Плацдармы развития столицы
Commercial Property №4 (8) апрель 2004
26 марта в рамках Третьего международного фестиваля «Строительство и Архитектура 2004», генеральным организатором которой является АО «Киевский Международный Контрактовый Ярмарок», состоялся круглый стол «Рынок проектных работ – основа формирования строительного рынка». В ходе круглого стола с докладами выступили Валерий Борисов, первый заместитель главы КГГА, Владимир Чекмарев, директор ДП «Институт «Киевгенплан» и заместитель генерального директора АО «Киевпроект», Андрей Миргородский, первый заместитель начальника Главкиевархитектуры.
Текст: Виктор Андриенко
Иосиф Орджоникидзе, вице-мэр Москвы (справа), беседует с членами украинской делегации на MIPIM-2004
фото: компания FKG
Доклад Валерия Борисова, первого заместителя главы КГГА, в основном был посвящен участию Киева в качестве экспонента в международной выставке коммерческой недвижимости MIPIM-2004 в Каннах. «Критерием истины является практика. А она заключается в том, что большинство инвестиционных проектов, представленных ранее на международных выставках коммерческой недвижимости нашими соседями – Варшавой, Санкт-Петербургом и Москвой – сегодня уже нашли своих инвесторов. Поэтому в Киеве мы будем работать над созданием и внедрением такой системы, которая заинтересует не только городские власти, но и собственно зарубежных инвесторов. 80% вопросов на MIPIM-2004, обращенных к нам, касались гарантий защиты инвестиций и стабильности налоговой системы в Украине. Это волнует инвесторов больше всего. На MIPIM мы общались с Иосифом Орджоникидзе, вице-мэром Москвы. Там с целью защиты инвесторов создали специальный страховой фонд, зарегистрированный в Париже, из которого, в случае, если инвестиционный проект иностранного инвестора будет сорван по вине какого-то чиновника или из-за иных действий властей, будет выплачена компенсация. Это и есть самая действенная гарантия инвесторам, прозрачная схема работы», – сказал первый заместитель главы КГГА. По его мнению, в 2005 году Киев должен быть представлен на MIPIM как европейская столица со стендом не менее 200 м2.
Валерий Борисов также отметил, что прозрачность рынка будет формироваться с помощью проведения открытых конкурсов по застройке и развитию территорий. По его словам, если в 2003 году киевская городская власть провела всего 22 открытых инвестиционных конкурса, то в 2004-м этот показатель планируется довести до 100. Однако, в отличие от прошлого года, теперь эти конкурсы будут проводить не под застройку земли, а под уже разработанные, конкретные проекты. Только в некоторых случаях сначала может быть предоставлена земля, а уже по факту конкурса разрабатываться ТЭО. Это объясняется тем, что в ходе долгих размышлений о том, считать землю целью или средством, руководство КГГА пришло к мнению, что земля является лишь средством в девелоперской деятельности, поэтому для города важнее непосредственно проекты с четко определенными позициями. «Сейчас вы видите, как демонтируется здание по ул. Крещатик, 5 в рамках реконструкции Европейской площади, на его месте появится новый современный проект. Срежется и часть пешеходной зоны рядом с гостиницей «Днепр», которая сейчас используется преимущественно под парковку. На ее месте и под частью Европейской площади появится крупный подземный паркинг. Еще один проект – реконструкция Львовской площади с созданием под землей порядка 40 000 м2 торговых площадей, подземного паркинга и инфраструктуры – уже рассмотрен на градостроительном совете. По нему в апреле будет проведен инвестиционный конкурс. Есть у нас и предложения для инвесторов по работе со старыми городскими кварталами советской и дореволюционной застройки. Даже если здесь существуют сложности, связанные с отселением жильцов, я думаю, что у нас получится активизировать работу в этом направлении», – сказал Валерий Борисов.
Отвечая на вопрос о «социальной нагрузке» для инвесторов в Киеве со стороны КГГА, Валерий Борисов подчеркнул, что в мире нет ни одного мегаполиса, а тем более столицы государства, где не существовало бы такой практики. Согласно действующей в Украине нормативной базе, разработанной Госстроем, «социальная нагрузка», то есть отчисления со стороны инвестора/застройщика в пользу муниципальной власти, составляет до 25% от общей сметной стоимости строительства того или иного объекта. «В Москве этот показатель составляет 40%. Разработанная же в Киеве методика, определяющая долю города от проектов, проявляется в размере всего от 3% до 9% общей сметной стоимости. Причем муниципалитеты некоторых других городов Украины, руководствуясь базой Госстроя, сразу же заявляют 25% и не меньше. Возможно, именно такая позиция городских властей привела в Киев крымских, днепропетровских, московских, донецких застройщиков».
Комментируя ситуацию с освоением промышленных зон столицы и созданием там социальных центров с объектами коммерческой недвижимости, Валерий Борисов пока воздержался от названий заводов и предприятий, но отметил, что конкретные примеры масштабного перепрофилирования и освоения территорий промзон появятся уже через 8-12 месяцев. «У нас есть конкретный пример машиностроительного предприятия, на территории которого где-то через год появится крупный социальный центр с ТРЦ, большой парковкой и прочее. Понятно, что руководство заводов и фабрик держится за свои огромные земельные участки, аргументирует невозможность закрытия и выноса предприятий потерей рабочих мест. Но у нас есть конкретный пример завода, занимающего территорию 2,5 гектара, на котором сейчас работают 500 человек. В случае его реконструкции в торгово-развлекательный центр будут созданы рабочие места для 3000 человек. Вот и реальные цифры. Методы работы с промышленными предприятиями будут достаточно жесткими, в первую очередь через арендную плату. Памятники бесхозяйственности в Киеве не нужны», – подчеркнул Валерий Борисов.
В ходе своего выступления Владимир Чекмарев, директор ДП «Институт «Киевгенплан» и заместитель генерального директора АО «Киевпроект», отметил, что с градостроительной точки зрения, согласно принятому генеральному плану развития Киева до 2020 года, можно выделить порядка десяти инвестиционно привлекательных зон, в которых должны быть сформированы центры общественной и коммерческой активности. Речь идет о территории Рыбальского полуострова, Подола (кварталы, ограниченные улицами Еленовской, Фрунзе, Нахимова и Новоконстантиновской), а также промзоны, прилегающие к ул. Новоконстантиновской и ул. Фрунзе, урочища Дорогожичи (пересечение ул. Мельникова и О. Телиги и далее по ул. Стеценко), зона рядом со ст.м. «Шулявская»; зона примыкания ул. Индустриальной к ул. Борщаговской; урочища Протасов Яр; зоны примыкания ул. Красноармейской к бул. Дружбы Народов; зоны примыкания ул. Киквидзе к ул. Саперно-Слободской; промышленной зоны на Теличке. Именно по векторам этих территорий должен в перспективе развиваться и CBD Киева.
Директор «Киевгенплана» также осветил вопрос по поводу будущего киевских «хрущевок» и районов 5-этажной советской застройки в целом. Владимир Чекмарев полагает, что хотя на сегодняшний день в руководстве столицы нет единого мнения насчет перспектив развития таких районов, однако наиболее логичным представляется следующий сценарий: «хрущевки» в зонах 10-15-минутной езды от станций метрополитена стоит сносить и строить на их месте новое жилье, а в более далеких районах их необходимо реконструировать. Эти нормы будут заложены и в ныне разрабатываемые генеральные планы развития Шевченковского, Подольского и Голосеевского районов столицы. Руководитель ДП «Киевгенплан» отметил, что в ближайшие 10-12 лет в Киеве должны появиться до 18 миллионов м2 площадей в новых объектах жилой недвижимости. Из них около 10 миллионов м2 жилья должны быть возведены на Левом берегу столицы, после чего развитие левобережья будет законсервировано. Еще 2 миллиона м2 жилья появятся к северу от Оболони в Вышгородском направлении, и еще столько же – на площадках вдоль Столичного шоссе по направлению к Обухову и Ходосовке. Дальнейшая застройка Киева жильем будет следовать юго-западному вектору. До 2020 года 4 миллиона м2 жилья должны появиться за нынешней Большой окружной дорогой в районе Южной Борщаговки и далее по новой окружной дороге Киева, которая пройдет по территориям Вышгородского, Киево-Святошинского и даже Васильковского районов области. В ответ на реплику о том, каким образом это представляется возможным, ввиду активного развития коттеджной застройки на данных территориях, Владимир Чекмарев заметил, что регулирование земельных отношений в городе будет осуществляться не только арендными ставками для земельных ресурсов, но и перспективой налога на недвижимость для хозяев существующей индивидуальной застройки. Он, возможно, появится в течение ближайшего десятилетия и вряд ли нынешние собственники коттеджной недвижимости смогут оплачивать его через 10-15 лет. Если на 1 гектаре земли могут разместиться коттеджи для проживания 40-50 человек, то при строительстве на этой площади жилых домов можно обеспечить проживание 400-500, а то и 700 человек, что с точки зрения социальной политики города более оправдано.
В ходе своего доклада Андрей Миргородский, первый заместитель начальника Главкиевархитектуры, указал на то, что уже в апреле 2004 года увидит свет основная часть новых правил застройки Киева. Этот документ призван дать ответ на многие градостроительные вопросы и установить четкие «правила игры» на рынке девелопмента. В частности, правилами застройки будут определяться позиции юридических аспектов зонинга, высотности застройки в разных функциональных зонах Киева, в нем будут прописаны границы исторических и археологических заповедников с разными ограничениями по застройке. По словам Андрея Миргородского, в документ войдут особые требования к проектным институтам и архитектурным мастерским по определению высотности проектов, плотности застройки. Предполагается, что «пятна зданий» в проектах не смогут превышать лимита в 70% от площади отведенных земельных участков. Иными словами, 30% земельного участка того или иного проекта должны будут использоваться для организации зеленой зоны и прилегающей инфраструктуры. В то же время, первый заместитель начальника Главкиевархитектуры отметил, что в ходе подготовки данного документа пришлось столкнуться с некоторым противодействием в его разработке и согласовании отдельных положений с властями киевских районных государственных администраций, которые устроили «парад суверенитетов». Согласование градостроительной документации столкнулось со сложностями и при прохождении через ряд комиссий Киевсовета. По словам Андрея Миргородского, к сожалению, «некоторые депутаты видят перед собой лишь краткосрочные цели, а не 20-30–летнюю перспективу развития города».
Проект реконструкции Львовской площади в Киеве
фото: КГГА
Освещая вопрос о градостроительном развитии районов Киева с 5-этажной «хрущевской» застройкой, Андрей Миргородский выразил мнение, что здесь существует два пути: либо реконструкция таких зданий по немецкому и восточноевропейскому образцу, либо их снос и строительство новых зданий сообразно с практикой Москвы. «Московский путь нам ближе. Я считаю, что в этом случае жильцам «хрущевок» необходимо стопроцентно компенсировать их жилплощадь в новом доме и предоставить право на первоочередное приобретение дополнительных метров, но без какой бы то ни было денежной компенсации. Понятно, что это должно быть зафиксировано законодательно. Этот путь действительно жесткий, но других, к сожалению, не существует. Киев невозможно растягивать до бесконечности. Решение этого вопроса для нас архиважно, но только в сотрудничестве и с поддержкой со стороны Верховной Рады и Кабинета Министров».
В ходе круглого стола Владимир Шевелев, директор АО «КиевЗНДИЕП», заметил, что в последние годы среди инвесторов наметилась тенденция возвращаться к услугам проектных организаций. «Мы сейчас имеем полный портфель заказов, чего не наблюдалось уже много лет. Мы стоим на пороге массового строительства жилья с разумными уровнями комфортности для запланированных 18 миллионов м2 застройки», – считает Владимир Шевелев. В ответ на эти слова Андрей Миргородский заметил, что разработка массовых серий в жилищном строительстве вряд ли необходима. «Думаю, что изобретать велосипед здесь не придется. Ипотека сыграет свою роль на рынке спроса и конечные потребители захотят финансировать не строительство массовых серий, а только индивидуальные проекты. На дворе уже XXI век, когда проекты больше не могут быть типовыми – они должны быть индивидуальными», – подытожил Андрей Миргородский. В общем круглый стол прошел на профессиональном уровне, а его результаты были высоко оценены участниками.
