«Рустлер Недвижимость Сервис»: «С невыполняющими обязательства арендаторами следует попрощаться»

ТОЦ AVE Plaza по ул. Сумской, 10 в Харькове, управление которым осуществляет компания «Рустлер Недвижимость Сервис» ФОТО: «РУСТЛЕР НЕДВИЖИМОСТЬ СЕРВИС» В свете сложной экономической ситуации в стране и ее негативного влияния на бизнес-деятельность и функционирование объектов коммерческой недвижимости, укрепил или наоборот сдал свои позиции сегмент property и facility management в 2014 году? 2014 год оказался для всех участников рынка коммерческой недвижимости самым нелегким за все время его существования. В этот период наши основные усилия были направлены на совместную с собственниками недвижимости работу по стабилизации ситуации на объектах, а именно: поиск компромиссных решений с платежеспособными арендаторами, замена неплатежеспособных арендаторов, оптимизация расходов. Что касается сегмента property и facility management, то он четко повторяет общую рыночную ситуацию – если бизнес арендаторов процветает, то и у собственников помещений все замечательно, арендные ставки растут, оплата производится вовремя, в том числе и операционных расходов, в которые входят затраты на property и facility management. В течение 2014 года бизнес находился в состоянии неопределенности, что, соответственно, негативно отразилось и на рынке недвижимости. Как изменился за последний год список и состав компаний, специализирующихся на услугах property и facility management? Мы не наблюдали значительных изменений в составе игроков – основные компании продолжают работу, поскольку услуги property и facility management востребованы всегда, какой бы ни была ситуация в стране. В то же время было несколько случаев, когда владельцы коммерческой недвижимости принимали решение приступить к управлению объектами самостоятельно, без привлечения управляющей компании. Как изменился спрос на услуги компании «Рустлер Недвижимость Сервис» в 2014 году? Какие услуги стали пользоваться большим спросом и почему? Основной состав услуг, на которых специализируется наша компания, остался неизменным: коммерческое управление, техническое управление и эксплуатация, брокеридж, менеджмент проектов. В 2014 году наша компания заметно активнее предоставляет услугу проведения технического аудита (Technical Due Diligence), прежде всего в связи со сменой собственников зданий – реализацией залога со стороны банков, и планами о приобретении, как правило, небольших по площади зданий для собственного использования. С какими новыми проблемами Вы столкнулись в нынешнем году? Прежде всего – со значительным сокращением доходов наших клиентов из-за скидок, вынужденно предоставленных арендаторам, повышением уровня вакантности в зданиях, падением курса гривны и «нулевой» активностью инвесторов в Украине. Все эти факторы также значительно повлияли на финансовые результаты нашей работы. Изменились ли условия сотрудничества между собственниками объектов коммерческой недвижимости и управляющими компаниями? Пересматривала ли Ваша компания стоимость своих услуг в текущем году? Тарас Шелемех, генеральный директор «Рустлер Недвижимость Сервис» ФОТО: «РУСТЛЕР НЕДВИЖИМОСТЬ СЕРВИС» В этом нелегком для всех году собственники недвижимости общаются с управляющими компаниями в разы больше, чем в благоприятные времена. Это связано со значительно возросшим количеством вопросов для совместного обсуждения и принятия решений, например, о предоставлении скидок, о привлечении новых арендаторов взамен тех, которые досрочно покидают здания, об общей с юристами владельца работе с должниками и т.д. Практически во всех объектах торговой и офисной недвижимости Киева и региональных центров страны зафиксированы обращения арендаторов к собственнику или управляющей компании с просьбой снизить арендные ставки или предоставить арендные каникулы. Как Вы реагируете на подобные ситуации? Какую позицию занимает Ваша компания в подобных обращениях – идете ли Вы на уступки арендаторам? Мы общаемся со всеми нашими арендаторами, в том числе по вопросам снижения арендной ставки, и находим индивидуальные решения, в некоторой мере устраивающие и владельца, и арендатора. Но интересы сторон противоположные: арендатор использует каждый повод для снижения арендной платы, даже в тех случаях, когда скидка ему особо не нужна, у владельца, в свою очередь, есть бизнес-планы и обязательства перед кредиторами и акционерами. Поэтому в вопросе предоставления скидок на аренду очень важно тщательно проверять информацию, предоставляемую арендаторами. Неспособность отдельных арендаторов выполнять свои обязательства по добровольно подписанным договорам аренды – это четкий сигнал для управляющей компании и собственника о том, что с такими арендаторами лучше как можно быстрее попрощаться. Какие меры принимает компания «Рустлер Недвижимость Сервис» для привлечения покупателей и стимулирования продаж в объектах торговой недвижимости, находящихся в ее управлении? Какие из них зарекомендовали себя как наиболее эффективные? По вопросам маркетинга и PR управляемых нами ТРЦ мы успешно работаем совместно с агентством Prime Promotion, обладающим огромным опытом в этой области. Агентство регулярно проводит опросы посетителей торговых центров, по результатам которых выделяется их целевая аудитория, узнаются ее потребности и предпочтения. На основании этих данных разрабатывается дальнейшая маркетинговая стратегия того или иного торгового центра. Мероприятия, которые проводятся в управляемых нами ТРЦ, направлены, с одной стороны, на повышение лояльности посетителей и создание клиентской базы с целью максимально изучить их нужды и предпочтения, с другой стороны, на стимулирование продаж – это разнообразные скидки, бонусы, подарки, розыгрыши. Свои маркетинговые мероприятия мы координируем с арендаторами, которые впоследствии получают выгоду в виде продаж. Конечно, в текущем году маркетинговая стратегия торговых центров претерпела изменений ввиду событий в стране, повлиявших на настроения и покупательную способность потребителей. На каких условиях сегодня подписываются договоры с новыми арендаторами? Кто диктует условия – арендатор или арендодатель? Можно ли говорить о падении арендных ставок на торговые площади? Каждый кризис приводит к тому, что рынком аренды офисных помещений начинают управлять арендаторы, которые диктуют условия арендодателям. Сегодня катастрофически не хватает качественных платежеспособных арендаторов, чтобы заполнить уже построенные квадратные метры офисных зданий. Наличие огромного количества вакантных помещений, особенно в регионах, серьезно повлияло на стоимость аренды, ведь многие владельцы соглашаются сдавать помещения за плату, необходимую для покрытия эксплуатационных и коммунальных расходов. Условия аренды, на которых сегодня подписываются договоры, отображают общую ситуацию в стране и бизнесе – неуверенность и осторожность со стороны инвесторов с обеих сторон договора аренды. Следствием такого подхода являются зачастую краткосрочные договоры аренды на помещения, не требующие значительных капитальных инвестиций. Общаясь сегодня с ритейлерами, мы хорошо понимаем, что часто вопрос инвестиций в новый магазин, брендированный согласно требований владельца торговой марки, является серьезным препятствием для развития сети наряду с опасениями об убыточной работе новой торговой точки. Каких изменений стоит ожидать в сегменте property и facility management Украины в 2015-2016 годах? Рынок недвижимости – это «лакмусовая бумажка» состояния экономики страны, которая зависит от огромного числа как внешних, так и внутренних факторов. Как только начнет подниматься экономика, улучшится ситуация и на рынке недвижимости: быстрее в торговых центрах, медленнее в офисных зданиях. Но пока на Восток Украины не придут мир и стабильность, прогнозировать что-либо конкретно даже на ближайшую перспективу невозможно. Очень важно как можно быстрее создать привлекательные и благоприятные условия для ведения бизнеса всех категорий: малого, среднего и крупного. Только тогда все хорошо будет и у владельцев недвижимости, и у их партнеров и помощников – управляющих компаний.