ранее, могут подписываться на различные сроки, которые зависят от потребностей владельцев. Это могут быть краткосрочные договора, однако наиболее распространенным является срок 1-3 года.Так же и с вычислением вознаграждения управляющей компании – оно может производиться различными способами. Для расчета гонорара проводится аудит объекта, составляется бюджет, включающий все затраты на управление и обслуживание. Гонорар УК при этом обычно определяется или как некий процент от суммы бюджета, или как фиксированная цифра за метр квадратный. Дополнительно обсуждается бонус за увеличение рентабельности объекта.ПЕРСПЕКТИВЫ СЕГМЕНТАКомпания UTG Engineerics подписала долгосрочный контракт на услуги фасилити-менеджмента на все существующие объекты компании OBI Ukraineфото: ISИгроки рынка отмечают, что новыми потребителями услуг по управлению в ближайшее время могут стать банки, к которым перейдет залоговое имущество. Потенциальный интерес финансовых организаций, получивших залоговое имущество, объясняется тем, что бизнес недвижимости не является их сферой деятельности, соответственно, определенного опыта и персонала у них нет, и для всех операций с недвижимостью, и в первую очередь для управления, должны будут привлекаться профессионалы. Однако стоит отметить, что если факты взыскания коммерческой недвижимости и будут иметь место, то они будут немногочисленны и с не очень крупными объектами, поскольку как банки, так и их заемщики предпочитают в данный момент договариваться о реструктуризации задолженностей.В целом эксперты прогнозируют до конца 2009 года дальнейший рост конкуренции в сегменте. Комментирует Алексей Романец: «Выход новых игроков на рынок такой специфической услуги, как управление недвижимостью, и усиление активности существующих игроков естественным образом усиливают конкуренцию, особенно если учесть, что рост предложения вскоре будет значительно обгонять рост спроса. По нашему мнению, следует ожидать дальнейшего увеличения количества игроков на рынке управления недвижимостью, обострения конкуренции и, как следствие, повышения качества и профессионализма управляющих компаний».
