«Рустлер Недвижимость Сервис»: «Мы надеемся на стабилизацию»

Как изменился рынок управления недвижимостью – property и facility management – в Украине в 2015 году по сравнению с 2014-м? Дайте Вашу оценку актуальной ситуации на рынке управления недвижимостью. Тарас Шелемех, генеральный директор «Рустлер Недвижимость Сервис» ФОТО: «РУСТЛЕР НЕДВИЖИМОСТЬ СЕРВИС» Объемы рынка управления недвижимостью в Украине не значительны, видимо, по этой причине нет каких-либо официальных статистических данных от государственных органов или бизнес-аналитиков. По сравнению с прошлым годом принципиальных различий в этом сегменте не наблюдается. Как и во всей экономике страны, ситуация на рынке управления недвижимостью достаточно непростая, поскольку в тяжелые времена владельцы зданий стараются максимально экономить на затратах на обслуживание. Сегодня наблюдается тенденция к сокращению этого рынка по двум основным причинам: во-первых, пересмотр договоров управления в сторону уменьшения их бюджета, во-вторых, разрыв контрактов с управляющими компаниями ввиду того, что некоторые владельцы принимают решение о самостоятельном управлении. Состав участников рынка управления недвижимостью по сравнению с прошлым годом остался практически без изменений, так же, как и главные потребители данных услуг, а это в основном иностранные компании, для которых сервисы property и facility management понятны и востребованы. В целом, основные участники сегмента заявили о своем присутствии еще в 2007-2008 годах до наступления кризиса, и с тех пор выхода на рынок новых игроков не наблюдалось. Ситуация со специализацией компаний, предоставляющих данные услуги, следующая: для одних игроков управление недвижимостью – основная услуга, например, для Bilfinger HSG Facility Management, «Рустлер Недвижимость Сервис», для других property и facility management являются дополнительными сервисами к основному профилю деятельности (консалтинг, брокеридж, оценка), например, для CBRE, DTZ. Какие проблемы наблюдаются на украинском рынке управления недвижимостью сегодня? Проблемы типичные как для любого другого бизнеса: нестабильность национальной валюты, кризисные явления в экономике страны, отсутствие новых иностранных инвестиций, как следствие – существенное снижение прибыльности. В таких условиях работы участникам рынка приходится постоянно искать новые решения для экономии средств заказчиков, что позволяет находить возможности как для сохранения бизнеса, так и для его расширения. Изменились ли подходы к управлению недвижимостью в связи со сложной экономической ситуацией в стране? Какие изменения Вы можете отметить? Экономическая ситуация вынуждает игроков рынка искать нестандартные и новые подходы для обеспечения максимально возможной прибыли владельцев недвижимости. Конечно, в основном речь идет о коммерческом управлении: участилась ротация арендаторов, широкое распространение получила арендная плата в виде процента от оборотов ритейлеров, что требует намного больших затрат ресурсов управляющей компании на проведение переговоров и контроль за оборотами магазинов. В офисных центрах также ведется постоянная работа по предоставлению скидок арендаторам, бизнес которых пострадал в результате кризиса. Отдельный большой вопрос – это работа по снижению вакантности в управляемых зданиях. Здесь управляющая компания находится между интересами владельца и арендатора: первый хочет получать аренду в евро, а второй – платить аренду в гривне. Мы помогаем найти приемлемый для обеих сторон компромисс и заключить сделку на взаимовыгодной основе, причем вариантов структуризации арендный отношений в последнее время появилось достаточно много. Какие шаги, на Ваш взгляд, стоит предпринимать компаниям по оптимизации управления зданиями? Наши рекомендации достаточно простые: для небольших по площади зданий есть понятный экономический смысл заключать договор на покупку 8 часов работы технических специалистов в месяц и избавляться от штатных работников, которым необходимо платить зарплату за 160 часов. Даже с учетом накладных расходов и прибыли управляющей компании такой аутсорсинг будет обходиться владельцу дешевле. Что касается крупных зданий, то здесь аутсорсинг дает не столько финансовые, сколько рисковые, репутационные и технологические преимущества, поскольку управляющие компании имеют страховку профессиональной ответственности, а также значительный опыт обслуживания нескольких зданий, что позволяет предлагать и внедрять лучшие практики на каждом объекте. Как изменились бюджеты на управление? Бюджеты на управление напрямую отражают финансовое состояние компаний-владельцев недвижимости: чем лучше работает объект, тем менее «порезанным» остается бюджет, а значит, качество управления и обслуживания будет выше. В данном вопросе экономия может сыграть не в сторону собственника, поскольку в неухоженное здание не захотят заходить ни арендаторы, ни посетители. Что является основным показателем качества деятельности управляющей компании? На мой взгляд, основными показателями успешной работы управляющей компании в хорошие времена являются следующие параметры: первое – положительное изменение NOI (Net Operating Income), что говорит о росте доходов и контроле над расходами, второе – рост стоимости здания и третье – уровень вакантности, который в идеале должен стремиться к нулю. В последние два года на деятельность управляющих компаний, помимо активной вовлеченности владельцев недвижимости в процесс принятия решений по коммерческим вопросам, огромное влияние оказывают внешние негативные факторы: военный конфликт, падение экономики и нестабильность валют. Многие собственники объектов недвижимости предпочитают самостоятельно осуществлять управление объектами. По Вашему мнению, с чем это связано? Владельцы выбирают модель управления объектами недвижимости, исходя из своих потребностей, возможностей, наличия опыта, желания, корпоративной политики, даже стиля жизни. Например, один владелец любит путешествовать по миру и жить интересной и разнообразной жизнью в свое удовольствие, получая отчеты от управляющей компании по e-mail и деньги от арендаторов на свой счет. Другой владелец считает, что никто лучше него самого не сможет управлять его детищем и буквально живет на объекте, лично принимая решения вплоть до закупок лампочек. Так что вариантов существует великое множество. Некоторые банки Украины имеют в своих портфелях активы в виде залогового недвижимого имущества. Обращаются ли банки к услугам управления такими активами? Насколько распространена такая практика в Украине? Действительно, в течение последних семи лет почти все банки стали вынужденными владельцами самой разнообразной недвижимости. Реализовав свое залоговое право, банки стремятся как можно быстрее продать полученные активы и обращаются к управляющим компания в случае, если есть необходимость временного управления и обслуживания здания до момента его продажи. Как правило, банки проводят тендеры на подобные услуги и выбирают самого дешевого поставщика, поскольку в данном случае получение высокого качества сервиса в течение короткого промежутка времени не является для них приоритетным. Правда, в результате такой экономии не все оборудование объекта может сохраниться в хорошем состоянии до обретения зданием нового постоянного хозяина. Соответственно, потенциальным покупателям мы рекомендуем обязательно заказывать технический аудит всех систем здания, обращая особое внимание на техническое состояние критичного и дорогостоящего оборудования и на то, как его обслуживали в последние пять лет. К примеру, чиллер стоит около 40 000 евро, и если его не обслуживали соответствующие специалисты согласно рекомендациям завода-производителя, о чем, соответственно, нет никаких сервисных протоколов, то покупатель может смело требовать снижения стоимости здания на эту сумму, поскольку скоро ему понадобится новый чиллер. Как изменился спрос на услуги компании? Какие из них пользуются большим спросом? Традиционно, рышок недвижимости Украины больше интересуется услугами facility management, то есть технической эксплуатации. Как правило, владельцы заинтересованы в данном сервисе в случае, если они не намерены создавать свою службу эксплуатации и желают воспользоваться опытом профессиональных управляющих компаний. В то же время собственники зданий предпочитают заниматься их коммерческим управлением – property management – самостоятельно. В чем отличия управления ТЦ и БЦ? Какие объекты более сложные в управлении? В принципе, процессы управления бизнес- и торговыми центрами очень схожи – оба сегмента имеют арендаторов, договоры аренды, обязательства сторон, выполнение которых необходимо контролировать. В ТЦ есть большая часть работы, связанная с маркетингом по привлечению посетителей, продвижению объекта и его арендаторов, по коммерциализации рекламных площадей. В отличие от наших западных коллег, у которых после подписания договора почти единственная последующая забота – это ежегодная индексация счета за аренду, у наших сотрудников намного больше работы, связанной с предоставлением краткосрочных скидок и ротацией арендаторов по самым различным и, как правило, негативным причинам: уменьшение арендованной площади, сокращение бизнеса, спроса на товары и услуги, прекращение бизнеса, банкротство предприятий и т.д. Но мы надеемся, что это временное явление, и когда-то мы будем вести бизнес по образцу западный коллег. Работаете ли Вы на рынке жилой недвижимости? Ввиду несовершенства законодательства Украины мы пока не работаем с жилой недвижимостью, но внимательно наблюдаем за ситуацией. В Западной Европе управляющие компании заключают договоры с кондоминиумами и на основании их предоставляют услуги. Нечто подобное планируется к реализации и в Украине. Назовите объем площадей, находящихся в управлении компании. На сегодняшний день в управлении «Рустлер Недвижимость Сервис» находится 81 000 м2 площадей. Какие планы и задачи ставит перед собой компания «Рустлер Недвижимость Сервис» на 2016 год? Наша компания планирует как дальнейшую экспансию бизнеса, так и развитие новых современных услуг. К примеру, сейчас мы работаем над проектом предоставления возможности онлайн-заказа услуг мастеров. Клиенты смогут выбрать удобное для себя время посещения мастера через любимый браузер или смартфон. Дайте Ваши прогнозы того, как изменится ситуация в сегменте управления недвижимостью Украины в 2016-2017 годах. Рынок недвижимости вообще и управления в частности зависит от общей ситуации в стране и в экономике. Мы надеемся на стабилизацию и улучшение основных экономических показателей в течение ближайших трех лет при отсутствии военных действий на Востоке страны. Будет мир, будет и развитие.