Зоя Милованова, юрист международной юридической фирмы «БАЙТЕН БУРКХАРДТ»Реструктуризация задолженности по банковским кредитам в большинстве случаев сопровождается продлением срока возврата кредита, изменением процентной ставки либо предоставлением кредитных каникул, конвертацией валюты кредитования и отменой штрафных санкций. Изменение условий кредитования обычно происходит при условии предоставления дополнительного обеспечения, а также возложения на заемщика и бенефициарных собственников бизнеса дополнительных обязательств, цель которых, как правило, состоит в получении более полного контроля банком за расходованием кредитных средств, деятельностью и активами заемщика.К сожалению, при кредитовании комплексных проектов данные меры могут оказаться недостаточными, ведь основная причина неплатежей может заключаться не во временном кризисе ликвидности, а в более фундаментальных структурных проблемах бизнеса заемщика и ошибках, допущенных при первоначальном структурировании финансирования.Классический пример – финансирование строительства жилья в Украине. Привлеченные от продаж квартир средства шли не на строительство собственником конкретного объекта, под который привлекались и банковские кредиты, а на то, чтобы закрепить за собой права на новый проект. Образовавшаяся в результате пирамида обрушивалась в условиях, когда объект строительства, готовый процентов на 70, был полностью распродан, обременен ипотекой банка, но все еще нуждался в финансировании для введения его в эксплуатацию.Оксана Волынец, юрист международной юридической фирмы «БАЙТЕН БУРКХАРДТ»Стандартным для рынка являлось также перекрестное обеспечение. Например, под приобретение объекта недвижимости в ипотеку был передан основной бизнес, за счет прибыли которого, и так уменьшенной в условиях кризиса, обслуживаются долги непрофильных активов. Выделение же таких активов и их продажа по бросовым ценам может быть недостаточной для погашения задолженности перед банком в полном объеме.В перечисленных выше обстоятельствах изменение условий кредитования является лишь полумерой, ведь оздоровление финансовой ситуации заемщика требует использования более радикальных мер, а именно: реструктуризации бизнеса заемщика, привлечение инвестора, подготовки бизнеса или его части к продаже, и, конечно же, изменения финансовых отношений с банком. Конкретный способ и инструменты для реструктуризации долга определяются, прежде всего, проектом, под который привлекались средства.РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯНаиболее проблемными в портфелях многих банков являются кредиты, выданные для кредитования строительства, т.е. финансирование объектов недвижимости в чистом виде. Например, речь может идти о постройке логистического центра, жилой недвижимости, торгового центра. Независимо от того, рассматривался ли кредит банком как инвестиционный, такое финансирование, как правило, является проектным, т.е. единственным реальным источником погашения долгов перед инвесторами, в том числе банками, являются средства, полученные от объекта финансирования после завершения строительства. Любые дополнительные механизмы обеспечения, такие как залоги активов, не являющихся частью проекта, поручительства бенефициарных собственников, как правило, не достаточны для полного погашения долга.Решение о реструктуризации с учетом анализа альтернатив, в том числе ликвидационного сценария, а также возможности продажи и консервации проекта. При проектном финансировании ликвидация кредита редко является целесообразной – участники проекта существенно взаимозависимы и взаимно необходимы для его успешного завершения. Что касается пообъектной продажи, редкий проект структурирован таким образом, чтобы его можно было безболезненно выделить из бизнеса группы без существенной предварительной модификации структуры.ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ КРЕДИТАУчастникам финансирования и, прежде всего, банку важно понимать, какая проблема является ключевой. Задержка платежей по кредиту сама по себе может не являться индикатором проблемы с проектом – возможно, задерживая платежи, заемщик просто пытается улучшить свою ликвидность. Могли быть также допущены элементарные ошибки при начальном планировании. Например, срок кредитования не был в полной мере привязан к сроку реализации проекта, в результате возникла нестыковка финансовых потоков проекта и графика платежей по кредиту, что, однако, не свидетельствует о качестве и реализуемости самого проекта. Возможно, источником сложностей является реализация рисков, изначально заложенных в проекте (т.е. риск неполучения (непродления) разрешений на строительство, изменение цен, операционные и технологические риски), несколько усугубленных кризисом. Или же проблема более фундаментальная? Насколько жизнеспособен сам проект? Имеет ли смысл его завершать? Способен ли он после реструктуризации принести доход, который позволит вернуть вложенные средства хотя бы частично?При принятии принципиального решения о целесообразности реструктуризации к анализу проекта и разработке схемы реструктуризации необходимо подходить так же, как и при изначальном планировании проекта финансирования: необходим четкий бизнес-план, понимание размера необходимого финансирования и финансовых потоков, которые способен сгенерировать проект. Важно четко осознавать, кто является ключевыми участниками проекта – в сфере строительства они весьма разнообразны, так как определяются используемой схемой строительства, особенностями оформления прав на землю и разрешений на строительство, структурой финансирования и т.д.РИСКИ БАНКОВ В ПРОЦЕССЕ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИВажно, чтобы собственник проекта участвовал в проекте собственным капиталом, чтобы он и другие участники проекта, без которых его завершение не представляется возможным (заказчик, генеральный подрядчик, лицо, имеющее права на землю, банки и т.д.), были заинтересованы в его завершении. В проектах, нуждающихся в реструктуризации, зачастую это условие не выполняется. Инициатор проекта вложил 20% от сметной стоимости, остальная часть финансирования шла за счет банковского кредитования и продаж объектов инвестирования физическим лицам. Вложенные средства были возвращены собственником на начальном этапе реализации проекта через разнообразные и достаточно простые схемы. В результате на сегодняшний день фактически лишь банк – лицо, не способное самостоятельно завершить проект, – остается финансово заинтересованным в завершении проекта.В данных условиях при реструктуризации основная роль будет отведена банку. При этом, независимо от вложенных сумм, финансирующей стороне, скорее всего, придется идти на уступки, создавая финансовую мотивацию для других участников проекта в его завершении. Это может означать отмену части долга; договоренность о том, что независимо от размера долга перед банком при реализации проекта собственник получит процент от дохода; освобождение ряда несвязанных с проектом активов от обременений при условии завершения проекта и т.д. Более того, реализация проекта потребует дополнительного финансирования, которое, скорее всего, придется предоставить банку. При этом условиями его предоставления должны быть как минимум два.Во-первых, в обмен банк должен получить контроль над проектом. Элементами такого контроля могут быть залог акций ключевых участников проекта, залог договорных и других прав, обременение и права списания со счетов компаний, назначение контролируемых кредитором лиц в органы управления компаний заемщика, введение в уставные документы должника должности с правом подписи финансовых документов, физический контроль печати, учредительной и разрешительной документации и др.Во-вторых, обновленная юридическая схема проекта должна позволять его продажу стороннему инвестору, т.е. из проекта должны быть выведены не связанные с проектом активы, проект должен быть освобожден от задолженностей и залогов, связанных с другим бизнесом собственника. Разнообразные проекты, «завязанные» под одни и те же юридически лица, должны быть по возможности разделены. Юридически решение о возможности продажи проекта должно в максимальной степени контролироваться банком, однако собственник, по-прежнему определяющий успех проекта (ведь еще придется продлевать разрешение на строительство, договор аренды, вводить здание в эксплуатацию и т.д.), должен быть уверен в том, что продажа будет осуществляться по согласованной с ним цене, и он получит часть дохода от реализации такой сделки. Также анализируются возможность привлечения новых инвесторов с четким пониманием того, какой именно пакет прав может быть им предложен.СХЕМЫ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИНа основании бизнес-анализа проекта и совместно с ним разрабатывается обновленная структура сделки. При этом используются разнообразные юридические инструменты, в том числе обмен задолженности на корпоративные права или активы должника (так называемые операции debt to equity swap и debt to assets swap), которые обсуждаются ниже. Банковское же финансирование в этом случае предусматривается как путем предоставления кредитов, так и прямым вхождением банка в проект через специально созданные структуры, например, путем покупки прав на недострой.РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ НЕПРОФИЛЬНЫХ КРЕДИТОВБолее простой является ситуация с кредитованием приобретения объектов недвижимости, не связанных с профилем клиента. В условиях растущего рынка банк предоставлял заемщику деньги на покупку активов, которые «прихватывались по случаю», в надежде на повышение цены объекта и без конкретных планов по получению дохода от их управления и использования. При иной рыночной ситуации приобретенная недвижимость могла бы стать основой для создания еще одного направления бизнеса, однако на сегодняшний день она, как правило, не генерирует значительные финансовые потоки, а лишь «проедает» ресурсы компании – средства на обслуживание недвижимости и долгов, связанных с ее приобретением, поступают от более перспективных направлений бизнеса клиента.Основное решение в данной ситуации – продажа непрофильных активов или выделение активов в отдельный бизнес с дальнейшим поиском покупателя. Однако клиент не всегда готов сбросить активы по текущим ценам, да и банк не готов простить значительную часть долга. С другой стороны, имея большую ликвидность, чем другие игроки на рынке, банк, рассчитывая на рост рынка, может быть готов выкупить активы по чуть большей цене. В результате все чаще рассматриваются такие варианты реструктуризации как обмен задолженности на корпоративные права или активы должника.В первом случае в обмен на сумму задолженности кредитор непосредственно или через связанную структуру получает корпоративные права в уставном фонде должника, во втором – право собственности на активы должника или связанных лиц. Ввиду отсутствия специального законодательства о внесудебной реструктуризации, данные решения пока не нашли широкого применения на рынке Украины, несмотря на их очевидные преимущества. Так, плюсом конвертации задолженности для должника является уменьшение долговой нагрузки и продолжение ведения деятельности. Банк же избавляется от проблемного кредита, требующего резервирования, получает возможность непосредственного контроля над активами и их управлением и возможность, в случае улучшения рыночной ситуации, вернуть большую часть инвестиций. В случае, если должник хочет участвовать в возможном будущем росте стоимости активов, возможна их продажа с обязательством должника об обратном выкупе недвижимости в соответствии с графиком погашения задолженности по кредитному обязательству. Обязательство должника по обратному выкупу целесообразно обеспечить активами (например, корпоративными правами должника), поручительством собственников (участников группы) должника.В связи с отсутствием специального правого регулирования подобных трансакций, потребуется тщательное структурирование и последующее договорное оформление на этапе реализации сделки. При планировании необходимо предусмотреть, на какую из структур будут оформляться корпоративные права либо переводиться активы должника. Наиболее оптимальным для кредитора будет создание специальной структуры под будущую схему, что позволит избежать рисков нераскрытых обязательств компании заемщика. Создание отдельной компании для перевода недвижимости и корпоративных прав может быть также необходимым для целей применения обычных цен при определении стоимости активов. В то же время, получение корпоративных прав в уже существующей компании заемщика позволит минимизировать налоговые затраты, расходы и временные затраты на оформление передачи права собственности, и является целесообразным для кредитора при условии, что такой компанией не ведется хозяйственная деятельность, кроме деятельности по развитию конкретного проекта – особенность, характерная для девелоперского бизнеса.Таким образом, тщательный выбор варианта реструктуризации, а также правильное построение и оформление взаимоотношений между участниками процесса станет залогом достижения общего коммерческого результата - завершения проекта и максимального удовлетворения интересов всех заинтересованных сторон.
