Прогресс офисного рынка

Радомир Цуркан, руководитель отдела коммерческой недвижимости Соlliers International
фото: Александр Микула

CP: Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Киева присутствуют только два международных агента. Как вы считаете, придут ли на рынок Украины в скором будущем другие игроки?
В ближайшее время, скорее всего, не придут. Во-первых, Украина еще не завоевала репутацию стабильного рынка. Во-вторых, сюда имеет смысл приходить под конкретный проект, только после изучения рынка и его игроков. Мы были на форуме MIPIM во Франции, общались с консультантами известных мировых агентств, банкирами крупных европейских банков, девелоперами, дипломированными экспертами по недвижимости. Для них все, что восточнее Польши, – это джунгли. Я удивлен, что на такой быстроразвивающийся и эффективный рынок, как наш, с нашей динамикой и растущим спросом на недвижимость, никто не приходит. Из международных имен сейчас на рынке есть только DTZ и Colliers. Хотя Киев – это не Москва, не Лондон. Киев больше сравним с Санкт-Петербургом. Наш ближайший европейский сосед, Варшава, гораздо более развит. И, несмотря на то, что по размеру Варшава в два раза меньше Киева, там построено в 10 раз больше офисных зданий, чем у нас. То есть в Варшаве во много раз больше бизнеса, который создает спрос на офисную недвижимость. Поэтому в Варшаве строятся проекты известных европейских девелоперов. Соответственно, агентов там гораздо больше. Мы работаем на этом рынке и знаем его высокий потенциал, но, по нашим данным, ни одна из крупных сетей еще не готова к активному приходу в Киев.
CP: Как сейчас можно охарактеризовать развитие рынка аренды в Украине в общих чертах?
Насчет Украины не могу сказать. Мы работаем на рынке Киева. В принципе, сознательно не идем в другие города только потому, что инвестиционный климат в области коммерческой недвижимости, строительства офисных центров, показатели уровней арендных ставок не оправдываются ни в Одессе, ни в Харькове, ни в Запорожье, ни в Донецке. Туда не идет инвестор, и мы, соответственно, тоже не идем, потому что обслуживаем в основном девелоперов и владельцев недвижимости. Не секрет, что треть инвестиций вУкраине приходится на Киев.
Что касается арендных ставок, то по классу А в Киеве они достаточно стабильные – это $25-30 за м². Если мы сравним с европейскими городами приблизительно киевского формата (3 миллиона жителей), то наши ставки достаточно велики. В Будапеште, например, на класс А ставки однозначно ниже – это 20-25 EUR. Это высокая ставка даже для Германии. А у нас в некоторых зданиях она даже выше, и это без НДС и без эксплуатационных расходов! Чем это объясняется? Очень просто. Это инвестиционный закон, формула – чем выше риск возврата инвестиций, тем быстрее хочется вернуть эти деньги. В Украине кредит стоит гораздо дороже, чем в Европе. Другой причиной является сравнительно невысокая конкуренция объектов класса А (в Киеве всего 4 офисных центра, полностью отвечающих стандартам класса А).
Я думаю, что эта ситуация в скором времени изменится. Прогноз достаточно простой – для класса А ставка в $25-30 будет оставаться такой же в течение года-двух, как минимум. Что касается дальнейшего развития, все будет зависеть от объема строительства новых объектов. Если будут появляться новые офисные центры данного класса, то цены должны немного упасть ($22-25).
Арендные ставки по классу В в среднем составляют $20, хотя разница между классами А и В очень призрачна. В основном она касается месторасположения. Если офис расположен в центре города, то это класс А, дальше от центра – В (хотя он может быть таким же по качеству). Например, по своему location (англ. месторасположение – ред.), бизнес-центр «Подол Плаза» попадает под категорию класса В, но по качеству, «начинке» и сервису – это настоящий класс А.
Есть четкое убеждение, с которым мы согласны: наш город способен «поглощать» каждый год в районе 30 000 м² профессиональных офисных помещений. Если в Киеве будет появляться с каждым годом до 30 000 м², то они будут заполняться. Это и есть потенциал рынка. Хотя я не думаю, что можно таких объемов ожидать. Скорее всего, следующий год будет заполнен тысяч на 15-20, и то, если мы сделаем один большой проект. А к 2005 году у нас будет около 30 тысяч. Строительства немного, а тем более грамотного строительства. Мы очень надеемся на проект «Эльсбург Плаза» – своего рода флагман офисной недвижимости. Здесь соблюдены все необходимые экономические характеристики. Аналогов «Эльсбург Плаза» в Киеве пока нет. Это здание должно «выстрелить» к 2005 году, оно даст 30 000 м². Есть еще один проект, который должен быть завершен к 2006 году, и тоже на 30 000 м² – это офисный центр на пересечении улиц Красноармейской и Ковпака, заказчиком которого является «Укрсоцбанк». Также по планам инвесторов к 2006 году должен быть завершен офисно-торговый комплекс «Торонто-Киев», занимающий площадку по ул. Горького, 79 с фасадом вдоль ул. Красноармейской, напротив костела Св. Александра. Объем его офисных площадей – 35 000 м². В принципе, это тот «аппетит» города, который, скорее всего, будет реализован в следующие 3-5 лет.
Я думаю, что в среднем профессиональных офисных помещений сдается более 20 тысяч м² в год. Очень редко одна сделка может дать сразу 3-4 тысячи метров. А «по мелочи» можно набрать и все остальные 20. К сожалению, помещений не хватает, приходится заниматься поиском во второстепенных зданиях, «выворачивать наизнанку» рынок, чтобы разместить арендаторов. Спрос есть, предложение всегда запаздывает. Мы боимся обратной ситуации: предложение будет таким высоким, что цены упадут. Этого тоже стоит опасаться, потому что в Варшаве, например, сейчас такая ситуация. Это то, к чему мы неуклонно идем, учитывая объем проектов, о которых мы знаем. Перенасыщенность рынка наступит, я думаю, не раньше, чем через 3-5 лет. Все зависит от того, насколько решительно будут вести себя инвесторы, и будут ли действительно построены все те крупные офисные проекты, о которых заявляют сегодня в прессе.
CP: Известны ли вам случаи судебных разбирательств между арендаторами и арендодателями?
В сфере профессиональной офисной недвижимости очень хорошо продуманы все договора аренды, все финансовые вопросы. Почему сделки достаточно долго заключаются? Потому что в каждой из компаний есть свой юридический отдел (в случае его отсутствия нанимаются сторонние юристы-консультанты), который проверяет договора аренды. Каждая из сторон защищает свои интересы.
Если договор заключается на 3 года, то арендатор должен понимать, что он будет здесь 3 года и у него нет никакой возможности этот договор разорвать. Конечно же, если он уйдет и перестанет платить, ему грозит судебное разбирательство, которое он проиграет. Естественно, в этом случае ему придется выплатить причитающуюся аренду плюс компенсацию, юридические издержки. Поэтому заранее все участники данного процесса (и арендаторы, и арендодатели) понимают свои обязательства, и стороны сознательно определяют безразрывный срок арендных отношений. В том случае, если компания не может больше арендовать помещение, она имнеет право переуступить свой договор аренды другому арендатору, либо сдать ненужную часть помещений в субаренду. В обоих случаях арендатор самостоятельно должен найти себе замену/субарендатора, либо нанять для поиска агента. В договорной практике допускается преждевременное расторжение договора аренды, если арендатор полностью закрывает свою деятельность в Украине. Это актуально с представительствами, деятельность которых зависит от глобальных решений штаб-квартиры, находящейся в США или в Европе. Такая причина преждевременного разрыва аренды принимается большинством арендодателей как уважительная. Поэтому среди сделок, заключенных на этом рынке, мне не известны случаи судебных разбирательств.
CP: Многочисленны ли случаи разрывов договоров?
Нет, в основном, арендаторы, которые вынуждены прекратить аренду, либо находят себе замену, либо договариваются о какой-то компенсации. Владелец не хочет иметь репутацию жестокого тирана, который не идет навстречу своим клиентам, и в планы арендатора не входит получить репутацию ненадежной компании.
CP: В скольких офисных центрах компания Colliers International привлекалась как консультант в разработке концепции?
Во-первых, это «Эльсбург Плаза», на углу бульвара Л. Украинки и ул. Мечникова. Это, пожалуй, наиболее емкий проект, который мы действительно создали практически «с нуля». Начиналось все с того, что к нам обратился инвестор, с которым мы уже работали по «Мандарин Плаза», с вопросом: что лучше создать на данном участке – торговый центр, офисный, либо жилой комплекс? А дальше пошла работа. Было много условностей, которые не позволяли в идеале делать нам то, что казалось необходимым: достаточно узкая конфигурация участка, граничащая линия городских сетей, соседствующий пятиэтажный жилой дом, освещенность которого нельзя уменьшать, проблемы с транспортной развязкой. Поэтому в команде с архитекторами проекта мы остановились на треугольной стилобатной части высотой не более 3 этажей (чтобы не закрывать жилой дом), потом появилась идея сделать овальную форму здания, чтобы оно не было громоздким; остановились на оптимальной этажности – 30 этажей (площадь типового этажа – 1,062 м²), консультировали по лифтам (какое количество, какая грузоподъемность, скорость). Работа достаточно ответственная, так как в этот центр вкладывается $50 миллионов инвестиций. Поэтому мы специально посетили уже упомянутую международную выставку проектов коммерческой недвижимости MIPIM, а также совершили поездки в Лондон и Франкфурт. С помощью специалистов лифтовых компаний KONE и OTIS мы побывали внутри и досконально изучили параметры таких зданий, как One Canada Square, Citibank в Лондоне (бизнес-сити Canary Wharf), а также Main Tower, Commerzbank и несколько других высотных офисных зданий во Франкфурте-на-Майне. Мы очень благодарны представителям OTIS и KONE за профессиональное сопровождение.
Далее примечателен проект 30-этажного офисного центра на углу ул. Красноармейской и ул. Ковпака. Это здание аналогичного формата, но другой архитектуры. Сейчас проект находится в стадии экспертизы. Площадь типового этажа больше, чем у «Эльсбург Плаза», – около 1400 м², и пространство разбито лифтовой группой на два симметричных крыла. Здание также имеет широкую двухэтажную стилобатную часть, лифтовые группы в ядре и подземный паркинг.
«Торонто-Киев» – это мощный проект офисно-торгово-гостиничного комплекса, который занимает целый квартал между ул. Красноармейской и ул. Горького. Общая площадь – 75-80 тысяч м². Это наша последняя работа, которую мы недавно закончили. Этот проект мы взяли на изучение и давали свои строительные, архитектурные и коммерческие рекомендации с целью оптимизации его коммерческой ценности и эффективной сдачи в аренду. Комплекс будет состоять из 4-х офисных башен, огромного 4-уровневого подземного паркинга на 400 автомобилей, фитнесс-центра на 2500 м², трехзвездочного отеля на 8000 м², торгового пассажа (около 3000 м²). Сейчас он находится в стадии проектирования.
Мы основательно поработали также над проектом офисного здания девелоперской компании «Инор» по адресу Жилянская, 35. Это 7-этажное здание класса В площадью около 3500 м². Сейчас здание находится в стадии строительства, готовность объекта – июль 2004 года.
«Доминант» – офисный центр класса А на ул. Бассейной, 6. Общая площадь – до 3000 м². Объект готов с мая 2003 года, и половина здания уже занята.
CP: Есть ли у вас сейчас какие-либо новые заявки от инвесторов?
Безусловно. Есть заявки на поиск участков под конкретные проекты застройки – офисы, торговля, жилье. Есть запросы на конкретную недвижимость с целью ее дальнейшего коммерческого использования. Здесь мы активно реагируем, сотрудничаем с такими заказчиками в приоритетном порядке. Ведь подобная инвестиционно-девелоперская сделка позволяет нам заработать на первичной покупке (acquisition) объекта инвестором и закрепить за собой будущий объект обслуживания (listing), консультируя на стадии проекта, и обеспечить себе бизнес в будущем готовом объекте. Есть заказы на консультирование по проектам, как в стадии эскизов, так и законченных, готовых к строительству. Нам очень важно оптимизировать каждый значимый коммерческий проект в городе, доработать его именно с точки зрения запросов арендаторов. Крайне важно имплементировать современные требования арендаторов в проекты, которые будут построены в ближайшее время. Ведь ни один архитектор, какой бы талантливый он ни был, ни разу не заключал сделку по аренде офиса для типового международного или местного корпоративного арендатора. А каждый офисный проект, в конце концов, строится для арендаторов, чьи требования он должен удовлетворять.
CP: Colliers International завершила первую в Украине сделку по продаже заполненного арендаторами бизнес-центра «Артем». Рядом с ним находится еще один бизнес-центр – «Форум». Насколько они составляют конкуренцию друг другу?
Все офисные помещения всегда друг с другом конкурируют. Но я бы сказал, что «Артем Бизнес Центр» и «Деловой Городок Форум» – это совершенно разные объекты по своей концепции, формату и качеству. А месторасположение является только одним из критериев оценки недвижимости, и он не должен быть ультимативным. Кстати, в данном случае месторасположение объектов не является их сильной стороной.
«Артем» – это типичный бизнес-центр класса В: прямоугольное здание с 5 типовыми этажами, лифтовой группой в середине здания и большой парковочной зоной. Мощная система климат-контроля, включающая в себя отопление, вентиляцию и кондиционирование, лифты OTIS и качественный менеджмент. С появлением в здании офиса администрации посольства США нормы безопасности и жизнеобеспечения здания были существенно модернизированы. В «Артем БЦ» инвестировано больше средств, чем в любой бизнес-центр класса В из расчета на 1 м² арендуемой площади. Там находятся долгосрочные арендаторы, сроки аренды которых превышают 5 лет, а в некоторых случаях достигают рекордной 10-летней отметки. Это коммерческий отдел посольства США, визовый отдел посольства Великобритании, Mary Kay, Robert Bosch и другие.
«Форум» – это другой по масштабу объект, состоящий из семи корпусов, занимающих территорию в 2,7 гектара. Это единственный в Киеве деловой городок, в котором могут комфортно находиться свыше сотни компаний-арендаторов. При этом на территории достаточно парковочных мест для каждого арендатора. Мы поддерживаем желание инвестора создать в «Форуме» максимально достаточную инфраструктуру офисного городка: конференц-залы, ресторан быстрого питания, кафе, суши-бар, фитнесс-центр, мини-магазин и даже небольшой отель для иностранных гостей-арендаторов. Инвестор активно развивает центр, вкладывая средства в инфраструктуру, фасады и инженерные системы. Высокопрофессионально работает служба управления (менеджмент) бизнес-центра, в чем мы убеждаемся каждый раз, когда посещаем «Форум» с очередными арендаторами.
Я бы не говорил, что эти два объекта жестко конкурируют друг с другом. У них разное позиционирование, концепция и тип арендатора. У каждого, соответственно, свои конкуренты. Для «Форума» – это «Кубик 1» и «Кубик 2» на ул. Шолуденко 1-3, «Нест» на Урицкого 45, а также два новых проекта компании «HCM» на ул. Ильинской 6-8 и Глубочицкой 17. Для «Артема» – это «Подол Плаза», «Меркс» на Лейпцигской 15, и ряд менее крупных объектов класса В.

Проект бизнес-центра «Эльсбург Плаза»

CP: Какие крупные сделки по аренде офисных помещений были осуществлены вашей компанией в последнее время?
Очень интересная сделка была заключена по «Мандарин Плаза». Я до самого последнего момента, честно говоря, сомневался, что идея офисного центра внутри торгового (в данном месте и в данном выражении) является удачной. Мы постарались максимально их отделить. Грубо говоря, это два здания в одном. Разные входы, разные уровни, отдельные лифтовые группы. Но оказалось, что офисный центр получает бонусы из-за того, что рядом есть торговый (рестораны, кофейни, дополнительный вход, грузовые лифты и т. д.). Нами было достигнуто, наверное, самое оптимальное решение по арендаторам. Весь офисный центр, а это около 4500 м², был сдан двум арендаторам приблизительно в одно время: компании Leman Commodities (1800 м²) – 6 этаж и DCC (2650 м²) – 7 этаж плюс башня. Оба арендатора стремились найти себе обособленное пространство, без соседей на этаже и без транзитных потоков. Это удалось реализовать в «Мандарин Плаза», хотя до этого у нас были различные варианты и мы могли сдать эти площади более мелкими частями разным компаниям.
Вторая по значимости сделка – нам удалось удачно разместить офис компании Sun Interbrew. Площадь – около 1800 м² в сумме, но мы сдали им фактически весь офисный комплекс, состоящий из 3 корпусов. Он находится по ул. Боженко, 87. Это одно из зданий местного девелопера, компании «Меркс Мебель», у которой в портфолио уже есть три офисных центра.
CP: Охарактеризуйте ситуацию с арендаторами. Каково сейчас соотношение местных и иностранных компаний?
Появление отечественных компаний как надежных арендаторов – вот основная тенденция. Раньше за каждое западное имя: Panasonic, Sony и т.д. шла борьба. Каждый владелец офисного здания хотел бы иметь у себя подобных арендаторов. Теперь же практика показывает, что не только иностранные компании могут себя хорошо зарекомендовать. Скажем так, украинские компании, зарекомендовавшие себя на своих рынках, являются не менее надежными, интересными арендаторами, чем иностранные. Мало того, с ними зачастую проще и быстрее можно договориться, чем с большими транснациональными компаниями. Иностранные арендаторы, как правило, снимают небольшие офисы (до 300 м²), большинство из них – это представительства. К примеру, такие гиганты как Nokia, Cisco Systems или Lucent Technologies, занимают в среднем от 100 до 300 м², хотя это огромные корпорации в мировых масштабах. Это логично, поскольку основной состав компании размещен в штаб-квартире или в местах производства, где офисы достигают огромных по нашим меркам размеров, иногда до 50 000 м² только в одной стране. Наши украинские компании становятся крупнее и стремятся переезжать в профессиональные офисные центры, нередко занимая свыше 1000 м².

Версия для печати