Рынок торговой недвижимости Киева и Украины: итоги года
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Открытие ТРЦ «КОМОD», изначально планировавшееся в 2006 году, состоялось только в конце мая 2007 года фото: Олег Герасименко
Сенсаций в 2007 году на рынке торговой недвижимости не произошло. Продолжая традиции минувших лет, на рынок была выведена только часть анонсируемых проектов. Среди них – ТРЦ «КОМОD» компании «Т.М.М.» по ул. Луначарского, открытие которого планировалось еще на 2006 год, но в результате состоялось только в конце мая 2007 года. Площадь торговой части центра составляет 10 000 м2. Помимо этого, в 2007 году состоялось открытие части торговой галереи (14 000 м2) и ледового катка в ТРЦ «Большевик» по ул. Гетмана, 6. Девелопером проекта является компания «АДС». В перспективе – открытие еще одной торговой галереи и других составляющих развлекательной зоны проекта. В октябре была введена в эксплуатацию торговая часть площадью 14 000 м2 ТРЦ «Материк» по ул. Борщаговской, 154. На сегодняшний день ведутся работы по строительству второй очереди, которая будет представлена развлекательной составляющей. Девелопером проекта выступает днепропетровская торгово-промышленная группа Rainford. В ноябре состоялось открытие первой очереди ТРЦ «Днепровская пристань» по ул. Генерала Ватутина, 2, которая полностью представлена гипермаркетом «О'КЕЙ». Площадь торгового зала гипермаркета составляет 12 000 м2. Среди проектов, открытие которых ранее было анонсировано на конец 2007 года, но в итоге перенесено на первый квартал 2008 года, – ТРЦ «Квадрат на Перова» и РТЦ «Блокбастер». «Квадрат на Перова» – первый проект торгово-развлекательного комплекса компании «XXI Век» в новом формате гипермаркет-галереи. Общая площадь 3-этажного центра составляет около 40 000 м2, из них торговая – 19 000 м2. На первом этаже разместится супермаркет российской сети «Перекресток», магазины мужской и женской одежды и обуви, ювелирных изделий и посуды; на втором – кинотеатр «Одесса-Кино», детский развлекательный центр и супермаркет, а также магазины аудио- и видео-продукции, фуд-корт; на третьем этаже – офисные помещения, игровые автоматы, бильярд, центр IT. РТЦ «Блокбастер» компании «Укрзернопром» расположен по Московскому проспекту, 34-в. Центр позиционируется как развлекательно-торговый комплекс с доминирующей развлекательной составляющей. Общая площадь объекта составляет 33 000 м2, арендуемая – 25 500 м2. Якорными арендаторами центра выступят 14-зальный кинотеатр украинской сети «Мультиплекс-Холдинг», а также первый в Украине кинотеатр канадской сети IMAX, детский развлекательный комплекс «Витамин 4» (1600 м2), бильярдный клуб (1000 м2), боулинг-клуб «Витамин 4» (900 м2), роллердром (1100 м2), картодром (6000 м2). В итоге, по результатам 2007 года в Киеве функционировало около 350 тысяч м2 профессиональных торговых площадей, что значительно ниже существующего спроса. Выведенные на рынок около 50 тысяч м2 площадей никак не повлияли на общую ситуацию. Более того, как отмечает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина), бо'льшую часть введенных площадей занимают якорные арендаторы, в то время как для операторов торговой галереи практически не остается места для расширения своей деятельности. ТРЦ «Материк» в Киеве – второй объект одноименной сети, девелопером которой является торгово-промышленная группа Rainford (Днепропетровск) фото: Иван Рудюк
Среди основных тенденций рынка торговой недвижимости Киева в 2007 году необходимо отметить: – Увеличение объемов новых проектов. Если в 2006 году среди введенных в эксплуатацию центров не было ни одного объекта, арендуемая площадь которого достигала бы 10 000 м2, то в нынешнем году GLA проектов превышает этот показатель. В то время как арендуемая площадь ТЦ, открытие которых ожидается в 2008-2010 годах, достигает 50-60 000 и более м2. К примеру, торговая площадь ТРЦ «Днепровская пристань» составляет 50 000 м2 (ввод второй фазы ожидается осенью 2008 года), ТРЦ «Петровка Молл» – 65 000 м2 (открытие запланировано на 2010 год). – Рост интереса к украинскому рынку торговой недвижимости со стороны иностранных ритейл-операторов и крупных международных девелоперских компаний. В нынешнем году на украинский рынок вышли западные игроки, располагающие колоссальными по объему портфолио объектов торговой недвижимости в Европе. – Смещение площадок развития торговых объектов из центральной части Киева в более удаленные районы, такие как Оболонь, Петровка, Левый берег, территория вдоль Московского проспекта и район Окружной дороги, где раньше развивались преимущественно проекты специализированных центров (METRO Cash & Carry), а также центров торговли строительными материалами. – Увеличение площади развлекательной зоны в структуре проектов торгово-развлекательных центров. Интерес к украинскому рынку профессиональных операторов развлекательного сегмента (в частности, в 2007 год было анонсировано открытие в РТЦ «Блокбастер» первого в Украине кинотеатра канадской сети IMAX). – Профессиональный рост девелоперских компаний и качественное улучшение проектов. – Активное развитие сетей торговых центров по всей Украине. Сегодня реализацию проектов торгово-развлекательных центров в рамках одной сети ведет группа компаний «Караван» (ТРЦ «Караван»), компании «Амстор» (ТЦ «Амстор»), «Таврия В» (ТЦ «Таврия В»), VK Development (ТЦ «Экватор»), Rainford (ТРЦ «Материк»), «Дафи» (ТРЦ «Дафи»), «XXI Век» (ТРЦ «Квадрат»), «Край Проперти» (ТЦ «Магеллан») и другие.
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ По данным экспертов, в результате высокого спроса и недостаточного предложения на рынке торговых площадей столицы отмечается минимальный уровень вакантности, составляющий не более 1% в успешных торговых центрах и до 3% в менее успешных объектах. Комментируя уровень арендных ставок, Евгения Аничкова, глава отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle в Украине, отмечает, что «в успешных торговых центрах Киева ставки аренды в 2007 году по отношению к 2006 году повысились на 10-15% и составили $80-110/м2/в месяц. В торговых центрах, не способных генерировать значительные потоки посетителей, арендные ставки остались на уровне прошлого года. Кроме того, в таких центрах увеличился уровень вакантности площадей и ротации арендаторов. В ближайшие два года тенденция к росту арендных ставок сохранится, что обусловлено стремительным ростом объемов розничного рынка (30-40% в год), приходом в Украину известных мировых торговых сетей, дефицитом земельных участков на первичном рынке, а также их высокой стоимостью на вторичном». По данным Галины Малиборской, «в целом, на столичном рынке торговой недвижимости сохраняются условия рынка арендодателя, но при этом наблюдается стабилизация арендных ставок. С начала 2007 года арендная ставка практически не выросла и на данный момент в успешных проектах для секций менее 300 м2 составляет от $120 до $300/м2/в месяц, в менее удачных – от $50 до $70/м2/в месяц. Незначительное повышение арендных ставок наблюдалось лишь в некоторых столичных торговых центрах, что скорее являлось исключением, чем закономерностью». Как отмечает Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия», «в строящихся торговых центрах Киева арендные ставки составляют в среднем около $115/м2/в месяц, что почти в два раза больше, чем в регионах. Цена на торговые помещения в новых ТЦ в первой половине 2007 года находилась в диапазоне $70-200/м2/в месяц. Максимальная арендная ставка в действующих торговых центрах составила $220/м2/в месяц. Минимальные арендные ставки на уровне около $40-50/м2/в месяц были зафиксированы в небольших торговых центрах в спальных массивах. Существенное увеличение арендных ставок произошло осенью 2007 года. Строящиеся торговые центры планомерно увеличивали ставки в течение года. В ряде действующих торговых объектов арендные ставки повысились на 50-70%. На конец года арендные ставки в торговых галереях успешных ТЦ находятся на уровне $150-200/м2/в месяц и выше. Свободных площадей в ТЦ Киева практически нет. Уровень вакантности не превышает 2%».
ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ Одной из тенденций рынка в 2007 году стало увеличение площади развлекательной зоны в структуре проектов ТРЦ фото: Олег Герасименко
Рынок торговой недвижимости в Украине является одним из сегментов, привлекающих в одинаковой степени как украинские, так и иностранные девелоперские компании. Так, наряду с началом/продолжением реализации проектов масштабных торговых центров в Киеве компаниями «АДС», «XXI Век», «Три О», VK Development, «Тико-Констракшен», First Ukrainian Development, корпорации «Столица» и др., 2007 год ознаменовался началом работы над конкретными проектами в Украине ряда иностранных девелоперских компаний, среди которых – крупнейшие европейские девелоперы в сегменте торговой недвижимости – ECE и Multi Development. Помимо этого, о планах развития в Украине и ряде проектов объявили израильская компания Engel Construction and Development Group, российская AFI, израильская Africa Israel Investments Ltd, голландская Acteeum Group, американско-британская 1849 PLC и другие. Однако основное внимание иностранных девелоперских компаний, в силу целого ряда объективных причин, связанных со спецификой развития проектов в Киеве, в большей степени сконцентрировано в регионах, хотя столица по-прежнему держит лидирующее место среди приоритетных рынков. То же можно сказать и об иностранных ритейл-операторах, которые из-за крайне медленного развития рынка торговой недвижимости в столице решили не ждать еще несколько лет, а переориентировались на более перспективные региональные рынки (за три последних года на рынок Киева совокупно было выведено менее 100 тысяч м2 площадей в 8 торговых центрах, из которых часть, в принципе, не предполагала наличия «якоря» в виде продуктового или строительного супермарткета, в ряде объектов «якорями» сели «родные» объекты девелоперских компаний – Rainford и «МегаМаркет»). Так, первый объект Praktiker был открыт в этом году в Макеевке, о присутствии в роли якорных арендаторов в торговых центрах Одессы и Харькова объявили, соответственно, Real и OBI. В целом, очень медленное развитие рынка торговой недвижимости не дает развернуть свои сети в Украине большому количеству операторов как food, так и non-food категорий: не считая перечисленных Praktiker, OBI и Real, пока еще не удается реализовать в конкретных проектах свои интересы сети Auсhan (хотя она подписала в этом году договор с компанией «Фуршет», а также объявила о намерении развивать проекты совместно с компаниями «ТКС» во Львове и ICD Investments в Киеве), а также ряду операторов сетевых одежных брэндов. Поэтому открытие в ТРЦ «КОМОD» в 2007 году бутика Marks & Spencer, а также объявление о развитии в Украине компании Inditex, которая уже в начале 2008 года намерена открыть свой первый магазин Zara в Киеве, названы экспертами в ряду событий рынка 2007 года. По данным Евгении Аничковой, о своем решении о выходе в Украину заявили многие известные западные ретейлеры: American Apparel, Stockmann and Bestseller, Harvey Nichols, Debenhams, New Yorker, Carrefour, Deichmann, Leroy Merlin и многие другие. В целом, говоря об интересе западных компаний к украинскому рынку, эксперт отмечает, что «рынок торговой недвижимости Киева является очень привлекательным для иностранных инвесторов ввиду высокой доходности и сравнительно небольших сроков окупаемости. На данный момент, целый ряд иностранных инвесторов озвучил свои планы по выходу на рынки крупных городов Украины. Их интересуют, в первую очередь, участки с центральным расположением. Наиболее вероятно, что зарубежные компании будут развиваться путем поиска партнеров среди местных девелоперов, поскольку доступ для иностранных девелоперов к земельным ресурсам в Украине значительно затруднен из-за непрозрачности рынка и сложностей с законодательным регулированием. Удачным примером подобной схемы сотрудничества итальянской компании King Cross и украинской «Комфорт-Инвест» является проект ТРЦ King Cross Leopolis во Львове».
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ Эксперты рынка единогласны во мнении, что столичный рынок торговой недвижимости потенциально представляет интерес для иностранных инвесторов. Вместе с тем отмечают низкое качество инвестиционного продукта. В 2007 году в Киеве была анонсирована только одна сделка в данном сегменте – продажа одного из первых профессиональных торговых центров Киева – «Глобус», расположенного в подземной части центральной площади столицы. Покупателем объекта общей площадью около 40 тысяч м2 (3 очереди) стал фонд London & Regional. Сумма сделки составила около $200 миллионов. В 2007 году на рынке активно муссировались слухи о покупке ТРЦ «Альта Центр» ирландской Quinn Group. Представители компании опровергли эту информацию, в то же время, подтвердив, что переговоры по этому проекту велись, но сделка так и не состоялась. В целом, эксперты отмечают, что в 2007 году на столичном рынке торговой недвижимости произошло снижение ставок капитализации, которые по состоянию на конец года составляют для профессиональных объектов уровня ТЦ «Глобус» 8,5-9,5%, для менее качественных объектов – 10-11%.
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СЕГМЕНТА По прогнозам экспертов рынка, основные тенденции развития торговой недвижимости сохранятся в ближайшие несколько лет. Кардинальных же изменений следует ожидать в 2009-2010 годах. По данным Вадима Непоседова, «сейчас в Киеве ведется строительство 15 торговых центров общей арендной площадью около 500 000 м2. Вероятность их реализации до 2010 года достаточно велика. 2008-2009 годы будут более интересными для рынка торговой недвижимости, чем 2005-2007. За этот период появятся новые проекты, новые форматы, существенно увеличится объем площадей новых торговых центров. Кроме того, появятся новые типы торговых центров – региональные, пауэр-центры, крупные специализированные центры. За этот период в Киеве появится возможность наблюдать максимальные годовые приросты торговых площадей. Но, несмотря на это, снижение арендных ставок и повышение уровня вакантности площадей не прогнозируется. Ставки капитализации будут продолжать снижаться». Евгения Аничкова прогнозирует изменение соотношения между спросом и предложением в столице только после открытия крупных торговых центров, то есть не ранее, чем через 3-4 года: «По оценке специалистов нашей компании, объем анонсированных к вводу до 2010 года торговых площадей составляет порядка 700 000 м2. Тогда можно будет рассчитывать и на стабилизацию уровня арендных ставок. Появление новых торговых центров в 2008 году вряд ли повлияет на уровень арендных ставок, поскольку новые квадратные метры украинский рынок ритейла поглотит незаметно».
РЕГИОНЫ Как уже было отмечено, столичный рынок все еще остается наиболее интересной площадкой для многих девелоперов торговой недвижимости, ввиду высокой покупательной способности населения, низкого уровня насыщения и др. Однако Киев ставит перед компаниями очень высокие входные барьеры, в числе которых – проблемы с поиском и покупкой земельных участков, бюрократия и коррумпированность всех согласовательных структур, законодательная неурегулированность сферы девелопмента и вопросов частной собственности, сложности с поиском надежных партнеров и многое другое. Ввиду этого, в 2007 году инвесторы и девелоперы еще активнее, чем в 2006 году, принялись за экспансию региональных рынков, характеризирующихся ненасыщенностью, более простыми схемами аренды и покупки земельных участков, отсутствием конкуренции и др. Девелоперов интересуют, прежде всего, города-миллионики, хотя города с населением от 200-300 тысяч жителей также попадают в их поле зрения. Сложившуюся ситуацию комментирует Галина Малиборская: «В целом, интерес девелоперов, как существующих, так и новых не ограничивается рамками столичного рынка, вследствие чего увеличивается количество новых проектов в регионах. Более того, новые девелоперы, как правило, рассматривают возможности реализации крупных проектов. К примеру, Acteeum Group выступит девелопером проекта регионального торгового центра с рабочим названием «Ипподром» в Одессе (общая торговая площадь объекта составит 60 000 м2). Еще одним новым игроком на украинском рынке является израильская компания Africa Israel Investments Ltd., заявившая о реализации проекта многофункционального комплекса общей площадью 150 000 м2 с большой торговой составляющей в Запорожье». В 2007 году в региональных городах Украины состоялось открытие ряда торговых центров. Несколько торговых центров открылось в Харькове. Так, в январе по проспекту Гагарина, 30 открылся ТЦ «ПОРТАЛ» общей площадью 7860 м2. Девелопер проекта – «Концерн АВЭК и Ко». В марте по ул. Гвардейцев Широнинцев, 101/99 был введен в эксплуатацию ТЦ «Экватор» общей площадью 16 000 м2, из которых торговая площадь составляет 12 000 м2. Якорным арендатором ТЦ выступает гипермаркет «Велика Кишеня», площадь торгового зала которого составляет 3200 м2. Девелопер проекта – компания VK Development, которая в сентябре по Московскому проспекту, 256-б открыла еще один торговый центр сети «Экватор» общей площадью 15 000 м2. Якорным арендатором объекта также выступает супермаркет «Велика Кишеня», торговая площадь которого составляет 2500 м2. В марте компания VK Development открыла торгово-развлекательный центр «Экватор» в Черновцах по ул. Русской, 248-е. Несколько проектов торговой недвижимости было реализовано в Днепропетровске. В марте по ул. Малиновского, 2 корпорация LOGOS открыла многофункциональный центр «Вавилон». Общая площадь центра составляет 25 600 м2, из которых торговая – 12 700 м2. В ноябре по ул. Калиновой, 9-а состоялось официальное открытие торгового центра Miriada, который стал первым в национальной сети ТЦ под единым брэндом Miriada. Девелопером проекта является компания IСD Investments (Киев). Общая площадь 2-уровневого комплекса составляет 18 408 м2, из которых 9000 м2 – арендуемая площадь. В апреле в Одессе состоялось открытие ТЦ «Сады Победы» премиум-класса общей арендуемой площадью около 20 000 м2. Девелопером проекта выступила компания «Таврия В». В ноябре в Севастополе по ул. Октябрьской Революции, 24 состоялось открытие ТЦ «Посейдон», реализацией которого занималась компания «Ален» (Севастополь). Общая площадь 3-уровневого центра составляет 16 000 м2. В декабре в Тернополе по ул. Текстильной, 28-ч открылась первая очередь торгово-развлекательного центра «Подоляны», позиционируемого в формате Regional Center. Девелопером проекта выступает компания «Теркурий-2» (Тернополь). Общая площадь ТРЦ после введения второй очереди (в I квартале 2008 года) составит 45 000 м2. В Полтаве по ул. Фрунзе, 60-а открылся ТРЦ «Конкорд». Общая площадь ТРЦ составляет 10 000 м2, из которых торговая – 6500 м2. Девелопер проекта – «Полтавская торгово-финансовая компания». Говоря об открывшихся в 2007 году крупных торговых центрах в регионах, необходимо отметить, что и там проекты развиваются по сценарию, похожему на киевский, с уже традиционной задержкой ввода объектов в эксплуатацию. Тем не менее, выведенный на рынок в 2007 году объем торговых площадей в различных городах Украины оставляет далеко позади киевские показатели.
