Одним из таких инструментов становится продажа долга, которая представляет собой уступку прав требования задолженности с дисконтом и актуальна в тех случаях, когда кредитор испытывает проблемы с получением долга непосредственно с должника. Так, российская компания «Система-Галс Инвест» организовала весной этого года «Магазин долгов».В «Магазине долгов» «Система-Галс Инвест» выставила на продажу обязательства собственных кредиторов и должников дочерних компаний. Одними из потенциальных покупателей могут стать те компании, которые сами имеют задолженность перед должниками. Как официально заявляют представители «Системы-Галс», «покупка такого требования будет являться эффективным инструментом оптимизации кредиторской задолженности покупателя, в случае, если у него имеется таковая перед компанией, долг которой выставлен на продажу».Выгода «Системы-Галс» от продажи долгов с дисконтом очевидна, поскольку в данном случае для получения задолженности нет необходимости ждать решений судов, как правило, затягиваемых должниками. Кроме того, компания экономит на судебных издержках.Основным лотом «магазина» стал долг ООО «Миракс Групп» перед ОАО «Система-Галс» в размере $20 миллионов. Данный долг возник в связи с неисполнением компании «Миракс Групп» своего обязательства по оплате 50% акций ЗАО «Костянский, 13» по договору купли-продажи акций, заключенному с ОАО «Система-Галс» в декабре 2007 года. По заявлению представителей «Системы», уже есть потенциальные покупатели этого долга, с которыми ведутся переговоры. В данный момент пока идет речь о возможном дисконте в размере 20%. Стоит отметить, что MIRAX Group со своей стороны данный долг не признает и пытается оспорить его в судебном порядке.Если говорить о потенциальных покупателях долгов, то при договоре цессии (уступке права требования) риски покупателя заложены непосредственно в сумме дисконта, и он изначально должен осознавать и уровень рисков, и тот набор стандартных защитных мер должника, которыми последний может воспользоваться во избежание выплат задолженностей.Как уже говорилось выше, покупка долга является достаточно интересной в том случае, если у покупателя долга и должника есть встречные требования. Также покупка долговых обязательств может быть привлекательной для тех инвесторов, которые путем приобретения долга намереваются получить в собственность недвижимость должника.О специфике «Магазина долгов» и возможностях применения подобного инструмента на украинском рынке мы поинтересовались непосредственно у руководства компании «Система-Галс Инвест» и украинских экспертов.Руслан Керимов, генеральный директор ЗАО «Система-Галс Инвест»Руслан Керимовфото: «СИСТЕМА-ГАЛС ИНВЕСТ»ДЕЯТЕЛЬНОСТЬКомпания «Система-Галс Инвест» основана в 2001 году в структуре холдинга ОАО «Система-Галс», учрежденного в 1994 году для консолидации и управления активами АФК «Система» в сфере недвижимости и строительства. «Система-Галс Инвест» обеспечивает правовую поддержку и оказывает информационно-аналитические услуги. Компания осуществляет сопровождение сделок с недвижимостью, а также с долями участия в уставном капитале (акциями) компаний. Общая стоимость сделок с недвижимостью, правовое сопровождение по которым осуществила компания «Система-Галс Инвест» в 2008 году, составила более 500 миллионов рублей (более $15 миллионов), а общая стоимость сделок с долями участия в уставном капитале (акциями) компаний – более 150 миллионов рублей (около $4,5 миллиона).КОММЕНТАРИЙ«К концу лета 2008 года, когда появились первые нотки финансового кризиса, пришло четкое понимание того, что в скором времени возрастет спрос на инструменты по оптимизации кредиторской задолженности. В течение осени мы разработали эффективные методы оптимизации и в конце 2008 года приступили к их практическому применению. В рамках этой работы и была реализована идея «Магазина долгов».Стартовав в марте 2009 года, проект вызвал резонанс в бизнес-сообществе. Только за первый месяц работы по проекту ЗАО «Система-Галс Инвест» получило ряд коммерческих предложений, причем не только по текущим предложениям «Магазина долгов», выставленным на продажу. Нам предлагают как непосредственно долги различных компаний, так и девелоперские проекты (ТРК, офисы, жилье), реализация которых была приостановлена в связи с проблемами финансирования. Предложения поступают не только из Москвы, но и из регионов.«ВОСТРЕБОВАННОСТЬ ТАКОГО ПРОЕКТА КАК «МАГАЗИН ДОЛГОВ» РАСТЕТ ПРЯМОПРОПОРЦИОНАЛЬНО РАЗВИТИЮ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА»Конечно, учитывая специфику данной деятельности, пока еще преждевременно говорить о конкретных результатах. Но совершенно точно можно сказать о том, что востребованность подобных предложений растет прямопропорционально развитию финансово-экономического кризиса.Несомненно, есть ряд проблем, с которыми мы столкнулись в процессе деятельности «Магазина долгов». Первая проблема заключается в том, что большая часть потенциальных покупателей, которые могли бы воспользоваться таким инструментом, приходят к этому пониманию уже финансово истощенными. Такие покупки под силу лишь тем участникам рынка, которые имеют резерв свободных денежных средств. Поэтому мы предлагаем не только возможность приобретения прав требования, но и проведение экспресс-анализа финансово-экономического состояния компаний-покупателей. Выводы, сделанные после такого анализа, позволяют им принять своевременное решение о необходимости применения предлагаемых нами инструментов.Вторая проблема проявляется в процессе поиска от обратного. Имеется в виду ситуация, когда компании-должники обращаются за комплексом услуг, к примеру, за поиском и приобретением долговых обязательств их кредиторов (в случае наличия таковых) с целью последующего выставления встречных судебных требований. Дело в том, что законными инструментами поиска таких сведений являются только сайты Арбитражных судов и мониторинг различных площадок, содержащих информацию о кредиторской задолженности различных компаний».Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента Dragon CapitalАлексей Зеркаловфото: DRAGON CAPITALДЕЯТЕЛЬНОСТЬDragon Capital – крупнейшая инвестиционная компания Украины, предоставляющая полный спектр услуг по брокерскому обслуживанию, инвестиционно-банковскому сопровождению, управлению активами и прямым инвестициям для институциональных, корпоративных и частных клиентов. Собственником компании, основанной в 2000 году, является ее менеджмент, миноритарным пакетом акций владеет инвестиционный банк Goldman Sachs. С 2005 года инвестиционно-банковское подразделение компании Dragon Capital провело 25 IPO и частных размещений акций украинских компаний на общую сумму $1,7 миллиарда.КОММЕНТАРИЙ«На украинском рынке недвижимости сегодня есть только два вида долговых обязательств – банковские долги и облигации. Если говорить о возможности продажи задолженности, то банковскими долгами напрямую торговать нельзя. В случае, когда девелоперская компания имеет проект с большой долговой нагрузкой, который она сама не в состоянии завершить, этот проект (долг) может быть переуступлен другой компании, если та готова взять на себя данные обязательства. Одним из вариантов может быть договоренность компаний о продаже бизнеса целиком или его поглощении более сильным конкурентом.Такой инструмент как долговые облигации могут беспрепятственно покупаться и продаваться, в отличие от банковских долгов. Участники рынка могут свободно устанавливать цену на эти бумаги. За последние полгода цена на украинские облигации существенно упала. Например, в настоящее время стоимость еврооблигаций компании «XXI Век» стоит около 20%-25% от номинала, в то же время еврооблигации банков торгуются с доходностью к погашению от 30% до 70%.«НЕДВИЖИМОСТЬ ОТНОСИТСЯ К ЧИСЛУ СЕКТОРОВ, НАИБОЛЕЕ ПОДВЕРЖЕННЫХ РИСКАМ ДЕФОЛТА»Многие компании сегодня оказываются не в состоянии выполнять свои обязательства и выплачивать проценты и тело кредита в срок, особенно это проявляется в сегменте недвижимости. В таком случае кредиторы и компания могут попробовать договориться о реструктуризации долга. Есть несколько механизмов, как реструктуризировать долг: продлить срок выплаты кредита, изменив условия; пересмотреть купонные ставки с целью предотвращения досрочного погашения облигаций по оферте, или конвертировать долг в акции компании. Однако стоит отметить, что в Украине пока не было прецедента, чтобы долг конвертировался в акции компании. Один эмитент пытался это сделать прошлой осенью, но не смог договориться о том, по какой оценке будет происходить конвертация долга в акции компании.В целом, украинские держатели долгов не хотят продавать облигации с большим дисконтом, в отличие от западных держателей облигаций.Если вернуться к вопросу о возможности продажи долга, хочу подчеркнуть, что проблемы в том, чтобы одна сторона продала свой долг, а другая его купила, не существует. Вопрос всегда только в цене такого долга. Если одна сторона готова продавать свой долг с дисконтом, а другая покупать его с таким дисконтом, то вопрос решен. Часто же стоит вопрос не кому продать долги, а как реструктуризировать проблемный долг таким образом, чтобы понести минимальные потери в тех условиях, которые сложились.В числе предложений, поступающих в «Магазин долгов», – девелоперские проекты (ТРК, офисы, жилье), реализация которых была приостановлена в связи с проблемами финансированияфото: ИВАН РУДЮКРеструктуризация долга выгодна для обеих сторон – как для самого эмитента, так и для держателей его облигаций. Поскольку другой вариант развития событий – объявление дефолта. На сегодняшний день украинский рынок насчитывает уже более 90 технических дефолтов по облигациям на общую сумму 1,5 миллиарда гривен. Если говорить о полноценных дефолтах, то по внутренним облигациям их было всего три. При этом пока ни одна компания из сектора недвижимости, размещавшая облигации, не заявила о дефолте. Однако недвижимость относится к числу секторов, наиболее подверженных рискам дефолта. Мы ожидаем, что в 2009 году объем погашения облигационных займов из сектора недвижимости составит порядка 1,02 миллиарда гривен (или 4,5% от общего объема погашений).Необходимо отметить, что основным кредитором украинского рынка недвижимости всегда выступал банковский сектор. Сегмент недвижимости нуждался в кредитах относительно длинных, долларовых и с низкой процентной ставкой. Такие заемные средства могли выдавать только банки. Внутренние облигации – это, как правило, долги с коротким сроком, в национальной валюте и под высокий процент. Поэтому высокую степень неплатежей и просрочек по кредитам сегодня ощущают на себе все банки. Конечно же, банки предпочитают не объявлять о дефолтах своих клиентов, так как это в первую очередь негативно сказывается на репутации самого банка, и только во вторую на репутации заемщика. Именно по этой причине мы не слышим пока громких дефолтов в секторе недвижимости. Однако они однозначно есть. В своей практике только за последние три-четыре месяца я сталкивался с проблемами по выплате банковских кредитов, в залоге которых находилась коммерческая недвижимость на сумму около $100 миллионов.Если банки не будут идти навстречу заемщикам, они не получат ничего. Максимум, чего они могут достичь – забрать залоговое имущество, а это не всегда самый эффективный способ вернуть долг. Банки будут выбирать тот механизм реструктуризации, который позволит максимально вернуть выданный кредит. Это может быть в том числе продажа залога, а может и нет, поскольку стоимость залогового имущества в некоторых случаях принесет сегодня менее 50% стоимости долга, а в таком случае выгоднее продлить срок выплат».Томаш Сташяк, руководитель практики по недвижимости международной юридической фирмы Clifford ChanceТомаш Сташякфото: CLIFFORD CHANCEДЕЯТЕЛЬНОСТЬClifford Chance – одна из ведущих международных юридических фирм. Компания располагает 30 офисами в 21 стране мира. В 2007 году компания Clifford Chance открыла офис в Киеве, одним из центральных направлений деятельности которого является сектор недвижимости.КОММЕНТАРИЙ«Говоря о кредиторских задолженностях, в первую очередь необходимо отметить, что существует два абсолютно разных рынка таких задолженностей. Во-первых, существует рынок банковских кредитов. Это достаточно сложные трансакции, как с юридической, так и с коммерческой точки зрения. На данный момент эти трансакции представляются еще более сложными, поскольку на рынке отсутствует иностранный капитал, который интересовался бы инвестированием в кредиты, обязательства по которым не исполняются. Тем не менее, украинские банки все еще ищут пути очистки своих балансов от подобных кредитов.С другой стороны, существует рынок так называемых торговых кредитов. В прошлом, украинские компании, у которых было достаточно денежных средств, не ощущали необходимости в продаже проблемных долгов (обычно с дисконтом), надеясь на улучшение платежеспособности должника в будущем. Сейчас ситуация изменилась. Продажа такого долга может стать довольно быстрым путем получения оборотного капитала и возможностью сохранить хорошие отношения с должником. Так как на сегодняшний день услуги коллекторских компаний становятся все более профессиональными и эффективными, покупатели долгов будут чувствовать себя комфортнее, предлагая более приемлемые цены за проблемные долги.«В ХОДЕ ПЕРЕГОВОРОВ С КРЕДИТОРАМИ (В ЧАСТНОСТИ БАНКАМИ) ВСЕГДА НАХОДЯТСЯ РАЗЛИЧНЫЕ ПУТИ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ. ТАКИМ ОБРАЗОМ, СУЩЕСТВУЕТ ГОРАЗДО БОЛЬШЕ ОПЦИЙ, НЕЖЕЛИ БАНАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ ПЛАТИТЬ ИЛИ НЕ ПЛАТИТЬ»При продаже долга, продавец прежде всего должен проверить, разрешает ли соответствующий договор передачу права требования третьему лицу. После этого стороны должны решить, не противоречит ли данная трансакция каким-либо законодательным требованиям. Стоит отметить, что, согласно Гражданскому Кодексу, продавец не несет ответственности перед покупателем за неисполнение должником своих обязательств по договору после уступки прав требования. Однако, если продавец утаил какую-либо важную информацию о должнике, трансакция может быть признана недействительной. Следовательно, продавцу стоит получить от покупателя подтверждение того, что вся необходимая информация была предоставлена.Важным аспектом при сделке по уступке прав требования являются обеспечения. Стороны должны четко определить, переходят ли обеспечения к покупателю, и если переходят, то какие именно. Им также следует учесть все связанные с этим формальности. В более сложных ситуациях, когда, к примеру, продавец продает право требования лишь части долга, стороны должны договориться о том, как скоординировать свои действия (например, по взысканию долга) в будущем. В завершение, покупатель должен убедиться в том, что должник должным образом уведомлен о передаче права требования долга сразу после завершения трансакции.За последние три-четыре месяца компания Dragon Capital сталкивалась с проблемами по выплате банковских кредитов, в залоге которых находилась коммерческая недвижимость на сумму около $100 миллионовфото: ИВАН РУДЮКПродавец несет ответственность за действительность проданного требования. Кроме того, покупатель приобретает право требования в том виде, в котором оно существует на момент продажи. Это означает, что покупатель должен знать о каких-либо договоренностях между продавцом и должником, существовавших до момента проведения трансакции. Рекомендуется также предусматривать в договоре передачу продавцом покупателю документов, свидетельствующих о существовании долга.Основным риском для покупателя при приобретении долга является риск неисполнения обязательств должником. На самых ранних стадиях переговорного процесса стороны должны договориться, в каком объеме продавец гарантирует исполнение должником своих обязательств, если вообще гарантирует. Существуют различные возможности в зависимости от коммерческих договоренностей (например, продавец может гарантировать исполнения обязательств должником в объеме, не превышающим определенную сумму, или может обязаться заменить не исполняющиеся долги исполняющимися).В случае приобретения нерезидентом Украины долга украинского заемщика, такому нерезиденту рекомендуется зарегистрировать данное приобретение в качестве инвестиции в Украину и документально оформить оплату стоимости покупки с тем, чтобы без проблем репатриировать платежи по приобретенному долгу за границу.Если говорить о клиентах нашей компании, то в данный момент мы работаем над реструктуризацией банковских кредитов по поручению банков-кредиторов. Я бы сказал, что большинство заемщиков (отличных от финансовых учреждений) не осознают всю ценность участия профессиональных консультантов в переговорном процессе. Моя практика показывает, что в ходе переговоров с кредиторами (в частности банками) всегда находятся различные пути реструктуризации. Таким образом, существует гораздо больше опций, нежели банальное решение платить или не платить».
