RONDO 1: офисные амбиции Варшавы


Девелоперская компания Hochtief Project Development AG приняла решение о строительстве офисного комплекса Rondo 1 еще в 2001 году, в то время, когда рынок офисной недвижимости Варшавы уже начинал испытывать переизбыток площадей и новые инвестиции в данный сегмент недвижимости считались достаточно рискованными. Кроме того, большинство экспертов полагали, что гигантские небоскребы невыгодны для развивающихся компаний-арендаторов в условиях приближающейся эры малых комфортабельных офисов. Проект вызвал множество противоречивых оценок и эмоций, поэтому было принято решение отложить начало работ. Однако позже, заручившись поддержкой нескольких крупных арендаторов, было создано дочернее предприятие Rondo ONZ Project Development AG и положено начало проекту.
Сегодня сроительные работы на участке площадью 5832 м2 на пересечении проспекта Иоанна Павла Второго и улицы Швентокжинской ведутся полным ходом.
По мнению экспертов, своими масштабами Rondo 1 будет значительно выделяться на фоне других офисных зданий финансового центра столицы Польши и станет наряду с Warsaw Trade Tower, LIM Centre и Millennium Plaza архитектурной доминантой CBD Варшавы.
Общий объем инвестиций в реализацию проекта Rondo 1, по различным данным, оценивается в 200-220 миллионов EUR. Архитекторами проекта являются всемирно известные архитектурные бюро SOM (Skidmore, Owings & Merill, Великобритания) и AZO (Варшава). Среди самых известных объектов архитектурного бюро SOM можно назвать Sears Tower и Hancock Tower в Чикаго (США), а также Jin Mao Tower в Шанхае (Китай).
Комплекс Rondo 1 будет состоять из двух зданий: офисной башни в 40 этажей высотой 194 метра (общая площадь офисных помещений – 58 000 м2), в которой планируется создать рабочие места для 6000 человек, и здания в 10 этажей, где разместятся торговые объекты, бюро услуг и паркинг. В структуре проекта Rondo 1 предусмотрено отведение около 3000 м2 площадей под размещение фуд-кортов как с объектами фаст-фуд, так и с кафетериями и фешенебельными ресторанами. В здании также планируется разместить экономичный супермаркет с торговой площадью около 1000 м2, небольшие бюро услуг (парикмахерская, химчистка), конференц-зал (на 250 человек), фитнесс-клуб, галерею бутиков, цветочный и подарочный магазины.
Оба здания будут соединяться посредством общедоступного атриума – зимнего сада. Общая площадь комплекса составит 103 000 м2, вместительность паркинга – 500 машиномест. Общая площадь этажа в офисной башне составит 1400-1500 м2 (высота потолков в офисных помещениях – от 2,85 до 3-х метров).
По словам девелопера, проект Rondo 1 предусматривает не только создание современного офисного центра, но и «эпицентра возможностей» для проведения досуга, выставок, различных общественных мероприятий. Главный вход в высотное здание со стороны перекрестка по форме будет напоминать тюльпан, выполненный из стекла. Вход будет вести непосредственно в холл здания, к лифтам, ресторанам и кафетериям, а также к зимнему саду, который в будущем станет одновременно и выходом со станции запланированной второй линии метро на улицу Швентокжинскую.
Лифтовые группы Rondo 1 (об их характеристиках мы уже писали в «Commercial Property» №2, октябрь 2003 года) будут размещены очень оригинально – за пределами основного здания в трех отдельных лифтовых башнях, которые соединены с офисными помещениями посредством мостиков, расположенных внутри атриума. Благодаря этому из лифтов будет отчетливо обозрима масштабность сооружения и панорама Варшавы.
Для озеленения территории вокруг комплекса дизайнеры намерены создать газон и посадить 38 экзотических деревьев. Внутренний дизайн каждого этажа также будет чрезвычайно разнообразным. Одинаково будут оформлены только лестничные площадки. В здании проектируются как индивидуальные, так и групповые офисы. В индивидуальных офисах имеются санитарные и кухонные помещения. В них предусмотрен очень удобный выход к лестничной площадке и лифтам. В групповых офисах минимальная площадь офисных помещений на одного сотрудника составит около 7 м2.
Ввод Rondo 1 в эксплуатацию будет осуществлен в две фазы – открытие объектов ритейл и бюро услуг запланировано на конец 2004 года, сдача офисной башни всем объемом площадей единовременно планируется к лету 2005 года.


АРЕНДАТОРЫ
Уже сейчас известно, что самым крупным арендатором офисов в Rondo 1 станет компания Ernst & Young. Она займет около 11 тысяч м2 офисной площади (14-20-й этажи), что составит около 20% от общей офисной площади центра. Уже в начале 2006 года 1000 служащих Ernst & Young займут свои рабочие места. Соглашение с такой крупной компанией-арендатором еще на этапе строительства позволило девелоперу значительно повысить привлекательность проекта для инвесторов. Кроме того, сейчас компания Rondo ONZ Project Development ведет переговоры о заключении договоров с менее крупными арендаторами. Завершаются переговоры с международной юридической компанией (название которой пока не разглашается) и скоро будет подписан договор об аренде приблизительно 3000 м2 офисной площади. Еще один потенциальный арендатор, претендующий на 5000 м2 офисных площадей, – международное консалтингово-рекрутинговое агентство. Крупными арендаторами площадей Rondo 1 станут также супермаркет Albert, принадлежащий к сети магазинов Ahold, и польская компания Parkingi Polska, специализирующаяся на управлении и обслуживании паркингов. Сама компания Rondo ONZ Project Development планирует занять два этажа центра. В целом, по оценкам экспертов, к концу этого года уже половина общей площади комплекса будет сдана в аренду.
Окончательный уровень арендной ставки еще не определен, однако уже сейчас известно, что в значительной степени он будет зависеть от размера арендуемой площади, этажа, условий договора и других факторов. По предварительным данным, средняя арендная ставка для офисных помещений составит около $25 за 1 м2.
Rondo 1 станет первым в Варшаве современным небоскребом класса «люкс» с офисными помещениями, отвечающими самым высоким мировым стандартам и способными удовлетворить даже самых требовательных арендаторов. «Мы хотим, чтобы наш «хрустальный замок» стал новым символом в истории города – европейским образцом в деловом центре Варшавы», – говорит Петр Олбирз, президент Hochtief Project Development AG.


HOCHTIEF PROJECT DEVELOPMENT AG
Немецкая компания, занимающаяся разработкой и продажей недвижимости, реализацией масштабных инфраструктурных проектов в Германии и других странах Европы. Сфера интересов Hochtief Project Development AG включает офисную и торговую недвижимость, отели, общественные здания, специализированные развлекательные комплексы и центры для проведения общественных мероприятий. 190 дочерних предприятий Hochtief Project Development AG в 15 регионах Германии, Праге и Варшаве планируют и осуществляют 57 крупных проектов. Совокупный объем инвестиций группы на их реализацию превосходит 2 миллиарда евро.
Основанная более 125 лет назад, компания Hochtief Project Development AG сегодня входит в тройку крупнейших европейских проектных менеджеров в сфере недвижимости. В Польше она развивает свою деятельность с 1988 года.