Рецепт инвестиционного успеха

Под инвестиционным проектом в сфере недвижимости мы понимаем здание, приносящее доход в секторе офисных, торговых или производственных помещений. При этом большинство потенциальных инвесторов (как российских, так и международных) рассматривают в роли инвестиционного инструмента только средства финансирования существующих зданий инвестиционного класса (investment grade) с солидным составом арендаторов. Таким образом, они инвестируют в бизнес, одним словом, «покупают доход». Также можно инвестировать в девелопмент новых проектов, что более рискованно, но, соответственно, более доходно. Инвестиции в существующие стабильные проекты, в свою очередь, менее рискованны, более надежны, но и потенциальная доходность здесь ниже. В связи с этим в компании Stiles & Riabokobylko есть отделы консультирования девелоперов и инвестиционный отдел, которые занимаются инвестиционными продажами и приобретениями, консультированием инвесторов и прочих игроков рынка.

Сергей Мирский, инвестиционный аналитик компании Stiles & Riabokobylko (Москва)
фото: STILES & RIABOKOBYLKO

У любого профессионального инвестора есть определенный набор инвестиционных инструментов (акции, корпоративные и государственные облигации и др.), которые дают возможность инвестирования в коммерческую недвижимость (у небольших инвесторов, которые не обладают необходимым объемом средств, чтобы купить целое здание, на развитых рынках такая возможность существует в виде механизма коллективного инвестирования – различных фондов коммерческой недвижимости, но подобные инструменты сейчас только начинают приживаться в России). Также у инвестора есть необходимость диверсифицировать наиболее оптимальным и эффективным образом риски и доходность своего инвестиционного портфеля. Для этого в такие портфели приобретаются активы в виде объектов коммерческой недвижимости. Профессиональными инвесторами в основном рассматриваются проекты класса А, построенные в строгом соответствии с международными стандартами, занимаемые надежными платежеспособными иностранными или российскими арендаторами. При этом необходимо подчеркнуть огромную значимость грамотно и профессионально составленного договора аренды как единственного документа, связывающего объект недвижимости с денежными потоками. Сложность в подготовке такого договора оправдывается стабильностью дохода, который будет приносить проект, и возможностью привлечь и удержать самых лучших арендаторов из имеющихся на рынке. Также большое значение приобретают гарантии платежей по договорам аренды, выдаваемые арендаторам, оперирующим на местном рынке, главными офисами их компаний.
Основными факторами, определяющими инвестиционную привлекательность здания, являются его расположение, соответствие международным стандартам строительства и качества инженерных систем, состав арендаторов, профессионально подготовленные договора аренды, сроки продолжительности этих договоров, прозрачная структура прав собственности и сопутствующих юридических аспектов, профессиональное управление недвижимостью, осуществляемое в здании. Наиболее привлекательными с инвестиционной точки зрения являются самые лучшие здания класса А, так называемые «проекты инвестиционного качества».
На московском рынке сейчас можно выделить четыре компании-лидера, среди которых и Stiles & Riabokobylko. Именно они в конце 2002 года создали рабочую группу, Московский Исследовательский Форум, с целью унификации терминологии и классификации зданий по классам.
Московский инвестиционный рынок коммерческой недвижимости еще находится в стадии становления, пока происходит очень мало инвестиционных продаж – только две продажи бизнес-центров в 2001 и 2002 годах, и одна в конце 2003 года. Но сейчас на рынке находятся 5 проектов, что говорит о позитивной динамике развития. Сравнивая с ситуацией, существовавшей 10 лет назад, это уже успех, ведь тогда в Москве вообще не было инвестиционного рынка, не было ни зданий, соответствующих международным стандартам, ни профессиональных местных девелоперов, ни значительных арендаторов. Сейчас же мы имеем бурно развивающийся рынок, где оперирует много профессиональных девелоперов, инвесторов, и где есть высококлассные проекты, предлагаемые на продажу. Касательно доходности проектов в различных секторах можно сказать, что офисный сегмент и доходность в нем являются своего рода ориентиром, точкой отсчета (benchmark) для инвестора. По общему правилу, рискованность инвестиций в высококлассные офисные проекты с сильным составом арендаторов считается наиболее низкой среди других секторов, и доходность, соответственно, тоже. Но это в значительной мере зависит от конкретных характеристик того или иного проекта, и сегодня ставка капитализации (доходности) на рынке по всем секторам (до налогов, без привлечения финансирования) находится в рамках 12-22% для существующих проектов и до 30% для нового девелопмента.

Офисно-торговый комплекс «Новинский, 31» (Москва)
фото: Вячеслав Кондаков

Инвестор и девелопер сталкиваются со следующими рисками, инвестируя в коммерческую недвижимость (перечислены в свободном порядке, некоторые связаны с обычно привлекаемым сторонним финансированием): смотри таблицу.
Прослеживается тенденция к удлинению сроков аренды, и чем более зрелым становится рынок, тем более продолжительные договора аренды заключаются. Сейчас для офисов обычным является срок 3-5 лет, но появляются и получают все большее распространение сроки 10 и даже более лет. Для торговых помещений прослеживается такая же тенденция. Увеличение сроков аренды происходит на любом рынке, и чем более зрелый рынок, чем больше на нем качественных проектов, тем дольше эти сроки.

Риск	Комментарии
Политические риски	Страновой риск (федеральный и местный муниципальный уровень); получение разрешений
Финансовый риск	Финансовый рычаг (соотношение долга и стоимости обеспечения); покрытие обслуживания долга; денежный поток (срок аренды)
Риск остаточной стоимости	Будущая стоимость здания
Рыночный риск	Избыток помещений на рынке; макроэкономические факторы
Юридический и законодательный риск	Риск, связанный с титулом, ипотечный риск, право пользования, неграмотно составленные договоры аренды и т.д.
Операционный риск	Управление зданием, строительными работами
Риск третьей стороны	Надежность и платежеспособность арендаторов; надежность страховщика
Технологический риск и риск морального старения	Качество здания, срок жизни проекта
Валютный риск	Возможное несоответствие инвестиций/долга, выраженного в одной валюте, и денежных потоков, выраженных в другой
Риск процентной ставки	Фиксированная или плавающая процентная ставка?
Риск правопреемства	Кто является правопреемником заказчика?
Риск надежности и целостности	Качество заемщика (опыт, источники финансирования, связи и т.д.)
Экологические риски и риски окружающей среды	Загрязнение на участке; риск существующих условий окружающей среды

Источник: STILES & RIABOKOBYLKO
Инвестиционная привлекательность конкретного региона, города, а тем более страны, определяется множеством факторов. Многие вышеперечисленные риски рассматриваются более подробно и детально, оцениваются макро- и микроэкономические показатели. Золотое правило инвестора – «чем выше доходность, тем выше риски» – работает всегда и на всех без исключения рынках. Основным препятствием для международных инвесторов в Украине является то, что их восприятие рисков в вашем государстве намного превосходит определенный ими уровень рисковости своих инвестиций. У них пока еще нет уверенности в завтрашнем дне на этом рынке, в будущей стоимости своих вложений.

Проект бизнес-парка «Крылатские Холмы» (сейчас находится в процессе строительства): ул. Крылатская, владение 19 (Москва)
фото: STILES & RIABOKOBYLKO

Еще одним фактором, который приобретает решающее значение и тесно связан с тем, о чем говорилось ранее, является непонятная для инвесторов законодательная база, причем вопрос не в защищенности инвестиций законом, а в том, что пока не сложилось прозрачной и понятной системы, четких «правил игры». И чем «взрослее» будет становиться рынок, тем больше будет изменяться ситуация. В Москве мы также видим развивающийся «с нуля» рынок, и вместе с сильными макроэкономическими показателями, политической и законодательной стабильностью, с повышением суверенного кредитного рейтинга России ожидается приход на рынок не только иностранных фондов частного капитала (Private Equity Funds), некоторые из них уже очень активно оперируют здесь, но и крупнейших институциональных инвесторов, потенциальные объемы вложений которых на порядок выше ныне существующих. Также мы видим на рынке огромную активность девелоперов, что объясняется стабильной экономической ситуацией и появлением новых возможностей привлечения, сильным спросом со стороны компаний-арендаторов.
Если говорить об уровне капитализации в проектах коммерческой недвижимости Москвы, то у нас есть возможность сравнить их с некоторыми европейскими (смотри таблицу).
Мы видим снижение ставок доходности в Москве и прогнозируем дальнейшее развитие этого процесса, что, соответственно, означает увеличение стоимости проектов.
Инвестиции в девелопмент и в конкретный проект на московском рынке осуществляются разными группами инвесторов. В девелопмент больше инвестируют российские компании, которые лучше знают рынок и его специфику, в том числе – как бороться с возникающими трудностями, что позволяет им действовать более быстро и агрессивно. Международные инвесторы, в свою очередь, больше смотрят на инвестиционные возможности среди существующих проектов, хотя эта ситуация также может варьироваться от сектора к сектору и измениться в будущем. На московском рынке сейчас активно действуют инвестиционные фонды (как российские, так и иностранные), российские топливно-энергетические компании, у которых образуется избыточная ликвидность, а также частные инвесторы. Произошедшие на рынке публичные сделки, о которых упомянуто выше, осуществлены именно такими инвесторами. Мы также ожидаем прихода на рынок крупнейших институциональных инвесторов: американских и европейских пенсионных фондов, глобальных страховых и перестраховочных компаний, заинтересованных в надежных, может быть, даже не столь доходных инвестициях, глобальных финансовых организаций и других. Рынок, несомненно, должен развиваться дальше, чтобы все больше соответствовать требованиям и ожиданиям таких инвесторов.

Доходность офисов класса А (%)
	Q4'97	Q4'01	Q4'02	Q1'03
Москва	18.00	17.00	16.00	15.00
Варшава	15.00	13.00	10.00	10.00
Будапешт	11.00	8.75	8.75	8.50
Прага	10.00	9.00	8.80	9.00
Лондон (Сити)	6.27	6.55	6.00	6.00
Берлин	8.75	7.00	5.25	6.00

Источник: STILES & RIABOKOBYLKO

МОСКОВСКИЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ФОРУМ
С октября 2002 года рабочая группа в составе Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Stiles & Riabokobylko/ Cushman & Wakefield Healey & Baker координировала сбор и анализ информации в сфере недвижимости для ее предоставления инвесторам, девелоперам, арендаторам и средствам массовой информации. С целью предоставления единой информации Московским Исследовательским Форумом был разработан ряд определений, таких как географическое деление, терминология и классификация зданий. Главной задачей данного соглашения являлась унификация терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений Москвы на здания класса А и В.
Выработанные определения могут меняться в будущем, по мере развития рынка и его становления. Стандартизированная информация по общему предложению, количеству арендованных и купленных площадей, а также уровню свободных помещений подготавливается и публикуется Московским Исследовательским Форумом на регулярной основе, ежеквартально.

Версия для печати