Лина Немченко, юрист фирмы Baker & McKenzie фото: Олег Герасименко
Выступая с докладом «Новые требования к арендным отношениям: практические проблемы и пути их решения», Лина Немченко, юрист фирмы Baker & McKenzie, обратила внимание на то, что, согласно действующим с 1 января 2004 года новым законодательным актам, в частности Гражданскому кодексу Украины, нотариальное заверение договоров аренды со сроком действия более года приводит к ряду проблем, с которыми ежедневно приходится сталкиваться как арендаторам, так и арендодателям. Одной из основных является необходимость получения справки-характеристики БТИ (Бюро технической инвентаризации) о фактическом состоянии объекта аренды, которая требуется для нотариального удостоверения договоров аренды. Наибольшие трудности при этом возникают у владельцев крупных объектов коммерческой недвижимости со значительным пулом арендаторов, которым необходимо заключать большое количество договоров аренды на протяжении относительно длительного периода времени. Дело в том, что справка БТИ действительна только в течение трех месяцев, соответственно, владельцу здания, которое может заполняться арендаторами и несколько лет, необходимо ежеквартально обращаться в БТИ за получением нового документа. Причем, не исключен вариант, когда для каждой новой справки необходим полный цикл работ по проведению обмера всех площадей объекта. Такой процесс, как показывает практика, может быть обременительным для арендодателя не только по времени, но и в финансовом отношении, а без справки БТИ нотариальное удостоверение договоров аренды невозможно. По словам Лины Немченко, в настоящее время единственным выходом из ситуации видится обращение операторов и специалистов рынка недвижимости к ряду органов государственной власти, в том числе и к БТИ, о чем уже было принято решение на одном из последних заседаний Комитета по недвижимости Американской торговой палаты. Главным положением этого обращения является просьба, чтобы при нотариальном удостоверении и, в последующем, государственной регистрации договоров аренды, к рассмотрению принимались справки БТИ не только с параметрами и описанием всего объекта, но и его частей (непосредственно арендуемых помещений). Пока же многие арендодатели во избежание дополнительных временных и финансовых затрат как на получение справок БТИ, так и на оплату государственной пошлины при нотариальном удостоверении договоров аренды со сроком действия более одного года в размере 1% от его суммы, заключают арендные соглашения на срок менее одного года (например, 355 дней) с включением в договор положения об автоматической пролонгации на аналогичный срок (до года). Можно привести такой пример соответствующего положения договора аренды: «Срок аренды начинается 1 июня 2004 года и заканчивается 30 мая 2005 года. Срок действия договора аренды автоматически продлевается до 29 мая 2006 года при условии, что арендатор не направляет арендодателю предварительное письменное уведомление о своем желании освободить занимаемые помещения 30 мая 2005 года». В то же время, такая формулировка не позволяет арендодателю быть уверенным в долгосрочности отношений с арендатором, как в случае договоров аренды, заключенных на 3, 5 или 10 лет без права расторжения со стороны арендатора. Лина Немченко ответила на вопрос Радомира Цуркана, главы отдела коммерческой недвижимости Colliers International, является ли такая схема выходом из сложившейся ситуации для операторов рынка и не может ли она быть чревата последствиями постфактум за якобы уклонение от нотариального удостоверения и государственной регистрации договоров аренды с серией пролонгаций, если они будут признанными судами как заключенные на срок более года. По словам юриста, эта схема арендных отношений безусловно не идеальна и ее применение операторами рынка является дискуссионным моментом. Что же касается второй части вопроса, то Лина Немченко заметила, что ее ответ в отсутствие судебной практики относительно данного вопроса может основываться только на логических суждениях и российском опыте. По ее словам, в России аналогичная ситуация с применением в договорах аренды практики серий автоматических пролонгаций, возникшая около двух лет назад, создала несколько судебных прецедентов. В большинстве своем российские суды пришли к выводу, что подобные договоры могут гарантировать арендные отношения только на срок менее одного года, и поэтому их нельзя рассматривать как договора, заключенные на срок более года. Комментируя вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров аренды, заключенных до 2004 года, в случае внесения в них изменений, Лина Немченко отметила, что изменения в такие документы, если они не касаются срока действия договора, могут быть внесены без нотариальной регистрации, то есть путем заключения сторонами договора о внесении изменений и дополнений к договору. И хотя, согласно действующим нормативным актам, договор аренды со сроком действия более одного года считается заключенным только с момента его государственной регистрации, до сих пор система государственной регистрации таких договоров отсутствует и возможным является только их нотариальное удостоверение. Что касается вопроса, может ли в нынешней ситуации нотариально удостоверенный, но не зарегистрированный договор аренды считаться действительным, Лина Немченко предположила, что он может считаться действительным в условиях отсутствия возможности его государственной регистрации. Внимание участников круглого стола также было обращено на нормы, содержащиеся в статье 778 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), касающиеся улучшения арендатором объекта, переданного в аренду. Данная статья предполагает, что арендатор может произвести улучшение объекта аренды (отделочные работы, установка перегородок и прочее) только с согласия арендодателя. При этом арендодателям необходимо обратить внимание на положения пункта 3 статьи 778 ГКУ, который устанавливает, что в случае улучшения объекта аренды по согласию арендодателя арендатор имеет право на возмещение стоимости затрат, или же арендодатель может внести эту сумму в счет арендной платы за пользование объектом. Аналогично, потенциально опасным для арендодателей может быть и пункт четвертый статьи 778 ГКУ, согласно которому, если в результате улучшения объекта аренды, осуществленного по согласию арендодателя, создается новая вещь (укр. – «річ»), то арендатор становится ее совладельцем. При этом доля арендатора в праве собственности на такой объект должна отвечать стоимости затрат на улучшение объекта, если иное не установлено договором или законом. По словам Лины Немченко, такая формулировка потенциально способна привести к ситуации, когда в результате ремонтных работ, осуществленных арендатором, может возникнуть совместная собственность арендатора и арендодателя на объект аренды, поскольку четких критериев для определения того, что является «новой вещью» в статье 778 ГКУ нет. Существует определенный риск, что если в результате ремонтных работ изменяется планировка помещения, а, следовательно, и его полезная площадь (то есть одна из определяющих характеристик объекта аренды), то в таком случае может идти речь о создании «новой вещи». Поэтому при заключении договоров аренды арендодателям стоит обратить особое внимание на положения об улучшении объекта арендатором(ами). Кроме того, необходимо отметить и налоговые последствия, связанные с улучшением объекта аренды. Как показывает практика, налоговые органы склонны трактовать улучшения объекта аренды арендатором, которые остаются во владении арендодателя по окончании срока аренды без возмещения их стоимости арендодателем, как налогооблагаемый доход арендодателя. Исходя из этого, довольно часто на практике арендодатели в официальной форме при окончании срока действия договора аренды и выезде арендатора из помещений вынуждены требовать от него приведения объекта в первоначальный вид (устранения улучшений, деинсталляции офисных перегородок и прочее), а также изначально при заключении договора аренды предусматривают в нем положение об устранении улучшений при выезде арендатора. Практика также показывает, что зачастую для отчетности перед налоговыми службами некоторые арендодатели документально подтверждают устранение улучшений арендатором, тогда как де факто они могут остаться на объекте. Арендодателям важно осознавать и возможные последствия действия нормы п.2. ст.777 ГКУ: «Арендатор, который надлежащим образом выполняет свои обязательства по договору аренды, в случае продажи объекта, переданного в аренду, имеет преимущественное право перед иными лицами на его приобретение». Таким образом, по словам Лины Немченко, на практике, в случае продажи крупного офисного или торгового центра с большим количеством арендаторов, арендодателю необходимо обратиться к каждому арендатору с предложением о продаже, независимо от арендуемой арендатором площади. Следовательно, гипотетически претендовать на покупку объекта может, к примеру, даже любое банковское учреждение, арендующее в объекте всего 2 м2 площади под размещение банкомата. К большому сожалению, законодательство не устанавливает, может ли арендатор лишь определенной части площадей объекта претендовать на первоочередное право покупки всего здания в случае его продажи, или же только арендуемой им части здания. Исходя из этого, арендодателям рекомендуется в случае продажи объектов недвижимости осуществлять не прямую продажу недвижимого имущества, а продажу акций компании, владеющей данным имуществом, поскольку в данном случае для арендаторов не предусмотрено первоочередное право покупки. В ходе круглого стола также было указано, что для заключения договора аренды необходимо, чтобы стороны договора достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Согласно Хозяйственного кодекса Украины, такие условия включают объект аренды (состав и стоимость объекта, включая его индексацию, причем оценка объекта должна быть осуществлена по его «восстановительной стоимости»); срок действия договора аренды, сумму арендных платежей, включая их индексацию; процедуру осуществления амортизационных отчислений; восстановление объекта; сроки и условия возврата или продажи собственности. Как отметил Сергей Пионтковский, партнер юридической фирмы Baker & McKenzie, данные условия далеко не идеальны для рыночных отношений, в особенности в части оценки объекта по «восстановительной стоимости». Тем не менее, при заключении соглашений Сергей Пионтковский рекомендовал как арендодателям, так и арендаторам четко определять и прописывать каждый из пунктов существенных условий договоров аренды во избежание признания их недействительными в случае возможного инициирования судебного разбирательства одной из сторон в дальнейшем.
