Рынок недвижимости Харькова: скоро ли «дно»?

ЦИКЛЫ И ФАЗЫ РЫНКА

Виктор Герасименко, к.т.н., управляющий партнер ГК «Проконсул» Начало формированию украинского профессионального рынка недвижимости, по нашему мнению, было положено в 1992 году. При этом историю развития рынка можно условно разделить на несколько этапов: I этап – 1992-1998 годы, II этап – 1999-2000 годы, III этап – 2001-2008 годы, IV этап начался в 2009 году. За время независимости Украины произошло два серьезных финансово-экономических кризиса, повлиявших на развитие украинского рынка недвижимости в целом и Харькова в частности: кризис 1998 года и кризис, начавшийся в 2008 году. Оба кризиса были обусловлены внешними факторами, однако впоследствии оказали глубокое влияние на национальную экономику и рынок недвижимости. РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Динамика и прогноз арендных ставок в сегменте офисной недвижимости Харькова, 2005-2014 годы

Источник: ГК «Проконсул» Рынок недвижимости Харькова ощутил влияние кризиса в полной мере начиная с октября 2008 года. При этом в начале 2009 года было сложно предположить, когда может наступить «потепление». Тем не менее, уже во второй половине минувшего года наблюдалось незначительное оживление девелоперской активности, в частности, на рынке офисной недвижимости. Так, было завершено строительство ряда крупных бизнес-центров. Оживился рынок аренды: было заключено несколько крупных сделок по сдаче в аренду площадей в бизнес-центрах.

Проекты офисной недвижимости, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2010 году в Харькове
Название	Расположение	Девелопер	Общая площадь, м²
БЦ «Капиталист»	Переулок Отакара Яроша	«Авантаж» (Харьков)	16 000
Торгово-офисный центр AVE PLAZA	Ул. Сумская, 10	«АВЭК и Ко» (Харьков)	23 400 (офисная – 4100)
Торгово-офисный центр «Солярис»	Ул. Отакара Яроша	«SMART-строй» (Харьков)	11 000 (офисная – 7100)

Источник: ГК «Проконсул» Тенденции 2009 года – Отсутствие доступа к заемному капиталу. – Замораживание проектов, находящихся на начальной стадии развития, и части проектов со степенью готовности более 50%. – Укрепление рынка арендатора. – Падение арендных ставок (по итогам года на 49%). – Пересмотр валюты арендных платежей (переход от расчетов в долларах к гривнам). – Отсутствие согласия между продавцами и покупателями в отношении «справедливой цены» на объекты продажи. – Низкая активность инвесторов по приобретению объектов офисной недвижимости. Прогнозы Перспективы развития рынка офисной недвижимости Харькова в 2010 году оцениваются не с точки зрения ввода в эксплуатацию новых объектов, а с позиции уровня спроса на существующие площади и вакантности. Имеющийся сегодня объем офисных площадей в Харькове может обеспечить потребности арендаторов на перспективу 2010-2011 годов. Однако по мере улучшения экономической ситуации в стране спрос на качественные офисные площади будет расти, что приведет к их дефициту и, соответственно, росту арендных ставок. РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Динамика и прогноз арендных ставок в сегменте торговой недвижимости Харькова, 2005-2014 годы

Источник: ГК «Проконсул» На данный момент игроки рынка торговой недвижимости Харькова начинают адаптироваться и приспосабливаться к новым условиям работы. Однако, принимая во внимание глубокую депрессию, в которой находится экономика Украины, о возрождении рынка торговой недвижимости говорить пока рано. В 2009 году так и не возобновились работы по реализации ряда крупноформатных объектов торговой недвижимости. В свою очередь новые проекты ТЦ/ТРЦ не анонсировались. Перенесены сроки сдачи в эксплуатацию самого крупного проекта торговой недвижимости Харькова – ТРЦ «Магелан» общей площадью 90 000 м². Проект планировалось реализовать на пересечении Окружной дороги и проспекта Людвига Свободы. Введение в эксплуатацию первой очереди было анонсировано девелопером проекта – компанией «Край Проперти» (Киев) – на I квартал 2010 года. Тенденции 2009 года – Предложение к продаже функционирующих ТЦ/ТРЦ с заключенными договорами аренды. Причина – кредитные обязательства собственников объектов перед банками, а также смена инвестиционных приоритетов. – Отказ инвесторов от реализации ряда проектов к Евро-2012 из-за дефицита финансовых средств (например, работы по проекту спортивно-развлекательного комплекса «Металлист-Сити», в составе которого предусмотрены в том числе торговые помещения, не продвинулись далее разработки проектной документации). – Рост предложения торговых помещений в аренду, в том числе за счет перепрофилирования площадей, ранее являвшихся залами игровых автоматов и казино. – Рост уровня вакантности в некачественных торговых центрах до 50%. При этом уровень вакантности в наиболее профессиональных ТЦ составлял 5-10%. – Падение арендных ставок (по итогам года на 58%). – Расторжение ряда предварительных договоров аренды в строящихся ТЦ по инициативе арендаторов. – Фиксация арендной ставки в национальной валюте (гривне), а цены продажи объектов – в долларах США. – Предоставление арендаторам дополнительных льгот (арендные каникулы, льготный курс валют, переход на оплату в форме процент от оборота). Согласно нашим прогнозам, оживление харьковского рынка торговой недвижимости возможно к концу 2010 года. Ожидается, что это будет медленный и неравномерный процесс.

Торговые центры Харькова, введенные в эксплуатацию в 2009 году
Название	Расположение	Девелопер	Общая площадь, м²
ТЦ «Визит»	Ул. Клочковская, 134-б	«Авантаж» (Харьков)	7420
ТЦ «Движение» (I очередь)	Ул. Отакара Яроша, 18-д	НД	НД
ТОЦ Platinum Plaza (I очередь)	Ул. Сумская, 72	«АВЭК и Ко» (Харьков)	9000
ТЦ «Металлист-Арена»	Ул. Плехановская, 65	Группа DCH (Харьков)	НД

Источник: ГК «Проконсул» РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В 2008-2009 годах в Харькове существенно упал спрос на складские помещения. На данный момент арендаторы ищут более гибкие условия аренды, а также продолжают сокращать объем арендуемых площадей. Сокращают расходы на логистику ритейл-операторы, в докризисный период обеспечивавшие основной спрос на складские площади. На данный момент ритейлеры пересматривают каналы продвижения товаров, а также условия работы с логистическими операторами. В целом, дальнейшая ситуация на рынке складской недвижимости Харькова будет зависеть от рыночной конъюнктуры, доступности проектного финансирования и ситуации в сегменте ритейла. Новое предложение В 2009 году был введен в эксплуатацию ряд складских комплексов для собственного пользования. Так, состоялся ввод в эксплуатацию дистрибьюционного центра «Клуб Семейного Досуга» в поселке Солоницевка (Дергачевский район). Общая площадь склада составляет 12 800 м². Также в поселке Солоницевка корпорация «Бисквит-Шоколад» ввела в эксплуатацию собственный логистический центр. Общая площадь складских помещений составляет 13 500 м². Следует отметить, что в 2009 году на харьковском рынке складской недвижимости появился новый логистический оператор, который взял в управление складской комплекс площадью 4230 м² в пгт Васищево (Харьковская область). Тенденции 2009 года – Отсрочка с началом реализации крупных проектов складских комплексов. – Гибкий подход арендодателя к условиям договоров аренды, готовность идти на уступки. – Рост объема предложений по субаренде. – Новые возможности для инвесторов, располагающих собственными средствами, для приобретения проблемных активов.

Версия для печати