River City: жемчужина златы Праги
Commercial Property №1 (1) сентябрь 2003
Идея River City Prague, первого проекта развития коммерческой недвижимости Праги нового тысячелетия, – создать «город в городе», бизнес-сообщество в экологичной зоне речной набережной. Проект бизнес-города предусматривает образование отдельного микрокосма жилой, деловой и рекреационной среды (офисные центры, отели, ритейл-элементы, парк-набережная). По словам Петра Урбанека, управляющего делами Europolis Invest в Чехии, девелопер поставил перед собой цель «...создать долговечное бизнес-пространство, готовое адекватно принять все вызовы будущего».
фото: EUROPOLIS
Стратегический план развития Праги до 2006 года был утвержден сессией городского совета 21 июля 1998 года. Дополнения к данной стратегии были приняты в январе 2000 года. Главной нитью дальнейшей эволюции Праги является формирование полицентрической структуры города, то есть города с несколькими центрами инфраструктуры и деловой активности. Задача генплана развития города – «разгрузить» историческое ядро столицы Чехии, переместив девелопмент-активность во «вторую полосу» центральной части Праги. Подобными новыми центрами развития во «второй полосе» станут районы Карлин, Смихов, Панкрач и Бубны. Именно в районе Карлин (Прага 8) и расположен бизнес-город River City. Очень важным при выборе земельного участка было его месторасположение – в непосредственной близости от автомагистрали, двух станций метро. Потребность в крупном центре деловой активности объяснима – 70% сделок по аренде офисных площадей в Праге за 2000-2002 годы произошли в новых офисных зданиях. В то же время, по планам на 2003-2006 годы, к вводу в эксплуатацию в Праге планируются лишь несколько современных офисных зданий.
ИДЕЯ ПРОЕКТА
Как рассказал главный архитектор проекта Ли А. Полисано (архитектурная компания KPF, Лондон), основной проектной целью было создание антропоцентричной среды: «...дизайн-концепт проекта – найти продолжение естественной среды реки Влтава и парковой зоны Карлина в средине всех зданий посредством создания атриумов. В то же время, очень важным было вписаться в урбанистический контекст района. Эта задача решена полным вынесением автотранспортных потоков с наземного уровня под землю (создание «главной автоулицы» с тремя или четырьмя въездами/выездами на наземные магистрали за пределами River City – ред.). Таким образом, сформировалась пешеходная зона на всем пространстве бизнес-городка, с разбивкой прекрасной набережной парково-аллейного типа. Вода и растения, символы жизни, смягчают сердца атриумов, «напряженных» строго очерченными геометрическими формами конструкций. Чистые фасады стеклянных атриумов в соединении с природой наполняют здания дневным, солнечным светом; дают возможность любоваться видами старого города, реки; создают дружественную атмосферу, «человечное» лицо строений».
«ОТКРЫТЫЙ ДЛЯ ВСЕХ»
Опыт развития River City Prague в контексте общественной открытости проекта стоит взять на заметку украинским девелоперам. «Медиа-продвижением» проекта на рынок с 1998 года занимается не только PR-агентство проекта, но и все члены команды River City. Наибольшее количество «широкоформатных» публикаций в чешских и региональных СМИ (всего около 40) подготовлено журналистами непосредственно после общения с ответственными лицами штаба строительства. Активно выступали в прессе руководитель проекта со стороны компании-девелопера, руководители всех компаний-участниц. По непосредственному указанию девелопера, задействованные в работах партнеры должны пользоваться любым случаем, чтобы осветить те или иные стороны проекта в общественной сфере. Более того, любой желающий с помощью сети интернет способен в реальном времени наблюдать ход строительных работ на River City. На объекте установлена панорамная web-камера. Каждый посетитель официальных сайтов River City, установив plug-in (180 килобайт), за несколько секунд получает не только возможность наблюдать объект в общем, но и управлять фокусом, передвижением, приближением-удалением изображения web-камеры.
ФАЗА 1 – DANUBE HOUSE
Фундаментальный проект офисного центра-флагмана площадью 21400 м2, который задает тон всей архитектуре и стилю River City. В рамках первой фазы намечена организация соответствующих функционально-инфраструктурных проектов, включая подземные переходы и создание пешеходного моста через реку. Данный мостовой переход соединяет River City с островом Штванице, где расположен парк развлечений и объекты спортивной инфраструктуры (теннисные корты, поле для игры в гольф).
ФАЗА 2 – HOTEL И NILE HOUSE
Отель: 210 гостевых апартаментов с видом на реку, 85 паркинг-мест гаражного типа. Nile House: 17900 м2 офисных площадей и 1100 м2 ритэйл-площадей, 200 паркинг-мест гаражного типа.
ФАЗА 3 – YUKON RESIDENCE И AMAZON COURT
Yukon Residence: 100 апартаментов отельного типа (корпоративные квартиры).
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ ДЛЯ RIVER CITY PRAGUE/ DANUBE HOUSE
С 2001 года в Праге наблюдается стабилизация арендных ставок на офисные и ритейл-площади. Для «субцентральных» районов главными факторами ценообразования аренды являются такие критерии: класс офисных/торговых помещений, удобное транспортное и инфраструктурное расположение объекта, достаточное количество парковочных мест и уровень эксплуатационных расходов.
Арендные ставки для всех объектов River City Prague ожидаются в таких рамках:
Офисные площади: 15-19 EUR/м2/в месяц
Ритейл-площади: 14-18 EUR/м2/в месяц
Эксплуатационные расходы: 2,5 EUR/м2/в месяц
фото: EUROPOLIS
Интерьер, охранные системы, система пожаротушения
– Отделка атриума – плакирование серым и белесым натуральным песчаником (так называемая «пражская мозаика»).
– На всех этажных холлах, в коридорах и лестничных пролётах – «гладкая» отделка, коридоры – «под дерево», лестничные холлы – под «натуральный камень».
– Атриум со «взрослыми» деревьями для создания эффекта общности внутреннего и наружного «биологического коридора».
– В атриуме и холлах – живая растительность с водными элементами (аквариумы, мини-водопад, мини-фонтаны).
– Офисные санитарные площади (санузлы, кухни) отделаны плиткой, оборудованы мини-террасой.
– Камеры видеонаблюдения во всех общественных зонах здания, соединенные с пунктом охраны и контроля.
– Доступ на паркинг осуществляется только по специальным картам (как для въезда, так и для паркинг-лифтов).
– Спринклерная система пожаротушения.
– Система пожарной сигнализации.
– Система фальшполов в офисных помещениях.
ФЛАГМАН RIVER CITY: DANUBE HOUSE
Преимущественно офисное здание – 2 подземных, 10 наземных этажей. На подземных уровнях расположен паркинг и технические помещения.
Строительный формат
– Строительный модуль – 1375 метров.
– Толщина межэтажных перекрытий – от 0,2 до 0,25 метра.
– Чистая высота от пола до потолков в офисных помещениях после установки фальшполов – 3,0 метра.
– Армированная монолитно-каркасная технология строительства с отдельным применением плоских плит перекрытий.
– Экстерьер здания – плакирование красным песчаником.
– Атриум с видами изнутри на юго-запад (старый город) и север (река Влтава). Двойное (внешнее и внутреннее) остекление конструкций атриума для сохранения термального баланса и создания звукового барьера (рядом со зданием проходит оживленная автомагистраль).
– Световой барьер для восточного и юго-западного фасадов (офисы), созданный с помощью общей системы управления фасадными ролетами-жалюзями венецианского типа.
– Возможность открытия окон для «не солнечных» фасадов (офисные помещения).
фото: EUROPOLIS
Доступ
– Доступ в офисы осуществляется из внутреннего атриума (лифты и лестницы).
– Доступ к кафе, ресторанам и ритейл-объектам из атриума и трех внешних входов.
– Въезд на паркинг – подземный, с двух подъездных магистралей.
– Пункт охраны и видеонаблюдения размещен на наземном этаже.
Инженерные системы Danube House
Лифты и лестницы
– 4 панорамных атриумных лифта (рассчитаны на 10 человек каждый) с наземного до 10 этажа.
– 2 шаттл-лифта (рассчитаны на 10 человек каждый) с наземного до -2 этажа (подземный паркинг).
– 2 грузовых лифта, с -2 по 10 этаж.
– 1 грузовой лифт для обслуживания структур ритейл и общепита, с наземного до -2 этажа.
– 3 внутренние лестницы с -2 до 10 этажа.
Вентиляция и климат-контроль
Экологические цели проекта были поставлены исходя из принципа «лучшей практики» интеграции безнес-пространства в окружающую среду: «низкое энергопотребление», минимизация сервисных цепей и потребностей в обслуживании. Цель такого подхода – достичь уровня «низкозатратной эксплутации в обслуживании» проекта, но не идя на компромисс с качеством внутреннего комфорта. Цель атриума – стать термальным буфером для офисных помещений и зоной мультиконтроля для всех важнейших циркуляционных потоков системы вентиляции. Конструкция системы вентиляции такова: на берегу реки расположены воздухозаборники, от которых, по туннельным шахтам, воздух поступает в пять главных подземных резервуаров. Здесь с воздухом производятся необходимые манипуляции (озонирование, подогрев/охлаждение и т.д.). Затем воздушные потоки по вентиляционным шахтам подаются на различные этажные зоны и выводятся через фэнкойлы непосредственно в помещения.
Предусмотрено вторичное использование «отработанного воздуха» в выводной вентиляционной системе, обеспечивающее дополнительные термальные показатели для всей строительной массы. Вентиляционная система подразумевает работу в автоматическом режиме (выключаясь в ночное время, включаясь незадолго до начала рабочего дня). Ее максимальная нагрузка – из расчета поставки воздуха на 1 человека для 10 метров офисных помещений для всей площади здания и атриума при полной нагрузке. Полный цикл циркуляции воздуха (обновления воздушной массы на всей площади здания) – 15-20 минут (3-4 цикла полной циркуляции в час). Это притом, что общепринятый и типичный европейский стандарт для офисных зданий – 1,4-1,8 цикла полной циркуляции в час.
Общий план системы вентиляции Danube House
Система климат-контроля поддерживает во всем объеме здания температуру +19°C на уровне пола с возможностью понижения до +18°C в жаркие летние дни. Система климат-контроля создает «эффект озера» на уровне пола, с дальнейшей диффузией ввысь, когда на уровне человеческого роста воздух, приняв на себя удар тепловых источников (офисная техника, тепло человеческого тела и т.д.), устремляется в выводные каналы. Для борьбы с «термальным загрязнением» в летний период предусмотрена также отдельная система «полной общей вентиляции» всего здания, что позволяет еще больше повысить термальный комфорт.<
Рекомендуемый уровень заполнения офисного центра
– Наименьшая арендуемая площадь – 450 м2.
– Каждый арендатор имеет индивидуальный санитарный комплекс (ванная и душ, кухня, санузел на как минимум 4 точки).
– Климатический дизайн комплекса выполнен из расчета 1 человек на 10 м2 для офисных площадей и 1 человек на 2,5 м2 для конференц-залов.
Прочие сервисы
– Подведен природный газ.
– Подача электричества через собственную подстанцию в подвале.
– Водоснабжение через автономные насосную и очистительную системы.
– Телекоммуникационное оптико-волоконное кабельное оборудование, «разводка» с коммутатора на -1 этаже.
– Внутренние кабельные сети монтируются по заказу арендаторов.
– Телевизионный кабель для локальных эфирных плюс спутниковых каналов.
