Первые объекты коммерческой недвижимости начали появляться в столице 10 лет назад, и в основном это были объекты офисной недвижимости. Первые офисные центры явились своеобразным откликом на возникший спрос со стороны транснациональных корпораций, которые начали открывать свои представительства на территории Украины. С той поры рынок офисных помещений существенно изменился. Тем не менее, сравнивая рынок коммерческой недвижимости Киева с давно сложившимся западным, становится очевидным, что отечественной рынок находится на самом раннем этапе развития, и ему стоит перенять опыт и успешные практики зрелого рынка Запада. На всем постсоветском пространстве показательным для Киева может быть московский рынок, как более емкий и активный, и, соответственно, находящийся на несколько позиций выше по эволюционной лестнице. Известно, что назначение коммерческой недвижимости – генерировать определенный доход. Соответственно, девелопмент коммерческой недвижимости направлен на создание объектов недвижимости, которые впоследствии будут гарантировать высокий уровень дохода. Для того, чтобы инвестиционный проект недвижимости был успешным, девелопер должен предусмотреть, кроме грамотного развития проекта (то есть непосредственно создания объекта недвижимости), последующую эффективную его реализацию, подразумевающую обеспечение максимально возможной доходности посредством сдачи помещений в аренду. Получение собственником недвижимости дохода от арендных платежей и само владение недвижимостью является продолжительным процессом. Его успех напрямую зависит от большого количества факторов, связанных в основном с самой деятельностью по сдаче помещений в аренду, а также c непосредственным владением недвижимостью. А это требует немалого опыта и профессионализма. Иными словами, само владение недвижимостью абсолютно не гарантирует получение дохода. Поэтому очевидной является необходимость в профессиональном управлении объектами недвижимости. Для более подробного изучения вопроса управления недвижимостью необходимо обратиться к самому определению проперти-менеджмента. Существуют различные подходы при определении данного термина, однако, суммируя мнения ряда экспертов в этой области, можно подытожить следующее: Проперти-менеджмент – это управление объектом недвижимости с целью обеспечить получение владельцем объекта максимального дохода, то есть наиболее высокой финансовой отдачи. В логической связке с основной задачей находятся и другие сопутствующие цели, среди которых наиболее значимой является повышение стоимости здания. Таким образом, профессиональный проперти-менеджмент – это не просто управление объектом недвижимости, а управление активом. В целом такое управление можно разделить на две составляющие: 1. Коммерческое управление объектом недвижимости (арендный/профессиональный менеджмент), к которому относится: – Ведение корпоративной структуры юридического лица, владеющего объектом недвижимости, включая составление и оформление учредительных документов, взаимодействие с контролирующими органами власти. – Сдача в аренду объекта, включая определение стратегии, разработку маркетинговой программы, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды, проведение переговоров с потенциальными арендаторами, организацию заключения договоров аренды. – Организация отношений с существующими арендаторами (ведение договоров аренды, включая учет важных событий и дат договоров, разработку программы удержания арендаторов). – Ведение бухгалтерии юридического лица – владельца объекта по законодательным управленческим стандартам. – Регулирование вопросов страхования объекта недвижимости, включая привлечение профессиональных страховых компаний, организацию заключения договоров страхования ущерба, нанесенного имуществу, и гражданской ответственности. – Составление бюджетов операционных расходов, ведение учета фактических затрат. – Предоставление оперативных и финансовых отчетов владельцу объекта. 2. Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости (фасилити-менеджмент). Иными словами, фасилити-менеджмент – это процесс, связанный с техническим обслуживанием здания, его ремонтом и содержанием в надлежащем состоянии. Этот спектр услуг может включать: – Техническое обслуживание инженерных систем здания. – Комплексную уборку внутренних помещений и прилегающей территории. – Организацию работы ресепшн. – Взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг и представителями контролирующих учреждений. – Взаимодействие с представителями компаний-арендаторов по вопросом ежедневной эксплуатации. – Обеспечение охраны. – Кэйтеринг – Обеспечение мероприятий по противопожарной безопасности. – Покрытие аварийных ситуаций. – Обеспечение мероприятий по действиям арендаторов и обслуживающего персонала при чрезвычайных ситуациях и многое другое. В данный момент на киевском рынке коммерческой недвижимости практически все девелоперы и собственники объектов осуществляют управление недвижимостью собственными силами, выбирая такой путь в силу различных причин. Одна из основных – желание сэкономить на общих затратах по содержанию и управлению недвижимостью. В основном, привлечение независимой управляющей компании расценивается местным рынком собственников как дополнительные расходы, которые в итоге снижают доходность их недвижимости. Также у подавляющего большинства владельцев недвижимости существует определенный стереотип – недоверие и боязнь передачи собственного объекта в управление посторонней компании. В то же время на развитых западных рынках уже давно пришли к разделению функций девелопмента/владения и управления недвижимостью. Там постепенно пришли к выводу, что услуги независимой профессиональной управляющей компании приносят в конечном итоге неоспоримую выгоду для владельцев. Данные услуги имеют массу преимуществ, основным среди которых является увеличение доходов от владения недвижимостью. Повышению доходности содействуют, как правило, следующие факторы: – достижение более высоких арендных ставок ввиду улучшения качества услуг, предоставляемых арендаторам; – повышение уровня заполняемости помещений (снижение общего количества незанятых площадей) в объекте недвижимости посредством грамотной деятельности по сдаче помещений в аренду (привлечение арендаторов, а также их дальнейшее удержание); – снижение общих затрат на содержание и эксплуатацию здания вследствие оптимизации процесса управления; экономия средств за счет более профессионального управления расходами, выбора наиболее подходящих субподрядных организаций; – увеличение срока службы инженерных систем объекта, а также сохранение поверхностей отделочных материалов здания в хорошем состоянии благодаря их правильному обслуживанию и чистке, которые производятся своевременно и с использованием наиболее оптимальной технологии. Кроме повышения доходности недвижимости привлечение независимой обслуживающей компании позволяет собственнику или девелоперу сосредоточить свои силы на основном виде деятельности и не отвлекать свои ресурсы на посторонние направления. Дополнительным толчком для появления спроса на услуги независимых управляющих компаний на западных рынках стало возникновение, а затем и активное развитие вторичного инвестиционного рынка. Само условие продажи инвестиционного продукта (заполненного арендаторами здания) предполагало гарантию сохранения эффективного управления зданием при переходе права собственности от одного владельца другому. Сохранение эффективной деятельности объекта было возможным в случае управления им независимой компанией, не принадлежащей прежнему собственнику. Таким образом, в случае смены собственника, управление недвижимостью продолжала та же компания, которая делала это и раньше. Особенно актуальным это было в случаях, когда новым собственником недвижимости становился институциональный инвестор, к примеру, пенсионный фонд, банк или страховая компания. Поскольку такой новый собственник не имел ранее непосредственного отношения к управлению недвижимостью и, соответственно, не обладал подобным опытом управления, абсолютным условием для сохранения определенного уровня доходности было наличие управляющей компании в приобретаемом объекте недвижимости. В то время как киевскому рынку коммерческой недвижимости еще предстоит пройти весь тот путь, который уже прошел западный рынок, на московском рынке уже есть определенные сложившиеся практики управления недвижимостью. В частности, в Москве существует около двадцати независимых профессиональных компаний, в управлении которых находятся в основном офисные здания классов А и В. По некоторым оценкам, в Москве на одном только управлении офисами класса А компаниям удается зарабатывать суммарно более 15 миллионов долларов США в год. На киевском рынке сложилась совсем иная ситуация ввиду относительно небольшого количества офисных площадей, а также ряда других факторов. Тем не менее, стоит отметить присутствие в Киеве единственной независимой компании, которая предоставляет полный комплекс услуг проперти-менеджмента. Это киевский офис компании DTZ. По словам Ника Коттона, регионального директора DTZ, на сегодняшний день компания управляет 17 000 м2 офисных площадей, из которых 14 000 м2 (8 зданий) принадлежат компании Rodamco. Для объектов компании Rodamco DTZ осуществляет полный комплекс услуг проперти-менеджмента, включая арендный менеджмент. По мнению Ника Коттона, фактором, сдерживающим на украинском рынке развитие проперти-менеджмента с привлечением независимых специализированных компаний, является практически полное отсутствие в Киеве вторичного инвестиционного рынка, и ситуация в целом может измениться только с приходом иностранных инвесторов. Чтобы разобраться в самом принципе бизнеса независимых управляющих компаний, его специфике и особенностях, мы обратились к мнению ведущих игроков рынка недвижимости Киева, Москвы, а также Европы.
КРИС ХОЗЕ, СТАРШИЙ МЕНЕДЖЕР ПО РАБОТЕ С АРЕНДАТОРАМИ NEW HORIZON PROPERTY SERVICES, LTD. Крис Хозе фото: Елена Губанова
CP: Как бы вы могли охарактеризовать украинский рынок услуг проперти-менеджмента (сложившуюся ситуацию, перспективы развития, типичные проблемы рынка)? По сравнению с европейскими городами, киевский рынок офисных площадей является относительно небольшим, и в данный момент ему не хватает профессионального независимого проперти-менеджмента, соответствующего западным стандартам. Однако пока сейчас нет или почти нет и спроса на независимые компании, предлагающие такие услуги. Таким образом, основной тенденцией является осуществление проперти-менеджмента самими владельцами объектов, которые рассматривают его также как дополнительный источник дохода. На рынке есть всего несколько западных компаний, специализирующихся на услугах проперти-менеджмента, однако они осуществляют управление зданиями, которые находятся в их же собственности. Одна из таких компаний – международная управляющая компания New Horizon Property Services Ltd. В данный момент она управляет офисными центрами Horizon Office Towers и New Technology Business Centre (NTBC) и будет осуществлять проперти-менеджмент NTBC II, когда этот проект выйдет на рынок в конце 2005 года. В данный момент услуги независимого проперти-менеджмента предлагает компания DTZ, которая, в частности, осуществляет управление офисными зданиями, находящимися в портфолио компании Rodamco. После появления в Киеве вторичного инвестиционного рынка спрос на независимые управляющие компании может возрасти. Независимые эксперты в этой области будут востребованными при передаче приобретенной собственности на вторичном инвестиционном рынке, чтобы этот процесс проходил безболезненно для всех участников трансакции. По мере возникновения все большего количества офисных центров и увеличения конкуренции, будут возрастать и потребности в высококачественных услугах проперти-менеджмента. Это также может заставить владельцев недвижимости обращаться к независимым компаниям по проперти-менеджменту за консультациями и услугами. CP: Какую роль играет проперти-менеджмент в успехе проектов коммерческой недвижимости? Проперти-менеджмент отвечает за обслуживание недвижимости, управление операционными расходами, уровень заполняемости помещений, ведение отношений с арендаторами и за само качество обслуживания. Я считаю, что привлечение специализированной компании по проперти-менеджменту может улучшить качество обслуживания и увеличить уровень заполняемости площадей, в то же время снизить текущие операционные затраты. Так как сейчас в большинстве случаев владельцы недвижимости на местном рынке не желают передавать кому бы то ни было функции управления объектами, поскольку это приносит дополнительный доход, то спрос на независимые специализированные компании может появиться только при продаже недвижимости на вторичном инвестиционном рынке. В данном случае, конечно же, преимуществом будет обладать объект недвижимости, управляемый независимо от владельца, поскольку при продаже объекта и передаче его другому собственнику не произойдут сбои в обслуживании, так как контракт на проперти-менеджмент может просто перейти от одного владельца другому. Повторю, что это важно, прежде всего, вторичному инвестиционному рынку, в особенности, иностранным инвесторам. CP: Что лучше для владельца недвижимости – создать собственную команду проперти-менеджмента или нанять независимую профессиональную компанию? Я считаю, что привлечение независимых западных компаний для осуществления проперти-менеджмента может существенно повлиять на общую эффективность недвижимости. В дополнение к этому, использование услуг экспертов, специализирующихся на определенном направлении, в любом секторе бизнеса экономически выгодно. Если владелец недвижимости не является экспертом в пропертименеджменте, я рекомендую привлечь профессиональную управляющую компанию, а в случае, если владелец хочет по-прежнему иметь прямое отношение к управлению недвижимостью, по крайней мере, нанять на работу опытного менеджера. CP: Какие принципы используются при определении стоимости услуг проперти-менеджмента? Это в большой степени зависит от обязанностей, которые указаны в контракте на осуществление управления. Расходы могут составлять от 3 до 5% от валового ежегодного дохода от аренды. CP: Какое количество объектов (объем площадей) должна обслуживать компания, специализирующаяся на проперти-менеджменте, чтобы гарантировать прибыльности своего бизнеса? Это достаточно сложный вопрос. Все зависит от размера самой управляющей компании, расходов на менеджмент, желаемого уровня прибыли, а также от класса бизнес-центра, доходов от сдачи его в аренду, существующих условий на рынке. Для небольшой компании, специализирующейся на проперти-менеджменте, или для одного специалиста при благоприятном состоянии рынка возможно получить прибыль от управления небольшого офисного здания площадью 5000 м2. С другой стороны, на более депрессивных рынках для крупной международной управляющей компании необходимо более 15 000 м2 площадей для прибыльной работы. CP: В Horizon Office Towers операционные расходы составляют $5,9/м2/месяц (без учета НДС), что намного выше среднего уровня на киевском рынке (рыночная практика свидетельствует о том, что операционные расходы колеблются от $3 до $6/м2/месяц без учета НДС). Как бы вы могли прокомментировать данный факт? Вы платите за пятизвездочный отель больше, чем за трехзвездочный, так как в нем выше уровень обслуживания. Качество является дорогим товаром в любой сфере деятельности. Как гласит старая пословица: «Ты получаешь то, за что платишь». Однако кроме высокого уровня услуг, который обуславливает значительные операционные расходы, необходимо также учесть ряд других факторов. Инженерное оснащение и обслуживание самого здания играет большую роль. Разница в операционных расходах от $3 до $6/м2 связана с тем, что обслуживаемые объекты находятся в разных категориях. Еще одним фактором является «возраст» здания. Обычно расходы на содержание новых зданий в первые два года ниже, так как случается меньше поломок, и не требуется масштабных работ по обслуживанию. Мы используем целую программу мероприятий, направленных на уменьшение износа здания и, соответственно, продление срока его службы. Это требует больших средств, но гарантирует поддержание высоких стандартов качества, что также помогает сохранять высокую стоимость недвижимости как актива. Работа нашей компании является абсолютно прозрачной как для арендодателей, так и для арендаторов. Мы предоставляем детальный отчет о расходах на содержание здания, в котором отражена их реальная стоимость. Ежегодно мы проводим открытые тендеры для подрядных организаций и за последние 2 года сумели сохранить стабильный уровень расходов на содержание здания, несмотря на рост курса евро. Очевидно, что в других офисных зданиях нет такой открытости в вопросах отчетности по операционным расходам.
МИХАЭЛЬ БЕРТРАМ, ГЛАВА ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВА NCH ADVISORS INC. В УКРАИНЕ И ЮЛИЯ БЕЛЯКОВА, ФИНАНСОВЫЙ ДИРЕКТОР ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВА NCH ADVISORS INC. В УКРАИНЕ Михаэль Бертрам фото: Александр Микула
CP: Насколько важным для успешной реализации любого проекта коммерческой недвижимости является организация профессионального проперти-менеджмента? Профессиональный проперти-менеджмент – важный компонент функционирования любого проекта. От него зависит во многом привлекательность объекта для клиентов: располагающая атмосфера, порядок и чистота, готовность персонала управляющей компании быстро и профессионально решать проблемы арендаторов. CP: Что является более правильным подходом (с экономической точки зрения) – осуществление владельцем объекта управления недвижимостью собственными силами или привлечение сторонней профессиональной компании? В данной области вряд ли можно говорить о правильном или неправильном подходе, скорее выбор диктуется конкретной ситуацией. Решение о создании собственной команды для осуществления проперти-менеджмента или решение привлекать к этому стороннюю организацию каждый собственник принимает самостоятельно. С экономической точки зрения это зависит от критической массы, а именно, от количества проектов (объектов недвижимости), которыми необходимо управлять. Если этих объектов несколько, более экономичным, по нашему мнению, является создание собственной команды специалистов по проперти-менеджменту. Осуществляя управление одним объектом, приобретается опыт, специалисты совершенствуются и, как результат, при вводе в эксплуатацию следующих объектов процесс управления становится более качественным. CP: Почему в своих объектах вы пошли по пути создания собственной команды проперти-менеджмента, а не воспользовались услугами сторонней профессиональной компании? Мы пошли по пути создания собственной команды для управления объектами, в том числе, и по вышеперечисленным причинам. Оптимизация затрат в управлении собственностью – важный фактор успешного ведения бизнеса. Кроме того, когда наши объекты выводились на рынок, компании, осуществляющие профессиональный проперти-менеджмент, еще не проявляли себя. За это время мы воспитали собственные кадры, которые успешно справляются со своими обязанностями. Дополнительным плюсом является то, что мы не теряем контроль над управлением собственными объектами.
СЕРГЕЙ СЕРГИЕНКО, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР COLLIERS INTERNATIONAL УКРАИНА CP: Какая ситуация сложилась на рынке услуг проперти-менеджмента в Киеве? В офисных центрах Киева профессиональный проперти-менеджмент предоставляет только одна независимая специализированная компания (ред. – DTZ). В данном случае спрос породил предложение, поскольку международной компании, которая владеет недвижимостью по всему миру и работает исключительно с профессионалами в области управления недвижимостью, требовался проперти-менеджмент международных стандартов. Для многих иностранных компаний, владеющих недвижимостью в Украине и Киеве в частности, необходим действительно профессиональный проперти-менеджмент, чтобы их объекты обслуживались на высоком уровне и в результате удачно сдавались в аренду. Однако пока что владельцы предпочитают делать все самостоятельно. Что касается торговых центров, то здесь на сегодняшний день нет ни одной компании, осуществляющей профессиональный проперти-менеджмент. CP: Почему, по вашему мнению, владельцы недвижимости в Украине предпочитают создавать собственную службу проперти-менеджмента, а не пользоваться услугами сторонней профессиональной компании? Потому что они считают это дополнительным источником доходов. Владельцы не понимают ценности специализации в каком-либо одном бизнесе и пытаются предоставлять разнопрофильные услуги, вплоть до того, что создают собственные компании по уборке, охране, лишь бы заработать какую-то лишнюю копейку. Однако, чем более дифференцированы услуги одной компании, тем менее они профессиональны в каждом бизнесе. Речь о профессиональном девелопменте может идти тогда, когда он осуществляется по международным правилам и стандартам. Украинский рынок недвижимости пока находится на начальной стадии развития. Чтобы достигнуть здесь уровня отношений между игроками рынка, сопоставимого с бизнес-средой Западной Европы, должен пройти еще большой период времени. CP: Планирует ли офис компании Colliers International Украина предоставлять своим клиентам услуги по проперти-менеджменту? Я не исключаю такой возможности. Мы потенциально готовы предоставлять эти услуги, однако в случае наличия клиента, осознающего необходимость осуществления проперти-менеджмента сторонней специализированной компанией. К примеру, московский офис нашей компании имеет очень сильный отдел управления недвижимостью.
ЕЛЕНА САРАТОВА, ДИРЕКТОР ОТДЕЛА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ КОМПАНИИ NOBLE GIBBONS MOSCOW Елена Саратова фото: NOBLE GIBBONS
CP: Какое определение проперти- и фасилити-менеджмента применимо к коммерческой недвижимости вы бы могли дать? Что в целом представляет собой проперти-менеджмент? Как работает этот бизнес? Кроме проперти-менеджмента и фасилити-менеджмента существует управление активами, то есть тем, чем непосредственно занимается компания Noble Gibbons. В моем понимании, профессиональное управление недвижимостью – это не просто управление объектом, это управление активом, то есть обеспечение наиболее высокой финансовой отдачи от объекта недвижимости. Представьте пирамиду. В ее основе находится комплексная эксплуатация или фасилити-менеджмент. Компаний, занимающихся таким видом обслуживания, довольно много. Это связано с тем, что обеспечивать фасилити-менеджмент проще. Проперти-менеджмент – более высокий уровень обслуживания. Он находится в средней части пирамиды. Он представляет собой фасилити-менеджмент плюс отношения с арендаторами. Администратор, как правило, работает с договорами аренды и отслеживает своевременность арендной оплаты, эксплуатационных расходов. Таким образом, осуществляется взаимосвязь и взаимодействие между собственником и арендатором. В ситуации, если, например, арендатор задерживает арендную плату, управляющая компания принимает меры по ликвидации задолженности. Она пишет письма, проводит встречи по данному вопросу. На вершине пирамиды находится управление активами. Говоря иными словами, компании данной сферы деятельности занимаются вопросами увеличения доходности объекта. CP: На каком этапе развития проекта коммерческой недвижимости владелец должен привлекать компанию, которая в дальнейшем будет осуществлять проперти-менеджмент? Профессиональная компания, занимающаяся проперти-менеджментом, начинает работу над объектом с нулевой фазы. Прежде всего, компания узнает о целях инвестора, собирается ли он продавать объект или сдавать в долгосрочную аренду. Первый, практический этап – это участие компании, занимающейся проперти-менеджментом, в создании концепции здания. Второй этап – совместное проектирование. Мы подсказываем, какое оборудование необходимо приобрести и установить, чтобы обслуживание здания осуществлялось наилучшим образом. Третий этап – предлагаем здание рынку недвижимости. На четвертом этапе компания, занимающаяся проперти-менеджментом, предлагает агентские услуги, то есть участвует в управлении процессом заполнения площадей здания арендаторами. Всегда существует возможность разрыва отношений между арендаторами и арендодателями. В таких случаях мы подсказываем собственнику, как лучше поступить: отпустить арендатора, который просит снизить ему арендную плату, или лучше пойти на уступку, ведь поиск нового арендатора связан с определенными рисками. CP: Что необходимо для успешной деятельности компании, занимающейся проперти-менеджментом? Прежде всего, необходимо отметить, что этот бизнес, в отличие от агентских услуг, очень ресурсоемкий. Для эффективного управления объектом недвижимости на высоком уровне (на том уровне, которого ожидают его пользователи) необходима команда профессионалов, которую будут формировать высококвалифицированные специалисты по разным направлениям. Вы не сможете обойтись без финансиста, контролирующего бюджеты по зданиям; без юридического консультанта, отвечающего за подрядные договоры и договоры аренды. Для того чтобы успешно оказывать услуги по проперти-менеджменту и быть конкурентоспособной компанией, необходимо приготовиться к тому, что ваша активная инвестиционная деятельность будет продолжаться на протяжении 1-2 лет, прежде чем появятся первые контракты. Выработанная вами система начнет работать только на второй год. Именно поэтому наша компания предпочитает заключать договора на управление сроком на три года. Ведь за год мы не успеваем окупить вложенные ресурсы. Хочу также обратить внимание на тот момент, что вряд ли собственник крупного, дорогого здания пойдет на то, чтобы отдать его обслуживающей компании, которая еще не имеет опыта. Цена ошибки неправильного управления или эксплуатации может оказаться колоссальной. Можно представить, к какому материальному ущербу могут привести неквалифицированные действия компании по проперти-менеджменту в здании, цена квадратного метра которого равна $3000, где дорогостоящая отделка, натуральный камень и дерево, дорогое стекло. CP: Какие принципы оплаты услуг практикует Noble Gibbons? Тот вариант оплаты, который практикуем мы, – это ставка. Исчисляется она определенным количеством долларов за квадратный метр арендуемой площади за один год. В договоре указывается, какой перечень услуг мы будем обеспечивать для собственника. В соответствии с этим перечнем создается бюджет услуг. Отдельно мы выделяем гонорар за управление, то есть те деньги, которые собственник нам платит за то, что мы организовываем, контролируем и поддерживаем все эти услуги на объекте. Кроме этого управляющая компания готовит отчеты. Еще одним способом оплаты услуг является вычисление определенного процента от арендной платы. Если проперти-менеджмент осуществляется в торговом центре, то проценты берутся от выручки торговых арендаторов. Если это офисная недвижимость, то оплата услуг представляет собой определенную ставку, которая изначально оговаривается. Для здания класса А в Москве эта ставка заявляется от $15 до $25 за м2 арендуемой площади в год. Однако еще раз хочу акцентировать внимание на том, что все зависит от перечня услуг и большого количества факторов. Необходимо учитывать, что в среднем уровень эксплуатационных расходов в Москве для здания класса А составляет порядка $100 за м2 арендуемой площади в год, куда уже входит гонорар за управление, полный перечень эксплуатационных услуг, оговоренных заранее, стоимость услуг охраны, техническое обслуживание, комплексная уборка, услуги ресепшн, организация работы кафетериев, зарплата персонала, работающего на объекте.
МАРИНА ВЕЛИКОРЕЦКАЯ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР COLLIERS INTERNATIONAL FACILITY MANAGEMENT, МОСКВА CP: В чем различие проперти- и фасилити-менеджмента? Проперти-менеджмент включает в себя участие в разработке концепции объекта недвижимости, начиная «с нуля», сопровождение объекта в процессе его строительства, поиск арендаторов, продление сроков договоров аренды, а также дальнейшую эксплуатацию здания. Фасилити-менеджмент – это только эксплуатация здания профессиональной компанией, которая обслуживает инженерную систему, делает уборку, организовывает охрану, парковку и работу с клиентами. Служба фасилити-менеджмента контролирует правила поведения внутри здания, решает возникшие проблемы, осуществляет мелкий ремонт, который проводят внутри здания по отдельному договору. На практике в России фасилити-менеджмент представлен достаточно широко, проперти-менеджмента фактически нет нигде. CP: Как бы вы могли охарактеризовать российский рынок услуг фасилити-менеджмента в коммерческой недвижимости? С чего все начиналось? Этот бизнес достаточно молодой, на российском рынке он появился чуть более 10 лет назад. Поэтому в России выбор компаний, предоставляющих услуги фасилити-менеджмента, небольшой. Тем не менее, с развитием рынка недвижимости происходит его «взросление» и услуги фасилити-менеджмента становятся все более востребованными. Профессиональное управление объектом недвижимости в итоге позволяет значительно снизить капитальные затраты по содержанию объекта, к тому же здание будет дольше сохранять свою инвестиционную привлекательность. CP: Какая роль отводится организации профессионального управления в коммерческой недвижимости? Успешная реализация любого проекта недвижимости предполагает, прежде всего, возврат капиталовложения в соответствии с инвестиционными прогнозами. Немалую роль в этом играет качество и кредитный рейтинг арендаторов, а также стабильность арендных потоков. Все это может обеспечить грамотное управление недвижимостью, ведь, снимая в аренду помещение, арендатор также покупает услуги по обеспечению профессиональной среды. Как встречают ваших гостей и сотрудников? Чувствуете ли вы себя в безопасности, находясь в здании? Являются ли места общего пользования идеально чистыми, и улыбчива ли служба ресепшн на входе? Как быстро решаются проблемы по техническому обслуживанию? Эти и сотни других вопросов задает себе арендатор. CP: Насколько принципиально необходимым является наличие страховки профессиональной деятельности у компании, которая предлагает услуги управления недвижимостью? Законодательство РФ не предусматривает обязательного страхования профессиональной деятельности, однако мы считаем наличие такой страховки необходимым условием, к которому движется наша индустрия услуг. CP: Какое количество объектов (количество м2) необходимо иметь в управлении, чтобы деятельность по оказанию услуг фасилити-менеджмента стала рентабельной? Безусловно, как и в любом бизнесе, рост компании, количество обслуживаемых объектов повышает рентабельность. При этом можно сказать, что наличие портфеля обслуживаемых объектов, превышающих общую площадь 50 000 м2, выводит компанию на уровень окупаемости. В то же время, для того, чтобы достичь такой критической массы, нужно с чего-то начинать. Мы воспринимаем этот начальный этап как инвестиции в бизнес.
ДЕНИС ШАХОВЦЕВ, ТЕХНИЧЕСКИЙ ДИРЕКТОР И ТАТЬЯНА КРАСНОВА, АДМИНИСТРАТИВНЫЙ МЕНЕДЖЕР КОМПАНИИ SAWATZKY PROPERTY MANAGEMENT Денис Шаховцев фото: SAWATZKY PROPERTY MANAGEMENT
CP: Когда компания Sawatzky Property Management начала работу на московском рынке? В 1991 году, когда канадская Группа компаний Sawatzky начала свою деятельность в России. Ее основным бизнесом является девелопмент и управление офисными зданиями. В декабре 1996 года Группа компаний Sawatzky основала независимую управляющую компанию Sawatzky Property Management для управления объектами Группы и для предоставления полного пакета услуг по управлению недвижимостью третьим сторонам. Если сравнить ситуацию на московском рынке данных услуг в первые годы деятельности компании и ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день, то необходимо отметить тот факт, что интерес владельцев недвижимости в отношении услуг, предоставляемых профессиональными управляющими компаниями, чрезвычайно возрос. Если раньше владельцы объектов недвижимости проявляли интерес к деятельности нашей или других аналогичных компаний лишь из любопытства, то теперь их интерес продиктован настоящей заинтересованностью в получении высококвалифицированных услуг, предоставляемых силами профессиональных управляющих компаний и высвобождении собственного времени владельцев для ведения основного бизнеса. Татьяна Краснова фото: «DUSSMANN AG&CO. KGAA»
CP: Что является более правильным подходом (с экономической точки зрения) – осуществление владельцем объекта управления недвижимостью собственными силами или привлечение к данному виду работ независимой профессиональной компании? Существует мнение, что услуги по менеджменту стоят немалых денег, и этот же самый management fee мог быть сэкономлен собственником. При этом общая сумма затрат на обслуживание могла бы быть уменьшена, что сделало бы основные условия аренды более привлекательными для арендаторов, и, соответственно, более эффективной саму реализацию (сдачу в аренду помещений). Озвученное вами в данном вопросе мнение является основным заблуждением владельцев недвижимости. Во-первых, профессиональный менеджмент не создается за один день, это плод многолетних усилий. К примеру, московская образовательная база не предусматривает подготовку профессиональных управляющих недвижимостью. Навыки и опыт, приобретенный сотрудниками нашей компании, – это многолетний опыт компании в данном бизнесе на Западе. Однако бесспорным является также тот факт, что опыт иностранных специалистов должен быть подкреплен практикой именно в той стране или регионе, где ведется бизнес. Однако, даже если предположить, что владелец сможет создать квалифицированную команду специалистов, наиболее частым заблуждением является существенная экономия средств при самостоятельном управлении. Профессиональная компания имеет в управлении не один, а ряд объектов и может строить свой бизнес, уменьшая затратную часть за счет большого объема выполняемых аналогичных работ (скидки от привлекаемых поставщиков товаров и услуг), а также минимизировать затраты на содержание бухгалтерского, административного и прочего персонала, пропорционально распределяя их по нескольким объектам. При данной модели управления привлечение профессиональной компании может быть выгоднее для владельца недвижимости, нежели содержание собственного штата сотрудников. CP: Какие существуют в целом принципы и практики оплаты услуг обслуживающей компании? Каким образом ваша компания осуществляет контроль над эксплуатационными расходами? Как правило, практика оплаты подобных услуг на московском рынке предусматривает два варианта взаиморасчетов: – фиксируемая стоимость на определенный период (в среднем 1 год) с ежемесячными или ежеквартальными авансовыми выплатами; – прямые затраты + вознаграждение управляющей компании. В этом случае владельцем оплачиваются фактически подтвержденные затраты + фиксируемое вознаграждение. Оплата производится авансовыми платежами на основании бюджета конкретного объекта недвижимости, определяемого в начале периода. По итогам года на основании фактических затрат либо управляющая компания возвращает владельцу, либо владелец компенсирует управляющей компании разницу с бюджетом. Контроль над эксплуатационными расходами по объектам управления осуществляется постоянно. Ежемесячно производится учет фактических затрат по каждому объекту. Данные анализируются на соответствие утвержденному бюджету по каждому объекту, и, исходя из этого, составляется прогноз по финансовым затратам до конца отчетного периода. Данный учет производимых затрат позволяет оперативно оценить сложившуюся ситуацию и планировать дальнейшие действия.
ДОКТОР Л. ГАЛОНСКА, ДИРЕКТОР МЕЖДУНАРОДНОГО ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ DUSSMANN AG&CO. KGAA Доктор Л. Галонска фото: «DUSSMANN AG&CO. KGAA»
CP: В каких странах Европы ваша компания оказывает услуги фасилити-менеджмента? Группа Дуссманн предоставляет услуги фасилити-менеджмента в 25 странах по всему миру. В Восточной Европе мы работаем с 1992 года, с 1994 года в государствах СНГ. В 1998 году было открыто представительство Группы Дуссманн в Украине. В вашей стране компания предоставляет только отдельные услуги из всего комплекса услуг фасилити-менеджмента: клининг в основном крупных объектов недвижимости (вокзалов, банков, супермаркетов, санаториев и т.д.), кэйтеринг; обеспечение безопасности в зданиях, а также техническое содержание объектов недвижимости. Однако уже в этом году Группа Дуссманн планирует ввести в Украине еще одну услугу – комплексное управление недвижимостью. CP: Какие различия вы можете назвать между рынками Западной и Восточной Европы, государств СНГ в области фасилити-менеджмента? Какие перспективы развития украинского рынка в этой области вы видите? Я считаю, что самое большое различие состоит в требованиях, которые владельцы объектов недвижимости предъявляют поставщику услуг в области фасилити-менеджмента. В Западной Европе недвижимость, нуждающаяся в управлении, уже давно построена, конкуренция и основные игроки рынка уже определены. Чтобы получить заказ на осуществление фасилити-менеджмента какого-нибудь объекта, компания, предоставляющая такие услуги, должна пробиваться в условиях жесткой конкуренции и в случае успеха осуществлять управление уже существующего объекта с его плюсами и минусами. В Восточной Европе и государствах СНГ ситуация иная. Здесь среди компаний, осуществляющих качественные услуги фасилити-менеджмента, конкуренция минимальная, или же отсутствует вовсе. Любая компания по управлению недвижимости должна быть вовлечена во все циклы создания и функционирования объекта недвижимости, начиная с этапа проектирования здания. Только в этом случае компания может влиять на все процессы, начиная с планирования, и гарантировать, что фасилити-менеджмент здания в конечном итоге будет осуществляться качественно. Принимая во внимание, что в России и Украине, по крайне мере в их столицах, сейчас наблюдается значительный рост рынка коммерческой недвижимости, ведется активное строительство и проектирование многочисленных новых объектов, для профессиональных компаний по управлению недвижимостью эти рынки являются более чем интересными. CP: Какую характеристику вашим клиентам в Восточной Европе и странах СНГ вы можете дать? Очень часто наши клиенты в Восточной Европе и в государствах СНГ хорошо знакомы с Группой Дуссманн, поскольку мы уже осуществляли для них услуги в Западной Европе. Они снова выбирают Дуссманн, поскольку знакомы с этой компанией и знают, что мы гарантируем качество. Такие клиенты, как Siemens и Draxlmaier полагаются исключительно на немецкий ноу-хау. Особенно высоко нашими клиентами ценится тот факт, что во всех государствах, в которых мы работаем, всегда привлекаем исключительно местный персонал, и при этом обеспечиваем наивысшее качество. CP: Чем ваша компания отличается от конкурентных, на каких услугах вы специализируетесь? Группа Дуссманн предоставляет целый пакет услуг, состоящий более чем из 60 наименований. Это полный комплекс услуг по кэйтерингу, уборке, техническим системам здания, безопасности, а также коммерческому менеджменту. Только так возникает синергетический эффект, в результате которого выигрывают все партнеры. Современные технологии, профессиональный менеджмент и мотивация сотрудников делают возможными сокращение расходов на услуги управляющих компаний. CP: Какие планы в отношении рынков государств СНГ и Украины имеет ваша группа компаний? Какой вы видите свою целевую группу клиентов в государствах СНГ в области фасилити-менеджмента? В странах СНГ нашей целью на ближайшее время является развитие направления по предоставлению клиентам полного комплекта услуг по фасилити-менеджменту. В данное время в этих государствах мы ориентируемся пока на иностранных инвесторов, которые осуществляют или будут осуществлять здесь свою деятельность. Конечно же, при условии дальнейшего экономического развития в данных государствах местные инвесторы и большие компании также начнут обращаться к услугам международных компаний по управлению недвижимостью. Основными целевыми группами нашей компании я могу назвать сферу здравоохранения, промышленные и общественные объекты.
