Рынок офисных помещений Киева: монополия арендодателя

СЕГМЕНТАЦИЯ ПО КЛАССАМ


графика: СР
Источник: «Colliers International Украина», DTZ 2005 год – прогноз

Согласно данным компании «Colliers International Украина», структура общего объема офисных помещений Киева по классам на начало 2005 года выглядела следующим образом: класс А – 12%; класс В+ – 12%; класс В – 65%; класс С – 11%. По итогам 2004 года, около 45% офисных площадей сосредоточено в CBD столицы, а оставшиеся 55% рассредоточены по всей территории города.
На сегодняшний день в центральной части Киева строится более 135 тысяч м² офисных площадей. Однако, в последние годы появилась тенденция формирования субрынков, одним из наиболее крупных среди которых эксперты называют исторический Подол, прилегающий к центральному деловому району с севера. Здесь, в дополнение к одному из немногих офисных центров класса А «Подол Плаза», уже строятся несколько современных офисных зданий, еще ряд проектов находится на этапе согласования.


графика: СР
Источник: «Colliers International Украина», DTZ, Jones Lang LaSalle

В  целом, по данным аналитиков компании DTZ, в общем объеме выводимых на киевский рынок офисных площадей в наибольшей степени представлены офисы класса В, доля которых уже 2 года подряд – 2003-2004 – составляет порядка 70%. При этом, такую же тенденцию, по прогнозам, продемонстрируют итоги 2005 года.
Так, из введенных и запланированных к вводу в 2005 году 66 тысяч м² офисных помещений в классе А представлено менее 7%. (БЦ по ул. Набережно-Крещатицкой, 5/13). В 2006 году, по прогнозам, на рынок будет выведено 2 офисных центра класса А: «Айсберг» и NTBC II (20% общей площади, выведенной на рынок); в 2007 году – сразу 4: «Парус», «Торонто Киев», а также 2 центра по ул. Михайловской, 7 и 12 (90%).
Объяснение такого явления заключается в том, что на сегодняшний день для девелоперов класс А в кратко- и среднесрочном аспекте с финансовой точки зрения менее привлекателен, чем класс В. Дополнительные затраты для достижения соответствия офисного центра всем необходимым критериям, сегодня в условиях «рынка арендодателя» не создадут настолько ощутимой разницы в арендных ставках по сравнению с классом В. В результате, девелоперы ориентируются на более низкий класс офисного центра, меньшие затраты, а также более низкие, но все же в меньшей пропорции, арендные ставки, и, как следствие, более высокую доходность.


графика: СР
Источник: «Colliers International Украина», DTZ, Jones Lang LaSalle

По  мере насыщения рынка офисных помещений доля центров класса А, как отмечают эксперты, будет повышаться, поскольку в борьбе за арендатора девелоперы вынуждены обеспечивать наивысший уровень всех необходимых характеристик, присущих профессиональному объекту офисной недвижимости. Уже сейчас эксперты отмечают появление профессиональных проектов, девелоперы которых ориентируются не только на краткосрочную окупаемость, но, прежде всего, на долгосрочный стратегический эффект, то есть востребованность на рынке при любых конъюнктурных ситуациях.


СПРОС
Все эксперты отмечают стремительный рост спроса на офисные помещения в Киеве. При этом ключевыми факторами, обуславливающими такую тенденцию, специалисты компании «Colliers International Украина» называют позитивные экономические изменения в стране, рост объемов национальной экономики (ВВП), расширение сферы услуг и рост объемов производства, появление на рынке новых международных компаний (арендаторов), приток российского капитала, рост уровня арендаторов – переезд из квартир и административных зданий (институтов) низкого качества в современные офисные центры, расширение бизнеса арендаторов – увеличение объемов арендуемых площадей и сроков аренды, рост профессионализма девелоперов и качества бизнес-центров.


графика: СР
Радомира Цуркана, главы отдела офисной и промышленной недвижимости ком

В целом, за 2004 год на рынке офисной недвижимости Киева были заключены сделки по аренде в общей сложности около 60 тысяч м², что не намного превысило показатель 2003 года – чуть более 50 тысяч м². Данный парадокс – сохранение объемов поглощения при стремительном увеличении спроса в целом – обусловлен ограниченностью предложения. По оценкам Радомира Цуркана, главы отдела офисной и промышленной недвижимости компании «Colliers International Украина», сегодня емкость киевского офисного рынка составляет около 500 тысяч м².


графика: СР
Источник: DTZ 2005 год – прогноз

Из позитивных тенденций развития рынка в аспекте спроса эксперты компаний «Colliers International Украина» и DTZ отмечают рост количества предварительных договоров аренды, увеличение числа заказов на крупные офисные площади – более 1 тысячи м². Это подтверждает предположение, что у арендаторов офисных помещений постепенно растет уверенность в рынке и проектах, а многие компании расширяют масштабы своей деятельности, что обуславливает рост спроса – с точки зрения как требуемого объема офисной площади, так и ее качества.


графика: СР
Источник: Colliers International, DTZ, Jones Lang LaSalle

Основной объем спроса на офисные помещения, особенно большой площади, приходится на иностранные компании, однако, как отмечают эксперты «Colliers International Украина», доля украинских арендаторов увеличивается из года в год.
По мере того, как местные компании укрепляют свои финансовые позиции и расширяют масштабы деятельности, возрастает уровень их требований к занимаемым офисным площадям, что стимулирует переезд в профессиональные офисные центры.
Наиболее популярным для арендаторов расположением офисных помещений по-прежнему остается центральный деловой район, что, по мнению экспертов компании DTZ, обусловлено его традиционной престижностью и, как правило, более высоким качеством офисов. Однако, по причине дефицита офисных помещений и высоких арендных ставок в центральной части города, все более популярными среди арендаторов становятся районы, прилегающие к CBD, а также периферийные районы, располагающие хорошей транспортной доступностью.


    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    

Таблица 1. Крупнейшие сделки по аренде офисных помещений Киева в 2005 году
Арендатор	Площадь, м2	Офисное здание
Procter & Gamble	3843	Ул. Набережно-Крещатицкая, 5/13
«Нефтегаз Украина»	2390	НЕСТ
«Автоцентр»	1890	Ул. Дегтяревская, 52
LG	1660	Днепровский Спуск
UMC	1567	Ул. Щорса, 36-б
ABBYY Ukraine	1330	БЦ «ИРВА»
«Догмат – Украина»	1200	Пр-т. Гагарина, 23
IDS	1000	«Форум Парк Плаза»
Servier	990	БЦ «Ренессанс»
Банк «Лидер»	818	БЦ «Артем»
Free Media Europe	782	Ул. Дегтяревская, 52
«Telegraaf Magazines Украина»	776	Ул. Игоревская, 14-а
«Сармат»	720	«Форум Парк Плаза»
DuPont de Nemours Int. SA	644	«Подол Плаза»
«Дельта Банк»	610	Ул. Щорса, 36-б
«Интек Гео»	514	Ул. Большая Васильковская, 55
Ogilvy & Mather	510	Ул. Новый Проезд, 5

Источник: «Colliers International Украина», DTZ
Таблица: СР
Если говорить о сегментации по видам деятельности основных потребителей офисных помещений в Киеве, то, по данным DTZ, компании, предоставляющие финансовые услуги, занимают 39% рынка; представители промышленного сектора – 35%; компании, работающие на рынке информационных технологий и телекоммуникаций, – 13%; компании бизнес-сектора – 8%; операторы розничной торговли – 3%; государственные учреждения и посольства – 2%.
Незначительная доля украинских компаний предпочитает аренде офисных площадей их выкуп, мотивируя свое решение высокими темпами роста цен на недвижимость и, следовательно, возможностью высокорентабельного инвестирования. И сегодня киевский рынок в лице ряда непрофессиональных или «случайных» девелоперов предоставляет им эту возможность.


АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ
За первые 6 месяцев 2005 года на рынок Киева был выведен очень незначительный объем новых офисных помещений – около 30 тысяч м². Учитывая стремительный рост спроса, сложившаяся в прошлом году ситуация, когда предложение офисных помещений уступало объему спроса («рынок арендодателя») – еще более углубилась.
В результате, арендные ставки в течение 2004 года выросли, и данная тенденция, по оценкам экспертов, сохранится до конца 2005 года. В среднем базовая (без эксплуатационных расходов, расходов на управление и НДС) арендная ставка для класса А составляла на начало 2005 года около $29/1 м²/месяц, увеличившись по сравнению с началом 2004 года более чем на 20% с $24/1 м²/месяц, а наивысшая (prime rate) составила на начало 2005 года $33/1 м²/месяц. Для класса В средняя арендная ставка составила порядка $24 за 1 м² в месяц, увеличившись за год на 20% с $20/1 м²/месяц; для класса С – $17/1 м²/месяц, увеличившись за год более чем на 40% с $12/1 м²/месяц.
Если сравнивать уровень арендных ставок, сложившийся на сегодняшний день в Киеве и в столицах других европейских стран, то можно заметить, что столица Украины по этому показателю превосходит большинство крупнейших высокоразвитых городов, что при намного более низком уровне развития экономики можно объяснить лишь одним фактом – дефицитом профессиональных помещений.
Эксперты отмечают крайне низкий уровень вакантности, сложившийся на сегодняшний день на рынке офисных помещений Киева. В целом, по данным компании «Colliers International Украина», на начало 2005 года доля незанятых площадей в общем объеме предложения на офисном рынке составляла менее 3%. В центральном деловом районе столицы, где, как уже отмечалось, сосредоточено порядка 45% всех современных офисных площадей города, уровень вакантности составил около 1%.
Ярко выраженный характер монополии арендодателя на офисном рынке Киева подтверждает сравнение доли свободных помещений в общем объеме офисного рынка ведущих европейских городов (см. график 7). Это сравнение не лишено определенных погрешностей – рынок Киева в целом является одним из самых маленьких в Европе по своим абсолютным размерам, а, соответственно, относительный показатель уровня вакантности не может служить объективным инструментом выявления ситуации, сложившейся на рынке. Однако, полученные результаты выглядят просто удручающе для арендатора офисных помещений в Киеве, вынужденного соглашаться на более-менее подходящее предложение по завышенным сравнительно с западным уровнем, ставкам аренды, не имея даже возможности выбора.


ИНВЕСТИЦИИ
Как объект инвестирования офисная недвижимость Киева является одним из наиболее привлекательных вариантов. Это обусловлено высокой доходностью инвестиций – как на этапе девелопмента, так и при покупке уже существующих объектов, заполненных арендаторами.
Однако, за всю историю киевского офисного рынка на нем было заключено чрезвычайно малое количество сделок по инвестиционной продаже (БЦ «Артем», NTBC, Horizon Office Tower, БЦ по ул. Набережно-Крещатицкая, 5/13), что, по мнению экспертов, обусловлено, в первую очередь, существенной разницей между ценами покупки и продажи, то есть ценой, которую предлагает покупатель, оценивающий инвестиционный продукт в том числе и с точки зрения рискованности вложений, и ценой, за которую владелец объекта недвижимости готов его продать.
Как полагают аналитики, это связано с завышенной оценкой нынешних собственников потенциала своих объектов.
Сегодня, как отмечают эксперты компании «Colliers International Украина», владельцы качественных офисных зданий предлагают свои объекты на продажу по цене, которая отражает первоначальную доходность на уровне 10-16%, однако, учитывая реальное положение вещей, ставки доходности должны выглядеть следующим образом (по классам офисного здания): А – 13-14%, В+ – 15-16%, В – 17-19%, С – 20-25%.
Увеличение доходности по мере уменьшения классности здания объясняется понижением абсолютного уровня цены объектов и повышением уровня риска. Последний фактор находит отражение в более высокой доходности, на которую ориентируются девелоперы и инвесторы, вступающие в проект на начальном этапе его реализации, – речь идет о как минимум 20-25% годовых.
В то же время, стоит отметить, что для киевского рынка коммерческой недвижимости в целом характерно постепенное снижение уровня доходности. И если на примере сделок инвестиционной купли-продажи это проследить невозможно по причине практически полного отсутствия таковых, то, как утверждают аналитики, доходность инвестиций в объекты коммерческой недвижимости для девелоперов постепенно снижается, что проявляется в повышении сроков окупаемости первоначальных инвестиций.


ПЕРСПЕКТИВЫ
Прокомментировать перспективы развития рынка офисной недвижимости Киева мы попросили представителей ведущих консалтинговых компаний столицы.
Относительно ближайших перспектив развития рынка Марта Костюк, исследователь компании DTZ, отмечает, что «2005 год, подобно 2004, характеризуется значительным дефицитом качественных офисных помещений на рынке и низкими показателями вакантности. В связи с дефицитом свободных офисных помещений на рынке арендные ставки на качественные офисы значительно возросли.
Они будут оставаться высокими до середины-конца 2006 года, пока на рынке не появится достаточное количество качественных офисных помещений. В ближайшее время запланирован к сдаче в эксплуатацию ряд объектов офисной недвижимости, среди них – БЦ «Европа Плаза», БЦ «Ренессанс», БЦ «Айсберг», которые, конечно, повлияют на рынок путем увеличения его объема и удовлетворения части существующего спроса. Но удовлетворить растущий спрос в целом эти объекты не смогут. По заявлениям девелоперов, в 2005 году на рынке должно появиться около 100 000 м² офисных помещений, а в 2006 году – минимум 110 000 м². Однако, уже сегодня по поводу таких прогнозов возникают определенные сомнения».


графика: СР
Источник: : Colliers International, DTZ, Jones Lang LaSalle

Радомир Цуркан акцентирует внимание на негативных последствиях сложившейся сегодня на рынке офисных помещений Киева ситуации для арендатора: «В нашей ежедневной работе с заказчиками по офисным помещениям мы заметили то, что давно ожидали вследствие продолжительного дефицита качественных помещений на рынке. Речь идет о дискомфортной позиции потенциального арендатора при выборе офиса и переговорах с владельцем офисных помещений. Сегодня это уже осознают практически все компании – потенциальные арендаторы, вынужденные адаптироваться к жестким обстоятельствам. Даже самые крупные и известные международные компании, которые на более развитых рынках являются самыми желанными и ценными офисными арендаторами, сегодня едва ли могут рассчитывать на такое же трепетное отношение со стороны арендодателей Киева.
Начнем с того, что вариантов помещений немного, а объектов, хотя бы приблизительно (не идеально) соответствующих требованиям крупного арендатора, может быть один или два варианта.
Если переезд является неизбежной необходимостью, то ситуация, когда у вас есть не более двух опций в рассмотрении, усугубляется тем, что на каждый рассматриваемый объект есть еще один или даже несколько претендентов. Подобные примеры мы можем привести из последних офисных сделок 2005 года.


    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    

Таблица 2. Основные проекты в сфере офисной недвижимости Киева, введенные и запланированные к вводу в эксплуатацию в 2005 году
Название бизнес-центра	Класс	Офисная площадь, м2	Формат девелопмента
Ул. Набережно-Крещатицкая, 5/13	A	4200	Новое строительство
«Леонардо», пересечение ул. Владимирской и Б. Хмельницкого	B+	10 000	Новое строительство и реконструкция
«Ренессанс», ул. Воровского, 24	B+	15 000	Реконструкция
Ул. Линейная, 17	B	8000	Реконструкция
Ул. Дегтяревская, 62	B	5700	Реконструкция
Ул. Дегтяревская, 52	B	3200	Реконструкция
Днепровский спуск, 1	B+	6000	Новое строительство
Ул. Большая Васильковская	B+	4000	Новое строительство
Другие	B	10 000	–
	Всего класс А + B	66 100
«Форум Парк Плаза», 1-я очередь, Московский проспект, 7-9	C	15 000	Реконструкция
Ул. Радищева, 10/14	C	15 000	Реконструкция
«Стенд», ул. Васильковская, 14	C	10 000	Реконструкция

Источник: «Colliers International Украина»
Таблица: СР
Сегодня арендодатель понимает выгодность своей позиции и пользуется этим, удерживая свои первоначальные условия аренды в переговорах, независимо от имени или масштабности арендатора».
По словам Марты Костюк, уже в ближайшее время на киевский рынок ожидается приход зарубежных девелоперов, в то время как сегодня развитием проектов занимаются исключительно местные игроки. Это, а также развитие рынка и рост конкуренции, по мнению эксперта, окажет позитивное влияние на качество новых проектов офисной недвижимости.
По поводу возможного насыщения рынка и последствий этого факта для его участников Радомир Цуркан отмечает: «Арендные ставки в новых современных (профессиональных) объектах в ближайшие 1-2 года либо останутся на сегодняшнем рыночном уровне, либо даже могут вырасти на 5-10%. Это, конечно, зависти от объема и качества будущего предложения. Ценовая политика в новых крупных офисных зданиях (а речь на самом деле идет о нескольких проектах) будет служить основой для формирования цен в других, менее крупных, объектах.
В случае одновременного выхода на рынок 100 тысяч м² концептуально грамотных и качественно новых помещений (что произойдет не ранее 2007 года), цены на существующие офисы могут снизиться, но не более чем на 10%.
Это в большей степени касается тех объектов, которые расположены в CBD и сегодня «снимают сливки» с рынка вследствие острого дефицита помещений в центре, хотя далеко не соответствуют своему классу.
Также будут страдать те объекты, владельцы которых сегодня пренебрегают качеством и уровнем предоставляемых арендаторам услуг. Им придется либо пересмотреть свой подход, либо идти на риск потери ценных арендаторов.
Перенасыщение – это естественный виток развития рынка. Будет более острая борьба за качественного арендатора. Арендные ставки существенно не упадут (максимум на 5-10%), но возможны более гибкие предложения со стороны арендодателей по другим условиям аренды – отделочные работы, период льготной аренды, другие концессии.
Необходимо также понимать, что «страдать вакантностью» будут не все объекты, а только те, которые являются менее профессиональными. Именно они начнут терять арендаторов при появлении более современных и профессионально продуманных офисных проектов.
Вопрос профессионального менеджмента здания и отношения владельца объекта к его арендаторам также станет одной из наиболее актуальных причин разрыва договоров аренды в пользу объектов с более профессиональным обслуживанием».