ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК И ЕГО СОСТАВЛЯЮЩИЕ. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ УЧАСТКА И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ Андрей Серветник, менеджер киевского офиса компании Deloitte, адвокат фото: Олег Герасименко
До вступления в силу новых кодексов основным нормативно-правовым актом, регулировавшим отношения собственности на земельные участки, был Земельный кодекс Украины (ЗКУ). С 1 января 2004 года данный вопрос также урегулирован нормами главы 27 Гражданского кодекса Украины (ГКУ). Так, статья 373 ГКУ регламентирует права собственника земельного участка. В ней есть оговорка, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не установлено законом, и если такое использование не нарушает права иных лиц. Однако в Украине на сегодняшний день фактически нигде в полном объеме не проведено функциональное зонирование территорий населенных пунктов, не разработаны детальные правила их застройки, а также многие законы, регулирующие взаимоотношения между собственниками недвижимого имущества. Поэтому оговорка о «правах иных лиц» в наших условиях создает широкие возможности для возникновения споров.
СУБЪЕКТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ Статья 374 ГКУ предусматривает, что субъектами права собственности на землю (земельный участок) могут быть физические и юридические лица, государства и территориальные общины. Иностранцы и физические лица без гражданства могут приобретать право собственности на землю в соответствии с законом, а иностранные юридические лица, иностранные государства и международные организации могут быть субъектами права собственности на землю в случаях, предусмотренных законом. Действующее законодательство Украины ограничивает возможность иностранных физических и юридических лиц приобретать в собственность земельные участки. Так, согласно статье 22 ЗКУ, земли сельскохозяйственного назначения не могут быть переданы в собственность иностранным гражданам и лицам без гражданства, а также иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Унаследованные такими лицами земельные участки сельскохозяйственного назначения подлежат отчуждению в течение одного года (статьи 81 и 82 ЗКУ). Иностранные юридические лица имеют право приобретать в собственность исключительно земельные участки, которые не предназначены для ведения сельского хозяйства, в случае покупки ими объектов недвижимого имущества, а также для сооружения объектов, связанных с ведением предпринимательской деятельности в Украине (только в пределах населенных пунктов). Иными словами, с формальной точки зрения, иностранная компания не вправе приобрести в собственность земельный участок для возведения зданий (сооружений) вне пределов населенного пункта, но может приобрести там участок с уже построенными зданиями и сооружениями. Как известно, до недавнего времени ЗКУ разрешал приобретать землю в собственность лишь украинским юридическим лицам, учрежденным гражданами Украины или юридическими лицами Украины. Однако Законом Украины от 10 июля 2003 года №1103-1У статья 82 ЗКУ была дополнена нормой, разрешающей предприятиям с участием иностранных юридических и физических лиц приобретать право собственности на землю несельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ЗКУ для иностранных юридических лиц. При этом, как мы понимаем, на такие предприятия не распространяются описанные выше ограничения, действующие в случае приобретения земли иностранными юридическими лицами. В частности, для них представляется возможным приобретение земли для строительства вне пределов населенного пункта.
ПРАВО СОБСТВЕННИКА НА ЗАСТРОЙКУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. САМОВОЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И ЕГО ПОСЛЕДСТВИЯ Согласно статье 375 ГКУ, собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, а также разрешать строительство на участке другим лицам. Очень важной является норма, согласно которой владелец земельного участка приобретает право собственности на все построенные им здания, сооружения и другое недвижимое имущество. В то же время, закон предусматривает возможность реализации собственником участка своего права на застройку исключительно при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и прочих норм и правил, а также при условии использования участка согласно его назначению. Статья 376 ГКУ предусматривает, что постройка на земельном участке, не отведенном для этих целей, а также постройка без надлежащего разрешения или утвержденного проекта, либо с существенными нарушениями строительных норм и правил, считается самовольным строительством. Лицо, которое осуществило самовольную застройку участка, не приобретает права собственности на созданное таким образом недвижимое имущество. Однако такое право может быть в определенных случаях признано судом. Необходимо также отметить, что в том случае, если самовольная застройка участка произведена лицом, которое не является владельцем участка, собственник будет вправе либо потребовать сноса самовольно построенных объектов от застройщика, либо обратиться в суд с целью признания за ним (собственником участка) права собственности на такие объекты. В последнем случае лицо, осуществившее самовольную застройку, имеет право на возмещение понесенных им затрат на строительство. Упомянутая выше норма о непризнании права собственности на самовольно построенные здания и сооружения может серьезно затронуть интересы украинских предприятий. Как известно, согласования проектов строительства и отводов земельных участков нередко затягиваются. И предприятиям приходится откладывать строительство, что негативно отражается на их бизнесе и стратегии развития. Самовольное строительство в расчете на последующее признание права собственности судом в случае получения необходимых согласований сопряжено с серьезными рисками. До решения суда предприятие не будет иметь права собственности на самовольно возведенные здания/сооружения, поэтому оно лишится и предусмотренных законом возможностей защитить это право в случае возникновения угрозы для владения со стороны третьих лиц. Кроме того, налоговые органы будут вправе отказать в признании всех затрат, понесенных предприятием в связи с произведенной самовольной застройкой участка, для целей налогообложения, что приведет к увеличению налоговых обязательств предприятия. В сложной ситуации могут оказаться и физические лица, которые инвестируют строительство жилых домов, так как в некоторых случаях возведение объекта начинается без надлежащего оформления прав на земельный участок и разрешения на ведение строительных работ.
ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ В настоящее время нередки случаи, когда предприятиями в процессе инвентаризации обнаруживаются здания и сооружения, документы на которые утеряны, или же не представляется возможным определить их собственника, в то время как де-факто такие здания давно используются самим предприятием или иным лицом. В таком случае полезными могут быть нормы закона относительно приобретательной давности. Так, согласно статье 344 ГКУ, лицо, которое добросовестно завладело чужим недвижимым имуществом и продолжает открыто, непрерывно владеть им в течение 10 лет, приобретает права собственности на это имущество, если иное не установлено ГКУ. В статье 344 ГКУ отдельной строкой указано, что приобретение права собственности на земельный участок по приобретательной давности регулируется законом, однако нормы, которая дополнительно к нормам ГКУ регулировала бы данный вопрос, сегодня нет. Право собственности на объект недвижимого имущества, приобретенный таким образом, возникает с момента государственной регистрации. При этом основанием для признания факта приобретения права собственности на недвижимое имущество (и его государственной регистрации) будет являться решение суда. Переходные положения ГКУ предусматривают, что положения статьи 344 могут применяться в случаях, если период фактического владения имуществом начался за 3 года до вступления ГКУ в силу (1 января 2001 года). Основной проблемой в реализации прав собственности на недвижимое имущество остается отсутствие государственной регистрации этих прав, в то время как действующее законодательство предусматривает регистрацию на уровне государства, а не регистрацию в местных органах власти.
ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВ НА ЗДАНИЕ/СООРУЖЕНИЕ Этот вопрос регулируется положениями статьи 377 ГКУ. Согласно ей, к лицу, которое приобретает жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором находится такой жилой дом, здание или сооружение. Размер земельного участка определяется соответствующим договором. Если в договоре не указан размер участка, то право собственности переходит на ту его часть, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, а также на ту часть участка, которая необходима для обслуживания такого жилого дома, здания или сооружения. В случае, если отчуждается жилой дом, здание или сооружение на земельном участке, который передан в пользование (например, сдан в аренду), к приобретателю переходит право пользования той частью участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, а также его частью, необходимой для обслуживания жилого дома, здания или сооружения. Данная норма является важным развитием действовавшей ранее нормы статьи 120 ЗКУ, согласно которой при отчуждении здания или сооружения право собственности «может переходить на основании гражданско-правовых соглашений». Однако остается неясной ситуация с порядком определения размеров земельных участков, необходимых для обслуживания зданий и сооружений разного назначения и параметров.
ОФОРМЛЕНИЕ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК Новые кодексы также содержат определенные требования к документальному оформлению перехода права собственности на земельный участок. Так, статья 657 ГКУ предусматривает заключение договора купли-продажи земельного участка в письменной форме, нотариальное удостоверение и государственную регистрацию такого договора. Нотариальное удостоверение, согласно статье 719 ГКУ, потребуется и в случае дарения земельного участка (как и любого другого объекта недвижимости), в случае его передачи по договору ренты (статья 732 ГКУ) такой договор также будет подлежать нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации.
